商品房分割登记中土地使用权面积分摊方法讨论.doc

商品房分割登记中土地使用权面积分摊方法讨论.doc 商品房分割登记中土地使用权面积分摊方法讨论 中国国土资源报2009.1.20日刊登的“地下空间土地面积的三种分摊方法”一文，介绍了地下空间土地面积的三种不同分摊方法，笔者认为，该文的观点适用于分析不同楼层之间的地价差异，但作为土地面积的三种分摊方法笔者不敢苟同，地下空间建设用地使用权同地上一样，作为一种用益物权，只能有一个土地面积结果:我们认为: 1、物权法对建设用地使用权的空间范围进行了明确，第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地、地上或者地下分别设立。这就说明建设用地使用权不在是一个平面的概念，而是一个立体的概念。地下空间建设用地使用权作为用益物权，其建设用地使用权分摊面积应当是固定的，而不能随着不同的分摊方法而变化。 2、地下空间用地适用地上共有建设用地使用权土地面积分摊方法。国土资源部推荐的土地登记代理人教材《地籍调查》一书中，明确了地籍调查时建设用地使用权面积的分摊方法是: 分摊面积,分摊基底面积，分摊公用面积，其中 分摊基底面积,本栋基底面积?本栋建筑面积×权利人建筑面积; 分摊公用面积,(建筑物共有使用权面积,宗地总基底面积)?宗地总建筑面积×权利人建筑面积。 分摊建设用地使用权的原则，一是各权利人在获得房产时已签订了合约，明确各权利人应拥有的房地产份额或面积的，登记时则按合约明确份额或面积计算各权利人的用地面积。二是没有明确各权利人用地面积的，则以各权利人拥有的房屋建筑面积按比例分摊土地面积。 分摊时先分摊基底面积，然后再分摊公共面积。 上述共有建设用地使用权土地面积的分摊方法，对地下空间土地面积分摊同样实用。 3、对地下空间用地土地面积分摊注意两种情况。一是地上地下建筑物作为一个整体的，其地下空间土地面积同地上建筑面积一样参与土地面积分摊;二是单独使用地下空间的情形，土地面积分摊方法不变，只是要注意基底面积的确定方法，以建筑物最大水平投影面积作为基底面积。 对于文章中分析的三种面积分摊方法，笔者认为对于地价评估，适用于分析楼层之间的地价差异，不同楼层之间地价差异固然存在，但建筑面积相同其分摊的土地面积也应当相同，作为用益物权之一的分摊建设用地使用权面积是固定的，而不应该随着不同的分摊方法而改变。 江苏省盐城市阜宁县国土资源局 刘 其 军 二 ? ? 九 年 二 月 五 日