南宁绿城明珠整合营销策划提案

南宁绿城明珠整合营销策划提案 绿城明珠整合营销策划提案 南宁市居天上营销策划机构 二??七年七月二十九日 1 第二部分 绿城明珠江景苑项目 二、项目产品及开发分析 1、项目经济指标(有待最终确定) 2、户型配比: 3、户型特点: 4、户型调整建议: 5、滚动开发进度建议 5.1由外至内开发建设 建议本项目开发建设顺序为:2,楼?1,楼?3,楼?4,楼。 开发依据: ?2#楼前有沿街户型，后有江景，住宅套数较少，在整个项目四栋楼宇中最具代表性。先行开发建设和销售2# 2 楼，有利于实现销售目的，树立项目形象，探知市场对整个项目的反应。总之，2#楼的定价和销售情况，对后续栋号的开发建设起到极其重要的指导作用。 ?先期启动沿街2,住宅楼建设，以较低的销售价格启动本项目，为后续住宅栋号价格拉升留下上涨空间。 ?2,、1,沿街住宅楼宇的建设，能形成项目规模视觉效果。此外，这两栋住宅楼交楼后，3,、4#楼尚处于建 设过程中，2,、1,的样板效果能促进3,、4,楼住宅的销售，利于价格的拉升及销售。 5.2、住宅建设开发及发售进度安排 各栋住宅楼宇的开发进度与发售计划如下: 先建设2#楼，再依次建设1#楼、3#楼、4#楼。滚动开发，销售与工期滚动进行。 栋号 开工时间 竣工时间 工期 发售时间 发售条件 2, 2007/10/01 2008/10/30 13个月，含春节1个月 2008年1月 主体至四层 1, 2007/12/01 2008/12/31 13个月，含春节1个月 2008年4月 主体至8-10层 3, 2008/05/01 2009/05/31 13个月，含春节1个月 2008年8月 主体至8-10层 4, 2008/09/01 2009/09/30 13个月，含春节1个月 2008年12月 主体至8-10层 3 5.3、住宅建设、部分景观先行 大凡销售形势较好的楼盘，景观先行是常用的手段。先做出部分园林实景、做好样板房是楼盘情景营销的重要内容。如凤岭“荣和山水美地”、“盛天茗城”，仙葫“天池山”等项目，在项目开发前期便着手小区绿化形象建设，美轮美奂的园林实景极大地拉动了销售。而只注重楼盘开发建设，忽略园林景观营造的楼盘，销售则举步为艰。恒大苹果园便是具有代表性的案例。 建议:在1,楼西侧“社区车行出入口”附近设立楼盘销售中心，将项目西侧沿江河堤以精美的园林景观营造出良好的社区环境氛围，使顾客过桥时便可受到精美的园林景观的感染。 6、项目定位思路: 蝶恋蓝湾产品总体定位及主题要点如下: 6.1、蝶恋蓝湾产品定位:江畔花园洋房 6.2、产品定位依据: 6.2.1、项目所精心打造的岭南风格园林，以及自身拥有的优越自然环境 一步一景、步易景移岭南风格的园林不但为两广人所深深喜爱，而且在仙葫尚无以岭南园林作为园林主题风格 4 的项目，甚至在整个南宁也不多见，可以说是稀缺物业。差异化的定位将使项目在推广和消费认同上获益菲浅。同时岭南园林在建造和维护的成本上相对较低。因此绿城明珠的中庭园林建议打造成精致的岭南风格园林。 另外，秀美的蓉茉江围绕项目蜿蜒而过，优美的自然景观资源，使楼盘价值非同一般。 通过打造岭南风情园林、自然江景美宅，挖掘“岭南园林文化”、“自然江岸文化”，树立仙葫独树一帜的特色楼盘。 6.2.2、系出名门，品质高贵 绿城明珠江景苑是绿城明珠项目的组成部分。绿城明珠先期开发了御景苑，御景苑为纯别墅项目。江景苑定位于花园洋房，与御景苑一衣带水。可以说，江景苑系出名门，别墅、花园洋房的高尚品质相互提升，相得益彰。 因此，绿城明珠江景苑的楼盘定位应走中等价位楼盘定位路线，要依托御景苑的社区形象，拔高整个项目的品质。 6.2.3、项目形象定位:自然江岸，岭南美宅 根据以上项目定位分析，绿城明珠江景苑应围绕自然、珍稀的楼盘特色打造项目整体形象。通过成本不高，但布局精巧的岭南园林规划营造仙葫别具一格的岭南园林居住环境。 5 第三部分 绿城明珠江景苑营销策划提案 一、项目营销总体策略 1、项目营销总体策略: 2、营销主题 ——自然江岸，岭南美宅 ——12万平方米岭南风情社区 ——2008，仙葫岭南人居元年 ——12万平方米江畔岭南人文府邸 ——悠然岭南风情 畅享幸福生活 ——岭南园林 繁花院落 ——仙葫首席纯岭南园林美宅 ——仙葫罕有岭南园林美筑 6 ——城市人的岭南花园洋房 ——纯翠岭南园林生活/别院 ——岭南人居 诗意人生 本项目拥有得天独厚的自然环境，以紧邻蓉茉江曲线江景为核心景观资源，全城罕见。自然环境、精致园林、高尚产品等综合优势，奠定了本项目作为个性化高尚楼盘的坚实基础。因此，综合本项目的定位及区域特征，以“江景”为核心点，着力挖掘、演绎“江岸文化”、“岭南园林文化”，打造南宁市首屈一指的江景美宅，重新定义花园洋房美宅新形象。 营销主题上体现江景与岭南园林美宅的结合，并要突出对江景的亲近、拥有，以及结合目标客户——成功人士、高尚人士的身份而产生的情感诉求。并且着重挖掘中高收入者，且对岭南园林有偏好的人群。 1.1、营销总体策略: 以“江畔花园洋房”为核心，作为项目各卖点的归结点，全新阐释隆安新花园洋房，创立“绿城明珠”别 7 具一格的园林美宅形象。通过具有针对性的主题诉求，进一步提升项目品牌形象，最终实现总体销售目标。 四个坚持:A:坚持宣传高尚楼盘形象，创建知名品牌。 B:坚持倡导体现岭南花园洋房的生活方式。 C:坚持连续诉求项目高起点的建筑文化体系。 D:坚持制造“热点、焦点、轰动”的效应，创建“名星楼盘”。 