商业物业管理基本内容(ppt 39页)

十方面内容：商场物业的物业服务的基本内容1、建立商场物业的识别体系2、设施养护管理3、环境卫生及绿化管理4、安全服务5、广告管理6、装修管理7、租赁管理8、产权债券关系9、公共关系10、其他综合服务商场一般沿街建造，对市容有很大影响，其既要符合社会的实用要求，又要符合美学要求。（一）建立商场物业的识别体系企业实力形体环境反映增强商业物业形象肩负着极强的商业使命，因此要加强形象建设。建立商场物业识别体系的具体要求是：要与商场的形体环境和商业特色相统一，要树立商场物业的良好形象。（一）建立商场物业的识别体系商业物业形象潜在购买欲望……（一）建立商场物业的识别体系商场设施养护管理特点1、设备运行时间长2、设备故障危险性大3、服务对象对商场设备认知少（二）设施养护管理重点：建设一支专业化的养护维修队伍预防1、环境保洁管理商场物业的环境整洁与否是衡量服务水平的重要标志。商场物业的保洁形式具有以下主要特点：①工作时间长，两班倒，巡视和保洁分开，隐蔽部位清洁白天巡视时间完成，夜间对营业区域进行保洁②保洁的重点在大堂及大门入口处③保洁巡视的人员配备主要由物业自身档次来决定④对保洁人员素质要求高(三)环境卫生及绿化管理2、绿化管理商业物业的绿化配置主要以室内绿化为着眼点，根据室内空间、光照度选择有线条美、有层次美，以观赏叶片花为主的植物。(三)环境卫生及绿化管理商业物业的安全服务注意事项有以下几点：（四）安全服务与防损相结合安全管理同消防相结合安全服务与客户服务相结合紧急事故应急处理4123重在预防（五）广告管理租户按物业企业的规定就其广告式样、颜色等由物业公司审核后进行标语制作、悬挂、橱窗展示（六）装修管理经物业公司同意，在不影响周围摊位营业的情况下，进行小规模的装修（七）租赁管理出租方式租金投标协议投标租金形式先规定固定月租金，然而调整按面积定出最低租金，再根据租户销售额收取一定比例租金商业物业的所有权人可能是个人、一间或数间公司。如果物业产权不清，可能对物业企业造成以下伤害：1、导致物管作业因服务对象的不明确而陷入混乱无序的状态；2、可能使物管企业卷入不必要债券纠纷，加大经营风险；3、影响到物业委托双方的长期合作发展。（八）产权、债券关系1、商业社区文化2、商业推广、促销活动总之，商业物业服务机构处理公共关系的核心内容就是通过各种有效沟通渠道，采取多种形式加强同物业经营方、业主、租户的联系，并在经营合作上明确与物业经营方的专业分工，物业经营方负责物业的商业经营，物管机构专门负责服务，双方合理分工、协力合作，致力达到共通经营、整体发展的目标。（九）公关关系其他综合服务包括报刊、信函的收发，物业服务费的收取；水电费的代收代缴；小件物品的寄存服务及其相关服务等。（十）其他综合服务安全服务环境和车辆管理物业服务及时方便设备设施的维修与管理1243商场物业的物业服务重点重要性商场物业的收益直接通过招商收取租金或营业额提成来实现概念商场物业招商是指商场的产权者通过一定的渠道，将拥有的经营权全部或分散的以租赁或其他联营方式，交给各个大小商户进行经营，以获取租金或营业额提成的招商模式。第三节商场物业的招商管理招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按成功招商。五大特点一、商场物业招商的特点目标客户主次分明1租金高低悬殊，租期长短不一2招商时间长3招商难度大4招商技术要求高5（一）目标客户主次分明首先确定主力店群其次确定中小店群其一，中小店群能够丰富业态组合，满足项目商圈内不同层次、不同需求消费群的购物和消费需求；其二，租金往往是主力店的4~10倍主力店群的作用：第一，所占面积大（1/2），有助于稳定整个项目的经营；第二，吸引投资客，刺激铺位销售以及对中小店群的招商；第三，主力店群的忠诚顾客有利于保持项目一定量客流；第四，有利于提高中小店的租金水平，扩大整体租金收入。（二）租金高低悬殊，租期长短不一租期：主力店群租期要求一般需8~10年，有的长达15年甚至20年；中小型店一般为3年租金：主力店的租金一般在第4年起开始递增，幅度在3%~10%；中小型店的租金较高，一般从第3年递增租金。（三）招商时间长主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间这是为什么呢？（四）招商难度大四点原因1、建设期长，主力店群对项目变化趋势把握不住2、装修进度影响中小店群的入住3、功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策4、营运商较低的知名度和缺乏经验（五）招商技术要求高主要表现在以下四个方面：1、招商人员需具备丰富的零售服务知识2、招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力3、招商人员需具备较强的评估能力4、招商人员需采取合理的招商推广策略常见的招商组织模式有：业态型组织模式、片区型组织模式和复合型组织模式。