交房流程图图

交房作业流程 1、 编制部门 恒源物业 2、 目的 为加强物业将具备入住条件的房屋、商铺等物业交付业主使用的过程，进一步规范交房工作管理程序和有关要求，特制定此交房流程。 3、 适用范围 本办法适用恒源物业负责参与的所有交房项目。 4、 交房工作重点 4.1 交房重点工作 4.1.1成立交房小组，制定交房进度； 4.1.2与开发单位、施工单位、监理单位共同预验接管； 4.1.3交房所需的各类资料收集、整理、准备及培训。 4.1.4交房现场组织（交付钥匙、验收房屋及签署相关管理）。 4.2 重点工作分解 4.2.1成立交房小组，制定交房进度。 交房工作繁琐，涉及与开发单位协调、承接查验、保洁开荒、巡视管理，钥匙保管等诸多方面，涵盖客户服务、工程维修、保洁绿化、安保管理全部内容。 一般交房准备期为2个月，所以交房小组需在交房准备期之前成立，交房小组的基本组成是由物业公司分管领导、项目负责人为总指挥，以客户服务、工程维修、保洁绿化、安保项目实际管理人员组成。 交房小组成立后，应根据实际情况，制定相应的交房进度。以玺园为例，交房进度制定需按照开发单位项目部提供的项目竣工后期推进表（图一）为参考基础，制定前期介入工作进度表（图二）、前期接管验收推进表（图三），具体工作推进表（表四）。 4.2、与开发单位、施工单位、监理单位共同预验接管 4.2.1在预验接管之前，入伙前2个月，应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与开发单位建设工作人员一起，参与竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改，为将来管理，维修养护打下基础。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。 4.2.2物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收》执行并达到业主合理要求。 4.2.2.1项目工程技术资料 （1）建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。 （2）建筑工程消防验收合格证书。 （3）建筑工程综合验收质量保证书。 （4）建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收） （5）水、电、有线电视、电话、安防系统、等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。 （6） 竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。 （7） 机电设备使用。 4.2.2.2公共部位接管验收 公共部分接管验收包括楼宇本体及其公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下： 第一 部分 楼宇本体: （1）外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。 （2）屋面应有隔热、防水措施；屋面避雷系统符合设计要求；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。 （3）地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。 （4）内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。 （5） 门窗： 门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。 窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。 （6）楼梯扶手： 钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑；不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。 （7）公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。 （8）水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。 （9）卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。 （10）给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。 （11）排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。 （12） 其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 第二部分 公共配套设施: （1） 散水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。 （2）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。 （3）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 （4）道路：路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通#管理制度#，路牌清楚完好；路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角； （5）消防系统：消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚；消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 （6）楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。          （7）保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。 （8）停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 （9）沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 （10）护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。 （11）雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。 4.2.2.3机电设备接管验收 （1）电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。 （2）变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 （3）弱电、监控、门禁设备； （4）经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。 4.2.2.4室内部分接管验收 （1）入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。 （2）电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定，绝缘良好。 （3）有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。 （4）室内卫生间、厨房防水性能良好。 （5）地脚线干净，预埋线位正确、齐全。 （6）土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。 4.2.2.5 接管问题的处理 （1） 对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交开发单位相关人员签字确认。接管验收小组积极同开发单位联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。 （2） 对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交开发单位相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求开发单位在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求开发单位在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求开发单位在两个月内解决。 （3）对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交开发单位进行备案或由物业管理公司按实际维修所产生的费用与开发单位协商维修。 4.2.3、交房所需的各类资料收集、整理、准备及培训 交房所需资料众多，除去常规的各类钥匙；既有涉及业主档案资料的内容（如联系方式、证件号码等），又有涉及开发单位费用代收的财务内容及代为办理的各类缴纳卡等，还有涉及建设单位的交房两书（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》），更有涉及施工的各类图纸、技术资料、证明资料、文件等），此外还有物业公司现场签署的《物业前期管理合同》、《业主规约》等。 做好资料收集的同时，还要根据资料内容对参与交房员工进行培训：如小区基本情况的培训(占地面积、单元数量、车位数、电梯、小区内设备设施及周边设施等)、供应商及产品的培训分为单元配套设施设备产品培训以及土建及内装修专业知识的培训、单元配套设施设备产品的培训； 土建及内装修的专业培训由开发单位项目部与施工单位共同参与，培训内容包括:土建的结构建设，外墙屋顶、门窗、防震专业知识培训以及内装修选用材质特点，施工工艺，安装工艺等专业知识的培训；《临时管理公约》及《业户手册》是在短期里使无相关工作经验的员工快速掌握物业工作要点的比较好的方式；交房流程培训（包括：整体交房流程、熟悉交房环节中的各类表单、交房流程及相关表单的具体使用及注意事项的解答、模拟交房演练）；交房时期统一口径培训（对交房活动期间业主提出的问题进行统一的回答）；交接时期员工行为规范培训（仪容仪表、接人待物、语言、作息制度等）。 4.2.4交房现场组织（交付钥匙、验收房屋及签署相关管理协议）。 4.2.4.1房产交接。业主来交房现场办理收房事宜，补齐余款，签订水电燃气协议等，缴纳开发单位收取的相关费用。 4.2.4.2办理物业相关手续，签订《前期物业管理合同》、《业主临时规约》、《装饰装修管理规定》等，并缴纳物业费、装修押金、代收水电费用等其他费用。 4.2.4.3将《住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》及燃气报警器、=钥匙、门禁卡等交付业主，要求业主签署《钥匙签领单》。 4.2.4.4 安排人员陪同业主验房，并填写《验房单》。如有维修事宜，办理钥匙托管。 4.3交房注意事项 4.3.1整改验收完毕及开荒工作完成后，要加强巡视，加强钥匙领用管理； 4.3.2交房工作必须与开发单位相应部门提早对接，勤于沟通，通过定性会、专题会、专项发函、紧急事件等多种形式做好与开发单位的沟通； 4.3.3面对可能出现的各种因素，及时制定各类应急预案； 4.3.4交房流程一定在交房前一日进行预演，随时发现问题，随时修正； 4.3.5 制定交房费用测算，严控费用，并确保交房后勤工作； 4.3.6所有钥匙的发放必须在业主办理完前期所有协议及费用缴纳后方可进行； 4.3.7提前对各类与业主签订的合同、协议类进行法律法规的专项讨论，所有的交房工作必须保证在合乎相关法律法规的前提下。 5、 交房流程图 5.1交房前工作流程 交房前准备工作 5.2交房流程图 5.3 交房时报修处理流程 6、 配套表单 图一：项目竣工后期推进表 图二、前期介入工作进度表 图三：前期接管验收推进表 图四、交房具体工作推进表