松浦大厦项目可行性研究报告14873

松浦大厦项目可行性研究报告14873 目 录 1总 论 ................................................................................................... 3 1.1项目概况................................................................................................................ 3 1.2项目建设的必要性................................................................................................ 3 1.3可行性研究报告编制依据.................................................................................... 4 1.4主要技术经济指标与研究结论............................................................................ 4 2项目选址及建设条件 ........................................................................... 6 2.1项目所处区域........................................................................................................ 6 2.2项目建设地点........................................................................................................ 7 2.3建设条件................................................................................................................ 8 3市场分析............................................................................................ 10 3.1哈尔滨市商业酒店市场现状.............................................................................. 10 3.2哈尔滨市商业酒店市场分类研究...................................................................... 11 3.3项目影响因素分析.............................................................................................. 11 3.4项目STWO分析 ................................................................................................ 13 4经营设计 .................................................................................... 17 4.1项目名称及产品定位.......................................................................................... 17 4.2目标客户.............................................................................................................. 17 4.3管理方案设计...................................................................................................... 18 5项目建设方案 .................................................................................... 21 5.1建筑设计方案...................................................................................................... 21 5.2结构设计方案...................................................................................................... 22 5.3公用设施方案...................................................................................................... 23 6专篇设计............................................................................................ 26 6.1消防...................................................................................................................... 26 6.2节能...................................................................................................................... 28 6.3防雷...................................................................................................................... 29 6.4智能配套方案...................................................................................................... 29 7环境影响评价 .................................................................................... 32 7.1项目建设与运营对环境的影响.......................................................................... 32 7.2环境保护措施...................................................................................................... 34 7.3环境保护措施实施评价...................................................................................... 36 8项目组织机构与进度计划 ................................................................. 37 8.1组织机构与人力资源.......................................................................................... 37 8.2项目招投标管理.................................................................................................. 37 8.3项目实施进度安排.............................................................................................. 39 9投资估算与资金筹措 ......................................................................... 40 9.1投资估算的依据及说明...................................................................................... 40 9.2总投资估算.......................................................................................................... 41 9.3资金筹措方案...................................................................................................... 42 10经济效益分析 .................................................................................... 43 10.1盈利能力分析...................................................................................................... 43 10.2清偿能力分析...................................................................................................... 43 不确定分析.......................................................................................................... 4310.3 11风险分析及对策 ................................................................................ 46 11.1政策风险.............................................................................................................. 46 市场风险.............................................................................................................. 4611.2 11.3经营管理风险...................................................................................................... 47 11.4财务风险.............................................................................................................. 47 12结论与建议 ........................................................................................ 