《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的理解与适用

《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》的理解与适用主讲人：赵世伟第一条　【本司法解释的适用范围】本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。【理解与适用】1、关于本司法解释的适用范围，本条文共分适用、参照、不适用三层：（1）适用本司法解释的纠纷案件本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁纠纷。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。（2）参照本司法解释的纠纷案件乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,可以参照本解释处理。（3）不适用本司法解释的纠纷案件依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。2、关于军产房的租赁行为有关军产房的租赁行为，主要体现在《中国人民解放军房地产管理条例》等相关法律文件中，军产房租赁基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。第二条　【违法建筑物租赁合同无效】出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。【理解与适用】1、关于“违法建筑物”的理解所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了《城乡规划法》规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。2、租赁合同的效力的补正否定就违法建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正，此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。第三条　【违法临时建筑物租赁合同无效】出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。【理解与适用】1、关于“临时建筑”的理解所谓临时建筑，是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。2、租赁合同的效力的补正（如同第二条所述）第四条　【登记备案与房屋租赁合同的效力】当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。【理解与适用】1、我国城市房屋租赁实行登记备案的法律规定《城市房地产管理法》（1995年1月1日）第53条：“房屋租赁，出租人和承租人应当……，并向房产管理部门登记备案”。这就是我国城市房屋租赁实行登记备案制度的法律依据，但该条规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。2、关于第2款的理解若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。第五条　【无效合同的处理】房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。【理解与适用】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。(1)房屋租赁合同无效的财产返还参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。(2)房屋租赁合同无效的损失赔偿合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。由于房屋租赁合同的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释第九条、第十三条、第十四条都有明确规定。第六条　【一房数租的处理原则】出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。【理解与适用】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。第七条　【出租人的合同解除权】承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。【理解与适用】1、《合同法》第219条　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。2、综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（《合同法》第94条第（一）项）（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（本司法解释第7条）（3）承租人未经出租人同意转租的；（《合同法》第224条、本司法解释第14条）（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（《合同法》第227条）（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（《合同法》第219条）（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。（《合同法》第232条）3、出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。4、实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是向法院起诉，请求解除合同（本条文所采用的方式）；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效。结合第二种行使解除权的方式，具体到本条文，对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：（1）承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；（2）出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。第八条　【承租人的合同解除权】因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。【理解与适用】1、综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（《合同法》第94条第（一）项）（2）出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；（《合同法》第216条）（3）因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；（《合同法》第231条）（4）不定期租赁，承租人有权随时解除合同；（《合同法》第232条）（5）租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；（《合同法》第233条）（6）司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；（本司法解释第8条第一种情形）（7）租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；（本司法解释第8条第二种情形）（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；（本司法解释第8条第三种情形）（9）一房数租之有效合同不能实际履行的。（本司法解释第6条）2、关于“无法使用”的理解在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规（主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等）关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。3、关于“查封”的理解司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务；而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。第九条　【合同无效时，经同意的装饰装修物的处理】承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。【理解与适用】1、关于“未形成附合”“形成附合”的理解按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。2、关于“装饰装修物的现值损失”的理解装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。3、实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：（1）纯属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失：对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于形成附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。（2）纯属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。（3）属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。第十条　【合同履行期间届满或解除时，未形成符合的装饰装修物的处理】承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。【理解与适用】1、适用本条的前提条件有三：（1）承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附；（2）租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列；（3）装饰装修未形成附合。2、适用本条的注意事项：（1）承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件；（2）承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务,不得对房屋造成毁损,否则应恢复原状或赔偿损失；（3）当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。第十一条　【合同解除时，形成附合的装饰装修物的处理】承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。【理解与适用】1、关于“剩余租赁期内装饰装修物残值”的理解所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。2、本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。（2）因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。（3）因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担；对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。（4）因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。第十二条【租赁期限届满时，形成附和装饰装修物的处理】承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。【理解与适用】对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。第十三条　【承租人擅自装饰装修、扩建费用的处理】承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。