1.2、项目其他营销策略: 1.2.1、文化营销策略 通过对蝶恋蓝湾项目文化内涵的挖掘，让客户感受到项目与众不同的特色与品质。措施如下: 1)挖掘“水岸文化”、“园林文化”，形成楼盘自身最具个性的卖点和特色，提升项目附加价值。 2)以具有江居风情的名称为小区各栋高层命名，如“听涛居”、“晓月居”、“翠堤居”、“颐景居”等。 1.2.2、体验营销策略 花园洋房是有别于普通住宅的高层次住宅产品，在整合营销过程中，必须通过一系列措施展示项目的品质，让客户“触景生情”。措施: 8 1)、在开盘前完成售楼部。售楼部要围绕“江景”、“精品园林”的视觉效果进行装修设计，让顾客现场咨询时，被楼盘浓郁的现场气氛所感染。 2)、开盘前完成沿江景观园林修建，铺设江景栈道。现场园林景观的营造，对销售过程和结果有非常重要的影响，能直接影响到楼盘定价的高低。 3)、做好销售现场的建设工作，须与项目的“江景”、“岭南园林文化”定位相吻合，营造一个气派、优美、园林式的营销环境。 4)、树立、专业的良好工地形象。 1.2.3、品牌营销策略 品牌就是楼盘的价值。在客户心目中成为优质品牌的过程，就是让顾客了解、认知、接受绿城明珠的过程。措施: 1)与主流媒体合作，通过宣传，扩大项目知名度和美誉度。 2)利用俱乐部等形式吸引目标客户为会员，定期组织活动，让客户感受到不同凡响的尊贵感，形成良好的口碑宣传效应。 3)一流的产品质量和居住环境，是品牌建设的根本。在项目开发过程中，注重住宅质量、营造优雅的社区环 9 境、提供一流的物管服务，是必须要做好的最基本工作，也是品牌建设的核心内容。 1.2.4、特色营销 在市场竞争激烈的情况下，为突显差异化，可开展有特色的营销活动，以达到吸引眼球的效果。 措施: 围绕楼盘特色，经常举办岭南园林鉴赏会、江景文化沙龙、住户联谊会等公关活动。 1.2.5、高强度营销 在营销的重点阶段，要集中资源，通过各种渠道，发动全面猛烈的营销宣传攻势。具体为:开盘前一个月，采取集中式宣传策略，以“垄断性”的媒体攻击并结合大型营销活动攻势，迅速吸引市场关注。 二、项目销售策划提议 1、销售目标 本项目各栋号均价预测如下(因设计未最终确定，该目标以设计方案的大概数进行计算。不考虑内部员工的集资房部分): 物业类型 户型 套型主要面积 套数 面积小计 目标均价 销售金额 10 (?) (?) (元/?) (万元) 1, 两房,三房,四房 86,126,116,144 188 22943.78 2550 58506639 2, 两房,三房 88,117,126,140 170 19990.72 2450 48977264 3, 两房,三房,四房 85,131,142 221 28286.32 2700 76373064 4, 两房,三房,四房 85,131,142 221 28286.32 2800 79201696 小计 800 99507.14 2643 263058663 本项目的销售周期预计为17-24个月，预测依据: ※过去两年南宁市仙葫房地产容量、周边楼盘每月住宅销售量及本项目规模、定位。 ※本项目的工程建设周期。 2、支撑条件 要实现本项目的快速顺利销售，要解决好以下几个问题: 2.1、工程进度支持 一般工程进度和销售进度齐头并进是较理想的项目开发状态。项目发售前期，要确保2,楼工程建设达到四层 11 以上，以体现企业实力并坚定购房客户的购买决心。若资金充足，1,和2,同时开工，将更有利于项目开发和销售。 2.2、园林景观支持 充分利用项目得天独厚的自然江景和自然地貌优势，在地块西侧江岸营造出精美的江岸园林景观，园林绿化与销售现场联动，让顾客充分体验“江岸文化”、“岭南园林文化”的全新感受。 2.3、营销策略支持 正确的楼盘定位和恰当的营销策略，是搭建项目与消费者之间沟通桥梁的关键。也是本项目是否成功销售的关键。营销整个过程中，要注重树立企业和项目品牌，贯彻品牌效应。 2.4、营销费用支持 强有力的营销推广对项目销售起到重要的作用。 2.5、销售队伍实力支持 销售是产品变现的过程，楼盘价值也在此阶段得到体现。专业、高效、务实、精干的销售团队是项目能否成功销售的关键。 2.6、知名物管支持 本项目发售前，应提前落实物业管理公司。知名物管公司对本项目施行物业管理，将解决购房客户的后顾之忧。 12 使楼盘附加值得以提升。 3、住宅定价策略 3.1住宅整体定价策略: 本项目定位于中等档次楼盘，住宅应采取差异化定价策略，定价以天池山销售均价作为参考。 3.2首期住宅推盘定价策略: 根据以上开发进度，先建设并推出2,楼进行销售。2,楼的发售价格将成为后续栋号住宅价格的标竿，也成为本项目楼盘市场定位的衡量标准。 2,楼面市价格应采取由低到高，逐步推升的渗透定价策略:先以较低的价格入市，发挥价格优势吸引买家，树立项目知名度，随着需求的增加逐步提升售价，最终达到销售目标。如2,入市均价应在2350元/平方米左右，最终均价应达2450元/平方米。由于3#、4#楼位置极佳，视觉开阔，四周风景秀美，售价将达到整个项目的最高。 4、销售阶段性划分: 将本项目营销周期分成五个阶段:预热造势期、2,楼销售期、1,楼销售期、3,楼销售期、4,楼销售期五个主要阶段。