老年人建筑设计规范

老年人建筑设计 对于所有觊觎国内养老产业的投资商来说，上海亲和源养老公寓是一个样本。这个上海首家高端养老公寓由民营企业投资6亿元兴建，采取的是会员制和产权楼两种入住方式。会员卡的最高售价达到了近80万元，产权房售价达到了平均1.5万/平方。 老年住宅的定义 《老年人建筑设计规范》中对老年人居住建筑有这样的定义:老年人居住建筑是指老年人长期正货的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院(养老院)、托儿所，特包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。老年人居住建筑师一个较广义的概念，老年住在是其一种细分类别。老年住在是集一般社区生活和养老功能于一身的符合老年人体能心态特征的老年居住建筑。特征如下: 1) 地理位置必须适合养老 紧靠有山有水、绿地面积大、负氧离子高、空气污染指数低的 地方。 2) 产品的专一性——针对老年人提供的住宅产品 步入式的浴盆，使老人在洗浴时避免“伤筋动骨”;早小区以 及房屋里，扶手，门要求是推拉型，即使是坐在轮椅上也能自 由使用;走廊要宽;楼踏步要比一般踏步低矮等。 3) 配套设施的特殊性——符合老年人的生理特点 常见病的中西医门诊;小区要有跟踪档案，对其定期进行体检; 紧急呼叫器。 4) 社区文化的特殊性 老年活动中心、老年俱乐部、老年图书馆等设施。 老年住在的基本要素 1、 按照老年人生理特点，设计方便日常生活的特殊空间; 2、 配备用以满足老年人精神需求的娱乐活动场所; 3、 老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求二改变空间形态 的特性。 老年住宅定义: 老年人长期生活的住所是老年住宅，这里包括生活照料、经济供养和精神慰藉三个最基本内容的居住，老年住在包括老年公寓、老人院(养老院)、干休所、护理所和托老所等，还包括普通住宅中供老人居住或使用的部分。在我国统称为老年住宅，在国际上称为Elderly Housing或Elderly Apartment。 老年住宅分类及特点: 各个国家在进行老年住宅开发运营的时候，一般都是用国际慈善机构的分类方法，由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不 相同，概括来说，国内外老年住宅主要有三种模式:老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。 1、老年社区:这主要是指大规模的老年居住区，或是老人村，包括独栋别墅、双拼别墅、高档公寓、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人的青睐。如美国的太阳城中心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从1961 年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。 2、老年公寓:这种老年住宅形式比较多，情况也较为复杂，如我们国家的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3 种类型:第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。如荷兰的WoZoCo老年公寓。住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同:一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。第二种是集合型老年公寓，有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 3、第三种是护理型老年公寓，该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计卧室卫生独立，起居室和厨房共用。 普通自住型老年住宅:老年人不用搬入老年公寓或老年社区，而是将自己原有的屋改造而成的老年住宅，国内通常称为“居家养老”。这种方式适合各种各样的老年人，尤其是夫妇俩人健在，身体健康的老人。 社会福利机构或者社区居委会提供看护居住普通住宅的老人，还有其他服务，这种务主要是包括了三种:第一是保健服务。定期到家里对老人进行身体检查和其他保健服务，包括小病或不严重的慢性病上门治疗等等，有重病可以及时送医院;第二是家庭生活服务。帮助老年人解决年老体弱困难，比如室内外的清洁卫生，代购生活用品等;三是大力发展适宜老年人的文化、体育、教育、交流等方面的事业。例如，像西方国家城市里许多街道都有健身俱乐部，老人白天来这里活动。这样就有了比较全面的安排，如果老年人有了特殊问题又能及时处理，这样就能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。这种养老模式在英国极为盛行，现在正慢慢的向各个国家蔓延开来。 1、项目借鉴——美国太阳城 太阳城中心是美国最大的老年社区之一。它位于佛罗里达州坦帕市郊，从1961年开始建设，占地10平方公里，太阳城中心历经40年的开发建设，不断繁荣，目前现有来自全美及世界各地的住户约17000名，而且一直处于持续增长的态势。 这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士，一年居住不能超过30天。社区内设计建造了各种户型，以适应不同类型老人的要求。这里空气新鲜、绿草如茵、6个大型开放式社区围绕着126个洞的高尔夫球场和无数个碧绿湖水，一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家。这里的房价比正常的市面上的价格便宜70%，老年人都把这里比作自己的天堂。老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球，中午的鸡尾酒会，晚上的舞会。这里的几个大会所了，每天安排了丰富多彩的活动、读书、上课、手工制作、绘画、音乐、聊天、表演、种植、健身等各种问题项目都能引人入胜。 老年人在这里，精神上得到了安慰、自我价值得到了实现。 太阳城中心，是高尔夫球爱好者的天堂，伴随清晨的鸟鸣，人们踏进拥有126个洞的高尔夫球场，挥杆远望，舒展身心。这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论您是初学者还是高手，都可以享受高尔夫球。在交纳入会费后，每年每人费用大约为$1500。太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。 不少老年人有过这样的经历，从广阔天地回到家庭的小圈子，感到六神无主，英雄无用武之地，因此，心情烦躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住进了太阳城中心，就象返老还童，寿命比外界平均延长了近10岁，生活充实而又富有光彩，从心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在这里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。 美国太阳城:新型养老社区典范 2010-06-13 16:03:16 来源: 中国房地产报(北京) 跟贴 0 条 手机看新闻 在美国亚利桑那州，有这么一个小城，全年气候炎热，城市密布棕榈树和各种沙漠热带植物，城市街道穿梭着高尔夫球车，然而这里并不是高尔夫球场，而是亚利桑那州一座拥有16万居民的“老人城”——太阳城。 歪打正着的“老人城” 太阳城这座老年大型社区的兴建，在最初并不是由政府引导的，而完全是开发商的歪打正着才有了现在颇具规模的城区。20世纪50年代，太阳城本是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔?韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，因此在这里修建住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里度假，结果来此度假的基本是老年人。 这是因为此地的气候非常适宜老年人疗养各种慢性疾病，受此启发，德尔?韦布干脆把目标定在老年群体。20世纪60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。原通过广告宣传，在1960年元旦期间开盘吸引1万参观者，没想到正式开盘时 一下来了10万人。由于亚利桑纳州房价低，气候环境好，房子供不应求。从那以后，这里慢慢崛起了一座新城，后来从老城扩大到西城，继而又迅速向西南延伸，面积成倍扩大，房屋和设施越来越高档，到2009年，人口已达16万，目前无论面积还是人口都在继续猛增。 作为“老人城”，太阳城明文规定:所有居民必须55岁以上，这个年龄以下的，即便是亲属子女也没有居住权。子女想护理生病的老人，也只能住在该城之外的地方，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。 这里的建筑规划完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计:无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调:对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。 太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。房前屋后，常年绿茵如盖，鸟语花香，尤其是新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，独栋别墅位于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，出门还可以打球。 据了解，相比临近的凤凰城(资料、论坛)，这里房价便宜，由于 没有学校，很多税赋得到减免。整个城市车辆最高时速不超过50公里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，这种车由电力驱动，速度缓慢，老人们上下方便，视野开阔。 独居却不孤独 除了硬件设施完备外，还有专门为老人服务的综合性医院，心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷。患有心脏病等严重疾病的老人，脖子上佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。疗养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照顾的老人，可根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。 太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们可以进行游泳、网球等活动，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。老年活动中心和乡村俱乐部多且内容丰富。记者在橄榄枝老人活动中心参观时，发现该中心户外有高尔夫、网球等场地，室内有健身房、电脑房、手工房等。中心工作人员告诉记者。来这里活动的老人平均年龄72岁，90岁以上的有20多人，基本是当地居民。在活动后，老年人还可以来中心的餐厅用餐，愿意交钱者每人2.5美元，没有带钱的可以免费就餐。 诺拉就是居住在这里的一位典型的美国独居老人，成年子女定居异地。她告诉记者，在这里独居却并不孤独，每年只要交120美元的活动费，就可以在这里的任何活动中心和娱乐中心活动。 太阳城虽然是个老人社会，但却又不完全与世隔绝，和其他任何一个美国小型城区规划一样，这里的商店、医院、娱乐设施及与老人有关的医学研究都是年轻人在其中工作，只是这些小于55岁的人需居住在太阳城周围。 (本文来源:中国房地产报 ) 一、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区 太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。 