49 12.1结论...................................................................................................................... 49 12.2建议...................................................................................................................... 49 1 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目情况 项目名称:松浦大厦 项目地址:哈尔滨市松北区黑龙江科技学院 总建筑面积:50000平方米 建筑高度:33层(加地下车库一层) 1.1.2 开发单位情况 开发单位:黑龙江科技学院 法人代表:赵国刚 单位地址:黑龙江省哈尔滨市松北区糖厂街1号 1.2 项目建设的必要性 1.2.1 实践松北区发展规划的需要 在哈尔滨市松北区经济和社会发展规划中指出: 新城区形象初步形成;哈大齐工业走廊松北区部分建设全面展开，主要工业园区基础设施建设基本完成;区域农业为建设成绿色生态农业和绿色食品生产基地、旅游观光都市农业奠定更坚实的基础;推进太阳岛国家级风景名胜区建设的同时，形成旅游产业集群;商业贸易集中片区初具规模;基本建立起比较健全和完善的社会保障体系，完成松北、松浦、万宝由镇向街道办事处的社会转型，区域经济社会协调发展的布局初步形成;教育、科技、文化、卫生、体育等各项社会事业全面发展;生态环境进一步优化;社会主义市场经济体制进一步完善, 成为全市乃至全省经济增长最快地区。具体指标: 符合全新的工业发展理念建设松北工业园区 二十一世纪是网络经济时代，是经济全球化时代，工业产业和企业组织形式已经和正在发生着新的变革，发展工业已不仅仅是搞几个工业项目、建工厂那么简单，而是包括产品的规划设计、经营决策、营销策划、资本运营、品牌商标创造、企业文化、产品销售、售后服务等等在内的一系列产业活动内容，这些内容属于现代工业服务业。现代工业的发展没有现代工业服务业的支撑是难以发展的，只有两者有机的结合起来才能使区域工业不断发展壮大。在省哈大齐工业走廊启动区规划设想中，松北区江湾分区将是“工业走廊”的综合配套服务区，重点发展对“工业走廊”具有支撑作用的管理、教育、科研、金融、电信等产业以及生产要素市场和产品市场。松北区要充分利用这个有利条件，在推进工业园区建设规划的同时，加快发展现代工业服务业。要 用系统的观念制定现代工业服务业与加工业协调发展的规划，制定政策引导急需发展的项目。要加快工业贸易营销网络建设步伐，以工业贸易网络促进工业园区建设。用本地的市场需求和消费以及资源优势，吸引、联合世界跨国公司总部和地区总部在松北区建立网点，开发市场;吸引、联合全国著名品牌的产业集团来松北建点落户;引导省内具有发展潜力的产业集团在松北区建立据点;推动我省农业产业化龙头企业总部移入松北区;促进哈尔滨区域的产业集团来松北区发展;提供最优惠条件让大型装备制造业、重化工企业集团营销贸易中心进驻松北区，以此构架出集聚和辐射功能的工业贸易管理、营销网络，形成与世界、全国、各地区相联通的世界性大市场。 1.3 可行性研究报告编制依据 1) 《投资项目可行性研究指南》，2002，国家计委以计办投资[2002]15号文件，中国电力出版社 2) 《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，2006，中国计划出版社 3) 《哈尔滨市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要》 4) 《哈尔滨市城市总体规划大纲(2000—2020年)》 5) 国家、黑龙江省及哈尔滨市政府现行有关规定及文件 6) 《松北区第三产业发展规划(“十五”及2010年)》 7) 房地产开发机构发布的工程建设方面的、规范、定额 8) 哈尔滨市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 9) 投资项目方签定的协议书或意向书 10) 其他有关依据资料 11) 项目批复文件 1.4 主要技术经济指标与研究结论 表1.1 松浦大厦大厦项目主要技术经济指标表 序号 项目 指标 单位 一 建筑类 1 总建筑面积 ? 50000 2 占地面积 ? 1515.15 二 投资类 1 项目投入总资金 万元 26556.95 1.1 土地取得费用 万元 7999.28 1.2 前期费用 万元 550.08 1.3 城市基础设施配套费 万元 740.12 1.4 建筑安装工程费 万元 12781.95 1.5 园区配套费 万元 1500.23 1.6 管理费用 万元 353.58 1.7 销售费用 万元 575.77 1.8 财务费用 万元 1133.13 1.9 预备费 万元 922.81 2 资金筹措 万元 26556.95 2.1 项目资本金 万元 10440.0 2.2 银行借款 万元 13557.7 2.3 销售收入投入 万元 2518.42 三 财务类 1 净现值(税后ic=8%) 万元 1746.48 2 内部收益率(税后) % 14.84% 3 静态投资回收期(税后) 年 5.0 4 借款偿还期 年 4.6 “松浦大厦”项目经测算，预计总投资为26556.95万元，预计总销售收入为 35985.85万元，经计算，该项目的盈利水平较高、偿债能力较强，而且销售收入及建 设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。 2 项目选址及建设条件 2.1 项目所处区域 2.1.1 哈尔滨市概况 哈尔滨市位于东经125?42′~130?10′，北纬44?04′~46?40′，是黑龙江省省会，中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心，东北北部地区最大的中心城市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市之一。全市土地面积5.31万平方公里，辖8区7县，代管3个县级市。户籍总人口1063.5万人，其中市区人口587.9万人，48个少数民族，其中少数民族66万人。是中国著名的历史文化名城和旅游城市，素有“共和国长子”、“冰城”、“天鹅项下的珍珠”、“东方莫斯科”、“东方小巴黎”以及“冰城夏都”等美称。 图 哈尔滨市在黑龙江省的位置2.1 2.1.2 松北区概况 松北新区位于哈尔滨市北部，是2004年2月经国务院批准成立的，辖区面积736平方公里。下辖五个镇，即松北镇、松浦镇、万宝镇、对青山镇和乐业镇，其中松北镇、松浦镇、万宝镇加挂街道办事处的牌子。现有人口21.6万人，其中农业人口13.67万人。滨洲、滨北、哈齐、哈伊、哈黑、哈大、哈绥高速公路等多条公铁干线穿境而过，距哈尔滨太平国际机场仅20分钟车程，是全市、全省重要的交通枢纽。 市委十二届七次全会确定了“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略。其中，“北跃”的核心内涵 是“以水定城，科技兴城”。松北区今后一个时期发展总的指导思想 是:坚持以水定城和科技兴城理念 ，以打造全省科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、旅游中心、奥体中心为目标，推进基础设施 建设、城市景观建设、民生工程建设、城乡一体化建设，把松北区建设成为集科技、文化、生态功能于 一体的现代化新城区，努力实现经济社会发展新跨越 2.2 项目建设地点 2.2.1 项目位置 东:松花江工业小区 南:常盛源小区 西:糖厂社区 北:松花江 图 黑龙江科技学院所在的位置2.2 黑龙江科技学院简介黑龙江科技学院是黑龙江省唯一一所具有矿业特色的普通高等学校。学校前身是中国共产党1947年在鸡西建立的东北第一所煤矿工人干部学校。1998年以前，学校隶属于原国家煤炭工业部，主要面向煤炭行业办学。1998年高等教育管理体制改革后，隶属关系实行中央与地方共建，以黑龙江省管理为主。经过几代科院人60年的创业创新，黑龙江科技学院是一所以工为主，理、工、管、经、法相结合的多科类综合性本科院校。学校地处具有俄罗斯风情的哈尔滨市，位于风光秀丽的松花江畔，学院依江而建，占地100余万平方米， 学校固定资产26.61亿元，教学科研仪器设备值2.4亿元 2.2.2 周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市交通干道的松浦大道和糖厂社 区，哈有哈尔滨第三十一中学;北为常盛源小区和香料厂，正东为松花江工业小区;北边是具有美丽风光的松花江和哈尔滨永胜路小学，周边有以“观江国际”为首的等高档生活社区;还有国家五星级旅游景点太阳岛和冰雪大世界。项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。 2.2.3 即将打造江北企业群的规划提高了项目未来的发展潜力 实施大项目牵动战略是新区快速成长的有效措施。松北区要进一步解放思想，敢创新、敢做、敢为，敢于克服一切困难谋划出一个国家、一个地区、一个企业能够撑起一个园区的项目，能够带动全局发展的项目，以此加快招商引资的速度，扩大招商引资的规模。要建立大项目库，制定引进和谋划大项目的激励政策，形成大项目的创新机制。要建立大项目的科学评价制度，确保大项目引进质量，要拒绝那些高污染、高能耗、高物耗、低效益的项目入区。引进一个大项目就能提供上下游产品开发的机会，发展新产业的机会。要依托大项目，创新新项目，尽力拉长产业链，以此为导向，进一步扩大招商引资，按生产专业化和社会化的要求，创建专业化很强的企业，逐步形成若干以大项目为中心、产业间具有紧密联系的企业群。 2.2.4 哈尔滨市北拓的发展规划为项目提供了无限想象空间 根据哈尔滨市的发展战略，“北跃”——以建设北国水城和科技新城为主线，着重开发松北区、呼兰区、构筑“两纵、四横、十八湖”的水网体系，建设北部集科技、文化、生态于一体的新城区，带动江北大发展。围绕“北跃”战略，重点推进松北防洪、灌排改扩建及水生态环境建设、科技城火炬大厦、科技创新城起步区基础设施、松浦大桥和三环西桥等重大项目建设，加快建设北国水城和科技新城，这也为松浦大厦的提高了未来的发展潜力 2.3 建设条件 2.3.1 自然环境条件 哈尔滨位于最北端，是中国纬度最高、气温最低的大都市。四季分明，冬季漫长寒冷，而夏季则显得短暂凉爽。 气候条件 哈尔滨的集中降水期为每年7至8月，集中降雪期为每年11月至次年1月。年平均温度3.6?。最冷的1月份，平均气温为零下13.2?至零下24.8?，最热的7月份，平均气温为18.1?至22.8?。3-5月份为春季，易发生春旱和大风，气温回升快而且变化无常，升温或降温一次可达10?左右。6-8月份为夏季，炎热湿润多雨，7月份平均气温19-20?，最高气温达38?。平均降水量占全年的60%-70%，由于降水集中，间有暴雨，易发生洪涝灾害。9-11月份为秋季，降雨明显减少，昼夜温差变幅较大，9月份平均气温为10?，10月份北部地区已到0?，南部地区2-4?。12-次年2月份为冬季，漫长而寒冷干燥，雪覆大地。1月平均气温零下15?-零下30?，最低气温曾达零下52.3?。 工程地质条件 该地段地处浑河南岸二级冲积阶地，地表为较厚的第四系冲积物，地基承载力较大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约1.2米。经工程地质初勘，地基岩土稳定、 无不良地质现象，适宜工程建设，一般多层、高层均可采用常规桩基础。 2.3.2 基础设施条件 随着道路的改建、扩建和相新建，给水、雨水、污水、电力、电讯、集中供热、燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目的建设开发、使用经营需要。 表2.1 项目建设具备的基础设施条件表 类别 容量或管线直径 备注 电力 10KV和6KV线路 可满足二级符合要求 集中供热 惠天热电Φ1500供热管线 给水 哈尔滨松北区供水管线 电讯 可满足1000中继线 燃气 Φ800的中压和Φ500低压管线 3 市场分析 3.1 哈尔滨市商业酒店市场现状 随着国家振兴东北的提出，哈尔滨是东北地区的经济中心，物资集散地，作为对城市的经济活动反应敏感的商业大酒店近几年有了很大的发展。哈尔滨市建设现代化的区域中心城市的定位是商业大酒店市场发展的源动力。 3.1.1 商业酒店市场的区域特征逐渐形成 哈尔滨市著名大酒店现有主要分布于三个区域，即香坊区区周边，如万达索菲特大酒店 、勃莱梅大酒店、福松浦天大酒店等;道里区，如香格里拉大饭店、松花江凯莱花园大酒店等;南岗区一带，如华融饭店、戴斯大酒店等。当然与全国几个发达城市比较的，哈尔滨商业酒店市场还是不成熟的。从同价位产品质量比较，所形成的商务中心成熟度的比较，酒店管理水平的差异等方面，都可以看出与北京，上海，深圳，广州等城市的相对成熟的商业酒店市场的较大差距。当然这是与哈尔滨的经济发展水平相对应的。 3.1.2 商业酒店大多都是本土企业 但是与北京上海等发达城市中统一业权商业酒店物业大多由外资或港资发展商持有不同的是，哈尔滨市的统一业权商业酒店物业基本由本地开发商持有。当然这与哈尔滨作为老工业基地的历史经济背景联系在一起。但是哈尔滨作为东北的经济中心，物资流通中心，以及国家振兴东北的大背景，哈尔滨商业酒店市场有很大的发展潜力。随着对哈尔滨经济的进一步发展，作为东北商贸中心功能的进一步完善，会有越来越多的外地资本进入哈尔滨的商业酒店市场，越来越多的更加专业的商业地产发展商会进入哈尔滨市场，提供更多高素质的统一产权的商业酒店物业。 3.1.3 哈尔滨市商业酒店市场上的产品质量差异较大。 从商业酒店内部的配套水平，装修水平到物业管理水平都存在较大差异，当然相应的价格也存在较大的差异。这样的差异由于哈尔滨酒店市场上存在的酒店既有近几年上市的引进较先进设计理念的高档次商业酒店，也有大量的由非专业的房地产开发商开发销售或出租的质量参差不齐的中低档次的酒店。