各阶段主要安排如下(根据上述3.6.2点所述的工程开发进度制定): 13 销售阶段 时间段 销售栋号 销售任务 说明 预热造势期 2007.12-2008.01 2,楼 2,楼放号 预热造势期一个半月时间 2,楼销售期 2008.01-2008.04 2,楼 完成80%销售 1,楼销售期 2008.04-2008.08 1,楼 完成80%销售 3,楼销售期 2008.08-2008.12 3,楼 完成80%销售 4,楼销售期 2008.12-2009.05 4,楼 完成80%销售 清盘期 2009.05-2009.08 1,3,4, 清盘收尾 将剩余房号优惠清盘 备注 不含清盘期销售周期17个月，含清盘期2个月 6、销售方式与销售技巧 6.1、开盘销售方式 通常开盘销售主要有几种方式，内部认购、排队、抽号等，一般组合起来使用。如果前期造势预热期客户储备不足，内部认购是较好的放盘方式。若市场反应强烈，可采取排队、领号抽号等销售方式。根据来访接待情况选择 14 适合的开盘方式尤为重要。 6.2、促销措施 ?销售折扣 销售折扣是最为常用的促销技巧。根据楼盘发售的不同阶段，销售折扣的方式方法也不尽相同。一般正常销售期，付款折扣为:一次性付款9.6-9.8折;银行按揭付款9.8折-不打折。展销期或促销期的付款方式较正常销售期更灵活、更优惠，以此吸引买家尽快下定。 ?团购优惠 制定优惠的团购措施，有目的、有计划地促成大宗买房交易，加快楼盘销售速度。 ?老客户介绍新客户购买 已买房的老客户若能成功介绍新客户购买，老客户可享受一定的现金或代金券(如赠送物业管理费、车位费等)奖励。 ?尾盘期的购房优惠 项目销售的尾盘期，在已经完成销售任务的情况下，其剩余的少量货量可给予更多的价格优惠，以便尽快清货回拢资金。比如一口价销售、清盘特惠价、买房送大礼包等。 15 三、项目推广策划 1、项目卖点分析及卖点提炼 1.1、项目核心卖点:自然江岸，岭南美宅 概念解析: 自然江岸:蓉茉江沿项目蜿蜒而过，自然江景无须修饰，浑然天成。江景得天独厚，不可复制。 岭南美宅:线条明朗的建筑群，岭南风格的特色园林，星级的物管服务等等一切都围绕高尚洋房的标准来制作。加之蓉茉江水岸优美的自然景观资源及纯江景美宅建筑群，凝练了“傍水而居，水色共天”的居家文化理念。在绿城明珠，一杯咖啡就是一个下午;走在木栈道，杨柳拂面;黄昏的广场，弥漫着咖啡的香味与之千年的人文;每个人眼中透着闲适与自在，每个人的动作透着浪漫与优雅„„，高尚享受成为在绿城明珠里最自然不过的生活场景。 1.2、项目卖点细分: ?优越地段——仙葫区核心位置 与凤岭唇齿相依的仙葫区，位居城市发展主流方向，又一个房地产开发热点地区，自然生态环境得天独厚，最为适宜居住的风水宝地。绿城明珠项目位于仙葫区的核心位置，地段、交通优势非常明显。 16 ?自然环境——不可复制的至尊江景 绿城明珠，位居仙葫大道高尚住宅区中心位置，那平江蜿蜒而过，自然环境极为优越，是不可复制的尊崇风水宝地。蜿蜒而过的私家江岸线，打造独具特色的沿江景观栈道，赏烟波浩淼，听涛声阵阵，营造出浓郁的江岸风情。 ?精致园林——岭南花园洋房 精心打造的岭南风情园林，由流水、小桥、巨石、亚热带灌木、庭台等组成不同园艺小品，或精致、或小巧、或淡雅、或随性，不同的主题共同营造出一个都市中的纯美园林院落。一种回归自然的人居居住文化，一个纯美岭南花园生活空间，必将吸引热爱生活、享受生活的高尚人士。 ?生活方式——自然、自在的生活模式 倡导自然、休闲、运动、健康的生活模式，实现现代人亲近自然山水、享受品位生活的美好生活梦想。 2、项目形象推广 2.1、项目视觉识别系统的设计 ?项目标志 项目标志(LOGO)、名称，标志与名称的标准形、标准色、标准组合。要求不拘泥于传统形式，紧扣项目定位， 17 突出江景美宅的个性化特征。 ?应用部分: 交通工具类; 招牌标识类; 宣传广告类; 证件文具类等。 2.2、营销接待中心的包装设计及主要销售道具 ?营销中心包装 外部包装:现代、时尚，以鲜明的风格出现，色彩线条简洁明快，不仅视觉冲击强，并让人耳目一新。 内部包装:豪华、气派，休闲、舒适，建议包装中充分体现水岸文化、岭南园林文化，提升营销中心不同凡响的品位。 注意做好营销中心周边绿化及相关设施，营造情景相融的营销环境。 ?营销中心功能分区: 18 接待区、洽谈区、休息区等。 ?主要销售物料: 形象墙、展板:视觉冲击强，内容丰富，凸显销售气氛; 楼盘模型、户型模型:项目微缩还原，突出楼盘气势与魅力。可考虑制作规划沙盘和绿化沙盘各一个。 ?销售物料: 楼书、单张、户型平面图、价目表、认购须知、按揭指南、销控表等。 2.3、工地环境包装设计 ?工地现场包装: 工地围墙包装 工地立柱广告牌制作 工地公共标牌制作 彩旗制作:结合活动的开展渲染气氛 施工工人整齐划一的着装 19 ?.样板房参观路线: 营销中心——样板房——沿江景观 做好路线的绿化及指示系统等配套工作，充分考虑其便利性、安全性、创新性、美观化。 2.4、样板房包装设计 样板楼是销售活动进行的场所，是提升产品形象的重要手段。应选用上等材料、精细工艺、独特新颖的设计来打造项目的样板楼。 对样板楼装修风格建议为:岭南园林风格——充满岭南园林风情。 3、媒体策略 媒体总策略: 本项目须整合各种媒体资源，以主流媒体的宣传与具有特色的营销活动为重点，综合利用其它媒体，通过亲历体验、动感视觉、听觉效果渲染项目引领的新生活概念，通过公共活动，巩固项目的市场空间和市场认知度。 ?报纸:选择《南国早报》为主要传播阵地，《南国城报》等作为辅助媒体。 20 ?电视:主要选择广西生活频道的“广西房地产”栏目，项目入市初期投放形象广告，力求达到给观众强烈的视觉冲击。随着项目销售的深入及营销活动的开展，适时进行专题报道，保持项目的长新常亮。 ?户外广告:公车车体广告、市中心广告牌 ?