[整理]电梯物业费的组成

[整理]电梯物业费的组成 一、 物业费的组成 根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》第十三条的规定其组成包括:1、综合管理费、2、公共区域秩序维护费、3、公共区域保洁服务费、4、公共区域绿化养护费5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费五项; 二、物业费的等级和计算 根据最新公布的《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》，分为4个等级。物业公司则根据每项服务情况符合哪个等级来确定整体服务的物业成本。比如在卫生管理方面，物业公司达到一级按一级成本价核算，而综合管理方面符合二级标准则按二级成本价核算。最终5个方面成本相加确定物业成本。 三、各个等级的高层最高成本价格是多少 根据最新公布的《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》，一级价格为:1.43元;二级价格为:1.01元;三级价格为:0.64元;四级价格为:0.38元。 四、是否可以高于成本价格收取物业费 根据《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》3“业主和物业服务企业可根据服务等级和实际服务情况，并据此成本在计算利润、税金后，由业主委员会与物业服务企业协商确定具体收费标准“ 根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》第十三条的规定“每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上下浮动不超过10%的幅度内，由业主大会与物业服务企业协商确定具体浮动幅度。” 五、是按照建筑面积还是按照使用面积收费 根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》第二十二条的规定，按照建筑面积收取。 六、在没有业主大会时由谁定价 根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》第二十九条的规定:未成立业主大会的，由物业服务企业根据小区实际服务内容和原收费标准情况，选择相近服务等级和指导价格，由社区居委会组织业主共同确定物业服务等级和指导价格并在物业管理区域内公示。业主大会成立的，可以按照本办法第十六条规定选择物业服务等级和指导价格。 七、建设单位是否可以单方签订前期物业服务 根据《中华人民共和国物业管理条例》第三章第二十四条第二款之规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 八、业主是否可以终止建设单位已经签订的前期物业合同 根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条之规定:前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 九、电梯费如何收取 根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的规定:电梯费,基准价格×(1?浮动幅度)，浮动幅度?10%;基准价格=基础费用+运行电费。基础费用采取按户均摊原则，运行电费采取按层分摊原则。 综上，九个关于物业费、电梯费的基本问题，已简单解答。那么如何确定泰山小区的物业费、电梯费是否合理呢, 主要由以下几个方面1、物业公司是否具备经营资质;2、物业公司的选择是否经过社区居委会组织业主共同选择;3、物业服务等级标准以及上浮标准、物业公司利润 和税金是否与业主协商确定;4、是否参照周边楼盘服务等级和指导价格;5、目前我小区每梯用户数分别在60,90区间和30,60区间，应分别适用《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》中的两个相应收费标准。其中60,90户适用基础费用20元，运行电费每增减一层1元/月?户;30,60户适用基础费用25元，运行电费每增减一层2元/月?户。 以上便是我个人汇总的关于物业费、电梯费的部分规定。如需更为详细的研究，请参见具体参见法律、法规、政府文件。主要有:《中华人民共和国价格法》、国务院《中华人民共和国物业管理条例》、中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、国家发改委《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理规定》、《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》、《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》、《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》 我记得绿城物业收取电梯能耗费是有一个公式的，就是A=[N×d??