什么是“转按揭”

　　什么是“转按揭”？ 　　据“我爱我家”金融理财部总监康胜介绍：“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前北京二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。 　　办理转按揭的基本流程 　　专家介绍，办理转按揭的基本流程是买卖双方首先签订买卖即《北京市房屋买卖合同》及与中介(担保方)签订相关的《委托代理》。买方所需提交资料：身份证和户口本(夫妻双方的)、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章(上述均为复印件)；卖方所需提交资料：购房合同，借款合同，购房发票、契税发票，银行对账单及借款凭证，身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件。 　　带齐这些资料，双方到评估所对交易的房屋进行评估，买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件。随后，买方与银行指定律师约见，律师对交易的真实性，买房人状况进行调查。此时，买方需带证明：身份证和户口本(夫妻双方的)、结婚证、买卖合同、评估报告、收入证明、营业执照副本复印件加盖公章；卖方需带证明：原购房合同，借款合同，购房发票、契税发票，银行对账单及借款凭证；身份证、户口本、卖方声明、卖方配偶同意出售声明。买方签署银行相关资料：二手房抵押贷款借款合同、扣款证明书、保险单；并且缴纳评估费。 　　在以上基础工作做完后，律师将买方申请贷款的资料报送到银行，得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户。中介(担保方)替卖方从专用账户提取资金，办理完结提前还贷手续并为卖方办理注销抵押登记事项。卖方办理完注销抵押手续后，双方在中介机构陪同下去交易中心过户。买方通过中介付卖方除提前还贷以外部分的剩余房款。然后，买方产权证下发后，办理抵押登记。他项权利证书由银行收执，买方取回房产证。 　　转按揭面临的风险 　　有房屋中介机构负责人告诉记者，转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更，对买方来说，其购房资金的安排和贷款方案相比普通按揭贷款要复杂些，并且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款，因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。基于这种情况，涉及到转按揭的买卖双方最好咨询专业的中介或者通过专业的中介进行操作，由专业的经纪人为你提供比较合理的转按揭操作方案。 　　此外，转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于：普通的二手房按揭贷款，银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于卖方的房屋仍处在抵押期间，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得房产证明后，才能进行房屋产权过户。因此转按揭涉及的法律关系非常复杂，对买卖双方来说，风险都很大。 　　据介绍，在转按揭过程中容易出现几种风险。由于卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行。或者买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻。另外，由于买方或提供担保的中介资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行。中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷、私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的风险。交易完成后买方无法顺利拿到房产证。还有就是交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款 非中介购买二手房，如何办理转按揭 我看中了一套房子，两件已经齐全。卖方银行里还有12万左右的贷款未还。我想买这套房子，可又没办法一次性付清。那我是不是可以转按揭呢？如果可以的话，我该如何操作才可以确保交易的安全呢？有什么流程啊，哪们朋友可以告诉我一下。谢谢了 这是深发展所须的资料及费用 这还的看你所在的地区,这个地区有没有贷款业务,有没有转按揭的业务. 转按揭贷款 一、 流程 1.撰件---------交件------评估-----面签-----审批------平贷------房管局进件------出他项------放款 面签（本人及配偶及担保人必须同时去面签）时需带材料：本人及配偶及担保人的产权证（土地证）、身份证、户口本、结婚证、手章、暂住证原件，本人二套房产原件、个人帐户流水明细（或如一次性的购车合同等其他能增加借款人资信度的东西同时提供），担保人名下住房产权证原件或留宿人的产权证、身份证、户口本原件。 2.转按揭贷款（平转）：平转是指按原房产评估价值在新经办银行申请按揭贷款，贷款额度不变. 评估费：评估价*0.5% 2、担保费：贷款额*对应贷款年限系数 3、征信调查费： 4、律师见证费：5、登记费：80元 6、保证金（担保公司征信调查时收取最后退还）一个月的月还款额。 贷款需提供的资料： 1、贷款房屋的产权证原件。 2、借款人及共还人（配偶）的身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件。 3、借款人及共还人（配偶）的收入证明原件，收入证明为月还款的2倍。 4、贷款用途的证明资料，放款后需提供正式购房、购车、装修的合同及发票。 5、转按揭（平转）不需提供二套住房或亲属留宿声明。转加按揭需提供二套住房或留宿声明，留宿住房人均面积大于7平米。二套住房提供产权证、亲属留宿声明提供身份证、户口本、产权证。 6、借款人为自雇人士：公司营业执照、法人代码证、公司验资报告、法人代证明、公司近3个月会计报表、公司近3个月银行帐户流水、上年度审计报告、纳税证明、公司章程，以上资料的原件及复印件