网络:网络广告宣传是项目营销推广主要的辅助工具。选择《时空网》、《广西房产街》为主要传播阵地，以形象宣传、阶段性的促销信息为主要内容。 ?楼书:亮点集中亮相，展示项目整体形象及各卖点的细述分析。制作应高档化、具有文化品位。 ?宣传单张:项目形象总体展现，传达促销信息，可在房展会、开盘前大量派发，采取点面结合的形式，前期以面为主，做到范围广、频率高，开盘前一周重点针对高收入行业进行宣传，如金融、电信、电力等行业。 ?礼品:向客户赠送有品位、有特色、符合项目形象与客户身份的礼品，如高档办公用具、家用小电器等。 ?公关活动:公关活动能起到渲染气氛，聚焦眼球，聚集人气，让项目知名度迅速提升等极佳效果。 公关活动主要形式有:公益性活动、联谊会、岭南园林品鉴会、开盘活动等等。 4、分阶段推广工作规划: 根据工程进度以及销售周期的安排，推广工作相应进行如下分阶段规划: 21 4.1、第一阶段:项目形象以及2,春晓阁销售期(时间节点2007年12月——2008年4月) 4.1.1、指导思想: 绿城明珠的首次亮相，务必通过强大的媒体资源整合，以优雅、准确、清新的画面，配合灵活多样的公关活动，在南宁楼市中树立起仙葫首席岭南园林美宅的全新形象。并通过对仙葫片区、对项目最大程度的理性以及感性阐述，最大限度的提升仙葫片区、项目自身的外在形象和附加值。 4.1.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 项目形象亮相 2007年12月 塑造项目仙葫首席岭南园林美宅的全新形象 告知 2#春晓阁开盘 2008年2月 传递岭南园林居住文化，提升2#楼产品价值 认同、行动 2#春晓阁销售期 2008年2月—5月 传达热销信息，货量消化期促销 行动 4.1.3阶段广告主题:仙葫，以岭南园林之名，完美蜕变 22 4.1.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 《南国早报》 彩色整版 2007年12月 约5万 报纸 1、通过岭南园林之美烘托本 《南国城报》 彩色整版 2007年12月 2万 项目的完美品质，突出岭南园 市中心 亮相篇: 待定 林美宅的文化气质，传递项目2007年12月约25万 广告牌 仙葫，以岭南园林之名， 户外 给仙葫片区带来的全新气象。 -2008年12月 完美蜕变 公交车 整车 10辆约35万 2、绿城明珠而让世人重新审 2007年12月 视仙葫、认识仙葫。 形象 电视 《广西房地产》 1分钟专题 约6万 半个月 亮相 岭南园林、自然江景 楼书 售楼部宣传资料 待定 岭南园林，繁花院落 生活方式优美诠释; 2007年12月 约8万 开发商实力展示 户型单张 售楼部宣传资料 A4双彩 岭南园林之家 户型图、户型说明 2007年12月 约0.5万 活动内容、销售信息 网络 《时空网》 专题 岭南园林品鉴会 1月中旬-2月 约1万 活动1 岭南园林品鉴会 2008年元旦 约2万 2, 岭南园林居住文化 通过系列报版解构岭南园林 报纸 《南国早报》 彩色半版 1月-2月 7期约17.5万 的居住文化 春晓阁系列1—系列4 23 开盘 《南国早报》 彩色整版 开盘篇:明日，仙葫完美蜕变 开盘推售信息、促销信息 2月 约5万元 发售 活动2 开盘活动 2月 约3万 通过对首期开盘热销的分析 2, 岭南园林， 报纸 《南国早报》 彩色半版 强调岭南园林居住文化获得3月-4月 8期约20万 春晓阁 一种居住文化的广泛认同 的群体认同感 销售期 促销 3.8妇女节主题优惠促销活动 3月 合计 约130万 4.2、第二阶段:1,揽绿阁销售期(时间节点2008年5月——2008年8月) 4.2.1指导思想: 在原有形象的基础上，以华丽的画面、准确的文字语言描绘强化岭南园林之美，烘托本项目的完美品质;以销售数据和热销真实场面再现2,楼热销，传达市场热捧的信息，激发置业欲望。同时表现出项目给仙葫片区带来的华丽气息，并以次带动整个片区档次的提升。务必抓住五月楼市旺季到来的契机，获得最佳销售业绩。 4.2.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 1,揽绿阁预热 2008年4月 1#产品价值 告知 24 1,揽绿阁开盘 2008年5月 园林、建筑形象的塑造 认同、行动 1,揽绿阁销售期 2008年5月—8月 中庭园林、户型特色。货量消化期促销 深化认同 4.2.3、阶段广告主题:仙葫，以岭南园林之名，华丽转身 4.2.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 海报/户岭南园林、便捷交通、齐全配套、 售楼部宣传资料 4开双彩 4月 约2万 型单张 特色户型、开发商实力展示 《南国早报》 彩色半版 4月—8月 16期约40万 仙葫，以岭南园林之名， 报纸 1) 岭南园林，繁花院落 1, 《南国城报》 彩色整版 华丽转身 5月 1期封面4万 2) 楼距够远，风景够美 揽绿阁 生活报、晚报 4月—8月 3万 3) 内嵌花园，高尚洋房 销售期 杂志 《榜样》 彩色整版 4月—8月 4期约6万 网络 《时空网》 专题 楼盘形象、促销信息 活动信息、销售信息 3月—4月 约2万 网络 《广西房产街》 专题 楼盘形象、促销信息 活动信息、销售信息 3月—4月 约1万 25 活动3 新春踏青活动 3月底 约4万 活动4 开盘活动 5月 约3万 合计 约65万 4.3、第三阶段:3,翠堤阁销售期(时间节点2008年8月——2008年12月) 4.3.1指导思想: 继续挖掘岭南园林之美，通过寻找形象代言人的互动参与性活动，掀起又一轮对岭南园林追捧的新高潮。