太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597?，西经112.271?，海拔1142英尺。它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地37.8km² (14.6 mi²)，其中陆地37.6 km² (14.5 mi²)，水域0.2 km² (0.1 mi²)。 二、太阳城经历了20年的发展历史 20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔?韦 布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。 60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。 太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造Sun City Festival。 1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。 在开盘之前，Del Webb 做好了五件事情:价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关 键。 通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，没想到一下来了10万人。由于房价低，气候环境好，房子供不应求。1960年，太阳城开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快就推出了。公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到了1960年底，2000套房子销售一空。 截至1968年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心:Oakmont, Fairway 以及 New Mountain View Center。 60年代，Webb公司开始在Grand大道以北进行开发。 1970年“Lakeview娱乐中心”建造完成，其后，又相继开发完成了Sundial and Bell娱乐中心，以及1979年开张的也是最后一个娱乐中心——“Marinette娱乐中心” 国外案例: 在发达资本主义国家,养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十 年代就开始走上历史舞台.在美国,养老地产一般称作为老年住宅. 2,老年住宅产业化 , 老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点, 也是后现代文明的重要标志.人类生活水平显著提高,人们的寿命也因此而增加.老 年人口的增加反过来作用老年产业,一大批与老年群体相关的产业相继诞生,如医药,老年 保健,护理以及我们着重研究的老年住宅产业. 专门介绍一下美国较大的老年社区——佛罗里达州的太阳城中心. 太阳城中心坐落在佛罗 里达西海岸, 距佛罗里达环境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程. 太阳城中心从 1961 年开始开发建设,目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区 为此,世界各国(含我国)的城市都根据自己的经济实力和实际需要,建设和 发展一批专门供老年人居住的老年住宅.概括起来,各城市的老年住宅主要有以下几种形: 2.1,老年公寓 , 强制性行业《老年人建筑设计规范》JGJ122-99 第 2.0.6 条,将老年公寓定义为专 供老年人集中居住,符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅,具备餐饮,清洁卫生,文化 娱乐,医疗保健服务体系,是综合管理的住宅类型.笔者认为该定义应该加上"由专门机构 按照市场原则开发和经营的内涵. 一般的情况是,在住宅小区内,专门规划出一两幢楼,按照适于老年人居住的要求来进 行设计和建设,称为老年公寓.这种公寓主要按老两口住在一起来设计的,因而一室一厅一 厨一卫的一室户占有一定比重, 又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要, 因而二 室户仍然占有主体地位.在我国,限于经济条件,三室户较少.老年公寓除 了在建设方面要 满足老年人居住的需要外,还在老年人的生活服务,医疗服务以及娱乐交往等各方面,都有 妥善的安排.这种公寓,可以出售,也可以出租.老人住入老年公寓,虽然住房面积一般会 比原来自已的住房要小一些,但仍是一家一户,可以保证老年人的私密性,独立性和领域, 既能保持家庭的温情,又加上公寓对老年人周到的照顾和服务,必会受到不少老年人的欢. 北京的澳洲康都小区,就建设了一幢这种老年公寓,定名为乐龄公寓,并在老年人的生 活服务,医疗服务以及娱乐,交往等各方面,专门做出全面安排,是一个重要的尝试. 老年公寓是多种专业化经营项目的综合体, 其管理与经营更加强调服务的质量. 主要特 征有: 1) ,在时间特征上,老年公寓的入住群体入住时间较长.它不同于托老所的流动性.暂 时性.虽然老年人入住老年公寓的时间长短,由他们根据需要自愿决定,但多数入住老人相 对稳定,居住时间比较长. 2) ,在经济特征上,老年公寓形成投入产出的良性循环.敬老院,福利院是以国家,集 体供养为主,属福利救济型,而老年公寓是以个人缴费为主,绝大多数老年人要用自己的退 休金,子女的赡养费或其他经济收入,交付老年公寓的各项费用.老年公寓已经呈现了不同 的档次,以满足不同经济负担能力的老年人的需要. 3) ,在社会特征上,老年公寓实行同吃同住,同活动的群居生活方式. 4) ,在服务特征上,老年公寓有较为完善,配套,系统的生活,娱乐,保健,医疗等服 务. 3 5) ,在产权特征上,老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权,也可以只具有使用权, 入住的老人则是租赁的形式. 6) ,在开发特征上,要根据老年人的生理特征和生活需要,提 供无障碍的居住环境. 2.2 老年社区(老年住区) 老年社区(老年住区) 以老年人为主要居住对象,符合老年人生理和心理特征,成片开发,建设的老年住宅楼 栋的集合体,配置有老年人辅助设施,并具备一定城市功能或配套机能. 老年社区与一般住宅小区相同之处是,都是一个大小不等的住宅小区.不同之处是,老 年社区主要入住的是老年人,并允许老年人带亲人(如子女)住在一起, .因为社区主要是 为老年人服务的,因而老年社区专门为老年人设置的医护,家务服务,社会交往和文娱体育 活动等设施更为齐全,服务更为及时周到,而且对老年人有较多的优惠. 老年社区特征: 1) ,专门老年住区老人占据主体地位,主要以老人为主的住区,其方式为居家养老.这 是它区别于一般地产的主要因素. 2) 空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整的老年住宅群或合居式老年住宅 , 群,英美统称为养生住区.如美国的"金岁山庄" "安养住区"退休新村"老人们生活在专 门老年住区要方便安全,在规划设计上强调综合考虑居住与生活,工作,购物,文化,教育 休闲等多种要素,是和谐的新的生活方式的空间载体. 3) ,具备一般社区的基本功能.除了本身构成完整的自成体系的服务功能外,海域一般 房地产项目一样具有从事细胞的功能,具有对外的交通,通讯,商业网点,公共设施和行政 管理功能,与社会形成共享的发展格局. 4) ,其优势在于便于为老年人集中提供专门服务,提高资源的利用效率,并为老人创造 丰富多样的同龄交流环境. 5) ,专门老年社区往往有 2-3 栋以租赁形式经营的老年公寓.使得专门老年住区的模式 和老年公寓的模式夹杂在一起,难以区分. 在我国各地,已逐步建成一批老年社区.例 如,北京太阳城就是迄今北京规模最大的老 年社区,它的总建筑面积为 18 万平方米.社区以家庭式养老与社会化养老相结合的形式. 为满足老年人的生活需要, 建筑形式多为三至四层楼房并带电梯, 各种道路均为无障碍设计 ,并根据老年人特点,配套设计了齐全的设施,包括医疗康复,老年活动,家政服务等设施 . 美国大力发展老年社区有四,五十年时间,已成为一个老年社区比较发达的国家.为此 , 专门介绍一下美国较大的老年社区——佛罗里达州的太阳城中心. 太阳城中心坐落在佛罗 里达西海岸, 距佛罗里达环境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程. 太阳城中心从 1961 年开始开发建设,目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区. 2.3 普通型养老院 4 有的老年人老伴去世,自己年老体衰,身边又无亲人,较多的愿意或者被"社会工作" 动员住进养老院.因此,国内外住养老院的,主要是单身老人. 在改革开放前,我国各地就办有一定数量的养老院.改革开放以后,养老院的数量又有 新的发展.据不完全统计,截止 2004 年末,城市有养老院或敬老院 4500 多个,农村乡镇有 敬老院 37000 多个.总的说来,一是数量少,二是水平低.例如,许多养老院是三,四个老 人合住一间房,有的甚至六个老人合住一间房.目前我国城市的居住水平已经显著提高,老 年人一般都有一套自已的住房,他们都有自已的私密,都有不同的生活习惯,特别是不同的 起居习惯,要让几个老人合住一间房,很多老人就不愿意去住.据出国调查资料显示,美国 和英国的养老院,都是一个老人住一套一居室,包括一间卧室,一间客厅,一厨,一卫.相 比之下,差距甚大.除了住房这个硬件条件差外,还有软件条件,诸如生 活服务,医疗服务 以及伙食水平,我国的养老院大多处于较低的档次.因此,今后我国的养老院建设,不仅要 稳步地,适度地增加数量,而且更要注意提高水平.也就是要从硬件条件和软件条件两个方 面努力提高养老院的水平,使老人们在养老院里住得好,生活得舒适,使许多老年人愿意住 养老院. 2.4 医护型养老院 在西方国家,医护型养老院虽然也叫养老院,但却与医院比较类似,这种养老院已经有 了一定数量.有些老年人,因患了某些生活不能自理的病,例如瘫痪在床等,就可以申请住 医护型养老院.这种养老院,多为每个老人住一间类似旅馆的房间,即卧室与卫生间在一起 .因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动,一般不需要带有客厅和厨房.养老院对这些老 人进行 24 小时的医护,包括诊断,治疗,吃药,打针,穿衣,吃饭,大小便,洗脸,洗澡 直至睡觉翻身(有的病人自己无力翻身),都由医护人员进行护理.住这种养老院与住医院进 行特护差不多,但费用比医院特护便宜得多. 在我国,目前还没有专门的医护型养老院.但在有的养老院(敬老院)中,拿出几间房 照顾生活不能自理的老人,进行 24 小时的医护,使这个养老院也兼有医护型养老院的职能 . 世界各国城市众多,情况各异.以上 4 种老年住宅,只是概括出的有代表性的形式.由 于有的形式目前还处于萌芽状态, 因而适当地介绍了一些西方国家的老年住宅形式. 由于我 国各城市存在着较大的差异, 应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多样, 有的老年 公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能. 二,美国养老地产 1,美国养老地产的历史 , 美国养老地产从无到有,随着其地产业的发展不断发展,如今已形成非常成熟的 体系. 回顾美国老年地产的发展史,对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义. 5 2,老年地产的成熟阶段及特征. ,老年地产的成熟阶段及特征. 由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征: 3,美国老年地产的开发现状 , 3.1, 美国养老地产的分类状况 美国具有设施完善的老年住宅体系.