重庆城建投融资体制改革拉开大幕

重庆城建投融资体制改革拉开大幕 藉嗣 重庆城建投融资体制改革拉开大幕 近要票霎萎 与此同时,城建资金负债沉重,步履艰 难.截止去年底,该市城建资金负债已高 达58亿元,仅有的城维费在维持城市基 本维护后,?已难以支撑偿债的压力,面对 “半小时主城”,城市景观建设等一批民心 工程所需的巨额资金,更是一筹莫展. 对此,重庆市委,市政府高度重视,该 市市长包叙定曾主持市长办公会进行专 研究,黄奇帆副市长亲自协调,指导.今 年,推进投融资体制改革被市委,市政府 作为该市西部大开发十件大事之,提上 日程. 而事实上投融资体制改革却开始得 更早,自去年底以来,特别是今年上半年, 该市建委,市政委,市交委,水务集团在市 直有关部门和金融界的大力支持下,城建 投融资体制改革迈出了实质性的步伐,取 得了显着的变化. 为了进一步拓宽融资渠道,深化该市 城建投融资体制改革的进行,有关部门具 体从以下六个方面开展工作: 推进城建投融资主体的重新整合 (--)扶持重组城投公司:重组前,重 庆市城投公司资产质量差,资产负债率 高,企业信用低.该市通过剥离城投公司 近10亿元不良债务,增加资产等举措对 城投公司进行资产,债务,职能的重组,做 大做强城投公司.根据城投公司的发展战 略,定位应该是”三个总:城市路桥建设 的总账户;城市建设筹资的总渠道;筹集 城建资金需要的土地总储备(本刊第15 期曾作详细报道)0 C二)扶持水务集团等专业公司:对城 市供水管理体制和投融资体制进行改革, 实行市场化运作.将城市的水务资产和债 务全部划旧市水务集团,通过经营性水务 资产,债务的重新组合,调整自来水价格, 增强了水务集团的独立融资能力和企业 信用.支持水务集团收购万盛,巴南区的 水厂,拓展了市场空间.政府帮助水务集 团获得了银行43.4亿元的授信,用于城 市供排水事业的发展. 同时,该市还实施了城市公共交通管 文/本刊记者蓝子图/宋明琨 式实施,这项改革本质上也是投融资体制改 革.改革运用融资手段解决改革中最困难的 利益平衡问题,即在不改变城市建设投资主 体多元化的前提下,对各路桥进行统一经 营,从国家开发银行获得18年期(前6年只 付息,第7年开始还本)贷款30亿元,专项 用于主城路桥收费改革中支付回购收费路 桥的成本及统一支付租赁路桥的经营回 报.据测算,在年费标准不变的情况下,随着 该市汽车保有量的递增,预计路桥收费在5 年后可有盈余,还贷基本可做到平衡.目前, 改革实施平稳,取得了多赢的效果. 调整价格机制 近来,重庆屡屡成为媒体曲亮点. 直辖五周年,实行路桥收费改革……重 庆以其大胆的举动,新.籁的思维吸引着 我们的关注,而这仅仅是一个开始.随 着该市实行路桥收费改革,巨资打造城 建航母等举措的推行,该市推进城建投 融资体制改革工作拉开了序幕,但这仅 是其中的一小部分.今天,我们将对该 市城建投融资体制改革进行全面关注, 以期为其他城市经营城市提供借鉴和 思考. 理体制和投翮资体制的改革;政府帮助市 高速公路发展有限公司获得了银行授信 66.45亿元,用于该市高速公路建设. 建立土地整治储备 重庆市政府在对该市近年来土地利 用情况进行分析的基础上,明确提出了加 快土地储备,按规划,带项目,批土地的要 求.一是,把土地作为城市政府最重要的 资本进行资本运作,政府垄断土地,级开 发,加快编制控制性详规,多卖熟地,少卖 生地,多出让,少划拨,多招标出让,少议 价出让,提高土地出让的收益.二是,授权 城投公司的地房局所属的土地整治储备 中/吐地整治储备权,其收益主要用于城 市建设.三是,通过对城投公司土地整治 储备的授权,不仅注入了资产,提高了城 投公司的资产质量和企业信用,而且解决 了长期以来公益性城市基础设施投入无 产出,偿债无来源的老大难问题,建立了 诚信举债机制. 实施主城路桥收费改革 7月1日,重庆主城路桥收费改革正 (--)调整配套费征收标准:2000年重 庆市政府出台85号令规范征收城市建设配 套费;去年l1月,市政府又决定将该市施行 了15年的主城区城市建设配套费标准上 调,并允许远郊县自行制定标准.调整前的 15年,该市平均征收配套费不足200O万 元.今年上半年,在主城区房屋开工办证比 去年同期减少47%的情况下,配套费的征缴 总额比去年同期增长了l2%,创历史最好水 平,极大地缓解了上半年财政性城建资金短 缺的压力. )调整水价:为增强该市供水企业市 场化运作的能力,市政府依照市场规划,决 定自今年3月1日起调整水价至市场价,一 次性到位解决供水价格成本长期.倒硅”的 问题.预计水价调整后每年将增收1.47亿 元,有利于加快实施主城区净水工程和新厂 建设,有利于供水企业资产质量迅速好转, 也促进了全市的节约用水工作.水价调整后 的3个月售水量比去年同期下降5.245j;, 水费收入却比去年同期增长62.5%,企业 开始扭亏为盈.同时,对国内外的投资商产 生了极大的吸引力,招商引资前景看好. 