[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法真题2016年

[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法真题2016年PAGE1/NUMPAGES1[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法真题2016年房地产估价理论与方法真题2016年一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)问题:1.关于房地产估价误差的说法，错误的是______。A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差答案:B[解析]房地产评估价值=真实价值+误差。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。因真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，一是实际成交价格，二是合格的估价师的重新估价结果。一般选用合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。问题:2.关于房地产估价结果的说法，错误的是______。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案:B[解析]不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。问题:3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是______。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法答案:B[解析]要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限性。问题:4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是______。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案:D[解析]房地产拥有者对房地产进行投资改良，如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等，这种房地产价格增值不是自然增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。问题:5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是______。A.估价对象距离机场35kmB.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过答案:D[解析]位置描述有坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层，选项D属于交通描述。问题:6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是______。A.消费者的收入水平增加B.该种房地产的价格水平下降C.该种房地产的开发成本上升D.消费者预期该种房地产价格上涨答案:C[解析]某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平(一般地说，某种房地产的价格如果下降了，对其需求就会增加)；②消费者的收入水平(对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求)；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期(当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求)。“该种房地产的开发成本上升”是影响房地产供给量的因素。问题:7.购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是______。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清，结予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%，按月等额本息还款的抵押贷款支付答案:D[解析]选项ABC中实际价格均小于名义价格，只有选项D的名义价格与实际价格相等。问题:8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是______。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离答案:D[解析]经济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离，是一种更加科学但较为复杂的距离。问题:9.下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是______。A.朝向B.保温C.隔声D.户型答案:A[解析]建筑物实物因素有：建筑规模(建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度)、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能(建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求)、外观、新旧程度。朝向是区位因素。问题:10.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是______。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格答案:D[解析]合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。问题:11.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是______。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况答案:B[解析]在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。②估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。问题:12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受偿款，则该商业房地产的抵押价值为______万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59答案:A[解析]如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守和折中判断会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。问题:13.评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是______。交易实例建筑面积(m2)用途成交价格(元/m2)成交日期区域交易情况甲120居住58002015.8.3同一供需圈正常交易乙105居住60002016.6.30同一供需圈正常交易丙140办公65002016.9.29同一供需圈正常交易丁115居住61002016.7.31不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁答案:B[解析]可比实例是符合一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。甲实例成交日期与价值时点相距超过一年；丙实例用途为办公，与估价对象用途不一致；丁实例与估价对象不在同一供需圈。问题:14.卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款。现买卖约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为______元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539答案:A[解析]由于买方负担买卖双方全部交易税费，则税费负担正常情况下成交价格=卖方实得金额+卖方应负担的税费，税费负担正常情况下成交价格=50/(1-6%)=53.19(万元)，不带债权债务的房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务=53.19万元+尚未偿还购房贷款(债务)，尚未偿还购房贷款=45×(1-5/15)=30(万元)，则不带债权债务的房地产价格(正常成交价格)=(30+53.19)/85=0.9787万元/m2=9787元/m2。问题:15.关于比较法运用的说法，错误的是______。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理答案:D[解析]选项A，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理，故错误。问题:16.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元。如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是______万元。A.0～50B.50～65C.50～80D.62.5～150答案:C[解析]甲宗地单独的价格为50万，合并后增值=150-(50+70)=30(万元)，可在甲乙两地块间合理分配。甲宗地合理的要价范围为50万元～80万元。问题:17.某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售费税率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为______万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85答案:A[解析]年净收益=400×(1-30%)=280(万元)，报酬率=6%×(1+25%)=7.5%，问题:18.关于建筑物经济寿命说法，正确的是______。A.经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变答案:C[解析]建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。问题:19.房地产的有租约限制价值等于______。A.无租约限制价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约限制价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值答案:A[解析]出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。即：有租约限制价值=无租约限制价倒-承租人权益价值。问题:20.运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是______。A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数据求取的C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整答案:B[解析]市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断。对估价对象报酬率的判断，应着眼于可比实例的典型买者和典型卖者对该类房地产的预期或期望报酬率，对用市场提取法求出的报酬率进行适当的调整。问题:21.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为______万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案:C[解析]土地的价值：该房地产的价值：VO=VL+VB=200+495.53=695.53万元。问题:22.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元，销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为______万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84答案:C[解析]设该房地产的重新购建价格为V，则有该房地产的重新购建价格V=200+500+50+V(3%+6%)+15%×(200+500+50+3%V)，该房地产的重新购建价格V=952.51万元。问题:23.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2。目前该房地产的土地重新购建价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%。