日前,美国老年住宅模式主要有五种类型:独立式 老年住宅,老年公寓,养老院,护理院和老年社区.独立式老年住宅主要满足有自理能力的 老年人的需求,一般分为普通住宅和老年人专用住宅.普通住宅的费用一般较低,并且注意 提供完善的社区功能.而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人所需服务(但一般 不包括医疗和护理服务),住宅内有方便,安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施,并 有完备的保卫和报警系统. 美国的老年公寓一般分为三类:自住型老年公寓,陪护型老年公寓和特护型老年公寓. 自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活, 药物服务有关的协助, 但会提供完善 6 的社区服务.陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务,包括做饭,帮助 洗澡,洗衣,体检及其他个人生活方面的服务.特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的 服务外,还提供全面的医疗服务.美国老年公寓及护理业项目投资中心(NC)估计,美国的 老年公寓设施每年平均增长幅度超过 10%,现在有超过 28000 个老年公寓遍及全国. 在美国,老年社区在近十多年来发展迅速,它们大多为私人投资并进行商业化运作,社 区中提供各种专门为老年人服务的配套设施, 逐渐形成了老年产业的发展基地. 太阳城中心 是美国较大的老年社区之一, 于 1961 年开始建设,已经成为全美最好的老年社区之一.这 里的居民必须是 55 岁以上的老人,18 岁以下的陪同人士一年居住不能超过 30 天.社区提 供货品齐全的购物场所,包括餐饮,邮政和宗教服务在内的完备服务,以及专业化的医疗服 务和丰富的娱乐休闲服务. 太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户 16000 名, 且一直处 于持续增长的态势. 美国太阳城中心的居民必须是 55 岁以上的老人,陪同老人的中青年人一年居住在中心 的时间不能超过 30 天.社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求.美国太阳 城中心现有来自全美以及世界各地的住户 1.6 万户,并一直处于持续增长的态势.整个社区 由包括"太阳城中心"(独立家庭别墅), "国王之殿"(连体别墅), "湖中之塔"(辅助照料式 住宅和家庭护理机构), "庭院"和"阿斯顿花园"(出租的独立居住公寓)以及"自由广场"( 辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区.以上各社区共同享用一个邮局,超市,医 疗机构,银行和教堂. 在太阳城中心,无论您选择哪种住宅,都会享受到积极活跃的老年生活方式.连体别墅 中的一套住宅价位从 9 万美元到 20 万美元不等,并且还可以选择全部,部分或不需公共维 护保养的住宅. 在太阳城中心, 每人每年享用综合会所的费用为 140 美元. 享受的康乐设施包括室内和 室外游泳池,网球,推圆盘游戏场,草地保龄球,健身和娱乐中心,会议室和一个 1 万平方 英尺的剧场.住在太阳城中心的居民,大约三分之一是活跃的高尔夫球爱好者,因为高尔夫 球是一种最适于老年人的健身运动.无论您是初学者还是高手,都可以参加.因为太阳城中 心的高尔夫球场共有 126 个洞,比标 准的 18 洞球场大得多,球洞也多得多,以利众多老人 同时活动.在交纳入会费后,每年每人费用大约为 1500 美元.在社区内,有各种各样的俱 乐部,开设的课程和组织的活动超过 80 种以上,例如,您曾经是一个外科大夫,但年轻时 您可能一直喜欢做木匠活,今天生活在太阳城里,您可以到木工坊去做您喜欢的木匠活,也 可以到缝纫坊去做缝纫活等等.根据美国一项调查表明,生活在这样环境的老年社区中,老 年人的平均寿命要延长十岁.当然,这个延长十岁,不一定很科学,也可能是商业宣传的用 语. 3.2 美国养老地产的市场状况 3.2.1 激烈的市场竞争 7 根据美国老年公寓及护理业项目投资中心最近的一项调查表明, 住进陪助型公寓的美 国公民平均年龄是 85 岁, 平均居住时间是 30 个月. 对一个拥有张 100 床位的老年公寓来说 , 折算下来每月至少需要 3 一 4 名居住者.市场却要求开发商在控制好成本的前提下,在一 合理价位向老年人提供公寓. 据不久前的统计, 生活在陪助型公寓中的老人, 2/3 的年收人只 有$25000 左右, 但这些公寓每年就需要支付左右.费用太高会导致大多数老年人负担不起, 市场需求不旺己造成负面影响.开发商可以为老年人提供更多的舒适性, 但租金的回报使业 主不能负担成本. 对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过 65 岁的老人都想搬进老年公寓. 事实上, 美国当今 85 岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代,对食品短缺和大量失业 记忆犹新, 对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以接受.但二战时期出生的一代则有可 能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年, 因为他们已经适应了高消费. 为了吸引这两代人消费老年公 寓, 开发商重点对美国家庭中的成年孩子 (20 年之后的潜 在客户) 进行不遗余力的营销, 聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到 去老年公寓社区参观的所有事情,并且经常组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注 意力. 在提高居住舒适性方面, 开发商更是不遗余力. 2000 年 1 月份, 芝加哥地区一个老年公 寓项目Maravilla in Vernon hills落成, 它营造了另一种居住氛围.六层楼的建筑, 屋顶覆盖 18000 平方英尺的玻璃弯顶, 有一个非常大的中庭, 完全模拟热带气候, 里面植有热带雨林 植物, 人工瀑布,休闲小径,温泉点缀其间. 3.2.2 不同的经营策略 美国一家大型房地产信托投资公司—太平洋海湾物业公司 3 年前小规模地进人老年公 寓市场, 经营一类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓.每个公寓单元带厨房, 配 有家具及所有日用品. 现在公司准备每年平均开放 5 所新的老年公寓设施, 集中在市场进人 障碍非常之高, 人口密集的地区,比如加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区, 那是一个老年公 寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方. 与此经营思路完全逆反的是一家专门从事小规模陪助型公寓的开发商bee hive homes. 他们远离土地价格昂贵的大都市, 选择居住人口仅有 5000 人左右的小镇, 所建造的陪助型 公寓一般只容纳 12 户左右, 由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制, 采 取许特经营方式, 也非常成功.总之, 谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞 争实力, 谁就会笑到最后. 3.2.3 老年公寓发展的限制因素 老年公寓发展的限制因素 在宾州西 南地区, 老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照 自己的人口调查结论进行决策, 但是也缺少必要的政府监控.老年公寓的投资兴建被大多数 地方政府视为正面的,积极的因素, 一般都会对此大开绿灯. 8 对过度开发的一个限制是,与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准.各州医疗 护理制度要求不同, 对医疗护理费用支付的许可要求也不同.同时, 医疗保健优先支付制度 对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响, 像提供较高保健服务的美国太阳保健园 就受此影响而濒临倒闭. 最大的限制是资金匾乏.据NIC (Network Information Center) 估计, 老年公寓设施每 年平均增长幅度超过 10%, 现在超过 28000 个老年公寓设施遍及全国. 另对老年公寓投资贷 款人的一项调查反映出 1999 年共贷出 108 亿美元, 比 1998 年增长 15%.但是到了 2000 年, 资金开始紧缩.市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与谨慎, 一般只贷给他的固定客户. 华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情. 但是到了 1998 年, 热 情开始降温, 最后导致房地产信托股票的逐波下降, 甚至跌破其净资产的价值. 总体上看, 现在美国特护型老年公寓已经饱和, 陪助型老年公寓投资己呈现下降趋势, 只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报. 3.3 美国养老地产建筑商 3.3.1 美国老年住宅开发商Pulte Homes Pulte Homes 公司是目前全美 55 岁以上活跃长者置业市场的领导者,而这一市场在美 国增长是最快的.Pulte Homes 公司在 2001 年以 17 亿美元通过并购Del Webb 公司,获得 了Sun City 品牌.Pulte Homes 公司把客户分为首次置房, 首次换房,二次换房和活跃长者 置房四类,强调深化对不同TCG(目标客户群)住区建立不同的建设理念,根据不同的TCG 调整思路,进行针对性的设计,实实在在地按客户实际情况建房,取得了很好的市场成绩. 3.3.2 Meadowmont Retirement community (Meadowmont 退休住区有限公司) 该公司是目前美国最为专业的老年住宅建造商之一.The Cedars of Chapel Hill 就是它 的经典案例.该住宅项目规模庞大,有自理型老人居住的适老化住宅,有辅助生活型老年住 宅,还有特护型老年住宅. 9 The Cedars of Chapel Hill开始于 2002 年五月十五,预计 2010 年五月十五完工.该社区 专门为退休的老人设计建造的.总的建造规模为 251 套公寓,公寓面积为 507711 平方英尺 ;49 栋独立式小住宅,面积为 108929 平方英尺;痴呆老人专业床位 36 张,24118 平方英尺 ;特别护理 52 张,30606 平方英尺.普通社交活动空间 43566 平方英尺;公共厨房 4879 平 方英尺;零售商业面积 1273 平方英尺;健身房 1499 平方英尺;游泳池 3246 平方英尺. 专门老年社区的销售方式要适应专门老年住区市场定位及多元化发展的要求, 销售方式 即包括出售房屋(或房间)的产权,由包括出租房屋使用权及产权式酒店销售(产权式酒店 是一种投资行为与消费行为相融合的方式) .其中出租房屋使用权方式最为灵活,它可以根 据当地消费者的消费观念, 创造地衍生出多种即满足消费者的消费需求又适合开发经营的租 赁方式. 产权酒店的销售方式适合专门老年住区中部分老年公寓的本地养老, 异地养老等服 务模式的市场定位, 其一方面满足了投资者获得投资收益的心理预期, 另一方面可以使开发 商快速 回笼资金,继续拥有专门老年住区的经营权,从而有利于专门老年住区的经验方向. 4,美国养老地产发展的社会环境 , 4.1 养老金 养老的支付来源是整个养老产业运行的关键.通常情况下,人们年轻时工作赚钱,消费 一部分后,将剩下的储蓄以支付老年生活.