相应的酒店管理市场水平与发达城市市场也有较大差距。只有极少数的高档次酒店由专业的高素质管理公司接手，大部分都是发展商自己成立的附属物业管理公司或者市场上小规模的物业管理公司。 3.1.4 统一业权商业酒店物业管理主要由开发商自营 可以认为统一业权形式下发展商有在商务配套上投入更大成本的动机。而统一业权的商业酒店物业物业管理水平不显著高于分散业权的商业酒店物业。实际上，在实地调查中笔者发现，统一业权的商业酒店项目的物业大多由发展商自己的物业管理公司接管。如香格里拉酒店等。实际上哈尔滨市商业酒店物业管理市场上高质量的专业物业管理公司较少，大多数的都是哈尔滨市本地的小型的物业公司或附属于发展商的 物业管理公司，管理水平参差不齐。随着更专业的商业酒店开发商进入哈尔滨市商业酒店市场，更多符合现代商务活动要求的商业酒店也要求相应的高水平的物业管理，将会有更多的专业的商业酒店物业管理公司出现。 3.2 哈尔滨市商业酒店市场分类研究 3.2.1 酒店连体项目 此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统一管理。如勃莱梅大酒店。 3.2.2 开发商持有项目 房地产开发商开发并持有的中高档商业酒店物业，包括万达索菲亚大酒店等。 3.2.3 非专业房地产企持有项目 这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的商业酒店项目，比较具有代表性的是华旗大饭店。 3.3 项目影响因素分析 由于商业酒店市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。本文主要从影响商业酒店需求及价值的范围来分类归纳，划分为一般因素、区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次一级的影响因素、因子，构成商业酒店的需求量影响因素体系。 3.3.1 一般因素 一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的、全面性的，其覆盖范围可以是一个地区、一个国家乃至全球。显然，这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。一般因素中，主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素等次一级因素。 一、 行政因素 行政因素是指国家政策、法律、法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的影响和干预。行政因素中主要有土地制度、房地产价格政策、税收政策、信贷政策、城市规划与土地利用规划、土地使用权出让方式和行政隶属变更、居民收入与消费水平等因子。 二、 经济因素 房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。房地产业是基础产业，产业链长，其发展将直接影响和带动机械、建材、钢铁、水泥、运输、金融、装潢等相关行业的发展;反之，这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。 经济因素中，主要有经济发展状况、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价与利率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额等因子。 三、 社会因素 社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产需求和价值的影响，其影响因子主要有政治安定状况、社会治安程度、城市化水平、商业房地产投机等。 四、 人口因素 人口因素是一个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响，主要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等因子。 五、 心理因素 房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由人这一主体完成的。在这一过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不可忽视的。 影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态、欣赏趣味、消费时尚、攀比心理、价值观念等因子。 六、 国际因素 房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。国际政治环境、国际经济状况、地区紧张或军事冲突、贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的房地产市场需求和房地产价值，随着全球经济一体化，这些影响因素将更直接更明显。 3.3.2 区域因素 区域因素是指商业酒店所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响因素。相对于一般因素而言，区域因素的影响范围要小，一般影响到一个城市或城市的一部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。影响商业酒店需求和价值的区域因素主要有:商圈规模、商服繁华程度、交通条件等。 一、 商圈规模 自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。商圈规模的大小将直接影响商务客流量的大小，进而影响其价值。商圈确定是商业房地产投资中非常重要的一个环节。影响商圈规模的因子有:商圈范围的大小、级别、总体规划、发展历史、商圈内居民的消费水平、人口数量等。 二、 商服繁华程度 商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的商业房地产价值。影响商服繁华程度的因子有:商业街的道路类型、所有商店的总营业面积、商店的档次、商店的数量及经营业态、大型购物中心的个数、名特商店的家数、金融机构数量、娱乐中心的数量及档次、人口流量、治安状况等。 三、 交通条件 交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度。交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本(包括交通时间)，明显影响人们的出行，从而影响商业房地产需求和价值。影响交通条件的因子有:交通流量、公交站点密度、公交线路数、道路通达程度等。 3.3.3 个别因素 个别因素指具体影响某宗商业酒店需求和价值的影响因素。这类因素对房地产市场的影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产的影响却是最直接、最具体。影 响商业酒店需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。 一、 资源因素 资源因素是商业酒店宗地本身的条件，包括所处地段、地块位置、地块规模、临街宽度、临街深度、容积率、建筑密度、建筑物面积、层高、层数、停车场状况、基础设施状况等。 二、 交通便捷度 交通便捷度有别于区域因素中的交通条件，它主要指具体某宗商业酒店地产的交通便利程度。影响因子有地块距地铁车站、主要公共站点的距离及便捷程度。 3.4 项目STWO分析 3.4.1 STWO分析简介 SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势(strength)，竞争劣势(weakness)，机会(opportunity)和威胁(threat)，从而将项目的战略与内部资源、外部环境有机结合。因此，清楚的确定项目的资源优势和缺陷，了解项目所面临的机会和挑战，对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。 其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。按照项目竞争战略的完整概念，战略应是一个项目“能够做的”(即组织的强项和弱项)和“可能做的”(即环境的机会和威胁)之间的有机组合。 SWOT分析的步骤: 1、罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。 2、优势、劣势与机会、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT策略。 WO、WT策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的具体3、对SO、ST、 战略与策略。 图 分析步骤3.1SWOT 3.4.2 优势 项目地块正处于滂江街地铁站南延长线上。目前，滂江街附近的星级宾馆只有黎明国际酒店，没有大型的商场和高档的商业酒店，而这里将是地铁一号线和地铁五号线的交会点，未来的商流、客流量将十分巨大。松北区将据此打造发展潜力巨大的滂江商贸圈。 一、 地理位置优越 “松浦大厦”位于松浦大道边上，是城市交通内环线的主干道。 该地区处于市中心商业区“中央大街”的边缘，是城市中心次热点的地理位置，又处于规划中极具发展潜力的松北区，“依繁华存在，享都市宁静”。 二、 绿化与景观 “松浦大厦”地处老生活区，在景观方面似乎没有什么优势，但大厦正处松花江畔，登高远眺，波澜壮阔的松花江景观便展现在眼前。 三、 成熟的环境配套 “松浦大厦”的周边过去是人烟稀少的江北区，经过近几年现代生活区的开发，现代商业已经形成;而这里的文化氛围是久已形成的，有省市的中小学校、专业医院、国家重点研究所等;邮政、银行、商业、宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和发展起来。深厚的文化积淀、雄厚的科技实力、完善的基础设施，可满足多方面需求，形成良好的投资创业环境。 四、 市、区两级政府的战略规划 在未来城市战略规划中，这里是哈尔滨市东部的新兴商贸圈，是哈尔滨市的又一个商业集散地。松北区结合地铁建设提出“一带三圈”的规划，糖厂街站口的商贸圈，将建设大型的商场、星级宾馆、高档商业酒店，充分发挥向四周辐射的功能，使这里成为现代商贸圈。“松浦大厦”的开发建设必将成为这里的亮点。 五、 项目的建筑质量和内在环境 发展商丰富的开发经验，严谨的施工管理，先进的建筑技术，低能耗的功能设计，楼宇智能化的引入，生态环境的构建，是项目的质量保证和内涵所在。 3.4.3 劣势 一、 没有形成规模效应 项目占地面积不足2千平方米，规模较小。 二、 临时停车受到限制 由于临近一线马路，临时停车量有一定局限。 三、 商住氛围不明显 目前项目区域内未形成成熟的商住氛围，是销售不可忽略的难点。 四、 交通道路较差 大厦所在黑龙江科技学院的前的道路较为狭窄和不平，而且公共交通线路距大厦有超过步行五分钟以上的距离，对商住有一定影响。 3.4.4 机会 一、 地理位置具有发展潜力 “松浦大厦”是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空间的多功能建筑。 二、 项目顺应建筑潮流 “松浦大厦”是具有高品位、高素质、高智能、高质量、低能耗的生态建筑。 三、 项目适应办公居住需求 “松浦大厦”在空间划分上的灵活性，即同一楼层中单元格局的处理可按需间隔，以适应不同租者的规模需要。“松浦大厦”是“区隔任意，设置随意，功能惬意”的建筑。 四、 提出“整合型商务楼”概念 随着中小企业、创意产业、跨国公司代表处的发展，引入“整合型商务楼”的理念，更具市场竞争优势。商业酒店的硬件标准、生活空间的灵活配置、行政商务资源的共享，“三位一体”的“整合型商务楼”概念的首次提出，为“松浦大厦”确立了项目的整合优势。 3.4.5 威胁 一、 缺乏商务氛围 区域内没有商务氛围，商业酒店、商务公寓的原有量和现有量几乎为零，没有集中商务广场宇的优势。 二、 商业贷款政策调整 项目的公建属性，给销售过程中的银行按揭带来局限，不利于销售。 3.4.6 项目SWOT的综合分析 通过以上SWOT分析，得出只要策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。特别在劣势威胁中，只要控制、引导得当，这些影响不至于成为本项目的硬伤。其他几点只能根据市场及项目实施进行修正。所以从理论上来看，只要方法到位，本项目是完全可以成功的。 表3.1 SWOT综合分析表 竞争优势(strength) 竞争劣势(weakness) 略(参间3.3.2) 略(参间3.3.3) 机会 SO战略 WO战略 (opportunity) 略 1、项目应尽快动工，以赶在2009年前全1、物业交由仲量联行这一类似高质量的(参间3.3.4) 盘推向市场，以合理利用下一个需求高专业物业管理公司进行管理; 峰; 2、学习、借鉴成功经验，对国际知名品 2、充分利用交通和区位的优势，宣传以碑的统一招商、管理等; 商业酒店供应为主，提高项目的知名度。 3、把握机会做好宣传，提高影响，突出 该项目楼盘的优势，以降低竞争对手给予 的商业酒店的租售压力。 