(s×c×r)]×s×c×r，我们小区完全可以学一学。”业主张先生翻出了一个看上去超级复杂的数学公式，说按照这公式收取就公平了。 张先生解释说，A代表某幢某单元某室某月电梯能耗分摊费用(元)，N代表某幢某单元电梯用电计量总和(度)，d是电费单价(元/度)，s是该室的建筑面积，c是该室的楼层系数，r是该室的入住系数，?(s×c×r)是某幢某单元所有业主“本室的建筑面积×楼层系数×入住系数”的总和(?)，N×d是某幢某单元的总电费，则N×d??(s×c×r)为某单元每平方米、每楼层系数、每入住系数的平均公摊电费。 通俗说来，这个公式结合了房屋面积、楼层系数、入住系数等因素，相比目前很多小区简单按照面积或者楼层递减等方法收取考虑更加全面些，当然也更加公平些。 他建议，既然有人已经摸索出了计算公式，为什么不参考采用, 还是有人捣糨糊:那还得收“小区绿化欣赏费” 不过呢，这个很多低层业主要求物业学习一下的“先进”数学公式，却遭到了高层业主的嘲笑。 “按照这个道理，那么我们缴纳物业费也需要更加公式化一点。比如，地面的绿化都是低层的先看到和呼吸到新鲜空气，那么他们应该多出点钱;小区的公园他们走走近，去的次数比高层的多，也应该多出点钱;小区保安巡逻他们受益的多，也应该多表示点。所以，应该弄出更多系数来，加减乘除一下，这样才公平。”一位业主说。 不少业主戏称，其实这公式也没包含全部，即使按照这么算，也没有做到公平，最好的方法是电梯里专门安排一个收费的，一层一个价，像坐公交车一样，或者安装一个刷卡机刷卡，这样谁都不会占谁的便宜。 所以，口水仗还是在继续。 马上评 公道没有公式只在人心 电梯费用分摊涉及业主的切身利益，很多地方也制定了相关的制度。比如，北京，电梯起始层为住户的住宅，每平方米电梯运行维护费用,电梯运行维护总费用/(产权登记建筑面积-70%电梯起始层住户建筑面积)×30%。此外，还根据不同的楼层有所差别。以10层、20层和30层为基准层，每增减一层，费用也增减1%，但总的增减不超过5%。 重庆，电梯费计算办法也很有特色:第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定，月票票价:按层计算的话:1张/人,10元(第三层)，0.30元×(N-3)，N为楼层数。而按次票票价:单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。 青岛，则比较简单，电梯运行费:每月每平方米0.40元(底层不收电梯运行费)。虽然没有具体分摊办法，但至少规定了底层电梯不收费这一原则。 而目前，杭城多数小区都选择了按人头缴纳电梯使用费的管理模式，其中一些小区还考虑了层数高低的区别。也有小区采取让业主自行决定分摊方法，以避免纠纷。 不过，不管哪种收取方法都做不到绝对公平，也没有一种制度能做到，所以，最重要的还是人与人之间的相处之道。邻里之间，多点忍让与理解，就 月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×楼层系数。最终就能得出自己要交的电梯费了。 一种方案是每层一系数。比如以0.05为一个系数梯级，9层系数就是0.95，8层是0.9，7层是0.85„„1层是0.55;再倒推，12层系数是1.05，13层是1.1，14层是1.15„„，20层是1.45。 另一种方案是多层一系数。比如以0.2为一个系数梯级，4层为一个组团。如果定9-12层系数为1，那么13-16层为1.2，17-20层为1.4;再倒推，5-8层为0.8，1-4层为0.6。 原则主要就是前文说到的两个，“代数和为零”，以及系数上下限。 一楼93%，二楼95%，三楼96%，四楼98%，五楼100%，六楼101%，七楼102%，八楼104%，九楼105%，十楼106%，十一楼100%。 开始电梯费的计算方法变了，按楼层系数计算。电梯费=建筑面积*0.40元/平方*楼层系数。 楼层系数如何确定, 业主委员会成立后，电梯楼层系数可由业主委员会根据原则制定，经相关电梯受益业主同意后，与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时报市、区价格主管部门和物业主管部门备案。 业主做这些事，当然没有专业公司那么有经验。楼层系数可以如何制定呢,刘宏昌表示，原则主要就两个，一条是“代数和为零”， 各楼层系数以中间为基数，向上增，向下减，增减差率的代数和应等于零;一条是“系数上下限”，原则上最高楼层系数不高于1.50、最低楼层系数不低于0.50。 比如以一幢电梯直通地下室的9层住宅楼为例，电梯受益业主就应该从1层起算。中间层为5层，可以定系数为1，即每月每平方米交0.4元。这些都确定后，就有两种方案可供选择。 (见下表) 一种方案是每层一系数，以0.1为一个系数梯级。 楼层 1层 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层 9层 10层 11层 楼层系数 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 收费标准 0.2 0.24 0.28 0.32 0.36 0.4 0.44 0.48 0.52 0.56 0.6