由于现代金融的发达,人们的储蓄工具非常丰富 ,一方面可以购买保守的储蓄产品,获得较为稳定的未来回报;另一方面,可以选择更为激 进的储蓄方式,如购买股票,垃圾债券等.这样的储蓄方式更加容易受到金融市场波动的影 响, 每一次的金融市场的危机都会导致很多老年人失去他们的收入来源, 使其晚年生活陷入 困境.因此,从社会角度看,如何构建一个稳定高效的金融体系将是养老产业发展的关键. 美国三大支柱养老金计划 美国现有的养老金计划分为三大板块, 分别为政府强制性养老金计划, 雇主养老金计划 和个人储蓄养老金计划.这三个支柱的格局并不是一开始就形成的,而是不断发展完善的. 最先有的是雇主养老金计划, 也就是目前的第二支柱, 然后才出现第一支柱——政府强制性 养老金计划,个人储蓄养老金计划作为补充,是最后才出现的. 1) 第一支柱——政府强制性养老金计划 ) 第一支柱——政府强制性养老金计划 ,第一支柱—— , 政府强制性养老金计划又称为社会保障养老金计划或公共养老金计划, 是一种普及全美 国公民的养老金计划,也是美国养老金计划的基石.在美国,所有公民都会有一个"社会保 障号" ,用这个号码对应着自己的社会保障养老金,这一社会保障号的地位类似于我国的身 份证号码,由此可见养老金在美国国内的重要地位. 美国的政府强制性养老金计划资金来源于专项税收——社会 保障税, 这项税收与美国的 其他税收分开管理,专项供给养老金.养老金的运营采取的模式是现收现付制,就是说当期 的社会保障税税收收入用于当期的保险金支出, 不足的话有政府财政保障. 由于是政府强制 型的养老金计划,所以社会保障税的征收也是全国强制性统筹,由雇主和雇员共同缴纳,比 10 例各为 50%,这是雇主和雇员的法定义务.当然,这种养老金计划的覆盖面也相当广泛, 不仅覆盖公司或机构雇员, 也包括了各种形式的自雇用人员, 自雇用人员既是雇员又是雇主 ,所以要负担所有的社会保障税. 政府强制性养老金计划对受益资格也作了规定,对年龄的要求为 65 岁,如果想在 65 岁之前领取,只能领取全额的一定比例,并且最早也不能在 62 岁之前领取. 2) 第二支柱——雇主养老金计划 ) 第二支柱——雇主养老金计划 ,第二支柱—— , 雇主养老金计划是美国养老金计划的第二支柱, 它的重要性在某种程度上都超过了第一 支柱.2002 年,美国参加雇主养老金计划的人数已经超过了 6000 万,平均领取的退休金约 占退休人员总退休收入的 40%左右,截至 2002 年底,美国雇主养老金总资产已经达到 10.2 万亿美元,占到当时美国GDP的 102%,其重要性由此可见.雇主养老金计划又包括私人养 老金计划和公共部门养老金计划两个部分. 2.1) 私人养老金计划 ) ,私人养老金计划 , 我们一般意义上说的雇主养老金计划都是指私人养老金计划, 前面已经提到, 雇主养老 金计划在上世纪 70 年代得到了大发展,1974 年,美国国会通过了《雇员退休收入保障法案 》 ,为雇主养老金计划制订了标准.雇主养老金计划相比于公共养老金计划有很多好处,对 于雇主而言, 建立 雇主养老金计划可以缓解劳资双方的矛盾, 有利于吸引和稳定优秀的雇员 ;对于雇员而言,雇主养老金计划是福利计划的重要组成部分,有利于保障雇员退休后的基 本生活.当然,雇主养老金计划也不仅仅是劳资双方普遍获益的措施,同时也对活跃金融市 场,促进经济发展发挥了重要的作用. 在美国, 几乎每个公司都有自己的雇主养老金计划, 所以也就导致了雇主养老金计划的 复杂多样性.不过从总体上可以分为两种模式:缴费确定计划(DC)和待遇确定计划(D B) .美国的雇主养老金计划在 20 世纪 70 年代以前基本都是待遇确定型,即DB模式,自 20 世纪 80 年代以来,以个人账户为基础的缴费确定型,即DC模式的雇主养老金计划有了 迅速的发展.目前这两种方式并存,但在具体组织方式上两者仍存在较大差别. A,缴费确定计划(DC) ,缴费确定计划(DC) 缴费确定计划又称为"个人帐户计划" ,顾名思义就是这一养老金计划期初所交纳的费 用是确定的, 而最后获得的待遇是不确定的. 缴费确定计划是指雇主和雇员共同缴纳一定比 例的费用而形成的养老金帐户, 最后雇员所获取养老金的多少取决于缴费年限的长短, 缴费 数量的多少和投资收益的高低. 采取这种养老金计划的雇主, 不必承担将来提供确定额度养 老金的义务,只需按预先规定的额度比例存入一定的款项,雇员存入的额度由自己确定,好 多公司规定了一个上限,比如规定雇员交纳额度不得高于工资的 13%,雇主缴纳的数额一 般和雇员相同.这种雇主养老金计划是后来才发展起来的,美国政府为鼓励其发展,给与了 税收优惠的政策扶持. 这一雇主养老金计划还有其他很多优点, 对雇员有很强的吸引力, 尤其是雇员在退 休前 11 决定终止养老金计划时, 雇员可以灵活的选择处理帐户资产的方式, 可以将其转移到新的雇 主养老金帐户中,也可以转存入其他基金或保险公司,或者继续留在原养老金帐户里.如果 雇员在退休前死亡,其雇主养老金帐户所有金额会转给雇员的家属.不仅如此,如果雇员由 于某种原因想提前享用养老金帐户的金额时, 可以随时终止养老金计划并不比承担任何责任 . 当然, 这一养老金计划也会存在不足, 首先是由于雇员缴费比例以及缴费年度的差异导 致了该养老金计划金额差距较大, 其次是由于政府采取的税收延迟优惠会导致雇员最后在享 用养老金时一下子支付数量可观的所得税. 和雇主养老金计划类似,缴费确定型养老金计划也有纷杂的种类,比较著名的有 401(k) 计划,403B计划,457 计划,利润分享计划,节俭储蓄计划,购买货币计划,股票所有权计 划等等.这其中又以 401(k)计划最为知名,401(k)是美国联邦税法中与养老金计划有关的条 款代码, 这一养老金计划是由联邦政府批准允许雇员在税前根据薪金的一定比例缴款而建立 起来的一种养老金计划.与一般养老金计划不同的是,法律规定该养老金计划个人帐户金额 的任何增值均可递延纳税,通常情况下该帐户内的金额在雇员 59 岁半之前不能随意提取, 否则必须补交税款并且缴纳罚款. B,待遇确定计划(DB) ,待遇确定计划(DB) 所谓待遇确定型养老金计划是指缴费并不确定, 雇员在退休时所获的待遇是确定的养老 金计划.这种养老金计划不实行个人帐户制度.一般情况下雇员不缴费,缴费额全部由雇主 承担. 由于雇员退休时雇主有义务支付固定的待遇, 所以雇主缴费多少部分取决于养老金投 资 收益的状况,如果收益较好,雇主就可以少缴费甚至暂时不缴费;反之,就得多缴费.这 种养老金制度与我国目前仍然实行的退休时按工资的一定比例计发养老金的办法, 有相似之 处]. 在待遇确定型养老金计划中,多数雇主都会规定一个年龄限制,比如说在公司工作 10 年或 15 年以上,如果雇员达不到这一条件,就不会享受雇主的养老金待遇,这样也就在一 定程度上稳定了雇员,能够减少人员流动.与缴费确定型养老金计划不同的是,在待遇确定 养老金计划中,雇员退休之前不能提前支取养老金;雇员退休前死亡的,雇主不必向其家属 提供养老金,只需一次性支付定额的抚恤金即可.]9[ 对于雇员来说, 待遇确定型养老金计划没有缴费的压力, 但是也影响了雇员工作的流动 ;对于企业而言,待遇确定性养老金计划能够减少一定时期内的成本支出,但是由于养老金 的支付总额是一个庞大的未知数,所以会导致公司利润的波动,影响公司的财务稳定. 以上说的两种养老金计划是美国私人养老金计划两种主要的形式, 随着高新技术产业的 不断发展,采用待遇确定计划的企业数量有所下降,而缴费确定计划的发展很快.目前,缴 费确定型养老金资产占整个私人养老金总资产的 40%以上, 参加的职工也高达 60%以上,新 建立的私人养老金计划中大多选择缴费确定型. 12 2.2.) 公共部门养老金计划 ) ,公共部门养老金计划 , 所谓公共部门养老金计划是指联邦政府, 州以及地方政府为其公务员定制的养老金计划 ,这一养老金计划类似于我国一直采用的行政,卫生,教育及企事业单位养老金计划. 由于美国属于联邦制国家, 其公务员便分为联邦政府公务员和地方政府公务员两个独立 的部分, 除了联 邦政府为其公务员建立养老金计划外, 地方各级政府也都为其雇员建立了养 老金计划. 这些养老金计划统称为公共部门养老金计划, 这一养老金计划又分为公务员退休 金计划和联邦雇员退休金计划.两者之间的主要区别是:公务员退休金计划的对象是 1983 年以前参加工作的公务员,而联邦雇员退休金计划则主要是为 1984 年以后参加工作的公务 员设立的. 公务员退休金计划是一个待遇确定型的养老金计划, 由联邦政府根据公务员的工作年限 和工资水平为其退休时提供一定的养老金. 这种养老金计划的资金来源主要是雇员和政府部 门的共同缴费,不足的部分由政府财政负担.和私人养老金计划类似,长期雇员将得到较高 的退休金待遇,而短期雇员的退休金待遇则要低一些. 前面已经提到,美国在 1935 年通过了社会保障法案,建立了社会保障养老金制度,然 而当时的联邦政府公务员并未包括在内.直到 1983 年,美国国会修订了社会保障法案,规 定联邦政府的新雇员全部参加联邦社会保障计划. 这一法案的修订为联邦政府公务员养老金 制度改革提供了机会,新的联邦雇员养老金计划正是在这种情况下产生的.1987 年,联邦 雇员退休金计划正式建立,范围覆盖了所有 1984 年以后参加工作的公务员,1984 年以前参 加工作的公务员可以根据自己的选择执行新制度或者旧制度. 3) 第三支柱——个人储蓄养老金计划 ) 第三支柱—— ——个人储蓄养老金计划 个人储蓄养老金计划即为个人退休账户养老金, 是由联邦政府提供税收优惠, 个人自愿 参加的养老金计划,是美国社会保障体系的有力补充.按照美国现行法律的规定,所有 70 岁以下且有收入者均可开设个 人退休金账户(IRA) .目前联邦政府对个人储蓄养老金计划 的税收优惠主要有以下两种方式: 第一种是税收延迟, 就是说个人在向退休金帐户注入资金时免收个人所得税, 只有到提 款时才收取的优惠政策. 第二种是税收免除, 这种方式在注入资金时仍旧收取个人所得税, 只是对本金最后获得 的投资收益免收,这些收益包括利息,投资分红等. 联邦政府对于第二支柱和第三支柱的养老金计划都不提供政府保障, 给与的是政策上的 支持. 4.2 美国医疗保险 美国的医疗制度以其费用高昂,覆盖面小,保障有限,制度复杂,改革艰难而闻名.美国的 医疗制度不同于世界上大多数工业化国家,没有建立统一医疗保险制度,既不是像德国的社会 保险型医疗保险,也不像英国的国家保险型医疗保险,而是以复杂多样的自由市场型为其主要 13 特征,商业保险盛行. 美国的医疗保障主要包括两大类:第一类是由政府承办的社会医疗保险, 以资助老年,残疾或患有严重肾病的美国公民的医疗照顾制度(Medicare)和资助贫困家庭的 医疗援助制度(Medicaid)为主,但在美国的整个医疗保障体系中,这种社会医疗保险计划并不 占重要地位,覆盖人群有限.第二类就是私营医疗保险,包括非盈利性医疗保险(以蓝盾,蓝十 字等组织为代表)与盈利性的商业医疗保险两种,是美国医疗保障制度的重要组成部分,其中 开展医疗保险的商业保险公司就有 1 000 多家,目前在美国 80%以上的国家公务员和 74%的 私营企业雇员通过购疗保险为自己及家人转移疾病风险.此外,有 14%左右人口的无保险者, 由于无能力购买保险和支付高额医疗费,除得了重病外,获得量血压,止血等极平常检查与治 疗的机会都很少,因延误诊治 而留有后遗症,长期住院的不少,死亡率高.这不仅对个人不利, 也成为整个医疗上的公平性问题. 美国医疗制度存在的主要问题是费用上涨和公平性问题. WHO的 1997 年部分国家医疗 保障制度指标排名显示美国在被统计的 191 个国家里面人均医疗支出排名第一位,而国民总 体健康水平排名却只有第 72 位,医疗筹资分配公平性排名在第 55 位左右.无疑,美国的医疗 保健费是世界上最昂贵的,占该国GDP的 14%左右,但其医疗保险的效果却不理想,其国民预 期寿命低于大多数欧洲国家. 美国医疗费用失控和医疗效果不佳的主要原因是医疗服务市场 缺乏管制,为患者提供的医疗服务之中的绝大部分是由私人医生提供的,医生拥有相当多的决 策权,其行医行为较少受到限制,导致不必要的手术,住院治疗,体检和处方过多.美国医疗 制度的公平性也存在严重问题,由于缺乏国民健康保险,那些经济上处于不利地位的人们在获 取高质量的医疗服务上也处于不利地位. 那些没有任何医疗保险的人口就是医疗制度缺乏公 平性的最好例证. 美国的医疗保险制度由私人医疗保险和社会医疗保险构成.