【理解与适用】本条文之前的四个条文，即第9、10、11、12条分别了承租人在经出租人同意进行装饰装修的前提下，合同无效、合同解除、合同终止履行等几种合同形态中的装饰装修的护理方式。虽然本条文只原则性规定了承租人未经出租人同意进行了装饰装修或者扩建的法律后果，但结合前述四条进行体系解释可知，本条文就其适用范围而言，应涵括了合同无效、被撤销、合同解除、合同履行期限届满等多种可能纠纷类型。   第十四条　【房屋扩建费的处理】承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。【理解与适用】1、有关“扩建”“合法建设手续”的理解所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目。对于房屋，其扩建一般通过加高、加层，增加其使用面积。房屋的扩建行为本身是否合法，取决于该扩建行为是否符合城市规划要求。根据《城乡规划法》第40条第1款之规定，扩建行为是以取得建设工程规划许可证作为其已办理合法建设手续的标志。因此，本条文规定的“合法建设手续”，应是指取得建设工程规划许可证。2、本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错。具体包括以下四种情况：（1）若系单纯出租人的过错所致，则扩建费用由出租人承担；（2）若系单纯承租人的过错所致，则由承租人承担；（3）若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度分别承担；（4）若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。3、关于“扩建造价费用”关于扩建造价费用的计算，一般有“支出费用年度分摊法”、“工程工程造价费用支出法”、“现存价值审计鉴定法”，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。第十五条　【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。【理解与适用】1、适用本条文时应多注意但书条款。比如：承租人虽超期转租，但承租人事前关于此问题已与出租人达成相关；承租人超期转租后，如果事后取得了出租人的认可；承租人超期转租后，承租人与出租人续约，将原租赁期延长到超过转租合同期限。等等诸如此类，均应视为本条所称的“出租人与承租人另有约定。”2、再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。第十六条　【出租人同意转租的推定】出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。【理解与适用】1、“6个月”期限的性质《合同法》第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。2、关于次承租人的诉讼地位在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则次承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条依照《民事诉讼法》第56条的规定，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人，具体情形可由受诉法院根据案情确定。3、承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。理由：在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。第十七条　【次承租人的代偿请求权】因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。【理解与适用】《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。”在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利,一是对于承租人的追偿权,二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。第十八条　【次承租人逾期腾房的处理】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。【理解与适用】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人；但实际占有房屋的是次承租人，次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋；同时，该次承租人逾期腾房，构成不当得利，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。第十九条　【房屋租赁合同的概括继受】承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。【理解与适用】1、“继续租赁权”的扩大《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。”本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡（包括宣告死亡、宣告失踪），共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。2、有关“个人合伙”的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议；没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件（共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益），并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙（《民通意见》第50条）。第二十条　【“买卖不破租赁”及适用的例外情形】租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。【理解与适用】《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。此条所规定的“买卖不破租赁”原则，其例外情形3种：1、当事人明确约定不适用“买卖不破租赁”原则的。2、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一条【承租人优先购买权受到侵害时的救济措施】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。【理解与适用】1、房屋承租人优先购买权适用的法律关系情形房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。2、关于“合理期限”的认定《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第3项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此，出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。3、次承租人是否享有优先购买权？在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，其理由为：从条文文义解释上，租赁房屋优先购买权的主体应为租赁合同关系中的出租人的对方当事人，租赁合同和转租合同虽是两个紧密相连的合同，但在租赁合同中，次承租人并不是合同当事人，其地位不是出租人的承租人。4、救济措施承租人优先购买权受到侵害时，虽要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效的请求得不到法院支持，但仍有以下救济途径可供选择：其一，承租人优先购买权受到侵害时，承租人请求出租人承担赔偿责任仅为其救济措施之一；（本条所规定的）其二，承租人优先购买权受到侵害时，还可以可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后,取得房屋所有权,由此将导致出租人无法向第三人继续履行合同,第三人可以主张出租人承担违约责任。5、要正确理解本条最后一句话，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的虽得不到人民法院的支持，但出租人与第三人签订的房屋买卖合同并不是说当然就是合法有效，合同的效力还要依照《合同法》有关合同效力问题的规定处理。第二十二条　【租赁房屋抵押权人实现抵押权时，承租人优先购买权的保护】出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。【理解与适用】1、抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。2、“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示，房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。3、承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。第二十三条　【租赁房屋拍卖时，优先购买权的保护】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。【理解与适用】1、拍卖的“价高者得”特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外，具体可见下述条文：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定,“拍卖过程中,有最高价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。2、在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：（1）拍卖通知,出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知优先购买权人于拍卖日到场。（2）优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。（3）举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。第二十四条　【承租人优先购买权的例外情形】具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。【理解与适用】1、房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。2、家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。3、出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”。4、《物权法》第106条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。在此情形下，承租人可行使“承租人的优先购买权”损害赔偿请求权，或适用“买卖不破租赁规则”。第二十五条　【本司法解释的溯及力】本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。【理解与适用】鉴于本司法解释于2009年9月1日施行，据此：1、2009年9月1日前的行为引起的纠纷，在2009年9月1日之后提起诉讼的，应当适用本解释；2、2009年9月1日前提起的诉讼，2009年9月1日后案件尚在诉讼中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释；3、2009年9月1日前已经终审的案件，但在2009年9月1日前提起再审程序，且于2009年9月1日仍在审理中的，应当适用本解释；4、2009年9月1日前已经终审，2009年9月1日后当事人才申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。本次讲座到此结束！谢谢大家！二零一零年五月六日