威胁 ST战略 WT战略 (threat) 略 1、营销和宣传是关键，要把握好尺度，1、注意品质，保证达到甲级商业酒店的(参间3.3.5) 促进租售及资金回笼; 标准; 2、做好融资相关工作，保证项目按规定2、密切关注商业酒店市场的供需、价格 进度进行; 等情况; 3、尽量提升使用价值; 3、保证资金链的连续性; 4、为弱化不确定因素带来的影响，按月4、注意宏微观及区域市场的定期和不定 进行滚动预算，不段修正项目管理的细期分析，以降低风险。 部。 综合以上分析，可以得到SWOT综合分析表。 从市场消化能力来看，销售、租赁都会有一定的空间。但从资金回笼的角度看，则应利用好优势，引入新的主概念和卖点，以缩短销售周期、提高楼盘附加值。 作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业，以发展商公司品牌与项目品牌相结合打造整体形象，在产品品质、资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为主，客户群对高档商业酒店外形象提升的要求。 “松浦大厦”作为公建立项的产品，前期推广应深入，把握入市时机，力争各大楼盘销售暂缓期入市，以短平快的方式销售，以规避各大楼盘集中上市的风险。 同时要特别关注地缘甲级商业酒店与周边商住客群，关注周边科研单位的购买力，有意识从区域周边各项目分流买家。 4 经营方案设计 4.1 项目名称及产品定位 4.1.1 项目名称理念 整体建筑群命名为“松浦大厦。 以“松浦”命名是因为地处江北区松浦镇，边上另有松浦大桥，松浦大道，故而以此命名。 4.1.2 定位阐述 1) 位置、地段和未来升值是商务大厦宇租、售行为重要因素，“松浦大厦”在该方面具有一定的优势，而完美的外观设计，在区域内极具视觉冲击力，能够激发购买和入主的冲动。 2) 综合素质高，在建筑期已能通过效果图等资料提前体现，基于项目的先天优势，买家对这方面的利益承诺应有一定的信心。 3) 大厦自身的资源整合、智能管理、生态环境，不仅使得商务形象优越，而且更具个性，能给客户良好的观感和深刻的印象，这是定位中的“独特的卖点”。 4) 市区两级政府的前景规划，使得保值、升值潜力得以提前体现，这是攻克市场观望心理的唯一出路。这里，针对两种的心理: 5) 引入“整合型商务楼”经营模式，准确针对目标客户，与目标客户形成广泛有效的沟通，达成发展商与买家双赢的局面。新经营思路(整合型商务楼)的引入更可提高投资者探究的渴求，增强投资信心。保值、升值是作为楼盘入市的必要条件。 综上所述，本定位的目标是结合项目先天后天优势，发掘新亮点;在市场上赢取美誉并得到经济利益回报。 4.2 目标客户 4.2.1 客户类型分类 一、 初创业者 有短期及长期发展思路，资金有一定压力，初创业时机在选择寻找中，微有急进心理，既想节省开支，又想有规模，够体面。具有相当的吸引力。 二、 一般投资者 偏向于稳重、谨慎;在投资选择时有优选及备选、保底三种计划。投资分析思路经常是“如果„„就„„，退而求其次也„„，再恶劣也„„”模式的填空思维。规划的优势便能最终触动其投资决策。 三、 中小企业主 需要一定的面积，开间要合理，发展成败取决于短期市场成绩，所以，资金的投 入会集中在硬件(包括场地)及广告推广、客户服务三方面上。 四、 跨国公司或大型公司代表处 实力强大，在当地已经具备了的规模优势，并有长期发展的规划，需要有完整的办公系统和派驻人员生活空间。对于买、租办公楼时会考量长期的运营成本和投资益，往往选择前者。 五、 风险投资者 一种典型的急需出路的资金持有者，好方案、新思维就值得一试，赌博心理甚重，但对项目出路的分析能力很强。 经分析，“松浦大厦”基本能满足这几类客户需求，而且具很大的可塑性;可充分迎合目标客户需求。 4.2.2 客户属性分析 一、 行业属性 取向较为散化，以第三产业、服务业、创意产业的中小型发展公司为主。 A类??传媒机构、文化传播公司、广告发布公司、广告艺术公司、广告设计公司、印刷公司、公关活动公司、图文信息公司、影视文化公司、培训教育机构、图书机构、家具设计公司、杂志社等; B类??贸易公司、旅游公司、货运代理公司、航空公司、销售(医药、涂料、照明等)公司; C类??投资管理公司、咨询服务公司、律师事务所、会计事务所、驻沈代表处(办事处)、中介服务公司、顾问公司、环保类公司。 D类??服务行业的品牌公司，如食品、酒业、保健、体育等，娱乐行业机构; E类??电子商务公司、软件高科技公司、通信公司、网络公司; F类??证券金融系统、商会组织、出国留学组织等; G类??装修公司、装饰公司及其他。 二、 职业性 国有、集体及股份制企事业单位法人，私营、民营、三资企业主为主，兼顾少部分外籍服务型公司。 三、 文化/年龄 大学专科程度居高，其次是大专文化与大学本科不分上下;28-35岁为主，35-45岁为辅。 四、 收入水平 公司每月纯利润在5万?-80万之间，其中以10-15万元居多。 五、 区域分布 工作区域在松北区将占到50%左右，其他城区50%。 六、 投资目的 70%以上为自己办公;另有部分投资客转租。 4.3 管理方案设计 4.3.1 商住功能配套 设立24小时行政中心，与大厦内的业主公司共享。主要职能: 1) 负责发展商公司的行政事务; 2) 负责驻厦机构行政办公代理业务; 3) 负责大中小型会议室、多功能厅的管理和使用调度; 4) 负责共享高值办公设备的使用和管理; 5) 负责大厦整体形象的展示等。 4.3.2 项目24小时全天候的物业管理 物业管理应对业主提供全方位、多层次、有效且经济的服务。 松浦物业公司以专业化、人性化、品质化的物业管理模式业主提供周到、贴心的服务，创造和谐空间，让业主住得“安心、舒心、省心”。 一、 整体楼宇的营销推广 面对“松浦大厦”的整合型功能，楼宇收益性物业的特性较强，整体物业管理把营销推广作为一项经常性的管理工作内容，为业主提供租赁业务的代租、联络、谈判、签约以及业主与客户间关系的协调。同时对“松浦大厦”进行整体形象塑造、宣传推介，保证物业保持较高的出租率和业主的收益。 二、 驻厦业主的整体前台服务 “松浦大厦”的前台管理提供:基本的问讯解答、引导服务，报刊、杂志订阅服务;客户电信设备代办、代装服务;成批发放商业信函服务;信件报刊收发、分拣、递送服务;个人行李搬运、寄存服务;出租汽车预约服务;提供旅游活动安排服务;航空机票订购和确认、酒店预定、餐饮预定、文化体育节目票务安排等服务;业主个性化文娱活动安排及组织服务;提供公司、家庭“保姆”服务;设立方便业主的物业报修点。 三、 楼宇的设施设备管理 “松浦大厦”公共设备管理、维修与保养，保证驻厦业主的正常商务、生活等活动;驻厦业主自身设备设施的维修。 四、 楼宇的保安与消防管理 建立有效的保安体系，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、闭路电视监控器等)，对楼宇内部、外围、停车场等进行严格管理，保证正常的安防秩序。 整体楼宇建立“以防为主，宣传先行，防消结合”的消防工作原则，建立有效的消防体系。 五、 清洁卫生管理 保持楼内公共场所的清洁，提供全面的清洁卫生美化服务。 4.3.3 共享管理 一、 设备共享 楼内有共用高值办公设备，如:文件服务器、复印机、投影仪、摄像机、电视机; 二、 办公场所共享 会议室、接待室、演示室、茶水间; 三、 部门共享 秘书、接待员、外勤、行政(共享的部门全天候24小时轮班); 四、 单元生活独立 满足现代都市生活方式对公务和生活空间的需求，单元内有灵活的住、厨、卫的简单配备。 5 项目建设方案 5.1 建筑设计方案 5.1.1 建筑面积和内容 一、 建筑面积 总面积约50000平方米，其中:公寓及写字间约43939.4平方米，商铺约为4545.45平方米，地下停车场及设备用房约1515.15平方米。 二、 建筑高度 共33层。 三、 建筑群组成 包括:三十三层的主体大厦、地下一层停车场、主建筑户外停车场及院落。 三十三层主体楼规划为:1-3层商铺，4-33层为公寓和写字间，地下一层为停车场。 建筑首层主要功能为的大堂和接待等空间，宾客再通过设于大堂内的前厅、写字间前厅进入各个功能。首层的可用出租面积全部利用为商业用房，即供大厦内部使用，也给基地周边提供服务。 5.1.2 总体规划设计 一、 总体平面布局 做为一座综合的商业项目，平面的布局显得尤为重要。 在总平面的布置上，主入设在西面，临松浦大桥。 二、 道路系统的规划与设计 根据整体的规划要求，主要的出入口设计在西面，保证了人流和物流路线的明确分开，路线清晰。道路等级明确区分，标识性强。 三、 功能分区设计 广场以入场的入口将整个建筑分为三个部分，利用了道路、树木以及草地营造意趣，又体现出感性的一面。 四、 景观与视觉设计 园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿化部分，不仅可以形成良好的景观效果，而且可以形成良好的视觉效果，不仅和建筑的对话关系形成良好的关系，并且注重了建筑群体的视觉景观均好性。 5.1.3 建设标准 一、 大堂装修/门柱 地面及墙面铺砌优质进口大理石，艺术吸顶天花吊顶及艺术灯饰。 柱面为磨光花岗岩踏步板(或不锈钢材料)。 大堂入口处设自动旋转门，两侧设安全门。 二、 电梯厅/电梯间 商住楼电梯:两组电梯，垂直交通直达地下一层，地下一层设通往地下车库的出入口。 电梯间内地面采用优质花岗岩，墙面采用优质大理石，电梯厅吊顶主要以不锈钢及玻璃为主，配发光灯槽; 商务楼标准层地面为优质大理石，墙面为高能环保涂料，所有楼层电梯间均采用大理石门套，顶棚造型吊顶; 地下一层电梯厅吊顶为轻钢龙骨石膏板，刷白色乳胶漆。 三、 楼道/楼梯间 公共部分墙面为刷高级乳胶漆，吸音天花吊顶; 标准层楼道地面为地面石材，高能环保涂料墙面; 楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料; 标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料; 车库地面为水泥压光，墙面为白色乳胶漆，天花为白色乳胶漆。 四、 清水房交房标准 地面水泥找平，预留客户自装面层空间，不刷墙、不吊顶; 隔墙为轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙; 洁具预留客户自装。 五、 精装房交房标准(待确定后编制交房) 隔音天花吊顶，高级木地板，墙面乳胶漆、艺术照明灯、高级开关(品牌); 卫生间:配套精装修，墙地面为高级瓷砖、高级卫生洁具(品牌)、高级照明灯、玻璃淋浴间隔断; 厨房:配套精装修，高级炊具(品牌)、高档橱柜、排油烟机。 5.1.4 外观形象 一、 外立面风格 现代风格，色调整体统一的通透落地玻璃窗，结构凸出部分配饰钢材质金属框架;每个单元外立面保证整体风格的统一和谐，突出单元之间的独特性，从而达到相互独立而又整体协调的效果。 二、 外立面色系 以冷色调通透感强的玻璃窗为主，辅以浅色(暖色)高档石材墙面，以达到稳重、高档的效果。 三、 外立面材料 外墙玻璃窗为高档中空双层隔音保温玻璃，辅以金属框料(竖线饰条)。 四、 静音设计 选用低噪音设备，并采用减震基础，在各类机房墙面建筑均做专业吸音处理;并采用隔声门;采用中空玻璃，外片为反射玻璃，内片为低辐射玻璃，具有良好的热工性能，防止外来噪音干扰及光污染。 5.1.5 楼层功能设计 一、 商务楼层规划 商住楼首层入口大堂层高4.2米(二层)，标准层高为3.15米。主入口设在西面和东面，临航空街;地下停车场入口设于主楼北端。 每层商务楼层面积约为1500平方米，标准层使用率在为70,以上。 二、 室内厨、卫功能设置 公寓层每个独立单元预留室内卫生间、通风换气管道及上下水管道，写字间层设置公用卫生间; 每层防火通道前厅，设立为楼层的公共吸烟区。 三、 主体楼与附楼地下一层利用 主楼地下一层设立物业办公室、设备间。 附楼地下一层为地下车库，与主楼地下一层相同，设三个独立入口，电梯直接可从地下一层直达顶层。 5.2 结构设计方案 5.2.1 设计依据 一、 自然条件 1) 基本风压0.55KN/? 2) 基本雪压0.50KN/? 3) 土壤标准冻结深度(自天然地面下)2.00m 4) 哈尔滨市抗震设防烈度为6度，设计基本加速度为0.05g。本工程按抗震设防烈度6度设计。 5) 地面粗糙度B类 6) 体型系数 Us=1.3 二、 主要活荷载取值(标准值): 1) 办公室 2.0KN/? 2) 住宅卫生间、厨房2.0KN/? 3) 住宅及阳台2.5KN/? 4) 上人屋面2.0KN/? 5) 非上人屋面0.5KN/? 三、 国家规范、规程 1) 建筑结构荷载规范 (GB50009-2001) 2) 建筑抗震设计规范 (GB50011-2001) 3) 建筑地基基础设计规范 (GB50007-2002) 4) 混凝土结构设计规范 (GB50010-2002) 5) 砌体结构设计规范 (GB50003-2001) 6) 本工程地上主楼采用现浇钢筋砼框架结构体系，框架抗震等级为三级。 5.2.2 技术措施 一、 抗震要求 为达到国家抗震规范的要求，(即小震不坏，中震可修，大震不倒的原则)，体现“强柱弱梁”的设计思想，在构件设计上力争达到提高构件的延性，采用封闭箍筋，对L0/h<4的柱采用箍筋全长加密，钢筋接头采用焊接。而对框架梁尽量减少高度，力避刚度过大，并加强约束箍筋，柱截面由柱轴压比控制，柱配筋尽量不出现计算配筋。 