拍卖优先购买权

拍卖优先购买权拍卖优先购买权【案例介绍】因张某欠银行贷款到期未能清偿，经诉讼及执行，2006年8月，银行申请法院强制拍卖张某出租给赵某的厂房。拍卖前10日，法院通知赵某办理竞拍手续参加竞买。赵某不予理会，后该厂房被王某以120万元价格竞得。2006年12月，赵某以其优先购买权受到侵害为由诉至法院，请求法院确认拍卖无效，其有权按同等的120万元价格购买该厂房。法院经审理认为，赵某经通知不参加竞拍视为放弃优先购买权，拍卖有效。法院遂判决，驳回赵某诉讼请求。【律师点评】一、拍卖中承租人优先购买权的行使。我国《法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此条规定了承租人的优先购买权。但拍卖中承租人优先购买权如何行使，法律、法规却未规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人，如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”参照该规定，拍卖中承租人优先购买权的行使应按以下程序：一是拍卖前须于合理期限内告知承租人拍卖事项，以便于承租人决定是否竞买;二是承租人须按要求办理竞买手续，并于拍卖日到场竞拍;三是当拍卖中出现最高应价时，承租人须举牌应价，如无其他更高应价，则拍归承租人。如有其他更高应价，则继续竞拍，直至拍归最高应价者。二、本案处理。本案赵某欲行使优先购买权，应于拍卖日到场参加竞拍。但赵某在接《通知》后不予理会的行为表明，其已放弃优先购买权，其在拍卖后要求以120万元的价格购买厂房无依据，故法院判决正确。【延伸阅读】拍卖中优先购买权的实现最高人民法院《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》第18条(优先购买权的保护)规定：“拍卖进行中，有最高出价时，优先购买权人可以表示以该最高价接受，如无更高出价，则归优先购买权人;如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则归最高出价人。多个优先购买权人同时表示接受的，采取抽签方式决定买受人。”在法院对股权的执行程序中，也应当充分保障股东优先购买权的行使。《最高人民法院关于法院执行工作中若干问题的规定(试行)》第54条规定：“对被执行人在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权，人民法院可以依据《公司法)第35条、第36条的规定，征得全体股东过半数同意后，予以拍卖、变卖或以其他方式转让。不同意转让的股东，应当购买该转让的投资权益或股权，不购买的，视为同意转让，不影响执行。”这一规定承认有限责任公司股权转让时股东的优先购买权，但由于规定的程序不够明确，造成实践中执行时仍可能出现一些问题。综上所述，结合实际，我们的通常做法：首先，接受委托后，协助委托方将标的欲拍卖的情况告知每个优先购买权人，若放弃优先权的填好书面回执，不放弃的告知如何行使优先购买权(这里可考虑三个月的期限，视标的额大小确定时限);其次，在拍卖特别规定或《竞买须知》中注明标的存在“优先购买权”的法律瑕疵;第三，拍卖师在最后叫价至落槌前，再询问优先购买权人，在同等条件下由优先购买权人成交;第四，若有多人行使优先购买权，可在他们之间再行叫价，也可按最高人民法院抽签确定。