目前该房地产的市场价格为______元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520答案:B[解析]3000/1.2+2800×90%=5020元/m2。土地重新购建价格是指在价值时点(现在)土地状况下价格，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余年限，土地年期不用调整。问题:24.通过房租求取房地产净收益，不应扣除______。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费答案:C[解析]基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等，具体应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。问题:25.某住宅的建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面、地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅的成本价格为______万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00答案:B[解析]该住宅的成本价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧=(5000+3500)×160×10-4-5-8-6=117万元。问题:26.下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是______。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降答案:A[解析]“写字楼层高偏低”属于功能落后折旧，“厂房受酸雨腐蚀”和“在建工程基础不均匀沉降”属于物质折旧，“住宅库存量过大”属于外部(经济)折旧。问题:27.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是______。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率答案:C[解析]选项A，开发利润是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的利润(平均利润)。选项B，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。选项D，开发利润是未扣除土地增值税和企业所得税的。问题:28.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为______元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670答案:A[解析]8000×(1+5%)1.5/(1+12%)1.5=7261.84(元/m2)。问题:29.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是______。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体分为销售期和运营期D.建设期和经营期不会重叠答案:D[解析]在有预售情况下，销售期(经营期包括销售期和运营期)与建设期有重合。问题:30.当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是______。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法答案:A[解析]运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。问题:31.关于路线价法的说法，错误的是______。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐答案:A[解析]实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数，是一个固定的数值。问题:32.某工业用房占地面积5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论应补缴地价______万元。A.1000B.3000C.3800D.4400答案:D[解析]新容积率=新总建筑面积/占地面积=(5000×1.5+2500)/5000=2.0；补地价=(5600×2.0-2400)×5000×10-4=4400万元。问题:33.在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于______。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案:B[解析]背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。问题:34.关于价值时点的说法，错误的是______。A.价值时点可以是过去、现在或将来B.价值时点是由估价目的决定的C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D.价值时点与实地查勘日期可以不一致答案:C[解析]价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。问题:35.关于估价师声明的说法，正确的是______。A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明B.估价师声明中应对勤勉尽责估价作出承诺和保证C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明答案:B[解析]估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。该声明对签名的估价师也是一种警示。不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成估价师和估价机构的免责声明。二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)问题:1.关于房地产估价要素的说法，正确的有______。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需求B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需要的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复ABCDE答案:ABD[解析]选项C，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象选取；选项E，估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对分隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。问题:2.评估一套单元式住宅的抵押价值，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有______。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆在室内的沙发ABCDE答案:ACD[解析]在未做特殊说明的情况下，其他相关定着物要列入估价范围，选项CD属于其他相关定着物。选项A属于建筑物实物中的装饰装修。问题:3.关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值的说法，正确的有______。A.在一笔成功的房地产交易，买房最高出价≥成交价格≥卖方最低要价B.在买方市场下，成交价格会偏向卖方最低要价C.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格D.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远E.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格ABCDE答案:ABDE[解析]选项C，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格，故错误。问题:4.关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有______。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，(市场价值一现状价值)≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值ABCDE答案:ABC[解析]在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。在合法利用下，必然有(市场价值-现状价值)≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润，否则，现状利用就是最高最佳利用，现状价值就是市场价值。问题:5.下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有______。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素ABCDE答案:ADE[解析]房地产自身因素可分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素，房地产外部因素可分为人口因素、政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。问题:6.下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有______。A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收益法估价时，不高估收入和运营费用C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平ABCDE答案:AD[解析]遵循谨慎原则的下列要求：(1)在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；(2)在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低；(3)在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧；(4)在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。问题:7.估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有______。A.土地形状B.土地状况C.土地使用年限D.土地开发程度E.容积率ABCDE答案:ABD[解析]实物状况调整的内容很多，对土地来说，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。选项CE属于权益状况调整。问题:8.预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有______。A.该房地产未来第30年的年净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于22年C.该房地产的收益价值小于1276.47万元D.该房地产的收益价值大于875万元E.该房地产的资本化率为16%ABCDE答案:ABCD[解析]令A-(n-1)b=0，170-8×(n-1)=0，得：n=22.25年，20年＜22.25年＜30年，因此，选项AB正确；875万元＜1118.59万元＜301276.47万元，选项CD正确；该房地产的资本化率=170/1118.59=15.2%≠16%，因此选项E不对。问题:9.运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括______。A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.质量优劣E.该类房地产市场供求状况ABCDE答案:ADE[解析]新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。问题:10.关于建筑物寿命的说法，正确的有______。A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命ABCDE答案:AE[解析]选项B，如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。选项C，建筑物剩余经济寿命是建筑物经济寿命减去有效年龄后的寿命。选项D，建筑物剩余自然寿命是建筑物自然寿命减去实际年龄后的寿命。问题:11.