二、 基础选型 根据地勘报告，基础采用地下箱型基础。 三、 主要结构材料选用 混凝土: C25,C30 钢筋: ?(φ)?(φ)级HRB400Mpa新?级钢(推荐使用)。 焊条: E43型 E50型 钢板及型钢: A3 填充墙:多孔砖。 水泥砂浆:M5，M10 5.3 公用设施方案 5.3.1 给水排水 一、 编制依据 建筑、总图、采暖通风等专业提供的条件; 给水排水专业有关的设计规范。 二、 生活给水 在地下室设生活及消防储水池以及消防生活泵房，设高低区消火栓泵各两台(一用一备)，自动喷洒泵两台(一用一备)，高中低区生活泵各两台(每区一用一备)，以 生活及消防的需要。 用水量标准及用水量 ，小时变化系数:2.2; 公寓:200L/人•d 商业网点:15L/?•营业面积，小时变化系数:15; 绿化用水:2.0L/?，洒水时间按8小时计; 道路、广场用水:25L/?，洒水时间按8小时计; 未预见水量:按最高日用水量的10%计; 给水系统均采用微机变频调整供水。 高层公寓:给水分为高、中、低三个区，每区控制压力不超过0.35MPa，超压部分设减压阀。 三、 生活排水 园区内采用雨水、污水分流制排水系统 生活污水系统:排水量按生活用水量的90%计算。园区内各个建筑的生活污水经过化粪池处理后，排入市政污水管网。各建筑内均设专用排水通气管。 雨水系统:设计重视期为1年，设计降雨历为15min。园区内设单独的雨水管道。高层建筑屋面雨水内排，与道路雨水一同排入区内雨水管网，最后排入市政雨水管网。 5.3.2 供热 一、 编制依据 建设单位提供的控规指标; 暖通专业提供的热负荷; 《高层民用建筑设计防火规范》、《锅炉房设计规范》及有关规范。 二、 编制内容 在地下一层设供热换热站，供本区及停车场用热，热水温度为60/50?。 三、 公寓 本建筑公寓为每户分户供暖，每户供回水支管由分户表箱引入室内，供回水管均安装锁闭阀，回水支管设置冷热型热计量表。可以分户控制，分户计量收费。 四、 地下车库 地下车库设置机械送风(兼火灾补风)系统;同时设置机械排风(兼火灾排烟)系统。 地下车库排风(排烟)按6次/h计算风量，按5次/h计算送风(补风)量。 车库排风下部排总风量的2/3，上部排总风量的1/3。 五、 地下设备用房 设置机械循环水平串联式采暖系统。 设备用房机械送、排风系统。按4次/h换气计算风量。 5.3.3 供电 一、 编制说明 编制内容包括电力变配电系统、电气照明系统、防雷系统、保护接地系统、火灾自动报警及联动系统。 二、 用电指标 高层:15KW/户 三、 电源 本工程拟在园区内设置1处20KV开闭所总容量为5，000KVA。电源由该地区66KV市政变电所采用电力电缆埋地引入开闭所。 四、 变电所的设置 高层公寓的供电采用地下局自维变电所一座，容量为5，000KVA。考虑噪声等原因，变电所应设在地下车库，不宜设在高层地下室，网点的供电是引自其地下变电所。 五、 设备选型 开闭所及各变电所10KV中压设备采用HXGN型封闭式金属铠装开关柜，交流操作。低压柜采用GGD型开关柜、柜内开关采用框架、朔壳系列断路器。 六、 负荷级别的确定及配电 本工程中，用于消防泵、喷洒泵、排烟机、加压风机、消防中心设备及应急照明装置等负荷为一级负荷;电梯、生活水泵及地下室照明等负荷为二级负荷;公寓的照明及高层建筑的普通动力设备和照明装置等负荷为三级负荷。各级负荷的配电措施均满足《民用建筑电气设计规范》等相关电气专业设计规范。 对于特别重要负荷则增设柴油发电机组或不间断电源系统作为备用电源。 七、 电气照明系统 网点照明:300-500LX高效节能荧光灯 动力机房:100LX工厂灯 变电所:150LX高效节能荧光灯 楼梯间:50LX白炽灯或节能荧光灯 5.3.4 电讯 一、 设计依据 哈尔滨市规划局《哈尔滨住宅区控详规划条件》以及国家现行有关规范及标准。 二、 总图外线 建筑通信及宽带网所用线缆视开发先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。 引入市有线电视干线，通过通信综合管道引至各需求之单体建筑。 规划区内通信、有线电视及宽带网线缆穿PVC管或双波纹尼龙管，统一敷设在通信综合管道路由内。 三、 系统设置 高层公寓设置电话、宽带网、有线电视、可视对讲、家庭安全技术防范系统。并视实采取多表远传计量和控制技术。 园区内设置周界防范系统、出入口控制系统、闭路电视临近系统。 5.3.5 煤气 一、 编制依据 1) 建设单位提供的煤气性质 2) 建设单位提供的控规 3) 《高层民用建筑设计防火规范》《城镇燃气设计规范》及有关规范 二、 编制内容 建设单位提供煤气性质为低压，中压天然气，热值为7000-8000kcal/m3。 三、 公寓 本工程公寓用气为每单元设一引入管;每户设一块煤气表，采用外入户方式，高层设减压阀，经计算公寓用气量为275m3/h。 四、 外网 区内煤气管线采用直埋敷设枝状布置。低压煤气总用气量385m3/h，总管径DN250;中压煤气总用气量1，414m3/h，总管径DN300。管道材料为室外采用铸铁管，室内采用镀锌水煤气输送钢管。 6 专篇设计 6.1 消防 6.1.1 总平面消防 一、 区域位置及概况 项目位于松北区糖厂街南侧，院区地势平坦、周边道路宽敞通畅，交通便利，周围街路和车行道的宽度均能满足消防车通行及扑救的要求。 二、 消防车道 在总平面布置中，依据哈尔滨规划局控详文件和现行消防规范的规定，在满足建筑及防火间距的前提下，结合具体的建筑形式设计消防通道，高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度落地，满足扑救面的要求。 三、 人员疏散 在主入口处均留有相应面积的集散广场，保证人员的及时疏散。 6.1.2 建筑消防 一、 编制依据 以《高层民用建筑防火规范》和《汽车库、修车库、停车场设计规范》的规定，为编制依据。 二、 建筑分类和耐火等级 本工程公寓为一类高层，耐火等级为一级。地下公共停车场属于II类停车场，停车场耐火等级为一级。 三、 建筑功能及防火防烟分区 地下停车场设有喷淋灭火系统，所以防火分区的面积地下不大于1，000?，地上不大于2，000?。本工程高层建筑与网点之间设有防火墙等防火分隔设施。 四、 建筑疏散通道、安全出口及防火门设置 本工程地下室设有疏散楼梯宽度、疏散距离、疏散口宽度，均满足现行防火规范及有关规范的要求。 每个防火分区均设有2个或2个以上安全出口，并有1个或1个以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房设有直通室外的安全出口。所有设在防火墙上的门均为耐火极限不低于1.2h的甲级防火门或设加密喷淋的防火卷帘(丙级防火门)。 公寓按防火规范要求设置防火分区。 防烟分区;防烟分区的面积不超过500?，并且不跨越防火分区。防烟分区用大于等于500毫米高的梁或挡烟垂壁划分。 6.1.3 3(消防给排水 一、 室外消防给水 本项目室外消防用水按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定，主要道路均设消火栓，消火栓间距为150m。本工程同一时间内的火灾次数为1次，一次灭火用 水量为101/S。(本区内高层建筑最大的室外消防用水量为301/S，故本工程的室外消防用水量按301/S考虑)。 二、 消火栓给水系统 消火栓给水系统设于区内高层建筑内。 三、 高层住宅用水量标准: 室内201/S;室外150/S。火灾延续时间2小时。 四、 供水系统 系统分为高低两个区，顶层分别设有效容积为18m3的消防水箱，以储备消防初期用水。室内消火栓给水管成环状布置，消火栓的布置保证两股充实水柱同时到达室内任何部位。消火栓栓口工作压力大于0.5Mpa时，采用减压消火栓。高层建筑消防电梯前室设消火栓;顶层设试验及检查用消火栓。为满足足上部几层消火栓的工作压力，在顶层水箱间分别设消火栓增压泵(一用一备)和增压罐。每区配消防水泵结合器两组。 五、 自动喷水灭火系统 采用湿式灭火系统，设于地下停车场等。 六、 地下停车场 设计标准:按中危险II级设计，喷水强度81/Min•?;作用面积160?，火灾延续时间1小时，流量231/S。 供水系统，系统不分区，设温式报警阀三组。系统由洒水喷头，水流指示器，报警阀组，压力开关，末端试水装置等组成。采用直立型喷头。当梁、通风管道、桥架等障碍物的宽度大于1.2m时，其下方增设喷头。水流指示器前设信号阀。配消防水泵结合器两组。 七、 灭火器配置 /A;均采用手提式磷酸铵按轻危险级配置，配置基准3A/具，最大保护面积20? 盐型灭火器，地下车库按中危险级配置，采用推车式磷酸铵盐型灭火器，每具25Kg装。 八、 消防排水 消防电梯的井底设潜水排污泵，排水量大于101/A，排水井容量大于2?。 6.1.4 暖通防火系统 送风(兼补风)系统，排风(兼排烟)系统，出机房总管设防火阀，风道采用镀锌铁皮制作，保温材料采用超细玻璃棉板，内走道排烟按60m3/?•h计算排烟量，地下车库排烟按6次/h计算排烟量，按5次/h计算补风量。 楼梯及合用前室，设置机械加压送风系统。 6.1.5 电气消防 一、 火灾自动报警与联动控制系统组成 由火灾报警控制器，联动控制器、消防专用电话机箱、消防广播机柜及感烟探测器，感温探测器、消火栓报警开关、手动报警开关、编码模块、控制模块、煤气泄漏报警探测器等组成。 园区采用消防控制中心报警系统，在物业管理中心设置消防控制中心。该系统采用总线制报警、总线制联动方式，对于直接参与灭火的消防泵、喷洒泵、加压水泵等重要设备在消防中心设置直接手动控制按钮。 二、 探测器的设置 地下车库、电气配电室等位置设置感烟、感温探测器，并在主要出入口设置手动报警铵钮。 三、 联动功能 当火灾时感烟探测器、感温探测器、消火栓报警开关、水充批示器、压力开关动作向消防中心报警，经自动识别确认后，联动系统发生执行予设程序指令: 1) 火灾时，在消防中心手动、自动启动消防泵、喷洒泵灭火。 2) 排烟机、送风机自动启动以保证人员疏散。 3) 应急疏散指示标志灯自动点燃。 4) 加压风机自动开启保证人员疏散安全。 5) 自动迫降电梯至首层，供消防人员待用。 6) 自动降落放火卷帘以防火情蔓延。 7) 当煤气泄露时报警探测器报警，联动关闭煤气阀。 8) 按《火灾自动报警系统设计规范》设置消防电话。 6.2 节能 6.2.1 建筑标准 根据《民用建筑节能设计标准》(JGJ26-95)，居住建筑节能50%，其中建筑物承担30%，在外墙、屋顶、窗等围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强窗气密性，以利达到节能指标要求。 6.2.2 照明节能措施 1) 在本工程中所有光源主要采用高效节能荧光灯，金属卤化物灯等新型光源。 2) 在满足显色性要求的基础上采用高效光源。 3) 根据视觉工作需要，精选照度水平。 4) 根据灯具光学特性，选用无眩光的高效灯具。 5) 荧光灯选用带补偿电容的电子启动器，将功率因数提高到0.9以上。 6.2.3 生态节能措施 绿色生态办公，缩写EOD，它是一种健康、环保、生态、绿色的具有生命力的新型商务办公模式。它遵循生态平衡及可持续发展原则，规划建筑内外空间的布置和能源约束，使其在系统内部能够有序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废物污染的生活和办公方式。 在主楼屋顶、附楼屋顶建造屋顶花园。在大厦的屋顶花园，而郁郁葱葱的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3?左右。 绿色的草坪、绿色的屋顶花园、绿色的大堂中庭、绿色的生活空间„„踏入“松浦•联创商务广场”，便是扑面而来的盎然绿意。 6.2.4 建材节能措施 “松浦大厦”，通体透明玻璃窗，采用透光率高，反射率低的玻璃，减少对周围环境的光污染，降低热辐射通过量，使大厦保温节能。 用水设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。 6.2.5 设计节能措施 合理的开间设计，享受自然采光 大厦近方型的平面设计，核心筒居中，便于合理利用空间，适当的开间和进深令任何办公空间都会享受到自然采光和别样风景。 6.2.6 采暖节能措施 建筑采用低温热水地面辐射采暖系统。 6.3 防雷 6.3.1 防雷级别的确定 高层按二级防雷措施设施。 6.3.2 防雷措施 在建筑物女儿墙上用Φ镀锌园钢做避雷带，利用建筑物周边构造柱内两根主筋做引下线，利用建筑物桩基做接地装置。为防侧击雷在30米以上每三层设一圈均压环，所有外露的金属构件、金属门窗必须与此同时均压环焊接。 为防感应过电压，所有进出建筑物的金属管道，电缆的保护管均做总等电位联结。在卫生间或有淋浴池的地方设局部等电位联结。 6.3.3 保护接地系统 低压配电系统接地型式在设有室内变电所的各建筑物内采TN-S系统，在无室内变电所及采用室外箱式变电站供电的建筑物采用TN-C-S系统。 6.3.4 接地措施 本工程采用综合接地系统，保护接地与防雷接地共用接地装置，接地电阻要求小于1欧姆，如实测不能满足剽地，需打辅助接地极，直至满足要求为止。 6.3.5 负荷计量 公寓、网点采用集中电表箱分户计量，其它公用建筑在自维变电所采取高压端计量。所有电表数据均远传至物业管理中心。 