依靠对蓉茉江景的美化描绘，传达江居生活上风上水的优越感。并且通过细致的物业管理服务，烘托本项目的高尚品质，更大限度的提升项目在形象和附加值。同时带给置业者对仙葫片区更完美的想象。 4.3.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 3,翠堤阁预热 2008年7月 江景形象、物管形象塑造 深化认同 3,翠堤阁开盘 2008年8月 继续深化岭南园林文化，3#产品价值 认同、行动 26 3,翠堤阁销售期 2008年8月—12月 货量消化期促销 行动 4.3.3、阶段广告主题:因岭南园林，重新想象仙葫 4.3.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 岭南园林、一线江景、便捷交 通、齐全配套、特色户型、贴 海报 售楼部宣传资料 4开双彩 7月 约0.5万 心物管、和谐邻里、开发商实 3, 力展示等 因岭南园林， 翠堤阁 《南国早报》 彩色半版 12期约30万 重新想象仙葫 1) 岭南园林，诗意人生 销售期 报纸 《南国城报》 彩色整版 2) 繁花院落，微笑芳邻 4期封面16万 8月-10月 3) 一线江景，水色共天 生活报、晚报 约3万 4) 左手园林，右手江景 电视 《广西房地产》 专题 约4.5万 27 杂志 《榜样》 彩色整版 3期约5万 网络 《时空网》 专题 寻找岭南园林形象代言人 主题促销活动 7月-8月 1万 活动5 寻找岭南园林形象代言人 7月-8月 6万 活动6 开盘主题活动 8月 4万 合计 约70万 4.4、第四阶段:4,颐景阁销售期(时间节点2008年11月——2009年4月) 4.4.1、指导思想: 深度挖掘4,的优越卖点——园林、江景、宽楼距、入户花园等，将项目形象进一步拔高，提升其附加值。并利用中秋佳节的契机举办客户联谊会等活动增进业主间情感，创立和谐、温暖的社区生活氛围。从而使置业者对仙葫重新定义为宜居城区。 4.4.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 4,颐景阁预热 2008年10月 岭南园林、江景形象、物管形象继续深化塑造 深化认同 28 4,颐景阁开盘 2008年11月 4#产品核心价值——园林、江景、宽楼间距 认同、行动 4,颐景阁销售期 2008年12月—4月 货量消化期促销 行动 4.4.3、阶段广告主题:因岭南园林，重新定义仙葫 4.4.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 岭南园林、一线江景、超宽楼距、 便捷交通、齐全配套、特色户型、 海报 售楼部宣传资料 4开双彩 10月 约0.5万 贴心物管、和谐邻里、开发商实力4, 因岭南园林， 展示等 颐景阁 重新定义仙葫 《南国早报》 彩色半版 20期约50万 销售期 1)楼距够远，风景够美 报纸 2008年11月《南国城报》 彩色整版 3期封面12万 2)院落情怀，和谐邻里 -2009年4月 杂志 《榜样》 彩色整版 3)270?江景视野 3期约4.5万 29 4)体验岭南园林新美宅生活 网络 《时空网》 专题 中秋客户游园联谊会 主题活动、促销信息 9月底-10月初 2万 活动7 中秋客户游园联谊会 9月底 6万 活动8 开盘主题活动 11月 3万 合计 约80万 4.5、第五阶段:清盘销售期(时间节点2009年5月——2009年10月) 4.5.1、指导思想: 推出灵活多样的优惠措施，并挖掘老客户潜力，推动以老带新优惠政策来推动尾盘销售。同时举办丰富多彩的社区活动，营造温馨、和谐、融洽的社区。以精美的园林实景、温情的社区生活画面、优惠的价格激发置业欲望。 4.5.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 项目清盘期 2009年5月—10月 园林实景、社区生活、优惠政策攻坚 深化认同、加速行动 30 4.5.3、阶段广告主题:把家安在风景里 4.5.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 清盘期 报纸 《南国早报》 彩色1/4版 我想有个家 现房、园林、社区生活、优惠政策 5月—10月 约10万 合计 约10万 5、营销推广费用控制: 本项目由于定位于中等档次楼盘，在形象塑造、推广力度等方面将比中低档楼盘有更大的投入，因此，住宅营销推广费用按总销售额的2.3%进行测算。 住宅营销与推广费用预计为:住宅总销售收入2.63亿×2.3%,605万元。 后记: 31 绿城明珠项目虽然占地面积较小，但项目本身具有众多得天独厚的优势。我们相信，良好的项目品质、一流的 工程质量、准确的市场定位、专业的营销策划、强大的销售队伍将为本项目的成功运作保驾护航。 32 下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!! 谢谢!!!!! 1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻玉磬，但此情依旧。 2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。 