1、业态性组织模式二、招商部门的组织结构招商经理零售业态主管娱乐业态主管餐饮业态主管招商员招商员招商员招商员招商员招商员适合业态类型多的项目2、片区型组织模式按商业物业的不同楼层或片区来组建自己的招商队伍。招商经理楼层主管楼层主管楼层主管招商员招商员招商员招商员招商员招商员每个招商员了解人任务，降低费用，减少渠道摩擦3、复合型组织模式采用综合业态和片区的复合结构，招商员可以按业态建筑体、楼层或片区进行划分对于超大型的项目，其往往拥有一群建筑体。主动性（一）招商的基本原则1.按业态和也中规划原则零售：餐饮：娱乐为5：2：32.按市场定位物色品牌对象的原则3.按赢利模式确定经营模式的原则销售类的商铺——在业态、业种、市场定位方面加以指导和约束租赁或联营类商铺——以长期经营为目标进行招商，为快速增值创条件三、招商的基本原则与渠道4.主力店先行的原则在规划设计阶段就要考虑主力店的需求主力店的招商应在建筑设计之前中小店的招商时间较短，一般安排在开业前的几个月进行5.宜用长线经营的原则长期经营性低租金起点，后期调整；用实际行动支持客户6.招商动态原则（二）招商渠道1.评估选择招商渠道渠道评估的三个标准：经济型、可控性、适应性2.招商的主要渠道（1）利用新闻和大众媒体进行招商（2）利用招商活动进行招商会议和各类主题活动主力店群招商会、各类主题店、专业市场的招商会品牌嫁接（3）通过专业人员进行招商（4）通过中介机构或各类商会进行招商成本低、成功率高（5）通过互联网进行招商方便、快捷新浪网、搜狐网（一）房屋租赁的法律特征双务合同有偿合同诺成合同要式合同继续性合同四、招商合同（二）房屋租赁合同基本条款当事人姓名或名称房屋的坐落、面积与工程界面租赁用途租赁期限租金及支付方式房屋的修缮责任当事人约定的其他条款视频：沈阳商业城火灾案例：沈阳商业城火灾事故分析商业服务场所安全风险管理第四节商场物业的安全服务（一）商场物业场所安全服务的特点1、进出人员控制难度大，人员成分复杂2、设备全，商品多，客流量大，安全防范、消防工作量大3、购物、活动等纠纷和矛盾多，物业服务人员又无权处理，公共秩序维护难度大4、对于超市、专业市场等，使用人员采用摊位经营则较分散和独立，相互之间竞争激烈，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生。一、商场物业场所安全服务的特点和重点1、安全防范和消防管理重点做好公共场所的秩序维护工作，紧急时引导、疏散集中的人群对物业内部的防火、防盗工作时刻警惕，商场物业引发火警的原因有烟蒂或火种处理不当、电器以及装修不慎引致的火警等。组织广大业主或物业使用人成立义务消防队和义务安全队（二）商场物业安全服务的重点2、车辆管理北京零点市场调查公司数据显示，商业物业的实际消费购买人数约占总人数的40%，其中70%为乘车或驾车人士。一座较为成熟的商业物业，其建筑面积与停车场面积的合理比例大致为4:1。问题：大多商场车位紧张，车辆秩序维护较难物业工作：合理规划车位，保持停车场内的清洁，设置消火栓，配灭火器材，加强交通秩序以防车辆受损或失窃。（二）商场物业安全服务的重点3、设备设施的安全服务保证物业的能源正常供应，重点防止停电事故的发生和做好一旦停电时的应急处理工作。对于电梯等使用频繁和对安全性要求高的设备，要重点检查维护，确保安全行为。（二）商场物业安全服务的重点图大型商场安全服务部门组织机构二、商场物业的安全服务组织机构安全服务部经理主管领班安全员钥匙管理中心监控中心消防中心地下车场消防队稽查班固定岗流动巡查（一）开、闭店安全服务注意事项：严禁任何人在开店前提前进场，在闭店后滞留在现场；保存好店内重要物品、店铺内不存放大量现金；不私自拆装和改造消防安全设施；钥匙应由专人保管；闭店前切断电源；如发现有商铺门未锁，安全服务部用链锁先将其锁上。三、商场物业的安全服务规程（二）商场日常巡视制度1、巡视要求内容：检查公共区域内的设备、设施使用情况，公共区域的卫生情况，是否有嫌疑人员在商场逗留，是否有任何违反商场商场规定的行为或现象发生。2、巡视岗位3、巡视时间每天巡视四次：开店~10：00,11:00~15:00，16：00~9：00，20:00~商店三、商场物业的安全服务规程（三）卸货区管理规定运输货车需按物业安全部指定的时间和路线并听从管理员的指挥在制定区域内卸货后方可离开卸货时应爱护地板、墙面、消防等设施保持卸货区域的清洁三、商场物业的安全服务规程（四）商场会展活动安全服务（1）参加会展的参展商（2）会展现场内道具（3）人员进出管理（4）布展及撤展管理（5）会展期间管理三、商场物业的安全服务规程