6.4 智能配套方案 6.4.1 OA办公自动化 一、 综合布线系统(POS) 标准层提供每5平米一个信息点，支持图形、语音、数据传播。并可根据客户需要随时增改信息点的位置及数量。 二、 通讯系统 引入集团用户网，具备公众网和小交换机所具备的一切业务功能，实现全面的电信解决方案。大厦设无线电通讯防屏蔽系统，实现整个大楼通讯无盲区。 数字光纤通信系统接入，数据通信服务包括:Internet上网、VOD点播、物业管理、商务等方面的服务。 三、 大厦内引入市话线路 向用户提供市话、国内长途、国际长途。 四、 计算机网络系统 大厦东西两侧至少设两个弱电竖井，网络运营商(如中国联通、网通等)提供网络服务，实现宽带入户。智能化网络100兆入楼，10兆桌面。 五、 电讯及弱电系统 大厦内设电话程控站，提供充足的数据接口，综合布线系统由客户根据实际需要布置及安装。 6.4.2 BA楼宇综合布控 一、 供暖系统 城市供暖体系，暖气供暖。 二、 供电系统 采用高低压双路供电系统，自动互投，具备自动发动机。 三、 照明系统 各层正常照明采用环网供电方式供电至各层照明总箱。各层走廊、前室等公共场所设应急照明。在各层走道及出入口设诱导灯和安全出口指示灯(疏散指示灯)。大厦一层设建筑物立面效果泛光照明灯。24小时设不间断的夜景照明系统。 四、 电视广播系统 接入城市有线电视网;大厦设广播前端室，供大厦播放背景音乐及消防紧急广播;大堂、每层楼道设高档音响系统。 五、 给水系统 大厦供水系统由自动变频水泵供水，行政卫生间24小时热水。 六、 远程抄表系统 每户消耗的电、水可远程传输到抄表中心。 6.4.3 SA保安综合布控 一、 电视监控系统 大厦设安全防范中心，内设监控主机及相关设备，实行24小时监控，大厦各出入口、车库、走道、电梯轿箱等安置摄像机，设置摄像自动切换监控处，采用多画面分割器，可以更多地显示、记录、回放图像;装设中央闭路电视，由专业人员24小时监察及保安巡视。 二、 IC卡控制 停车管理及可视对讲系统。 6.4.4 FA消防报警布控 大厦内各公共部分(大堂、走廊、电梯厅等)及商住楼部分均设有喷淋及烟感设备，大厦内设置消防龙头，消防梯、安全疏散通道，并保证中控室实施电脑在线监控。 一、 自动消防系统 大厦消防报警控制系统采用智能类比式火灾自动报警控制系统，在各楼层办公室、电梯前室、机房等处设置类比智能烟感探测器;大面积公共区域设置智能烟感控测器，各层公共走道设置带电插孔的手动报警器;地下车库、设备用房等处感温探测器。 二、 消防用电 消防用电均采用双路互投(24小时不停电);报警系统为总线地址编码类比控测，消防水泵、消防喷洒水泵、消防稳压水泵、正压送风机、排烟风机等消防设备为多线控制，其他消防设备为总线控制，并通过控测总线返回信号、烟感、自动喷淋系统。 6.4.5 PA停车管理布控 停车场管理系统 停车管理采用自动化系统，用于停车场的车况的监测，车辆的服务管理、场内环境状况监测。 6.4.6 综合管理系统 大厦采用国际化先进的楼宇设备管理，将传统分离的楼宇(BA)、消防(FA)、保安(SA)、停车场(PA)、办公自动化(OA)等各个子系统进行综合管理。 7 环境影响评价 7.1 项目建设与运营对环境的影响 7.1.1 环境影响范围与影响因素 本项目对周边的环境影响主要表现在社会环境、生活环境和生态环境三个方面。就社会环境而言，主要影响参数为周边的土地资源、建筑物、人文景观等;生活环境影响参数为指关系到校区及周围居民生活区的环境空气质量、声环境质量等;生态环境中的主要影响参数为水环境质量、固体废弃物与污水排放处理情况等。 根据本项目的性质、内容及规模，首先识别出工程实施后对区域环境产生影响的因素，这些因素主要体现项目施工过程和投入使用后两个阶段中。 对于本项目而言，需要从空气环境、声环境、水环境和固体废弃物四个方面加以具体分析。 表7.1 环境影响矩阵分析表 工程阶段 环境项目 工程活动 影响因子 建设期 运营期 施工作业 扬尘 ? 空气环境 绿化工程 景观、减少污染 ? ? 施工作业 施工机械噪声 ? 声环境 空调系统、供排水系统噪声 设备噪声 ? ? 施工作业 施工排水 ? 水环境 日常工作 生活排水、综合排水 ? 施工作业 建材垃圾 固体 ? 废弃物 日常工作 生活垃圾、综合垃圾 ? 注:?为严重正影响、?为中等正影响、?为轻度正影响 ?为严重负影响、?为中等负影响、?为轻度负影响 由上表可以看出，项目的建设对环境的影响主要是建设期的扬尘、噪声和建材垃圾。 7.1.2 对空气环境影响的分析和评价 一、 空气环境质量标准 空气环境质量评价执行GB3095-1996《环境空气质量标准》的二级标准。 表7.2 环境空气质量标准(二级标准) 浓度限值(mg/m3) 污染物 年平均 日平均 1小时平均 TSP 0.20 0.30 — SO2 0.06 0.15 0.50 CO — 4.00 10.00 NO2 0.04 0.08 0.12 二、 空气环境的影响 本项目建设期的主要空气污染来自于土建工程施工引起的扬尘污染。拆迁、场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输等建筑施工行为的扬尘产生情况一般是每个建筑活动月、每4000平方米占地面积排放扬尘1.2吨，工程运输车辆引起的扬尘主要对沿途30米范围内空气产生影响，并且成线性污染，路边的TSP浓度可达10毫克/立方米，远远超过环境空气质量标准，因此，扬尘和粉尘将是影响本项目建设期空气质量的重要因素。 而本项目投入使用后会产生一定量气体污染物，在运营期会产生空气环境污染。 7.1.3 环境噪音的影响分析和评价 一、 噪声环境质量标准 项目属于商业为主的建筑，其施工期噪音应遵循GB 12523,90《中华人民共和国国家标准建筑施工场界噪声限值》标准。而运营期的声环境应执行GB3096-93《城市区域环境噪声标准》1类标准。 表7.3 不同施工阶段作业噪声限值 噪声限值 施工阶段 主要噪声源 单位 昼间 夜间 土石方 推土机、挖掘机、装载机等 75 55 dB(A ) 打桩 各种打桩机等 禁止施工 85 dB(A ) 结构 混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等 70 55 dB(A ) 装修 吊车、升降机等 65 55 dB(A ) 表7.4 城市区域环境噪声标准(一类标准) 类别 噪声限值(dB) 昼间 夜间 1 55 45 二、 噪声影响分析 本项目的环境噪声影响评价包括施工期和运营期两部分评价内容。项目施工期噪声污染来源于推土机、挖掘机、打桩机、空压机、搅拌机、风镐、振捣机、电锯等施工机械产生的机械噪声，施工机械的噪声特点是持续时间长，强度高，其瞬时噪声值可达89-120分贝，这些突发态非稳态噪声源将对周围环境产生的影响可达到严重负影响程度。 本项目投入使用后，经过建筑墙体隔音及绿化带消音之后，对外部影响较轻;此外还有空调、供排水系统设备运转产生的噪声，该部份噪音规模不大，加之绿化带的消音作用，其影响程度较轻。 7.1.4 对水环境的影响分析和评价 一、 水环境质量标准 本项目对水环境的影响主要表现为实验用水和日常工作中的污水排放，根据哈尔滨市污水排放使用有关标准，项目废水排放浓度限值执行GB8978-1996《污水综合排放标准》的一级标准。 表7.5 《中华人民共和国污水综合排放标准》一级标准 污染物 悬浮物 化学需氧物 动植物油 元素磷 上限(mg/L) 100 60 20 0.1 二、 对水环境的影响分析 水环境的影响主要通过对建筑范围内地面水域及功能、工程的施工方案、生活服务区的位置及规模、本项目地表适流方位及现有水污染排放源的调查，取样测试有害成分含量，决定排出污水是否处理，并提出处理措施或建议。 在本项目施工期间，主要发生施工排水和生活排水，由于项目所在地没有临近的水源和流经的地面水域，且该区域施工排水设施比较完善，故而施工期污水对环境的影响程度较轻。 在运营期间，主要污染源是生活污水排放和综合排水，集中处理后会大大降低对环境的影响。 7.1.5 固体废弃物对环境的影响分析和评价 在项目建设期，固体废弃物主要包括建筑垃圾和生活垃圾。在项目运营期，固体废弃物主要是生活垃圾。这些固体废弃物如果处理不当，将对周边环境产生不良影响，需要通过采取合理的规划和有效的措施加以控制。 7.2 环境保护措施 针对本项目的建设期和运营期将对环境可能产生的影响，制定以下措施加以控制。 7.2.1 空气环境保护措施 一、 建设期: 根据哈尔滨市房屋开发和建设施工环境保护管理的有关规定，建设施工期间采取如下扬尘防治措施: 施工场地周边设置高度在1.8米以上的围档;土堆、料堆进行遮盖或喷洒覆盖剂; 建筑垃圾的堆放不超出场地围档范围，施工场地不堆放生活垃圾;严禁高空抛撒建筑垃圾; 建筑材料运输过程中进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。 二、 运营期: 有特殊要求的项目要配备通风橱、超净工作台; 放射性废气排放时应确保不污染周围空气，否则应做净化处理。 7.2.2 水环境保护措施 一、 建设期: 对于施工过程中的水环境进行实施监控和保护，对施工填、挖方时堆积的扬土、扬尘等影响水土环境的施工废料及时进行简易的绿化措施，以保持水土状况和绿化环境。 二、 运营期: 在水资源保护方面，一方面是做到雨污分流，雨水通过管线排至污水管中;另一方面是所有生活污水经化粪池处理后排入市政管网，输送至污水处理厂。 7.2.3 声环境保护措施 一、 建设期: 本建设项目的施工是露天施工，具有流动性和间歇性较强的特点，施工过程中优先采用低噪声机械设备，严禁使用明显老化或拟淘汰的设备，同时，对各施工环节中噪声较强的设备采取局部吸声、隔声降噪措施，建设临时隔声屏障以达到降噪效果。对不同阶段的施工噪声将严格遵守中华人民共和国《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)中规定标准，将施工噪音对学校正常的教学活动产生的干扰降至最低。 二、 运营期: 通风、空调系统制冷机设备选用低噪声设备，对电机、水泵、风机等设备采取隔声、吸声、减振降噪措施，对噪声较大环节建设隔声机房。在运营期，将按时组织设备维护保养，检查噪音源，将设备噪音控制在最低水平。 7.2.4 固体废弃物控制措施 一、 建设期: 在项目建设期，及时处理和清运建筑垃圾和生活垃圾，防止污染地下水源;严禁焚烧有毒有害物质污染空气;设立达标卫生设施，污水经处理后方可排放。 二、 运营期: 无毒废物按垃圾处理; 能够自然降解的有毒废物，集中深埋处理; 不能自然降解的有毒废物，集中到焚化炉焚烧处理; 放射性固体废物，先集中在专用的废物桶内，再根据具体情况采用放置、焚化等方法处理。 7.2.5 环境保护设施与投资 根据国家有关规定，本项目的建设严格做到“三同时”，将环境保护措施的费用列入工程概算。 一、 环境保护设施 在室外配套工程建设中，结合规划，重点规划设计并建设环保设施，如化粪池、雨污管井、生活垃圾收集点等等。同时，将绿化与噪音消除、净化空气等环保措施结合起来，通过生态的方式消除噪音，达到净化空气、提高空气质量的目的。绿化景观规划主要是结合周围景观设计，在建筑物两侧布置广场和绿地，树木栽植注意多样性及高低、疏密合理搭配。 二、 环境保护投资 此外，项目投资估算中都有专项资金投资于环保配套工程，在室外配套工程费用98.00万元中，包含了建设阶段围墙、运输车遮盖、雨污分流的管网以及绿化等措施投资费用等，这些方面都可以降低项目建设对环境的影响。 7.3 环境保护措施实施评价 总之，项目的建设将完全按照《环境空气质量标准》(GB3095-1996)、《污水综合排放标准》(GB8978-1996)、《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)、《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)等国家相关标准来指导建设工作和日常运营。 项目建设期污染属短期行为，待施工结束后即可消除。在此期间，将采取有效措施，尽量减轻扬尘的产生，采用局部吸声、隔声降噪技术，在隔离体上辅以吸声材料，降低噪音;项目建成运营期对环境的污染主要有废水、噪声和固体废弃物等，各项污染经采取适当措施治理后，均可达到相关的排放标准要求。 由于项目属于非生产性项目，除一般的生活污水和生活垃圾外，其他化学试验物和废弃物都会集中管理和处理，不产生其他严重的环境污染源。通过采取环境保护措施，完全能达到国家环境保护法律法规和技术规范的要求。 因此，从社会、经济、环境等方面综合衡量，通过落实各项污染防治措施，可以最大程度地避免对周边环境的负面影响，并可以保证较好的环境质量，从环境保护的角度分析，该项目建设是可行的。 8 项目组织机构与进度计划 8.1 组织机构与人力资源 8.1.1 组织机构 本项目是既有项目法人项目，因此，项目组织机构不需重新设立，只需在公司成立本项目管理部，负责本项目实施的组织和管理。 为了加强对本建设项目的管理，确保工程质量、工期和控制造价，应按项目管理模式组织工程建设。考虑到国家对建设工程有专门的法律规定，由公司履行项目法人职责，全面负责基础设施项目的规划、筹资、建设管理、协调和决策，具体负责工程项目的规划、设计、招标、施工的组织管理和办理各种建设手续。选调有经验和管理能力强的技术人员承担项目的管理工作，保证工程项目在质量、进度和造价三个方面按预定目标建成投入使用。 