3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。 4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。 5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。 6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。 7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。 33 8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。 9. 人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。 10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。 11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹痕迹，似乎都记载着跨越千年万载的思念。 12. 生生的两端，我们彼此站成了岸 。 13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。 14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒 15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。 17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。 18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。 19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。 20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。 21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世代绵延;就像在我心中，你从未离去，也从未改变。 22. 就这样吧，从此山水不相逢。 23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。 24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌路。 25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天长地久。 26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是否回头就能够上岸 34 27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍 心都空了,想放不能放。天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨 28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追 29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。 30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流 31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对， 34. 无人处暗弹相思泪。 35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 36. 千秋功名，一世葬你，玲珑社稷，可笑却无君王命。 37. 凤凰台上凤凰游，负约而去，一夜苦等，从此江南江北，万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁，人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂，苍老是一段年华。 40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得，紫檀未灭，我亦未去。 42. 谁在岁月里长长叹息。 43. 汉霄苍茫，牵住繁华哀伤，弯眉间，命中注定，成为过往。 44. 红尘初妆，山河无疆。 最初的面庞，碾碎梦魇无常，命格无双。 45. 江南风骨，天水成碧，天教心愿与身违。 46. 山河拱手，为君一笑 。 35 47. 如是颠簸生世亦无悔。 48. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开，一切白驹过隙成为空白。 50. 褪尽风华，我依然在彼岸守护你。 51. 那些繁华哀伤终成过往， 52. 请不要失望，平凡是为了最美的荡气回肠。 53. 你的路途，从此不见我的苍老。 54. 长歌当哭，为那些无法兑现的诺言，为生命中最深的爱恋，终散作云烟。 55. 随你走在天际，看繁花满地。 56. 我自是年少，韶华倾负。 57. 