房地产估价试题

房地产估价与市场 一、 名词解释 1、房地产的估价：房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定活动。 2、重新构建价格：是指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 3、市场比较法：是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 4、收益法：预计估价对象未来的的正常纯收益，以适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 二、单项选择题 1、符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资合作，加盖房屋并进行分成，属于动用（  ）的行为。 A、宅基地所有权  B、空间利用权  C、地役权    D、建筑物相邻关系 2、同区位的甲乙丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0%，则甲乙丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（  ）。    A、富有弹性、单一弹性、缺乏弹性    B、完全弹性、单一弹性、完全无弹性    C、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性    D、富有弹性、单一弹性、完全无弹 3、评估某宗地房地产2009年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2009年1月末，该类房地产自2009年1月末至2009年末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2009年9月末的价格为(    )元/㎡。 A、2938      B、2982      C、3329    D、3379 4、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地评估价值应为（  ）。      A、800万元    B、1000万元    C、1800万元    D、800~1000万元 5、防范估价风险的最后一道防线是（  ）。A、撰写估价      B、审核估价报告C、出具估价报告      D、估价资料归档 6、在市场比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(   )范围之间。 A、0.5~2.0    B、1.5~2.0  C、0.5~1.5    D、1.0~1.5 7、（  ）是目前人们用于衡量房地产区位好坏的最常见最简单的指标。A、位置    B、楼层    C、交通    D、距离 8、某宗地房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(    )元/㎡。 A 、2593    B 、2619    C、2727      D、2862 9、在市场比较法中，对房地产状况进行间接比较调整其中可比实例的房地产状况优于房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，的97分，则房地产状况修正系数为(    )。 A 、0.95    B、0.99  C、1.01    D、1.05 10、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相间隔(    )以上的不宜采用。 A 、1年    B、半年    C、2年    D、3年 11、防范估价风险的最后一道防线是（  ） A、撰写估价报告      B、审核估价报告 C、出具估价报告      D、估价资料归档 12、房地产每项因素调整的值不得超过(  )，综合的修正比率不得超过(  ) A、 20％ 30％ B、 30％ 30％ C、30％ 40％ D、 20％ 40％ 13、收益法是以（  ）为基础的 A、 未来因素  B、 预期原理  C、 价格因素  D、 区位因素 14、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？（  ） A、 2500（元/㎡) B、 2000（元/㎡) C、 5000（元/㎡) D、 3500（元/㎡) 15、某计税的土地面积为500平方米，土地价格为2000元/平方米，建筑面积为1000平方米，成本法估算建筑物重置价格为1800元/平方米；市场上同类房地产的正常房地产价格为2500元/平方米，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（  ）元/平方米。 A、100元/平方米    B、200元/平方米    C、300元/平方米    D、400元/平方米 答案： 1、B  2、D  3、A  4、B    5、B    6、A  7、D  8、A    9、A    10、A 11、B  12、A  13、B  14、A  15、C 三、多项选择题 1、房地产估价中，估价方法的选择是由（  ）综合决定的。 A、估价对象的房地产类型 B、估价方法适用的对象和条件 C、估价人员的技术水平 D、委托人的特殊要求 E、所收集到得资料的数量和质量 2、现状为在建工程的房地产，可能存在下列几种估价：（  ）。 A、估价时点为现在，估价对象为现时状况 B、估价时点为现在，估价对象为历史状况 C、估价时点为现在，估价对象为未来状况 D、估价时点为过去，估价对象为历史状况 E、估价时点为未来，估价对象为未来状况 3、下列房地产中属于收益性房地产的有（    ）。 A、影剧院        B、教堂      C、公寓        D、农地      E、政府办公楼 4、房地产价格从某种意义上讲是（    ）。 A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场决定    D、市场参与者集体竞价的结果 E、由交易双方委托经纪人确定 5、房地产的存在形态（  ） A土地 B建筑物C房地D构筑物 6、房地产价格的形成条件（  ） A有用性 B稀缺性 C有效需求D 7、房地产估价原则/下列那些是具体估价作业中应当遵循的原则（  ） A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D估价时点原则E公平原则 8、房地产状况修正的内容(  ) A区位状况修正B权益状况修正C实物状况修正。 9、收益性房地产的价值价值高低主要取决于下列哪些因素（  ） A未来净收益的大小B获得净收益的可靠性 C获得净收益期限的长短D交通便利情况  答案： 1、ABE    2、ACE    3、ACD    4、CD    5、ABC  6、ABC  7、ABCDE  8、ABC    9、ABC 四、简答题 1、 房地产价格与一般物品的价格异同 共同点 ： 1）都是价格，用货币来表示； 2) 都有波动，受供求等因素的影响； 3) 都是按质论价：优质高价，劣质低价。 不同点 ： 1) 生产成本不同2) 折旧不同    3) 价格差异不同 4) 市场性质不同5）形成时间不同6）供求变化不同 2、假设开发法的一般步骤 调查待开发房地产的基本情况； 选择最佳的开发利用方式； 估计开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应该负担的税费； 进行具体的计算，求取待开发房地产的价值 3、房地产的特性 （1）不可移动性  （2）独一无二性  （3）用途多样性    （4）相互影响性  （5）坚不可摧性  （6）数量有限性 （7）易受限制性  （8）保值增值性  （9）难以变现性 4、简述房地产评估的程序 （1）获取估价业务 （2）受理估价委托委托及明确估价基本事项 （3）拟定估价作业 （4）搜集估价所需资料 （5）实地勘察估价对象 （6）选定估价方法测算 （7）确定估价结果 （8）撰写估价报告 （9）审核估价报告 五、计算题 1、需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格，获知该宗土地的面积为5000 m2，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费按建筑面积算为800元/ m2，勘察等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为2000元/ m2。试利用所给资料用动态方式估算该宗地2001年9月的总价，单价和楼面地价（折现率为12%）。（10'） 1）设该宗土地的总价为P。 2）开发完成后的总价值=2000×5000× 3）建安工程费等的总额（假设各年建安工程费的在各年是均匀投入） 800×（1+12%）×5000×2× 4）销售税费总额1594.39×（2%+6%）=127.55（万元） 5）购买该宗土地的税费总额 P×3%=0.03P（万元） 6）P=1594.39—810.36—127.55—0.03P P=637.36（万元） 土地单价=P/5000=1274.72（元/平方米） 楼面地价=1274.72/2=637.36（元/平方米）