花都国际温泉度假小镇规划与构想.doc

花都国际温泉度假小镇与构想.doc 花都国际温泉度假小镇项目简介 一、项目提出的背景和必要性 该项目在国家AAA级风景旅游区花都温泉度假区内～紧靠311国道～距鄢陵县城10公里、许昌市区20公里、郑州80公里～是中原及北方地区最大的露天温泉度假胜地。许昌市地处中原城市群核心区～鄢陵县有“北方花都”之誉～境内旅游资源丰富～生态资源独特～是中原地区独具魅力的现代宜居花城。花都温泉的成功发展～引起了市、县委政府的高度重视～决定以温泉旅游、地产开发为契机来加快温泉小镇的整体发展。此举必将会在中原地区产生重大影响～成为人们休闲、娱乐、观光和宜居的胜地。 项目建设的必要性花都温泉以其优越资源条件使得其成为近年来周边地区开发建设的重要依托～温泉疗养、温泉健身等相关产业逐渐兴起～并成了地热资源综合利用的开发局面。然而～花都温泉资源利用长期以洗浴为主～对温泉的整体利用缺乏有效的管理和可持续发展的科学整合～其开发模式及待提高与创新。 二、温泉开发现状及存在问题 开发现状:一期温泉已开发近300亩～以露天泡浴为主～区域市场响应尚可～但温泉产品盈利较低～难以支撑更大体量的开发～下一步计划依托温泉产品推出低密度别墅系列～快速回现～实现后续滚动发展。发展难点一:旅游资源不具绝对优势～旅游 产品创新难度大。山、水、温泉、文化～在中原地区都不缺～光温泉就有平顶山的鲁山温泉带、济源的五龙口、洛阳的九龙山、信阳的汤泉池等～都是天然山水温泉～相比而言～花都这个豫东大平原上的地下温泉就相形见绌了。如何在温泉产品上创新～在同类产品中实现差异化取胜～就成为了本项目的头等大事。难点二:本地市场购买力不足～区域市场辐射力不够～地产市场拓展难度大。许昌市勉强可以列入三线城市～城市经济辐射力弱～本地市场购买力有限。从地产辐射圈来看～本项目位于三线城市的远郊区～距离郑州这一区域内最大市场较远～距离京珠高速动脉较远～区位交通条件又增加了地产产品的市场抗力。难点三:短期内无法利用许昌区域升值优势获得重大利好。许昌市已经敲定“北进东扩”的城市空间发展战略～确立了80平方公里的许昌新区～但是主体发展方向是向北通过长葛与郑州新郑对接～在可预见的市场周期内～本项目难以利用许昌的区域升值获得直接的利好因素。难点四:开发现状与未来的旅游产品、地产板块对接难度大。已经开发的温泉项目位于地块的中心～已经形成了一定的产品风格和空间占位～给整个大盘的旅游产品定位、空间功能衔接带来了难度。 对温泉持续开发效益的评价:一是项目所在地不是城市发展主导方向～未来不会形成大规模城市居住区～不具备区域竞争力～不能以城市地产模式进行开发,二是旅游资源吸引力弱、旅游市场驱动力不足～远期还将承担城市化扩张载体的功能～不能以纯旅游度假方式进行开发,三是即便能够创新温泉旅游产品～但是 温泉对地产的贡献仅限于配套～温泉产品的季节性也构成发展瓶颈～难以形成区域的持久活力～“旅游+地产”的“1+1”简单叠加模式对本项目不适用。 三、温泉小镇规划设想 经过考察论证～提出“大旅游地产”的概念～即以旅游作为开发主导～注入其他产业要素～综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合项目～同时～旅游和产业之间是相互转换、相互影响和相互驱动的。通过“区域产业内涵化、旅游产品差异化、小镇生活城市化”的战略创新～推动当地旅游地产业的快速发展。具体在旅游产品方面～以温泉产品和高尔夫产品的差异化打造为核心吸引,在产业要素选择方面～以小型商务会议产业、家庭园艺产业和文教产业为区域经济内涵,在地产品质方面～确立以现代田园小镇为蓝本的地产意象～就是“花都小镇～花样生活”。 花都温泉小镇计划建设占地4500亩～分四个步骤实施。 一是温泉创新极致体验。中国的温泉旅游从90年代兴起以来～至今发展20余年～一直未能走出两个怪圈。其一～发展模式始终以洗浴为核心～温泉产品百花齐放～但终究还是在泡浴方式上不停地翻新花样～近年虽然出现了以温泉游乐为主的产品～但感觉只是把水上乐园的冷水换成了温泉水～体现不出温泉的特色。其二～温泉产品具有一定的季节性～冬季受欢迎～夏季泡温泉的人却很少～这一行业性的问题始终没有得到有效解决。鉴于此～我们提出三大主题温泉产品:———冰火温泉:占地20000-30000平方米的大型室内项目～反季节温泉主题～夏季人工造雪～冬季温室 供热。