你要记得，那年那月，垂柳紫陌洛城东。 58. 苍茫大地一剑尽挽破，何处繁华笙歌落。 59. 寄君一曲，不问曲终人聚散。 60. 谁将烟焚散，散了纵横的牵绊;听弦断，断那三千痴缠。61. 清风湿润，茶烟轻扬。重温旧梦，故人已去。 1. 水滴虽小，却可以折射出太阳的光彩。 2. 梦落三千尺愁深似海，繁华遗落散满地。记忆轮回里，我举杯，在奈何桥上满口饮尽。 3. 人生没有轮回，就像花，人活一世，花开一季、人生如花，花似梦。 36 4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟，如今，千山万水走遍，我发现自己再也不愿离开文学的蓝天，再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。 5. 在烟雨红尘中，轻拾季节花瓣飘落的音符，组成美妙曲符，然后，倚在时光的路口，撷一缕明媚，许自己一份唯美的怀想，与快乐、浪漫相约，闲淡清欢。 6. 未经历坎坷泥泞的艰难，哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜，哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验，怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折，想说恨你不容易 7. 燕子斜飞人家，炊烟零乱，柳絮飘飘，弥漫了山里人家。 8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧 9. 中秋之曰不可能岁月明如水，偶然的暗淡，恰似镜子的背后之面，有所缺憾，人生才会是积翠如云的空濛山色。 10. 在经受了失败和挫折后，我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时，我学会了宽容;在经历了失落和离别后，我懂得了珍惜。 11. 曾经盛开的蔷薇，虽经风吹雨打，但和着微风，还有屡屡暗香飘过。 12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我们相遇，还能相认，你大喊一声，我想死你了。那一刻，我定会泪流满面。我们是朋友，永远的朋友。 13. 最爱的未必适合在一起，相爱是让彼此做自己。 14. 时间断想，时间不断。流逝，像是水，可弯可直，像是风，可柔可刚。 15. 如果说人生是一望无际的大海，那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空，那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。 16. 云层雾气，缠着几户古木人家，清新自然，如诗如画。 17. 我喜欢你，只是一个现在;我爱你，却是一整个未来。 18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 37 19. 再大的风不会永不停息，在浓得雾不会经久不散，风息雾散仍是阳光灿烂。 20. 牵着时光的衣襟，走进芳菲五月，轻轻地将春光拥入怀中，于一抹素白流韵中，弹奏一曲江南的婉韵，把盏，将似水流年浅斟轻酌。 21. 我穿越轮回而来，在奈何桥相思盈袖，凄然守候。莫落泪，纵若水落三千尺东流，云动八万里西散，我依旧会化身城碟，翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。 22. 如果我爱你，我就会理解你，通过你的眼睛去看世界。我能理解你，是因为我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。 23. 似乎风在转向，送走了缓缓袭来的味道，又将刚刚溜走的风，静静地换回来。 24. 生活告诉我，童话只不过是小孩子幻想的游戏。 25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍，外表美丽，而内心却充满了干啊和恐慌。 26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西 27. 岁月，依一抹浅香于心间，看年华向晚，闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀，馨香;念起，温暖。 28. 人生的起起落落间，总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。 29. 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。 30. 心若没有栖息的地方，到哪里都是在流浪。 31. 今后，我会从尘世中的纷争走出，远离喧嚣，把岁月打磨成诗，让自己的文字静如睡莲，动如涟漪，无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。 32. 全是理智的心，恰如一柄全是锋刃的刀，它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔 33. 我们都不擅长表达，以至于我们习惯了揣测。去肯定，去否定，反反复复，后来我们就变得敏感而脆弱。 34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往，它们就像缠绕之间的一阵风，来的缱绻，去的时候让人来不及挽留。 