人们常说的"医疗保险 "(Medicare)属于政府资助的社会保险项目. 在美国，不少人同时参加私人医疗保险和社会 保险. 美国的医疗保险行业雇员大约有 900 万人，每年生产的产值占GDP的 14%，约 1 万 亿美元. 最大的两项开支是医院(约占 39%)和医生服务费(约占 18%). 以下将简述美国医 疗保险的规模与结构; 医疗保险的筹资;医疗保险中隐含的政府补贴;卫生保健的社会负担. 1) 医疗保险的规模与结构 ) ,医疗保险的规模与结构 , 美国政府的医疗保险是一种特指的社会保险制度. 它起始于 1965 年，是为了向 65 岁 以上的老年人提供医疗保险. 1990 年，美国政府医疗保险的支出额达 981 亿美元，占联邦 财政总支出的 7.8%. 1995 年政府医疗保险支出额达到 1598 亿美元，占联邦财政总支出的 10.5%，它是仅次于社会保障项目的第二大政府财政支出项目. 医疗保险几乎包括了 65 岁 以上的全部人口. 1993 年参加者达 3200 万人. 医疗保险项目由联邦政府负责管理，各州 间政策统一. 不同于医疗补贴需要进行生计检验，医疗保险无需测定参与者的收入情况. 医疗保险大约包括了老年人住院治疗医疗费用的 90%. 与此相比，医疗补贴大约包括了低 收入者住院治疗费用的 80%，不足部份通过医院对私人投保者提高收费来解决. 因此，平 14 均起来，私人投保的医疗费价格要高出近 30%. 2) 美国医疗保险福利金 ) ,美国医疗保险福利金 , A 部份为"住院医疗保险"(HI)，1993 年的支出额为 900 亿美元. 参加A部份保险是强制 性的，它允许参与者每年享受 90 天的住院治疗和 100 天的技术护理. 如果两者都在同一年 发生，病人则要承担少量费用. B 部份为"补充性医疗保险"(SMI)，用于支付院外医生诊费，医生指定的药品和其它院 外医疗服务等方面的费用. 与强制性的住院医疗保险不同，补充性医疗保险是自愿性的. 参加补充性医疗保险者每月需要支付一定的保险费，目前为每月每人 40 美元. 实际上，几 乎所有(99%)的老年人都参加了补充性医疗保险. 在美国的老年人全部医疗保健支出中，医疗保险(Medicare)，包括住院医疗保险(HI)和 补充性医疗保险(SMI)，二者合计约占 44%. 医疗补贴(Medicaid)约占 12%，个人自负和私 人保险公 司支付合占约 44%. 3) 医疗保险的筹资 ) ,医疗保险的筹资 , 医疗保险中的A部份(HI)通过对在职人员征收医疗保险工薪税(与社会保障工薪税合称 为社会保险工薪税)来筹集资金，由雇主和雇员分别交纳工资收入的 1.45%，合起来为 2.9% . 医疗保险工薪税的税基包括全部工薪收入，没有上限. 医疗保险工薪税收入存入"专款 专用的"医疗保险(HI)信托基金，用于支付保险金或叫医疗保险福利金. 医疗保险的A部份 (HI)实行的是"现收现付"制度.与医疗保险的A部份(HI)不同，医疗保险中的B部份"补充性医 疗保险"(SMI)不依赖于工薪税收入，而是一般性财政收入和自愿投保者每月交纳的保险费. 目前，75%来源于一般性财政收入，25%来源于保险费. 可见，这部份的财政补贴负担较 重，同时也表明财政转移支付成份较大. 4) 私人医疗保险 ) ,私人医疗保险 , 美国私人保险的一大特点是雇主为雇员支付保险金(Employer-Provided Insurance)，这 种情况约占 90%. 这是二战期间政府实行工资和价格管制的一种意外结果. 由于医疗保 险保健属于非工资福利，当时不受政府管制，雇主便用它来吸引工人. 当然，这种情况也 有美国所得税税法中某些条款上的原因. 保险金支付办法的演变: 80 年代以前，多数私人保险公司支付保险金的办法都是实报 实销(Cost-Based Reimbursement)，但是这种机制不利于鼓励人们节约，因为患者医疗费用 越高，医疗单位收益越好. 面临急剧高涨的医疗费用，保险公司投保者便设法改用其它办 法，其中最主要的便是"按人收费"(Capitation-Based Reimbursement)方法. 按这种方法，医 疗单位每年按人收取一定的医疗费用. "医疗保障组织"(HMOS)是一个 规模较大的医疗保险 组织，1982 年其会员达 1080 万人，1992 年达到 4140 万人，就以这种方法为主. 但是，这 种方法也有弊端，主要是选择性较差. 5) 社会医疗保险 ) ,社会医疗保险 , 15 医疗保险方面，政府可起重大作用. 政府这方面建立了三类主要医疗保险项目:医疗 保险(Medicare)，医疗补贴(Medicaid)和通过联邦所得税税制对私人保险的隐含补贴. 政府 医疗补贴(Medicaid)项目，在很大程度上带有财政转移支付的功能. 医疗补贴项目与医疗保 险项目的区别是，前者是为贫困者而设，后者是为老年人而设，二者之间没有直接联系. 政府介入老年人医疗保险市场是有充份理由的. 由于种种原因，私人保险公司自身不可能 胜任规模如此庞大，涉及面如此广的医疗保险. 医疗保险中隐含的政府补贴按照联邦税法 , 个人的工资收入需要同时交纳社会保险工薪税和个人所得税. 由雇主交纳的医疗保险费不 必交税.自我雇用的私人业主，医疗保险费用的 25%是免税的.据估算，税基中不包括雇 员的医疗保险收益，大约使美国财政部每年失去 560 亿美元的税收. 6) 卫生保健的社会负担 ) ,卫生保健的社会负担 , 美国的医疗保健支出(包括所有有关项目以及公共支出，雇主支出和个人支出) 与GDP 的比例，在 60 年代约为 5%，70 年代约为 8%，80 年代约为 10%，95 年已超过 15%. 全 部卫生保健支出中，政府支付的公共负担部份接近二分之一. 近 30 年来，美国医疗保健费 用的急剧上升主要有三个原因:一是人口的老龄化;二是医疗服务(包括检查，治疗，护理) 的复杂化;三是与医疗保健有关的价格上升幅度高于一般的通货膨胀率. 在 1992 年，美 国近 2.6 亿人口中，有 1.78 亿人参加了私人医疗保险，有 0.63 亿人享受到了公共医疗保险( 包括医疗补贴和医疗保险等项目)的受益，当然也有人同时参加了私人和公共卫生保险. 但 仍有 0.39 亿人没有参加任何卫生保险，这部份人口约占总人口的 16%. 而在 1980 年，未 参加医疗保险的人口只占总人口的 12.5%，这已成为一种严重的社会问题. 1990 年，全美 国医院接收急诊病人却无法收费这一项的费用价值就达 100 亿美元. 7) 低收入医疗保险 ) ,低收入医疗保险 , 目前政府对于低收入医疗保险的基本要求为, 要有居住位址证明, 合法身份及收入证明 等,而合法身份所指的并不一定是要美国公民,但是所持的C8,C9 及A5 的身分不能过期 ,持有这些身份的人如果临时没工作,无身份也不能续期,且必须是居住在的居民. 持有学生签证(F1)与工作签证(H1)者是不符合办理的资格,而收入方面,则是以人口数 来算,单身的人不管正职或兼职月收入都不足$776,就可申请政府的低收入医疗保险;如 果夫妻俩月收入不及$1041,也可列入政府的低收入中. 一般保险公司只是帮政府过滤申 请人的身份符不符合资格,但是决定权还是在于政府本身. 8) 低收入医疗保险种类 ) ,低收入医疗保险种类 , 目前政府低收入医疗保险分为儿童(Child HealthPlus)及家庭(FamilyhealthPlus)两种. 就 儿童来说,以 0,19 岁但不超过 19 岁,这一方面政府把关较松,如果父母临时失业等,政 府无论如何都会替小孩投保的, 但如果父母的收入突然增多, 超过标准则需收一点点的月费 ;家庭保费,则是指 19,65 岁的成人,只要收入不超过政府规定单身的$776 或夫妻俩人 的$1041,都可以获得低收入的医疗保险. 16 其次,如果以一家六口收入为例,一对夫妻及四个小孩,夫妻俩的收入低于$3488,政 府最多只能收三个小孩的保费, 也就是家长只能为三个小孩购买低收入保险, 即使是生七、 八个小孩的家庭,政府还是只收三个小孩的保费. 以一家六口来算,月收入为$5253 的家 庭,每名子女每月需付$110 左右,这是对于一些收入没那么高的家庭,政府以夫妻收入的 高低来做为部分补助的标准, 所有政府收入表的标准, 都是夫妻俩人收入加起来的税前收入 . 低收入保险都是以人口数来计算的, 超过低收入标准的则要自己买保险, 纯低收入的甚 至连挂号费都不用自行担负. 如果子女年龄在 21 岁以上，就不能算入人口数了, 要独立核 算,且需自己负担保费. 9) 低收入保险服务 ) ,低收入保险服务 , 一般来说,政府对低收入的医疗保险标准是一样的,只是所授权的保险机构不同而已, 通常只要是适合你的就是好公司, 如有些人想放在牙科多一点, 但很多保险公司并没有包含 牙科. 有些低收入保险计画就有包含牙科,举凡洗牙,补牙及拔牙,公司都有指定的医生 . 有的低收入的医疗保险系统里的医生,保险人可以自己指定,不满意时可以随时更换. 内科、妇科，都有较多的选择,不用转诊. 以牙科为例，可以选在不同的地区,最主要是 一张卡可以用到底,只要主治医师的转诊单即可,很是方便. 年度性的身体检查,看病时 门诊也不需挂号费,小孩疫苗接种也是免费,住院及处方签都是免费的,也有视力保健的服 务,每 2 年可以免费配一副眼镜. 很多在美国各州工作的华人,如果临时发生意外等紧急的状况,可以在事件发生后 48 小时内与保险公司回报. 通常,只要是医疗的部分都可以保的,只要是健 康需要的保险公司都会保的,如矫正牙 齿通常是不包含的,但如果医生帮你申请,证明是会影响健康或日后吃东西,牙齿咬合等问 题,都是可以申请保险的.但不包括美容、矫形部分. 10) 业务代表与客户的关系 ) ,业务代表与客户的关系 , 美国的医疗保险费用很高,都是雇主提供,自己买保费则是非常的吃力. 除此,还需 有正式身份才可以保险,非法移民是拿不到的,而且每年政府不一定有给低收入的预算,如 一些不稳定的因素,可能钱不够,就没有预算;一般的医疗保险只是项目不同,目的却是一 样的,当保险人进医院看病等,医疗保险可以帮你负担花费,由第三者也就是保险公司帮你 承担风险,而低收入有合法居留权的,可由政府部门提供这个保险. 每一个医疗保险公司给的底薪都差不多, 而做这一行是不会给奖金的, 因为有奖金制度 的话,每个业务代表会有拼业绩的压力,恶性循环下,服务品质就会受影响,所以尽量是以 服务社区为主,不做恶性的竞争. 有一些不良的医疗保险公司,也会破坏一般人对优良医 疗保险公司的印象,因为一般人可能会认为所有的医疗保险公司的品质都是一样的. 而有 17 些医疗保险公司跟保险人讲解的不够仔细,许多保险人拿到保险卡却不知如何使用. 投保人有权利跟保险公司或政府部门投诉, 一般正常申请的时间是 2 个半月到 3 个月左 右,如被退件的话则会多花一倍的时间. 总之,在美国,很多人的养老费用由个人支付的.不少人年轻时买了养老保险,上了年 纪后,养老保险为他们支付护理费用.很多养老设施是由教会支持,或州政府,联邦政府资 助的.联邦政府的资助被称为"医疗保险",这个项目针对所有 65 岁以上的老人.但是它用 于护理院的开 支是很有限的.对于那些符合条件因而得到资助的老人,"医疗保险"每年支付 100 日以内在护理院居住的费用.今年是美国总统竞选年,人们在努力争取联邦政府作出进 一步改善医疗保险条件的许诺.州政府的资助是"医疗补助",这是一项针对穷人的项目.由 于医疗费用很昂贵,老年个人口袋里的钱很快就用光了,这时就可以申请"医疗补助"了. 州和联邦政府的钱是通过政府的各种税收得到的. 由于用的是纳税人的钱, 即老百姓自 己的钱,每一个纳税人都有权要求得到更好的服务. 4.3 美国地产业 4.3.1 美国地产概况 美国地产概况 美国作为世界一号发达资本主义国家,其地产业的分工非常细致,包括房地产开发,经 营,租赁,中介经纪,物业管理,评估,产权保险,房地产服务等. 房地产业是美国国民经济的重要组成部分, 是重要的基础产业, 但其在美国整体经济结 构中的比重并不大.如表一所示,1992 年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为:房 地产业产值占所有产业产值之比为 0.95%, 房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的 比例为 1.2%,房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为 1.3%.1997 年这些比例分 别为房地产业产值占 0.94%, 工资额占 1.2%, 就业人口占 1.3%. 