主体是两层建筑～一层包括泡浴池、游乐区、VIP包房和服务中心～二层是自由式餐饮、特色商铺和理疗馆。——温泉街市:温泉街市是对已开发的露天泡浴产品的提升。在现有基础上进行日式园林温泉包装～在泡浴池造型风格设计、温泉汤屋配臵、园林景观设计、商业服务设施配臵、卫生公共服务设施配套,尤其是冬季游客的保暖服务,等方面下功夫。使这里不但是泡几十分钟温泉就走的地方～而是泡泡温泉、喝喝茶、下下棋、品品美食、听听音乐、看看演出等等～形成一种体验享受的氛围。——SPA生活馆:在温泉板块的周围～设计各类SPA生活馆～SPA馆穿插于地产组团之间～随处可见～风格各异～理疗功能各异～是整个小镇生活的重要配套～也是花都小镇吸引游客的核心要素～要使SPA成为花都小镇的文化。二是产业塑造区域内涵。如果说温泉是小镇之神～地中海风情是小镇之形～那么产业就是小镇之魂～使花都小镇具有自我造血功能、形成持久的活力。通过对中原城市群商务市场机遇、区域花木产业特点和区域配套现状的调查～提出为温泉小镇发挥三大产业功能。———商务会议产业:中原地区商务会议市场需求旺盛～是小镇构建商务会议产业的基本前提。其一～中原地区城市密集～在1.5小时辐射圈内～六大城市所辖54个区、市、县～政务会议频繁～能够提供稳定、持续的会议客源,其二～中原地区企业集团日益壮大～商务活跃～2008年～河南省年产值过亿的企业近千家,其三～区域内会议会展激增～2008年～仅郑州国际会展中心举行的会展就有31场。依托庞大的市场需求～开发具有针对性的中小型商务会议产品～主要面 向100人以内规模的会议市场～打造中小型商务会议基地。之所以锁定中小型会议～一是具有更强的市场指向性～更有利于市场推广,二是考虑到控制游客规模～保障小镇生活品质。与此同时～开发配套商务会议基地的企业会所集群。主要面向中原地区大型企业集团～作为企业接待客户、高层会议、员工奖励度假的地方。———家庭园艺产业:鄢陵县堪称中国花木第一县～花木园林产业规模庞大～这在中原乃至中部地区是具有绝对垄断性优势的。目前～城镇居民生活水平大幅提高～住房条件大大改善～人们对健康、绿色环境、生活品质的追求与日俱增～家庭园艺在这种市场背景下备受欢迎。根据对北京某园林公司的调研～家庭园艺市场利润率达30%左右。但是～这个市场目前还不成熟～规模性企业少～产业系统零散。这就是可以充分利用的市场空白～打造一个从“花木培育-园艺设计-园艺产品加工-园艺市场-园艺”的一站式家庭园艺基地～对外是服务于整个中原地区甚至更大范围的产业平台～对内完全契合小镇生活主题～服务于小镇建设。———文教产业:花都地块作为城市陌生区域～公共配套设施有限～尤其缺乏高品质的文化教育、医疗等必要公共设施。 考虑到未来小镇内高端居住群体的子女教育需要～规划花都学府～作为整个小镇并辐射周边地区的综合配套～同时也构成小镇地产品质的吸引力。三是高尔夫铸就尊贵品质。“世界上最好的住宅不是建在高尔夫球场旁～就是建在半山上”～与自然、绿色、健康无限贴近的高尔夫～不仅仅是一种锻炼的方式～更是许多人的生活方式和交友平台～甚至是选择生意伙伴的途径。对于自然景 观条件有严重缺陷的花都小镇来说～高尔夫是提升住宅价值、塑造地产尊贵品质的重要手段。河南省目前正式营运的18洞高尔夫球场仅有两个,郑州思念果岭、郑州圣安德鲁斯,～都是在近两三年间建成开放的。说明两个问题～一是高尔夫项目供给不足～存在很大的发展空间,二是近两年省内对高尔夫球场的政策开始松动。随着中原城市群经济的快速运转～市场需求还将不断地快速扩大。四是风情社区再现现代田园小镇。一个小镇中心～五大地产组团～浓缩地中海风情～再现欧洲小镇意象。以“花都小镇”的整体内涵来看～有温泉、有鲜花、有高尔夫～非常适合于地中海风格的演绎。根据各版块的产品特色～配合打造五大地产组团。小镇中心:小镇中心是小镇生活方式会聚点～提供聚会、休闲、交友、聊天的场所～是小镇生活氛围的集成展示。托斯卡纳组团:温泉、悠然、闲适。用中心广场、水景、坡地、街道、大色块的植物等手法充分营造经典的意大利南部小镇生活。 四、投资估算及资金筹措 经测算～花都温泉小镇核心区组团总建设投资估算为7亿元。资金筹措为自筹。 五、社会效益及经济效益评价 据初步测算～花都温泉小镇每年可接待游客20,40万人次～以人均消费300元人民币计算～年收入可望达到6000,12000万元人民币～年利润约32000万元。温泉小镇项目实施后～将极大地提升许昌在中原城市群中的核心地位～扩大鄢陵的知名度和影响力～推动县域经济又好又快发展。