35. 如果在乎的没有那么多，想要的没有那么多，生活便会简单得很多。 38 36. 在极度的喧嚣中，独自微笑独自平静是憾，落花是美的，淡淡的书香，淡淡的花香，淡淡的馨香。 37. 曾芬芳过的那片土地，幸福的花儿虽早已凋谢，只留下风雨吹打的痕迹。 38. 辗转半世红尘，缘去缘灭，空留满池伤痕。雨花迟落，霜雪纷飞，池水泛冰，已益处月的苍凉。 39. 一条古道，一匹瘦马，一个人影，被落日的余晖缓缓拉长。 40. 我们人生的大幕才刚刚拉启:刀光剑影，英雄本色;是非恩怨，儿女情常。 41. 我们要去流浪，虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长，潇洒地忘却掉每一条纹路。 42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息，寻寻觅觅，仍不见踪迹。邂逅了一场烟火，终还是那般凄凉。迷失的夜晚，点缀了无数颗孤单的星星， 不知道那是否有属于我的一颗。 43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情，也算是生活中的一种享受吧。 44. 想着远方的你，绝美的笑容，只为你一个人展露，那一泓羞涩的笑容，悄悄。 45. 细碎的声音，如羞涩的蓓蕾，夜暮花影，轻浅六月，寂寂流年，拢一阙清绝，归隐在宋词里。 46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚，淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇，带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕! 雨尽含羞，淡抹嫣红! 47. 无影击碎了泪水，岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。 48. 我收拢了梦想的翅膀，我停却了信念的脚步，却再也作不回曾经的那一天。 49. 我宁愿用尽此生，为那些尘世的硝烟尘雾，潸然泪下，为菩提落花，为世间繁华。 50. 阳光依旧在，我们穿越光影，沿着历史的足迹继续前行，创造美好生活，走向美丽明天! 51. 洋溢着春日的微笑，坚强了外表，却虚伪了内心，脆弱了，是不敢触及的。 52. 也许，就在那一刻里，梦境还在，柔情亦在。 53. 一个人的戏，自己独自导演，诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。 39 54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。 55. 往事悠然一笑间，不必空忧。我们一路走来，只是为了告别往事，走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白，就真的是亵渎 了生命。 56. 人生只有回不去的过去，没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎，再不好过的生活，再难过的坎，咬咬牙，也就过去了。 57. 我一直以为山是水的故事，云是风的故事，你是我的故事。可是却不知道，我是不是你的故事。 58. 生命并不是一场竞赛，而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象，超过别人，那你就浪费了这段旅程。 59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的 60. 我以为我已经将爱情忘记，将你忘记。可是有一天，我听到一首歌，我的眼泪就出来了。因为这首歌，我们曾一起听过。 61. 忍花开花落，云卷云舒，品人生似棋。 62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战 63. 人生路，路迢迢，谁道自古英雄多寂寥，若一朝，看透了，一身清风挣多少。 64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过，光明闪烁，渐渐清醒。 65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 66. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 67. 忘川水不枯，记忆不散;奈何桥不断，思卿不弃;今夕，彼岸花又放，佳期约又到，我轮回践约而来，等你归来。红尘路上，伊人在 否? 68. 十年生死两茫茫，不思量，自难忘，千里孤坟，无处话凄凉，纵使相逢应不识，尘满面，鬓如霜。 69. 天空飘过一朵云，有时是晴，有时是阴。但白昼终归还是白昼。 70. 我知道回不去，但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。 71. 天空不曾留下鸟的痕迹，但是我已飞过、在大地上画满窗子，让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。 40 72. 人生首先要是望远镜，看远;再就是显微镜，看细;接下来是放大镜，看透;其次是太阳镜，看淡;最后是哈哈镜，笑看生活。 73. 我不是公主，也不会有等待救赎我的王子。 41