虽然 1992 年与 1997 年的具 体数字不同,但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致,这不是偶然的,它说明 了两个问题: 一是房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常协调, 二是反映了房地产业 与整体国民经济的合理比例关系, 保持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求. 因 为房地产业是作为生产和生活场所存在的, 它的发展速度决定于经济增长和 人们生活水平提 高对其提出的需求,它不能脱离整体经济而肓目发展. 表一,1992 年和 1997 年美国房地产业与其它产业主要指标比较 18 通过对美国房地产业的考察,笔者认为美国房地产业具有如下特点: (一)房地产业发展与社会经济发展比较协调 美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调, 这在上面的数据中已体现出来. 之所以 如此,主要是房地产投资者的风险意识强,投资决策科学,对经济发展与房地产业的关系把 握得比较准确.投资者在决定房地产投资的每一项决策之前,往往要作大量的分析研究,从 人口增长, 就业情况, 供求关系, 投资机会等等作大量的研究, 有时研究时间跨度前后十年, 对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究,然后在研究的基础上,设计投资数学模型, 进行模拟的资金流量检验.因此,美国房地产虽然也有周期性波动,但涨跌幅较小,很少有 象日本,香港那样的大起大落. 房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面. 由于美国联邦国 民抵押协会的按揭标准规定,确定个人购房按揭还款能力的指标是"28-36"----即借款人每月 的供款额一般不超过家庭月收入的 28%,如果借款人还有其他债务(如供车等) ,则供楼款 加其他债务支出不能超过家庭月收入的 36%,如果超过此限,那么就被认为是住房负担过 重,买房者应该另外选择较便宜的房子.房地产开发商根据这个指标,结合对民众收入的调 查,对住宅价格进行定位,就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调. (二)商业房地产以租赁作为主要经营方式 美国象商场,办公楼,工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式,虽然有买卖,但 比例比较小,而且买卖往往 是整幢转让,受让者再分租,分割出售的很少见.房地产以租赁 为主要经营方式,有如下优点:有利于房地产的专业化规模化经营;可以减少了公共部分产 权分割带来的许多麻项;有利于租户盘活资金,资金不会被套在房地产上,且进退容易;有 利于房地产证券化的发展. 房地产租赁经营的另一个好处是, 提高房地产市场分析的"效率 19 性",由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形 势,租赁经营将使房地产价格的透明度增加,收集信息的效率提高,克服了房地产售价的易 变和不可捉摸性.经济学家认为正常的房地产市场,从投资角度来看,某一房地产是否值得 投资,很大程度上依赖于其产生租金的能力.这就是为什么有关房地产经济的理论,估价方 法等一般都是建立在租金分析的基础上的,而比较少用售价来分析. (三)房地产业经营的规模化专业化程度高 现代社会的发展导致了社会化,专业化分工,美国房地产行业也体现了这一特色.美国 房地产行业分工明确,有专门的土地开发商,建设商,中介经纪商,保险商,抵押服务等机 构.土地开发商负责土地开发,地块划分商(Subdivider), 负责地块的规划设计,中介经 纪负责市场销售策划,保险机构负担灾害风险,抵押信用风险,产权保险风险,抵押服务则 负责抵押贷款的后续管理.由于分工细,每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识,而 且实力雄厚,往往都是跨州,甚至跨国的集团公司,开发的房地产上规模,上档次,房地产 管理也上档次,高效率.例如,美国最大的写字楼投资者之一 -----"写字楼投资信托基金公 司(Equity Office Properties Trust)"拥有 287 幢写字楼,总面积 760 万平方米,分布在 26 个州. 美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房, 建房管房的不用房方面, 例如大型商 业中心,一般都是由大型房地产公司(或基金)开发并持有产权,然后由商家租赁经营. (四)房地产贷款结构以消费市场为主 美国的房地产抵押贷款以消费市场为主,主要是为个人买房提供资金.1998 年上半年 统计,个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的 76%,如果加上多户型住宅, 则比例高达 82.4%.其它贷款包括开发贷款,建设贷款,商业楼贷款,农场贷款等等加起来 才占 17.6%. 这种贷款结构的理由很简单: 只有购房者买得起, 开发的商品房才能卖得出去. 商品房卖得出去,房地产开发商有了资金,就等于支持了开发商.相反,如果把钱贷给开发 商,购房者没有资金支持,只能是房越建越多,积压越来越多,结果只能是房地产公司经营 困难,金融机构的烂账坏账越来越多,最后危及金融市场的安全.另外,贷款流向开发市场 的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司, 玩空手套进入房地产市场, 影响房地产 市场稳定.实践证明,美国的这种贷款结构是非常合理的,这也是抵押证券化的基石. (五)有健全的房地产保险制度 保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色, 是房地产市场健康发展的保证, 房 地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险.有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险, 20 建筑期保险,抵押信用担保,抵押证券发行担保,产权保险等方方面面.健全的保险制度分 散了房地产投资风险,使房地产投资,买卖,房地产抵押等安全可靠,房地产成为一项收益 稳定,风险有保障的投资工具. (六)集约用地,土地利用效率高 虽然美国地大物博, 人口密度不高, 但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想, 充分合理利用每寸土地, 土地的集约化程度和利用效率很高. 美国的城市用地的开发比较注 重内部挖潜,而不追求外延扩展,除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外,商业房地产 则集中在市中心区,全都是高楼大厦,然后在市中心周围留足充分的绿化用地,休闲用地, 使城市既环境优美, 又生机勃勃. 如纽约市, 是世界经济中心城市, 全市面积 645 平方公里, 但商业用地(写字楼,商场,酒店,车库等用地) ,只占 30.37 平方公里,比例不到 5%,在 这块比例不大的土地上,提供了 176 万就业岗位,而工业用地也只有 58.32 平方公里,比例 不到 10%. 4.3.2 美国养老产业地产简况 1)美国老年住宅开发商 Pulte Homes ) Pulte Homes 公司是目前全美 55 岁以上活跃长者置业市场的领导者,而这一市场在美 国增长是最快的.Pulte Homes 公司在 2001 年以 17 亿美元通过并购 Del Webb 公司,获得 了 Sun City 品牌.Pulte Homes 公司把客户分为首次置房,首次换房,二次换房和活跃长者 置房四类, 强调深化对不同 TCG (目标客户群) 住区建立不同的建设理念, 根据不同的 TCG 调整思路,进行针对性的设计,实实在在地按客户实际情况建房,取得了很好的市场成绩. 2)Meadowmont Retirement community (Meadowmont 退休住区有限公司 ) 退休住区有限公司) 该公司是目前美国最为专业的老年住宅建造商之一.The Cedars of Chapel Hill 就是它 的经典案例.该住宅项目规模庞大,有自理型老人居住的适老化住宅,有辅助生活型老年住 宅,还有特护型老年住宅. The Cedars of Chapel Hill 开始于 2002 年五月十五,预计 2010 年五 月十五完工.该社区 专门为退休的老人设计建造的. 总的建造规模为 251 套公寓, 公寓面积为 507711 平方英尺; 49 栋独立式小住宅,面积为 108929 平方英尺;痴呆老人专业床位 36 张,24118 平方英尺; 21 特别护理 52 张,30606 平方英尺.普通社交活动空间 43566 平方英尺;公共厨房 4879 平方 英尺;零售商业面积 1273 平方英尺;健身房 1499 平方英尺;游泳池 3246 平方英尺. 4.4,美国金融业 , 4.4.1 REITs REITs 的定义 REITs 就是一个把众多投资者的资金集合在一起,由专门管理机构操作,独立的机构 监管,专事商业房地产投资,并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金. REITs 是美国国会 1960 年参照共同投资基金的形式立法创立的.其目的是为了给小投 资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会, 使所有对房地产投资有兴趣的投资者, 不 受资金的限制和地域的限制,都有机会参与房地产投资. REITs 的分类(按其投资对象) 的分类(按其投资对象) 1) ,物业投资型 REITs(equity REITs) 物业投资型 REITs(国内大多数人译为"权益型 REITs")是指 REITs 直接投资房地产物 业,通过出租房地产获得收益的 REITs.它是 REITs 中最主要的投资类型,占大多数. 2) ,抵押投资型 REITs(mortgage REITs) 抵押投资型 REITs 是指专门从事抵押放贷,或者专门购买房地产抵押证券的 REITs,其 收入来源主要是抵押贷款或抵押证券的投资利息. 3) ,混合投资型 REITs(hybrid REITs) 混合投资型 REITs 是指既从事物业投资又从事抵押投资的房地产投资信托基金. REITs 除分成上述三种类型外,一般还按其投资的物业类型细分为投资商场的 REITs, 投资办公楼的 REITs 等.几乎凡是能够获得租 金收益的商业房地产都是 REITs 的投资对象, 如,商业中心,公寓,办公楼,仓库,工业厂房,洒店,高尔夫球场,医院,健康中心等, 图五是当前 REITs 的投资类型分布图. 22 与证券投资基金的分类相似,REITs 还可以分为有期限的 REITs 和无限期的 REITs,及 分为开放型 REITs 和封闭型 REITs 等. REITs 的发展历史 REITs 创立于 1960 年,创立初期发展缓慢,在 1968 年之前,大约只有 10 多家 REITs, 总市值只有约 2 亿美元.从 1968 年开始,REITs 开始涉足房地产抵押贷款金融业务,在投 资银行的推动下,REITs 出现了第一次高涨时期.1969 年至 1974 年,REITs 的总资本从 10 亿美元增加到约 200 亿美元, 其中半数以上从事房地产抵押贷款业务. 这些 REITs 为房地产 开发, 建设企业提供了大量的短期建设贷款, 对当时美国出现的房地产开发建设热潮起到了 推波助澜的作用. 随着 1973 年办公楼市场转弱, 抵押投资类 REITs 由于贷款烂帐全面崩溃, 给投资者留下了很坏印象.虽然在这个时期物业投资型 REITs 表现不俗,但受抵押类 REITs 的拖累,整个 REITs 行业持续十多年萎萎不展.1972 年美国房地产投资信托协会成立并开 始编制 REITs 指数时,基数为 100,但 1974 年月 12 月见底的 REITs 指数只有 35.05. 