北京房地产市场发展轨迹的数据观察

行业聚焦I IndustryFocus 编者小语： 近年来．恐怕没有哪个行业会像房地产业这样吸引如此多的社会关注。种种乐观或悲观的论调每 天都会通过各种媒体向我们扑面而来，面对这些纷繁复杂的论争．人们如何才能辨识其中的是与非? 为此。编者力邀国家统计局北京调查总队生产投资价格处房价研究课组．根据多种权威整潮数据． 运用定性与定量相结合的．分翻从市场发展、房产政策影响及房价问题三个角度．全面解析北京 市房地产业的整体发展。期待关心北京房价的读者能从冷静客观的数据分析中．形成属于自己的翔。 断，北京市房地产业价格专题研究从冬期开始将分三期连续子lj出， 花京i掳地謦餐格走势及营际比较研究之一： 北京房地产市场 发展轨迹的数据观察 北京市房地产市场发展现状 近年来，随着国家住房改革的深化、城市建设步 伐的加快、市场的巨大需求，北京市房地产市场繁荣活 跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增 长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。 房地产开发企业个数逐年增加 北京市房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发 展而逐步建立起来的，经历了一个从小到大、从慢到快的 发展过程。2001年至2006年北京市处于营业状态的房地产 图1 2001年一2006年北京市房地产开发企业个数(单位：个) 24数据2007．4 ◎北京市房地产价格走势及国际比较研究课题组 开发企业个数逐年增加(如图1所示)，2001年仅为1005 家，到2006年，已达到了2958家。 房地产开发投资稳步增长 北京市房地产开发投资在社会经济较快发展的推动 下，保持高速增长态势(见图2)。2001年至2006年累计 完成投资额7693．9亿元，年均增长17％；2006年房屋施工 面积达到14069．2万平方米，比2001年增长1．7倍；2001年 至2006年房屋竣工面积累计21972．6万平方米，六年间平均 每年竣工房屋3662．1万平方米。 图2 2001年一2006年北京市房地产开发投资规模 万方数据 IndustryFocusI行业聚焦 房地产市场需求逐年攀升 由2001年至2005年北京市商品房销售情况可以看出 (见图3)，北京市房地产市场需求旺盛，逐年攀升。2005 年商品房销售面积为2803．2万平方米，实现销售额1758．8亿 元，分别为2001年的2．3倍和2．9倍。房地产市场需求逐年攀 升，五年间，全市实际销售各类商品房10084．3万平方米， 年均增长23．5％；实现销售额5329．6亿元，年均增长30．3％。 其中，商品住宅销售9354．8万平方米，年均增长22．8％。 图3 2001年--2005年北京市商品房销售情况 住宅供应成为商品房销售市场的主流 由于受住房制度改革、土地出让方式的市场化以及开 发商的投资期望等因素的影响，在北京市商品房开发中， 住宅开发的比重越来越大，商品房建设更加侧重于住宅， 更加注重于市场的实际需求。2001年至2005年北京市住宅 销售面积累计达到9354．8万平方米，占同期商品房销售面 积的92．8％。住宅供应占有了商品房销售市场的主要份额。 个人购房成为房地产消费市场的主体 随着住房制度改革的不断深入，住房实物分配制度的 取消，北京个人购房比重不断上升，逐步成为房地产消费 市场的主体(见图4)。自2001年以来，北京市的城乡居 民收入增长较快，人均GDP始终保持着两位数增长的高位 增长态势。北京市居民的购买力、可支配收入差不多是全 国的两倍。与此相适应，北京市居民的自住性和改善性购 房需求非常旺盛，2005年此部分需求占至1143％(刘翠兰， 2006年)，根据北京市建委与北京市统计局的快速调查显 示，未来三年这部分需求将达N59．6‰2005年北京市个 人实际购买商品房2593．6万平方米，实现销售额1524．9亿 元，个人购房占商品房销售面积和销售额的比重分别为 92．5％和86．7％。 房屋销售价格稳中有升 受到近年来住房需求不断加大的影响，北京市房屋 销售价格呈现稳中有升的运行态势(见图5)。2001年至 图4 2001年--2005年北京市个人购买商品房情况 Ms 2001年—二2006年房屋销售价格指数 2006年全市房屋销售价格指数分别为101．3％、100．3％、 100．3％、103．7％、106．9％、108．8％，累计上涨22．9％，年均 上涨3．5％。