8.1.2 项目管理人力资源配置 本项目人力资源配备的主要任务是在项目管理部内配备土建、电气、水暖、造价等方面的专业技术人员从事工程项目管理;项目运行后实行物业管理。 8.2 项目招投标管理 8.2.1 招标原则与建设程序 一、 招投标管理原则 本着“公开、公正、公平”的招标原则，贯彻执行《建筑法》、《招标投标法》、《合同法》和《建设工程质量管理条例》，对于基础设施建设项目采用招标方式，依据哈尔滨市的有关规定在市交易中心报建、发布信息、开标、评标，通过竞争择优选择承包单位。 对建设项目实行工程监理制，委托监理单位对施工阶段进行全过程质量控制、进度控制和造价控制，确保建筑物安全可靠。全面实行合同管理制，通过加强合同管理，确保工程按照设计文件、规范标准和合同文件有序顺利的进行。 二、 工程建设组织程序 1) 编制本项目申请报告报送主管部门核准; 2) 进行建筑方案设计、办理工程规划审批手续; 3) 进行设计单位招标或委托，进行本项目详规设计和施工图设计，编制设计概算，报主管部门审批; 4) 进行工程报建和施工招标，办理施工许可; 5) 组织工程全面施工; 6) 组织工程竣工验收，交付使用。 8.2.2 招标实施 一、 招标方式 本项目实行公开招标。 招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。 二、 招标范围 本项目的招标范围建议为:勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购。招标方式为公开招标，通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。 三、 招标程序 申请招标、准备招标、发布招标广告、进行资格预审、确定招标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、技术答疑、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商谈合同、通知未中标人。 本项目招投标的具体要求详见表 表8.1 本项目招投标的具体要求 招标组织形式 招标方式 招标范围 不采用招委托 自行 公开 邀请 全部 部分 标方式 勘察 招标 招标 招标 招标 招标 招标 设计 ? ? ? 建筑工程 ? ? ? 安装工程 ? ? ? 监理 ? ? ? 主要设备 ? ? ? 主要材料 ? ? ? 审批部门核准意见说明: 审批部门盖章: 年 月 日 表8.2 招标基本情况表 招标组织形式 招标方式 不采用 招标范围 招标 投标单 拟划 招标 估算 位资质 分标 委托 自行 公开 邀请 全部 部分 勘察 招标 招标 招标 招标 方式 招标 招标 金额 要求 段 设计 ? ? ? 甲级 建筑 ? ? ? 甲级 工程 安装 ? ? ? 甲级 工程 监理 ? ? ? 甲级 工程 设备 ? ? ? 甲级 主要 ? ? ? 一级 材料 情况说明: 项目单位盖章: 年 月 日 8.3 项目实施进度安排 8.3.1 建设工期 经过论证，本项目总的周期约为42个月(包括项目的立项申请)。自2011年12月起至2014年6月止。其中，建设工期约为32个月。2013年12月竣工并投入使用。 8.3.2 项目实施进度安排 根据建设程序的要求，结合本项目的特点和工程量以及对项目的使用要求。确定本项目实施进度安排如下: 表8.3 项目进度计划表 序号 工作名称 持续时间 开始时间 结束时间 1 立项申请与审批 15 工作日 2011年12月3日 2011年12月21日 2 初步设计及审批 50 工作日 2011年12月10日 2012年2月15日 3 施工图设计与审查 50 工作日 2012年1月7日 2012年3月15日 4 施工招投标 45工作日 2012年1月28日 2012年4月1日 5 平整场地 45 工作日 2012年3月28日 2012年5月30日 6 主体施工工程 320 工作日 2012年6月1日 2013年8月1日 7 装修与设备安装工程 90 工作日 2013年6月11日 2013年9月14日 8 室外配套工程 50 工作日? 2013年9月1日 2013年11月1日 9 竣工验收交付使用 30 工作日 2013年11月5日 2013年12月12日 9 投资估算与资金筹措 9.1 投资估算的依据及说明 9.1.1 土地费用 本项目共占土地面积50000平方米，土地用途为商业，以出让方式取得，取得土地过程所支付的费用包括土地使用权出让金、动迁及安置补助费、契税及其他费用，按照目前哈尔滨市土地出让的基本制度及公司实际投入情况，可确定此项费用约为5020元/平方米。 9.1.2 城市基础设施配套费 根据黑财综函〔2003〕133号、黑建委发〔1999〕93号、黑价发〔2002〕44号、黑财综〔2003〕296号等文件的规定，哈尔滨市建设项目联合收费办公室、区建设局(建委)收取城市基础设施配套费的标准为:公建148元/平方米(包含代收40元/平方米的人防易地建设费)。 9.1.3 前期费用 松浦大厦项目的主要前期工作费用，包括政府收费、社会费用等两大部分，其中政府收费包括工程定额编制测定费、建设工程质量监督费、规划服务费、卫生设施审查费等;社会费用包括勘察规划设计费、工程监理费和建筑工程保险费等，大约为每平方米建筑面积110元。 9.1.4 建筑安装工程及装修费 根据国家建设部、财政部二00三年十月十五日联合发布的关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知(建标[2003]206号)，结合哈尔滨地区的有关工程、设备及材料等的市场行情，并适当考虑《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2003)的有关精神，估算得出本项目的建筑安装工程费(含土建、水电、设备等)及装修费的估算结果，大约为2556元/平方米。 9.1.5 园区配套费 包括园区内场地平整、路面、软制环境及硬制环境建设等相关费用，大约为300元/平方米。 9.1.6 项目开发费用 “松浦大厦”项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用等，其主要估算过程如下: 一、 管理费用 包括管理人员的工资、办公费及差旅费等，预计为1-5项投资总和的1.5%。 二、 销售费用 由于哈尔滨市公建类房地产市场的竞争日趋激烈，“松浦大厦”项目也应采取科 学的营销策略、有效的营销手段，进而在市场上赢得主动。 因此，本报告将销售费用划分为营销费用(例如，广告宣传、售楼员工薪金等)和其他费用两大部分，大约的费用标准预计为销售收入的1.6%。 三、 建设期利息 根据金融机构现行1-3年期限的贷款政策，贷款年利率取7.47%。 9.1.7 预备费 包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费，又称不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支出。它需要事先预留，并主要用于设计变更和施工过程中可能增加工程量的费用。 涨价预备费是指针对建设期内由于可能的价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用。 对于“松浦大厦”项目及工期而言，上述两项费用根据估算大概为总投资的3.6%。 9.2 总投资估算 9.2.1 建筑工程工程量 依据项目初步设计方案，可以得到该项目建筑工程建筑面积工程量表: 表9.1 建筑工程建筑面积工程量表 序号 建设项目 建筑面积 单位 1 公寓及写字间 平方米 43939.4 2 商铺 平方米 4545.45 3 地下停车场及设备用房 平方米 1515.15 合计 平方米 50000 9.2.2 总投资估算结果 依据投资估算的依据，结合建筑工程建筑面积工程量，可以得到总投资估算表: 表9.2 项目总投资估算表 技术经 金 额 序号 类别 计算基数 单位 单位 备注 济指标 (万元) 1 土地取得费用 平方米 元/? 15934.83 5020 7999.28 2 前期费用 平方米 元/? 50000.00 110 550 3 城市基础设施配套费 平方米 元/? 50000.00 148 740.12 4 建筑安装工程费 平方米 元/? 50000.00 2556 12781.95 5 园区配套费 平方米 元/? 50000.00 300 1500.23 6 管理费用 万元 23571.64 1.50% 353.58 7 销售费用 万元 35985.87 1.60% 575.77 8 财务费用 万元 /年 7.47% 434.15 9 预备费 万元 25634.14 3.60% 922.82 合计 万元 元/? 25857.9 综上可得项目总投资为25857.9万元。 9.2.3 投资计划 依据投资估算的依据及说明与总投资估算结果，结合项目进度计划，可以得到项目投资计划。 9.3 资金筹措方案 对于”松浦大厦”项目的开发单位哈尔滨市宏建房屋开发有限公司而言，将主要依靠自有资金、负债筹资(银行贷款)两种途径获得建设资金，并辅之以适量的售房款收入。 项目总投资的具体来源包括: 1) 自有资金:4000万元，第一年全部投入; 2) 银行金融机构贷款:根据项目进展向银行金融机构贷款;(年利率7.47%) 3) 房地产预售。 根据现行银行1-3年期的企业贷款年利率，同时考虑到筹资过程中涉及到的承诺费、评估费等筹资费用以及自有资金与贷款的比例等，本报告认定，“松浦大厦”项目的综合资金成本率为8%，项目还款能力较强，开发单位资信良好，并配合抵押与保护性条款，银行金融的融资风险很小。因此，初步的融资方案基本可行。 10 经济效益分析 10.1 盈利能力分析 10.1.1 静态指标 一、 静态投资利润率 本项目年均利润额为2992.15万元，项目静态投资利润率为11.34%。 二、 静态投资回收期 项目投资回收期(所得税前)=4.93年 项目投资回收期(所得税后)=5.年 10.1.2 动态指标 一、 净现值 根据银行贷款利率及风险因素，本项目采用银行贷款利率加风险调整值合计委8%为财务基准收益率。 净现值(所得税前，全部投资，ic=8%)=3023.34万元 净现值(所得税后，全部投资，ic=8%)=1746.48万元 净现值(所得税后，自有资金，ic=8%)=3818.5万元 二、 内部收益率 项目投资财务内部收益率(所得税前，全部投资)=19.51% 项目投资财务内部收益率(所得税后，全部投资)=14.84% 项目投资财务内部收益率(所得税后，自有资金)=31.05% 以上详见全部投资现金流量表和自有资金投资现金流量表。 10.2 清偿能力分析 清偿能力(solvency)，用借款偿还期和资产负债率等指标反映偿还借贷的能力。借款偿还期计算与偿还能力分析首先计算还贷资金，包括发电利润、折旧费和摊销费，然后计算借款偿还期。依据投资计划与融资方案，可以得到项目借款计划与还本付息表，经过计算得出，该项目到期能够清偿债务。 10.3 不确定分析 10.3.1 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又称保本点分析或量本利分析法，是根据产品的业务量(产量或销量)、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法。 经过盈亏平衡分析计算，可以得到以下盈亏平衡分析结论: 1) 盈亏平衡点(房地产销售价格)=73.52% 价格允许下降为原销售价格的73.52%，项目达到盈亏平衡。 2) 盈亏平衡点(建安工程费)=4166元/平方米 建安工程费允许上升到4166元/平方米，项目达到盈亏平衡。 10.3.2 敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 以项目土地价格、建造成本和销售价格为影响因素，进行敏感性分析。经过计算，敏感性分析结果如下图所示。 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%IRR-20%-10%-5%05%10%20% 土地价格建造成本销售价格 图 敏感性分析变动幅度图10.1IRR 2400 1800 1200 600 0 -20%-10%-5%05%10%20% -600NPV 土地价格建造成本销售价格 图 敏感性分析变动幅度图10.2NPV 从图10.1和图10.2可以看出: 销售价格为最敏感性因素，在经营过程中需要密切关注，但是当销售价格降低10%时，项目净现值为107.21万元，内部收益率为9.30%，说明该项目抗风险能力比较强。 综上所述，本项目具有良好的抗风险能力。 11 风险分析及对策 11.1 政策风险 11.1.1 政策风险分析 1) 自2008年1月1日起施行《中华人民共和国企业所得税法》第一条在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法。 2) 本项目企业所得税的税率为25%。 3) 国家税务总局2006年12月28日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 4) 办小产证时由买方交纳，是否提高该税种的比例也会有所影响 5) 转让时交，是否提高比例、设定转让年限都有影响 6) 《物权法》的颁布，随着未来的实施，对房地产行业也有影响。 