关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有______。A.各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配ABCDE答案:BC[解析]选项A，动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上(直接或最终折算到价值时点上)，然后再相加减。选项D，静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法是要考虑预售和延迟销售的影响。选项E，在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。问题:12.关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有______。A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值ABCDE答案:AC[解析]选项B，未来开发完成后的房地产状况并不一定是纯粹的房地产，有可能包含房地产以外的动产、权利等，特别是未来开发完成后的房地产为宾馆、影剧院、高尔夫球场、汽车加油站这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，除了房地产，还包含家具、机器设备等房地产以外的资产。选项D，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。选项E，开发完成后的价值不能采用成本法求取。问题:13.关于房地产估价长期趋势法运用的说法，正确的有______。A.长期趋势法一般不适用于对估价对象当前价格水平的测算或估价B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响C.数学曲线拟合方程Y=a+bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力ABCDE答案:ACDE[解析]选项A，长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析，来推测、判断房地产未来价值或价格的方法；所谓预测，就是由已知的过去和现在预先推测未知的未来。选项B，长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。问题:14.关于路线价区段的说法，正确的有______。A.路线价区段位于街道两侧，是带状的B.应将面积相近、形状相同、位置相邻的临街土地划为同一个路线价区段C.两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点D.较长的繁华街道，可根据地价水平差异情况划分为两个以上的路线价区段E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段ABCDE答案:ACDE[解析]在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段。问题:15.关于估价方法选用的说法，正确的有______。A.所有适用的估价方法都应该用，不得随意取舍B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法C.现状空置商铺不宜采用收益法估价D.影剧院一般适用比较法和成本法估价E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法ABCDE答案:BE[解析]选项A，当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价中说明并陈述理由。选项C，收益法适用的估价对象是收益性房地产，这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。选项D，现成的商品住宅、写字楼、商场，理论上一般适用比较法、收益法和成本法估价；现成的游乐场、影剧院，理论上一般适用收益法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本法估价。三、判断题问题:1.在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。答案:A[解析]对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。市场价值可能高于也可能低于其理论价格，市场价格一直在围绕理论价格波动。问题:2.房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。答案:B[解析]房屋被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。问题:3.某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。答案:A[解析]土地实物状况描述中的土地开发程度：说明到达地块红线内的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”或是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容。“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整；“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。问题:4.房地产投保火灾险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。答案:A[解析]房地产投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，不包含不可损毁的土地的价值。问题:5.在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。答案:B[解析]房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，如耕地占用税、企业所得税。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；反之，会使房地产价格下降。问题:6.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。答案:A[解析]市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。如投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。问题:7.房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。答案:B[解析]房地产市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。问题:8.比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。答案:B[解析]房地产状况调整是使可比实例在其自身状况下的价格成为估价对象状况下的价格的处理。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。问题:9.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。答案:A[解析]房地产价值=未来第一年的有效毛收入×有效毛收入乘数=10×10=100万元，资本化率=未来第一年的净收益/房地产价值=(10-2.5)/100×100%=7.5%。问题:10.有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。答案:A[解析]特殊厂房(如化工厂、钢铁厂、发电厂)、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常是采用成本法估价。问题:11.运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。答案:B[解析]功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。功能缺乏折旧分成可修复的功能缺乏折旧和不可修复的功能缺乏折旧。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。功能过剩一般是不可修复的。问题:12.在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。答案:B[解析]将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减得到估价对象价值或价格的方法，称为动态分析法。所以，在动态分析法中，开发完成后的房地产价值是价值时点之后未来某时点市场状况下的价值。问题:13.运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。答案:B[解析]由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价值、价格的变动过程和趋势以及预测者的经验来判断确定。问题:14.基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。答案:A[解析]基准地价修正法本质上是一种比较法，并且也是一种间接的估价方法，因为基准地价是一种评估价。因此基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。问题:15.在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。答案:A[解析]在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的资产，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同估价目的下的财产范围可能应有所不同。四、计算题(每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式)问题:1.为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：(1)可比实例及其交易情况见下表。可比实例ABC面积使用面积60m2，使用面积与建筑面积比为0.72:1建筑面积82m2建筑面积70m2成交价格112万元人民币卖方实得16.5万美元115万元港币成交价格说明带家具家电整体转售，其中家具家电等价值3.5万元人民币买卖中双方应缴纳的税费分别为5%、7%，双方应缴纳税费均由买方负担首付30%，余款一年后一次付清，年利率为6%成交日期2016年1月31日2016年6月30日2016年7月31日交易情况-4%+2%+1%比较价值权重0.30.30.4上表中，交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。(2)该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表(均以上月末为100)。月份123456789价格指数10098.698.696.896.098.598.699.298.8(3)房地产状况比较结果见下表。房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.31009098102因素20.310092102104因素30.210010396106因素40.2100949698假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。答案:解：(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积=60/0.72=83.33m22)房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112-3.5=108.5(万元)可比实例B1)统一计价单位6.61×16.5=109.065(万元)2)统一税费负担成交价格=卖方实得金额正常成交价格=卖方实得金额+卖方负担税费=109.065÷(1-7%)=117.274(万元)可比实例C1)统一计价单位115÷1.20=95.833(万元)2)统一付款方式95.833×30%+95.833×70%/(1+6%)=92.036(万元)(2)进行交易情况修正(3)进行市场状况调整(4)进行房地产状况调整(5)比较价值计算问题:2.某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造(房地产报酬率为7.5%)。答案:解：判断是否应对商场进行装修改造要先测算装修改造前后的收益价值。(1)现状商场的收益价值采用净收益在前若干年有变化计算公式：(2)装修改造后商场的收益价值采用净收益不变有限年期计算公式：(3)装修改造成本(4)装修改造前商场的价值=装修改造后商场的收益价值-装修改造成本=52296.48-3375.70=48920.78(万元)48920.78万元＜57658.01万元，由此可见，这种装修改造不经济、不可行，因此不应对商场进行装修改造。