从图5可看出，2001年至2003年期间，北京商品 房市场保持稳定发展态势，房屋销售价格指数稳中有降。 受市场需求增长的拉动、成本推动、以及城市环境、市政 路网等配套设施的不断完善及商品房综合品质的提升等因 素的影响，2004年至2006年北京房屋销售价格进入了加速 上涨时期。到2004年，房屋销售价格指数涨幅达到3，7％， 2005年和2006年的价格指数涨幅更是创纪录的冲高至6．9％ 和8．8％。 2006年北京市房屋销售价格指数在全国的位次 2006年北京市房屋销售价格指数高于全国房屋销售价 图6 2006年全国与北京新建商品住宅价格指数(单位：％) 一2007425I万方数据 行业聚焦IIndustryFocus 格指数(见图6)，在全国70个大中城市中位居前列，如 2006年北京市新建商品住宅价格指数在全国70个大中城市 中位居第四。 房地产业在国民经济中的 支柱产业地位加强 随着北京市房地产开发投资持续高速增长，开发规模 不断扩大，房地产业增加值占地区生产总值的比值明显提 高，房地产开发投资额占固定资产投资总额的比重攀升， 成为拉动消费、推动国民经济稳步发展的支柱产业，亦为 城市经济发展、居民生活质量的提高做出了巨大贡献。 房地产业增加值占地区生产总值的比值明显提高 从图7可以看出，近年来北京市房地产业增加值逐年提 高，产业地位不断增强，房地产业增加值占地区生产总值 图7 1998年一2006年北京市房地产业增加值占地区生产总值的比重 的比重也明显增加，在1998年仅为3．2％，至1]2006年已上升 至6．2％，提高了3个百分点。 房地产开发投资占固定资产投资的比重上升 由于房地产开发投资持续快速增长，其占全市固定资 产投资的比重呈上升态势(如图8所示)。北京市房地产开 发投资占固定资产投资的比重从1998年的32．7％，一直上升 至2004年达到最高点58．3％，其后由于受宏观调控的影响有 所下降，但是一直保持在50％以上，房地产开发投资对全 图81998年--2006年北京市房地产开发投资占固定资产投资比重 26数据2007．4 社会固定资产投资的拉动作用日渐明显。2001--2006年六 年间，北京房地产开发投资占固定资产投资的54．1％，成为 影响固定资产投资规模和速度的主力军。 房地产业对于经济发展、社会和谐具有重要作用 房地产业是关乎国计民生的宏大命题。自从住宅市场 化以来，房地产业对中国经济的发展具有重要支柱作用， 对地区生产总值的增长具有很大贡献。 房地产业产业链长、关联度高，其乘数效应惠及上下 游诸多产业，能够直接或间接引导和影响如：建筑、建 材、冶金、纺织、化工、家具、家用电器、装饰、装修等 数十个相关产业的发展，成为推动经济增长的重要支柱产 业之一。按照美国经济史学家罗斯托的理论，中国房地产 业当是目前经济增长的“主导部门”。因此可以说房地产 业良性运行与发展，经济效益和社会效益统一，则经济和 谐。而经济和谐又是社会和谐的前提，所以说房地产业的 和谐发展可以看作是社会和谐的～个前提。 由于住宅是人类生存的基本条件之一，所以房地产的 发展又与百姓的生活息息相关，直接关系到人民的生活 水平。随着北京市房地产业的快速发展，北京市居民的 居住条件有了极大的改善，居民住房的建筑面积有所增 大；建筑质量、配套设施有所提高。如城镇人均住宅使 用面积由1998年的15平方米，上升至IJ2006年的20．1平方米 (见。图9)。 图9 1998年--2006年北京城镇居民人均住宅使用面积 (单位：平方米 因此，房地产业的健康持续发展，不仅是建设和谐社 会的重要环节，而且是直接关系到国民经济发展速度和质 量的重要因素。但是，水能载舟，亦能覆舟。如果房地产 业不能持续健康发展，也将给国民经济造成重大打击。其 产业关联度高，特别是资金密集型行业，与金融业有着密 切的关系，若出现泡沫影响巨大。所以对于房地产业的宏 观调控的成败不仅会影响房地产业的兴衰，而且关系到整 个国民经济的和谐发展，关系到整个社会的繁荣稳定。囤 万方数据 北京市房地产价格走势及国际比较研究之一:北京房地产市场 发展轨迹的数据观察 作者： 北京市房地产价格走势及国际比较研究课题组 作者单位： 刊名： 数据 英文刊名： DATA 年，卷(期)： 2007，(4) 引用次数： 2次 引证文献(2条) 1.齐心 北京住房制度改革:历程、成就与反思[期刊论文]-北京规划建设 2008(5) 2.朱水成.陈凯泉 北京房价为何持续走高[期刊论文]-管理科学文摘 2008(03) 本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_bjtj200704010.aspx 下载时间：2010年2月28日