11.1.2 政策风险对策 时刻关注政策信号，根据获悉的信号，及时调整投资行为，从而规避风险。 政策的不确定性必然对项目地块的运做产生影响，从目前哈尔滨市和松北区政府在各领域政策的开放速度看，相应对策表现为能否有效利用新政策，公司将及时与政府沟通，反馈及时的政策信息，紧紧把握目前的历史机遇，在短期内建立全面的竞争优势。 11.2 市场风险 11.2.1 市场风险分析 基于哈尔滨目前的商业酒店及商业裙房的供需、国家资本市场开放力度、松北区的发展，该项目主要的市场风险主要为: 1) 市场中竞争对手的情况，直接影响到房地产项目的收益大小，而房地产市场变化对房地产投资的商业风险关系很大，特别是在同时期推上市的楼盘的影响。 例如，当同期同类型竞争性房地产出现后，根据整个市场的供需情况及同期同类型地产上市面积等因素，影响到价格、回款速度，最终与所投资的房地产项目的经营收益相关。对于竞争性房地产项目是否出现，出现时间的早晚等问题，必须在房地产投资决策之前进行详细研究。 2) 市场风险主要来源于市场对所开发产品尤其是商业部分的接受程度，据目前的市场调查，截止本项目上市前，2010、2011年是新商业酒店的一个高峰期，而该项目完工于高峰期之时，所以在该项目上市时市场接受风险很大但也有机会存在。 11.2.2 市场风险对策 在项目前期，把营销推广工作做足，对商业和商业酒店部分进行有针对性的特色包装推广，提高预定目标客户群的认同度，加大招商力度，控制好资金投入比例，时刻关注市场供需、价格的变动，以保证项目的顺畅运作。 所有的政策从制定到贯彻执行，乃至取得预期调控效果都有一定的时间间隔，经济学上称之为政策调控时滞。其产生的主要原因:一是政策本身有一个传导和完善过程;二是政策的实施有一个由点到面的推广过程;三是政策手段产生影响，也有一个市场经济主体接受和反应的过程。商业房地产投资者可在获悉政策制订而尚未实施时，抓住时滞留出的一定空间，及时作出符合投资收益原则的进退选择。 11.3 经营管理风险 11.3.1 经营管理风险分析 对于商业房地产项目而言，由于经营管理不善，会使经营成本增加，营业收益低于期望值，导致经营失败，因此，经营风险是商业房地产项目面临的最重要的风险。项目的经营风险主要体现在决策方面，包括项目定位、项目招商、项目营销推广等，经营风险的回避主要是通过在充分市场调研的基础上做好项目定位、整体规划，分步实施、在动态中逐步增加投资、形成良好的资金链，通过招标选择好的施工单位、供应商，控制好建设成本。 11.3.2 经营管理风险对策 项目管理水平的高低，决定了项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗商业风险的能力。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这样就保证了尽快收回投资，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持。因此该项目在投资时，为了降低商业风险，必须对项目经营过程中的管理水平作出准确评价。管理风险的回避主要用高效的房地产方面不同专业人士组成的项目管理团队。 因为商业房地产单纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色，所以商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。 11.4 财务风险 11.4.1 财务风险分析 一、 投资估算的风险 对项目进行投资估算时，由于存在较多不确定性，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化可能会对估算投资产生影响，最终可能影响公司在本项目的收入和盈利能力根据稳健性原则和谨慎性原则， 二、 筹资风险 房地产项目开发50%以上的次金来自银行贷款，在哈尔滨，银行要求只要项目自有资金达到总投资的35%就可以进银行融资。本项目投资大，建设周期较长，建设资金预估50%通过银行贷款解决，有可能给本项目的资金筹措带来风险，若因任 何不可控或不可预见的因素造成项目建设成本超支、项目建设期延长，将进一步增加资金筹措压力。 三、 贷款偿还风险 由于项目的开发同期两年，待项目开发上市后的市场的销售、出租情况存在不确定性，使资金回笼具不确定性，一旦项目开工，就不能停下，项目的各项目开支必须及时偿付，如果资金的筹措渠道不畅，可能造成资有非有效供给，使后续工程进度延后直至停工。 11.4.2 财务风险对策 1) 应加大宣传、推广力度，尽可能的增加回款额或是提高回款速度。 2) 准确把握国家宏观经济形势、及时调整有关策略，并与各银行保持良好的合作关系，拓展各种可能的筹资渠道，增强项目本身的抗风险能力。 3) 在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费，预算各项资金的到位额也留有一定余地在实施过程中，特别是对于企业所得税，目前企业采用的企业所得税是15%(享受税收优惠后的比例)，而进行经济分析时随着两税合并的公布，修正成从2008年执行的两税合并后的25%，对于未来，在实施过程中，应定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变大，及时对估算进行调整，同时调整融资策略。 4) 加强管理，保证工程能按期完工，加强销售、出租力度，保证或提高现金回流速度。 5) 充分利用开发商资源进行融资，尽可能以多种途径调动和运作资金，减少财务压力，分担风险。 12 结论与建议 12.1 结论 经过论证，可以认为本项目将推动松北区经济的快速发展、完善，促进地区产 业结构升级，对促进哈尔滨市乃至东北地区经济的持续快速发展也具有十分重要的 现实意义，该项目的建设是十分必要的。 本项目拟定的建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目 的开发与建设符合所在地区的发展目标和方向，同时，由于该项目所处的地理位置 优越，因此招商引资的市场前景比较乐观。本项目的各项技术经济指标比较理想。 敏感性分析表明该项目在土地价格、建造成本和销售价格变化时，经济效益指 标(IRR和NPV)变化不明显，说明项目具有较强的抗风险能力。 综上所述，可以认定该项目是可行的。 12.2 建议 本项目的各项经济指标说明项目在经济上是可行的，并且具有较强的抗风险能 力。建议严格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目的整体经济效益。 随着环境保护意识的提高，企业对生态环境的要求也越来越高。因此，项目应 注重健全法律和法规体系，提高地区整体的生态意识，营造良好的生态氛围;同时， 应该加快区域环境建设建设步伐，改善投资环境，提高的招商形象和吸引力。 综上，本研究报告认为，黑龙江科技学院在总体上应积极采取增长性战略，抓 紧落实项目融资、施工单位选择等事宜，以利本项目的尽快全面正式启动。进而， 在哈尔滨市、松北区房地产市场形势大好的机遇中，获得更大的经济与社会效益。 Editor's note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) -- I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world's first satellite -- Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I've still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you'd hear my foot tapping rapidly under my desk. I'm anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It's like the set for a George Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space -- live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line "we" would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith -- the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40-acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and "capcom" (capsule communications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. The supersonic descent could happen as early as Sunday. The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm -- winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our day-to-day weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest (5.5 miles/8.85 kilometers), drifting even higher than the cruising altitude of commercial airliners (5.6 miles/9.17 kilometers) and into the stratosphere. As he crosses the boundary layer (called the tropopause), he can expect a lot of turbulence. The balloon will slowly drift to the edge of space at 120,000 feet (22.7 miles/36.53 kilometers). Here, "Fearless Felix" will unclip. He will roll back the door. Then, I would assume, he will slowly step out onto something resembling an Olympic diving platform. Below, the Earth becomes the concrete bottom of a swimming pool that he wants to land on, but not too hard. Still, he'll be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end. Skydiver preps for the big jump When he jumps, he is expected to reach the speed of sound -- 690 mph (1,110 kph) -- in less than 40 seconds. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him completely. If he goes too fast or spins out of control, he has a stabilization parachute that can be deployed to slow him down. His team hopes it's not needed. Instead, he plans to deploy his 270-square-foot (25-square-meter) main chute at an altitude of around 5,000 feet (1,524 meters). In order to deploy this chute successfully, he will have to slow to 172 mph (277 kph). He will have a reserve parachute that will open automatically if he loses consciousness at mach speeds. Even if everything goes as planned, it won't. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 -- at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way I'd miss this. 内部 资料 请勿 外传 A tjA(万kWh)b'bashfP'shfPshg1Pd'e'e'Pshg1cdPq