在 1986 年之前,法律对 REITs 的经营限制很严.REITs 只能委托与之无关的独立机构 经营管理,自己不能主动经营,且只能以商业信托(business trust)或协会(association)的形 式注册.这种规定,大大限制了 REITs 的发展,再加上 70 年代中后期的抵押类 REITs 危机 对 REITs 行业杀伤力很大,影响达十几年,REITs 在整个 80 年代萎迷不展. 1986 年美国国会修改税法,大大放松了对 REITs 经营的限制,再加上房地产专业化, 规模化,集约化经营的发展,从 1991 年开始,REITs 进入了一个快速发展时期.REITs 从 23 1990 年底的总市值 87.4 亿美元,发展到 1997 年底的总市值达 1400 亿美元,增长 16 倍. 4.4.2 以房养老 美国可谓是"以房养老"方式的鼻祖,其发展最成熟,最具代表性."以房养老"模式实 践最早的形态是欧美国家流行的住房反向抵押贷款,发展成熟,也最具代表性的是美国.反 向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题, 分担了政府负担, 又可以为银行等金 融机构提供多种收益方式,它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用. 其实"以房养老"模式的内容比住房反向抵押贷款更为丰富. 它是一种由特定机构提供 的, 以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构向老年人提供养老费用和服务支撑 保证的金融产品. 根据实践经验, 可以把"以房养老"模式按照以下 3 个标准分类: 1.按是否提供养老服 务可分为养老服务型和纯金融型. 养老服务型是指为老年人提供生活起居和医疗等服务的模 式;纯金融型是指仅为老年人提供养老费用的模式.在我国,由机构提供的"租房养老"模 式就属于养老服务型. 而住房反向抵押贷款则属于纯金融型. 2.按产权是否转移可分为交易 型和中介型.欧美发达国家一般都是交易型的,即产权最终归服务提供方.中介型是一种具 有中国特色的"以房养老"模式, "中介"的意思是产权最终作为老年人的遗产拍卖用于还 贷,剩余部分归遗产继承人.3.按服务提供机构的性质可分为政府型和商业型.我国已有的 实践大都是政府型模式, 但可以肯定的是, 商业保险公司将在商业住房反向抵押贷 款方面发 24 挥重要作用. 虽然美国的社会养老保障体系比较健全, 但大多数美国老年人依然以"以房养老"方式作 补充,因而,绝大部分美国老年人在经济上比较宽裕.许多美国老年人在退休前 10 年左右 就为了自己养老而购买了房子, 然后把富余的部分出租给年轻人使用, 利用年轻人支付的房 租来维持自己的退休后生活. 由于美国的房屋出租业比较发达, 美国人支出的房租大约占个 人支出的 1/4 到 1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的."以房养老"已被许多美国人认 为是一种最有效的养老方式. 除此之外,美国政府和一些金融机构向老年人推出了"以房养老"的"倒按揭"贷款,至今 已有 20 多年的经验."倒按揭"发放对象为 62 岁以上的老年人,有三种形式,前两种与政府 行为相关,后一种则由金融机构等办理,不需政府的认可手续. 其一,联邦政府保险的倒按揭贷款,该贷款由美国联邦住房管理局进行保险,大约 90% 的倒按揭贷款属于此种类型.这种贷款业务经美国国会认可,形式机动灵活,可供选择的方 式很多.大致是:62 岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司,然后每月领 取生活费.具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关,一旦确定就不可更改, 双方要承担中间风险. 用户可以尽可能长地生活在自己的住房内, 但只在一定期限内按月分 期获得贷款. 其二,由政府担保的倒按揭贷款,该贷款由美国联邦全国抵押协会办理.这种贷款有固 定期限,老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款. 其三,是专有倒按揭贷款,这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出,根据客户群分类而 有一定的差异性, 属于个人理财型产品. 一般由金融机构 办理, 贷款对象资格不需政府认可. 采用这种方式, 发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益, 但放贷款机构要求保留住房资 产的 25%-30%作为偿还贷款的保证.这样虽然减少了放贷额度,但有利于住户对住房增值 部分的收益. 美国"倒按揭"贷款放贷额一般原则如下:住房资产越高则可贷款数额越高;年纪大的住 户可贷款数额高,这是由于其预期寿命短,还贷周期也就短;夫妻健在住户比单身者可贷款 数额低,因其组合预期寿命大于单身者;预期住房价值的增值越高可贷款数额越高.贷款的 款额每隔 3 年便会重估一次. 4.5 美国养老咨询业 NCM 是一家具有专业背景的咨询公司, 其业务主要是为老年住宅产业和医疗管理业提供 关于设施开发,管理以及战略管理方面的咨询服务.NCM 的领导层,管理层以及咨询 员工精诚合作,为客户提供个性化的项目咨询.公司在业内已经有好几十年的历史,积累了 25 大量的专业经验,包括建筑,退休,辅助式居住,娴熟护理,医疗等方面.公司可以提供整 个项目流程的咨询,从可行性到设计建设,从租赁到全面操作. NCM 的业务如下: 1,融资 NCM 在各个项目上都具有丰富的融资经验,包括传统的商业利率下的融资和非盈利项 目的融资,诸如联邦住房贷款,免税债券融资,以及各州和地方政府的融资. 2,运营管理 NCM 的运营管理咨询包括独立生活,辅助生活,娴熟医护设施,医院等. 3,医疗和生活护理 NCM 对居民和病人关怀涉及面更为丰富,包括辅助生活,娴熟护理,家庭健康关怀和 特别关怀,尽管面广,但他们一直强调服务的质量. 4,营销与租赁 NCM 的团队中有一些战略市场人士,他们都是老年住宅,辅助生活,长期关怀产业的 专家,他们将提供 从家庭到医院的各种健康护理咨询. 5,财务 NCM 能够为每一个项目,设施提供会计和融资信息方面精细化的网上技术咨询,包括 雇员支付服务,供应管理服务. 6,人力资源 NCM 的人力资源管理咨询服务包括招聘,留用,薪水,员工培训发展,雇员安全和雇 员记录管理. 7,餐饮服务 NCM 还具有饮食方面的管理经验,包括病人的营养需求配置,日常管理,员工,设备, 质量保障,购买和成本控制. 8,采购 NCM 在采购方面的咨询包括餐饮服务,药品,床单,校服,责任保险,雇员福利,耐 用物品. 9,设施维护 NCM 的维护服务包括地基和设施的持续维 三,中国养老地产 3.1 中国老龄化 26 3.2 国内开发状况 3.3 国内所处的发展阶段 27 3.4 国内老年住宅的开发经营模式状况 3.5 老年住宅发展潜力 28 3.6, 3.6,老年住宅未来发展趋势 3.7 对国内目前老年住宅市场的评估 3.8 中国老年住宅消费融资——以房养老 中国老年住宅消费融资——以房养老 —— 目前我国"以房养老"模式已经开始进入实践阶段, 出现"机构养老", "居家养老" 29 和寿险公司的"以房养老"模式. "机构养老"模式的特点是使用房子租赁收入作为养老机构为老年人提供服务的费用. 2006 年 3 月南京汤山民营性质的"温泉留园"项目在国内首次推出了"以房换养"模式. 办理"以房养老"的条件为:拥有 60 平方米以上产权房,年满 60 岁以上,无儿,无女,无 亲戚的孤寡老人,只要自愿将其房产抵押,经公证后便可入住老年公寓,双方签订产权协议 .在有生之年老年人拥有房屋产权,而由老年公寓出租.如果房租高于老年公寓每月 840 元的收费标准,剩余资金由老人支配.另外,若老人生小病,老年公寓报销费用;若有大病 且医疗费超 过 10 万元,老人可以把房子卖掉;否则直到老人去世,老年公寓给老人办完丧 事,房产才归老年公寓所有. 2007 年 11 月 18 日北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司共 同成立北京首家"养老房屋银行", 它是在不变更房屋所有权的前提下, 对老人的房屋招租 实现其资产价值,利用租金收入支付养老费用.根据协议,60 岁以上拥有有产权住房的老 人可以申请入住中心,而老人的房屋可以委托中大恒基,由专业的机构对房屋进行评估,招 租,租房收入用于支付老年人的入住费用.养老服务中心是非营利性机构,中大恒基则是商 业机构, 因此北京的这种模式是政府型与商业型的混合型, 其优点是可以同时利用服务中心 的养老服务优势和中大恒基的房地产运作优势. "居家养老"模式的特点是老年人以自己的住房作为抵押向金融机构借款,老年人在有 生之年仍住在自己的房屋里. 上海市住房公积金管理中心对这种模式进行了有益的探索. 具 体做法是:65 岁以上的老年人,将自己的房产卖给公积金中心,老人一次性收取房款,公 积金中心再将房屋返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同,老人可按租期年限将 租金一次性付与公积金中心,其他费用均由公积金中心交付. 寿险公司在经营"以房养老"模式方面具有比较优势. 因为住房反向抵押贷款产品中包 含利率风险,客户长寿风险,流动性风险,房产价格波动风险等.保险公司在管理利率风险 ,客户长寿风险方面具有明显的精算优势,同时,寿险公司的资产配比以长期资产为主,其 流动性风险低于其他金融机构,另外,寿险公司在经营养老金业务方面具有丰富的经验,所 以保险业将在反向抵押贷款业务领域大有 作为. 中国人寿保险公司江苏分公司是最早尝试"以房养老"模式的保险公司.2007 年 5 月 南京市社会福利服务协会与中国人寿保险公司江苏分公司联合推出了 《南京市老年人社会福 利服务机构综合保险服务》 .其中包含了"以房养老"的模式.方案规定:在社会福利 服务机构养老的 60 岁以上老人,将产权房出售后,可用房款购买"终身养老保险",再由 保险公司每月提供生活费直至终身. 以上分析的"以房养老"模式将老年人的资产通过市场配置变成资源, 弥补了保险体系 的一大缺口.随着老龄化社会的到来和家庭结构的变化,大城市"空巢"家庭增多,未来会 有更多的老人需要这一养老方式.不过,值得注意的是,目前在我国开展"以房养老"实践 30 还面临诸多困难. 首先,我国很多大城市的房地产价格近年来快速上涨,这种高涨的价格能否持续,稳, 令人担忧,房地产的价格风险已经很高.而这些大城市又是开展"以房养老"最合适的地, 因为大城市房地产市场活跃,方便房屋的销售,出租及估值等,房地产市场的高风险降低了 机构提供"以房养老"服务的愿望. 其次,从技术层面来讲,"以房养老"需要对房产进行估值,租赁经营等,在房地产价 格"虚高"的情况下,完成这些工作存在一定难度. 第三, 在夫妻两人共同拥有房产并需要养老的情况下, 考虑两个人生存状况的联合生存 模型所需统计数据还不足,一时之间难以建立起相应的联合生存模型. 第四,我国还没有开征遗产税.是否有遗产税对开展"以房养老"具有非常重要的影. 因为,如果有遗产税,子女在继承包括房产在内的遗产时,可能需要缴纳高额的遗产税(美 国最高边际税率为 55%) ,因此,从经济角度考虑,子女将支持老人选择以房 养老的方式. 而没有遗产税实际上是鼓励子女继承遗产,这将十分不利"以房养老"的开展. 随着我国法律制度的健全, 遗产税的开征和人们养老观念的转变, 未来"以房养老"模 式将成为基本社会养老保险, 储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充, 它对于提高 老年人生活质量,提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担必将发挥重要作用. 全球人口老龄化的警钟 2010-10-26 23:07:45 最近，法国因养老金改革问题引发的罢工浪潮让整个国家处于不可收拾的状态。那么，其他国家的老龄化情况又是如何, 年轻人曾经独霸天下的气势早已被人淡忘，现在这个星球上的人口正在日益衰老，而且是以前所未有的速度，整个世界银发闪烁。 (转自《外交政策》) 这个世界人口老龄化的速度出乎大多数人的预料，其前景令人担忧。菲利普?朗文曾经撰文《深入思考:全球老龄化》，指出这种急剧变化的速度将从政治、经济和军事等诸方面改变整个世界，而且影响的方式可能出乎你的预料。 2 2008年2月1日，布加勒斯特火车站。两名妇女正在穿越火车铁轨。罗马尼亚的经济危机已经促使该国政府实施紧缩措施，包括削减了政府工作人员 15%的退休金。今年5月，多达5万名示威者走上布加勒斯特街头，抗议紧缩措施，而政府解释说，如果想获得国际货币基金组织的贷款这些措施必须实行。 3 饱受将近30年的战乱和经济倒退，阿富汗也遭受到许多人口问题的困扰。一方面，这是一个极其年轻的社会:阿富汗人口中50%不到15岁。在一个既缺乏正规教育机构，又让年轻人无法看到通往体面未来道路的国度(至少40%的劳动力处于失业状态)，日益膨胀的年轻人大军对社会构成了严重威胁。2008年阿富汗人的预期寿命只有44岁。这种不平衡造成了抚养比例的严重失调:15岁以下和60岁以上的人与15至59岁人的对应比例达到113比100。这是2009 年11月9日拍摄的照片，一位阿富汗老人正行走在巴米扬市街头。 4 8月4日一位印度老人正在加尔各答街头抽烟。印度是一个相对年轻的国家，预计到2016年其60岁以上人口的百分比将在 1991年的基础上翻一番。更糟糕的是，约90%的劳动力处于无组织状态(农民、建筑工人、家庭佣人等)，而且全国纳入养老金计划的比例不足 10%，其他人员不得不依赖自己家庭成员赡养，而他们也往往自顾不暇。 5 2009年12月10日，白俄罗斯老年人正在明斯克郊外严寒的森林里健身。白俄罗斯是冷战结束之后为数不多的没有提高退休年龄的东欧国家之一，继续保留着女性55岁、男性60岁退休的制度。而且该国总统卢卡申科近日明确表示，政府不会很快提高退休年龄。不过他也暗示，如果劳动者希望达到退休年龄后继续工作，“我们应该支持，这对养老金制度会带来好处。” 6 也门是个即年轻却又越来越老年化的社会，预期寿命已经从1980年的46岁跃升至2008年的63岁，这种现象在伊斯兰极端势力严重而且受极端贫穷困扰的国家实属罕见。尽管如此，那里的老年人很少能得到社会服务的救助，他们往往被等同于穷人和残疾人。2005年，在也门开展社会关怀工作的慈善机构有3569个之多，但没有一个是专门针对老年人群的。 7 一位巴勒斯坦老人正在易卜拉欣清真寺做祈祷，这里也是著名的始祖墓，位于约旦河西岸的希伯伦镇。由于来自阿拉伯世界的外部资金出 现下降，巴勒斯坦权力机构开始削减政府开支。在巴勒斯坦领土上，加沙地区的平均年龄为17.5岁，西岸为20.9岁，但失业率却居高不下，分别到达40% 和20%，因此无法利用其巨大的工作年龄人口优势建立养老金制度。相反巴勒斯坦人却依靠外部资源来填补他们的退休金窟窿，在这方面欧盟是巴勒斯坦领土上 8.4万政府雇员和其他退休人员年金的重要捐助者。 8 随着美国婴儿潮出生的人群迅速接近退休年龄，与他们一同生长并由他们帮助确立的文化习俗也已经趋于成熟。到2011年，第一批婴儿潮的男女将年满65岁，然而随着这一代人的日渐衰老，美国医疗保险和社会保障将承受重大压力。美国联邦预算赤字已成为美国政治生活中的关键问题。医疗保健和社会福利成本在随着人口的老化而逐渐上升，这就意味着想让它在不久的将来降下来几乎是不太可能的。这张照片摄于2009年8月15日，出席伍德斯托克 40周年音乐会的观众大多数诞生于婴儿潮的巅峰时期。 9 在肯尼亚内罗毕的贫民窟，两名老年妇女正在等待上武术课。通过统计发现，肯尼亚成人强奸案受害者每五人有一个年龄超过60岁，有一名幸存的受害者年龄高达105岁。在许多潜在的罪犯眼里，袭击老年人会给自己带来好运气、净化身上的罪恶，甚至治愈艾滋病。从 2007年开始，肯尼亚开展了一项名为„I'm Worth Defending?(我值得自卫)的运动，在内罗毕的贫民窟教授妇女如何自卫。 10 2008年3月16日，中国重庆。一群正在休息的中国老年妇女。中国在经济上也许日趋繁荣，但随着庞大劳动年龄人口日趋老化，它面临的困难也日益显现。预计到2050年，中国60岁以上人口将达到4.4亿，同时80岁以上人口将超过一亿。目前，有退休金的人不到总人口的三分之一，虽然政府正在积极为老年人织就一张安全网络，但中国领导人已经在为老年危机可能引发的社会起伏而忧心忡忡。 11 2月22日一位老人正在参观印度八世纪建造的瓜廖尔堡。印度迅速的经济转型同时也带来了社会变化，某些新的社会规范已经与老年老人无缘，如传统上在家受后代照顾的老年人现在往往被忽视。而且这个问题正在变得更糟:印度人口将近四分之一将在2050年超过60岁。 12 为了应付即将产生的养老金危机，中国正在尝试多种解决方案，包括允许上海一些私营部门将雇员规定的退休年限再延长5年，过去男性60岁退休，女性55岁退休。政府还试图把曾经被国家计划排斥在外的农村年轻劳动者纳入养老金范畴。这是7月15日两个老年人在北京街头交谈。 13 伊朗也许今天还很年轻，明天却未必，因为它是地球上老龄化速度最快的国家，预计伊朗年龄在60岁以上的人口将从2010年的7.1%增至2050年的28.1%。 14 美国今年的人口统计可能会发现老年人比以往更多了，社会出现了某些对老年人不利的东西。最近，随着老年人卫生保健和社会保障福利开支出现上升，他们被指责将导致美国的破产。“老年人不但没有助上年轻人一臂之力，相反他们还在向年轻人索取，”纽约时报专栏作家大卫?布鲁克斯最近哀叹道。这是坐在纽约布鲁克林海滩的一位老妇。 15 日本国民的平均预期寿命男女都达到了80多岁，目前日本已经是世界上岁数最大者的故乡。截止2030年，每三个日本人就有一位是老 人。日本文化对老年人的重视意味着他们比世界其他地方的老年人活得更悠闲，他们用于娱乐和文化活动的支出比全国平均水平高2个百分点。日本老人拥有娴熟的技术，因而他们有更多的时间和金钱参加社交活动、把玩iPad。 16 墨西哥是一个年轻的国家，拉丁美洲的其余国家也大体如此，大多数媒体对有关人口问题的报道重点都放在青年人缺乏就业机会的事件上。但是，用不了太久墨西哥也将面临老龄化问题。今天，每九个年轻人对应一个65岁以上的老年人，不过到2050年预计老年人将与年轻人一样多。对于人口结构的这种变化墨西哥还没有做好准备:该国应对养老的政策已经出台的还为数不多。老年人要么只能依赖自己的家人，或者成为出租车车司机:目前墨西哥学开出租车的新手中有三分之一是50岁以上的老人。 17 巴西已经让数百万民众摆脱了贫困，它的经济奇迹成了拉美羡慕的对象。在可以看到的将来，它的增长势头还没有放缓的迹象，然而繁荣是不会永远保持不败的。随着更多有效的社会服务措施让老年人更加延年益寿，同时生育率继续下降(目前每位女性生育孩子不到2.1个)，到本世纪中叶巴西将进入老龄社会。预计到2050年，60岁以上的巴西人将超过20岁以下的年轻人，而且80岁以上的老人人将与5岁 以下的儿童几乎同样多。在这张拍摄于 2008年6月11日的照片中，一个老妇正走在圣保罗市某日本人社区的街头。 18 这是英国的养老金领取者，6月10日他们在伦敦切尔西皇家医院参加Founder's Day的盛装游行，为了纪念查尔斯二世的王位恢复，他们在衣服上装饰了橡木树枝。10月7日英国联合政府发布了退休金检讨报告，该报告建议提高退休年龄至 65岁，同时建议削减公共部门的工资。主张紧缩政策的卡梅伦首相上周表示说，为了把预算赤字限制在可控范围内，英国拿不出比这“更负责任的办法”。目前预算赤字已占到GDP的11 %。 19 在海地老年人只占总人口的3.4%。虽然首都太子港在地震后遭受了严重的灾难，但老年人自有它特别顽强的地方:许多幸存下来的人靠乞讨食物和药品度日。对于这个处在苦苦挣扎中的国家而言，老年人所发挥的重要作用是无可替代的。这里的许多中年人不是因为艾滋病二失去了性命，就是在国外工作谋生，在海地人家庭中祖父母往往肩负起了养育后代的重任。在这张一月拍摄的照片中，一位老妇人正穿行在越海地Pandiassou的一座帐篷村。 20 这是1月26日一名老人正在斯德哥尔摩市中心的瑞典王宫前喂食海鸥。瑞典65岁以上的老人已经占到总人口的18%，瑞典现在是世界 上人口年龄最大的国家，成为世界上第一个80岁以上老人占5%以上的国家，然而它也是世界上老人护理的楷模。在瑞典老年人的生活还是相当独立的，这主要得益于政府提供资助的各项服务，如家政上门和饭菜外送。 21 与大多数别的拉美国家不同的是，玻利维亚仍是一个相当年轻的国家:65岁以上的老人仅占总人口的4%，平均每名妇女生育3.5个孩子。这是在2009年12月6日的总统选举期间一名妇女正从投票站出来。 22 照片中一位俄罗斯老妇女人正走过被八月的森林大火吞噬过的沃罗涅兹镇。俄罗斯老太太的典型形象天下闻名，原因非常简单:虽然俄罗斯男性的预期寿命一直在69岁左右徘徊(这主要怪罪于长盛不衰的社会弊病酗酒)，但女性的平均年龄已经到了73岁。于是就导致了一个十分有趣的现象:某些社区完全有老太太一统天下。据《卫报》报道，俄罗斯至少有3.4万座村庄里面居住的人口不到总数的10%，而且几乎都是老年妇女。 23 36%的哥伦比亚人每天的生活费不到2美元，养老金根本就无法应付即将到来的老年人口过剩问题。哥伦比亚政府正在硬着头皮解决国内的人口老化问题，在前总统乌里韦领导的政府硬是把男性的退休年龄从60岁提高至62岁，女性从55岁提高至60岁，并且从2014年开始实施，但或许还不足以防止危机的出现。照片上是5月12日一位老人在波哥大街头踟蹰而行。 24 法国人每周工作35小时，而且退休时间早，这在世界上已经出了名，不过历届政府都曾经试图削减这些福利。前不久，法国总统萨科齐打算把退休年龄推迟到62岁，该计划立即遭到大规模街头抗议示威，工会领导人呼吁举行连续性的全国跨行业大罢工以阻止改革方案的实施。照片中是6月26 日几位老年妇女在巴黎公交站等待巴士的到来。 25 巴基斯坦人的老人面临着很多问题:生活在农村无法享受医疗保健，而且老年人也成了恐怖分子攻击的目标，今年夏天又遭遇了一场特大洪水的袭击。现在，巴基斯坦人口中有八分之一的人深受自然灾害、疾病和残疾的影响，而老年人又首当其冲。照片中是今年9月5日旁遮普省的灾民在排队领取救济物品。 26 7月21日，这是沙捞越州本南族的一户家人在室内共度下午的时光，本南族是生活在马来西亚半岛的土著人。专家们建议，马来西亚应该充分利用其充沛的劳动力人口。马来西亚人在工作年限尚未完全结束前便退休了，公务员只需辛苦到55岁便可告老还乡。马来西亚博特拉大学老年学研究所的藤菇?埃赞安?哈米德告诉《星报》记者，“不要以为我这棵老红毛丹树只会长出老红毛丹果，事实上，老树上结出的果子会更甜。” 27 这是2009年6月7日，一位罗马尼亚老年妇女在村庄附近的马路边出售蔬菜。 10月6日，罗马尼亚宪法法院批准了政府提出的紧缩计划，其中包括削减公务员25%的工资，把退休年龄延缓至65岁，以及把养老金与通货膨胀挂钩的政策。 28 台湾地区社会的老龄化也非常迅速，65岁以上的老人已经占到总人口的百分之十，而且有加速的趋势，难怪最近马英九不得不再次向民众保证，“人口老龄化问题并不像外界传言的那么严重。”在台湾有百 分之二十五的老年人经常参加体育活动，这个频率超过了台湾的年轻人。 29 这是乌克兰某村庄两名老太太在参加1月17日总统大选的投票。乌克兰的养老保险制度现在出现了危机，已经接近破产的边缘。其总支出占GDP的18%，平均每人每月领取养老金约为140美元。每十名在职工人要为九位退休人员支付养老金，而且这以比例仍然在朝着错误的方向飞奔。在过去的20年里，乌克兰一直避免削减其社会福利计划，但目前整个国家似乎都在为这一决定付出代价。 30 在世界上新加坡是人口老龄化问题最严重的国家之一，估计到2030年65岁以上的老人将占到总人口的23%。新加坡也是世界上生育率最低的国家，每名妇女仅生1.22个孩子，这一也许可以归咎于该国推行的“止于生两胎”的计划。在上世纪60年代这个为控制人口而发起的运动曾获得极大的成功，然而半个世纪过后，新加坡的卫生保健系统面临着老年人对服务需求的高峰，这将促使国家对社会福利投入更多的资金。 31 这是9月22日行走在柏林街头的两位老人。虽然在此次经济衰退中，德国比起左邻右舍日子过得更有滋味，但国内的养老金领取者却在经受煎熬。去年发生了一起骇人听闻的刑事案件，被称为“Geritol帮”的四名退休老人因为不满自己的养老金投资缩水，采取可怕的极端行动绑架并折磨了他们的财务顾问，后者让他们损失投资约350万美元。