建设管理专刊2oo2年第17期7 葛嗣关狂主持人:蓝 (三)~m-l-地出让金标准:为进—步 推进土地制度改革,加强政府对土地1介格 的宏观调控,在间隔10年后,该市政府决 定从今年6月l8日起,调整主城区国有 土地级别,土地基准地价和土地出让金标 准,除工业用地地价仍按原标准执行外, 商业用地和住宅用地土地出让金平均涨 幅为9l茗;土地级别由原来的15个减为 l2个;土地基准地价的涨幅在40%, 60%.这将有利于调整土地利用方式,挖 掘土地资源潜力,发挥土地资源的最佳效 益,更好地服务于城市经济建设. 用投?膏改】-【的毫盛解决遗?同囊 (--)对中信泰膏公司高额回报问题 的处理l998年香港中信泰富公司按 年固定回报率l3.9茗,出资1亿美元收 购了李家沱长江大桥的部分股权,但随着 我国七次降息,其高额回报便成了老大难 问题.按照以骶利率贷款冒换,内债转外 债的思路,从去年起,该市领导多次亲自 协调,今年上半年经过数轮艰苦谈判,最 终通过城投公司以6.21茗的利率从建行 贷款9亿元.一次性付给中信泰富,依法 终止了原有合同.据测算,转为内债后,缩 短了8年还本付息期,可节约财务费用 l4亿元. C=)对久建不完工程的处理按照 债务重组的思路,通过司法拍卖程序,由 城投公司按市政府的指示,对市政府处置 惠友集团总协调小组委托公开拍卖的白 云湖和海外联谊大厦分别以9100万元 和2580万元托盘;对造成多次上访的地 铁广场中兴花园以1.25亿元托盘.债务 重组后,这几项目的资产负债率大大降 低.既解决了社会稳定问题,又为城投公 司以市场手段接收一批可望产生效益的 资产.为拓展公 增长点开辟了新路. 知曩与区||}合作 按照’半小时主城’由市出工程费,区 .与高新技 术开发区共建了石桥铺立交桥;与南常区 商妥四公里立交桥的共建方式是.由南岸 区划出相血的土地给城投公司,由城投公 司融资实施拆迁安置;与南岸区商妥李九 路的共建方式是,双方成立合作公司出资 建设,并确定以沿线土地整治储备作投入 的回报来源.这样,既解决了项目建设资 金不足问题,又有利于支持区县的经济发 展.? 8建设管理专刊2002年第17期 多年来,胶州市委,市政府按照”商起点规划,商标准建设,商效能管 理” 的思路,积极探索建立市场化,多元化的城市基础设施投融资体系,优 化城市资 源配置,由单纯依靠财政”输血”向增强”造血”功能提高市场化水平转变,逐 步建立起经营城市体系,加快城市建设步伐,提高城市综合服务功能,使城市面 貌发生了天翻地覆的变化,先后获得了国家卫生城市,山东省园林城市,全国乡 村城市化试点市等荣誉称号,2001年城市化水平达44%. 发挥城市规划综合调控作用,做活”以地养城”文章 年来,胶州市依据城市总体规划,一方面对城市各种资源进行优化整合配置,一方 足I一面,市政府高度垄断土地一级市场,逐步放开二级市场,进行.土地统一开发,资产 租赁经营”,做活土地文章,实现滚动发展. 提高城市规划覆盖率.I995年,编制完善了胶州市新—轮城市总体规划,并配套 编制了市南区,市中区,中心区,市东区,开发区,新城区,东部工业区控制性详细规划, 规划面积58平方公里,控制性规划覆盖率达到84.4%;同时还编制了市南小区,郭家 庄小区,云溪河景观带等详细规划,使城市修建性详细规划覆盖率达到62.3%,做到 了规划超前服务,强化规划管理,避免城市建设重复投资和浪费,较好地指导了城 市现代化建设.同时,该市先行对规划地段进行投资,通过完善基础设施,优化开发环 境,提升土地开发价值,为胶州扩大开放,深化改革,推进城市化进程,加快经济发展创 造了条件. 土地包装”上市”.从1996年开始,胶州市通过土地包装.上市的办法,以城市土 地换取资金收益,筹集资金2亿多元,走出了一条以地生财,以地养建的路子.在新城 区建设过程中,高标准配套建设了区内道 路等基础设施,新城区规划设计方案向社 会公示,充分展示开发地段的投资前景, 使生地”变成.熟地”,形成土地增值预期. 该市分两次拍卖土地260亩,获取土地收 益5779万元,平均地价从最初的3万元 上升到22万元.在旧城改造过程中,积极 实施以地换路工程,通过置换土地进行房 创新经营城文/宋同丰图德文涛李永 地产开发给予补偿等方式,先后实施了杭州路,温州路,泉州路,晋州路,苔州路等路段 的建设,对城市四大出入口进行了改造,逐步实现了”东西南北中,七横八纵先沟通,四 大出口展新容”的城市框架,共建设道路面积26万平方米,节省资金I.5亿元. 利用土地级差搬迁改造.通过土地置换,把黄金地段的低层建筑,亏损企业及行政 事业单位等有地搬迁,用于发展第三产业,做到腾笼换乌”,收取级差地租,实现 土地增值.把市总工会从市中心搬迁到市东部开发区的盐碱滩上,在市总工会地段投 资1.8亿元,兴建了21层的世纪大厦,吸引青岛国货集团租赁经营;把市委党校从向 阳批发市场繁华地段搬迁到新城区,投资1.4亿元扩建了向阳市场,吸引青岛利群集 团落户,两大搬迁项目仅土地一项就收益3200万元,同时,两大集团的加盟,激活了 胶州的商业,形成了大开放格局.该运作形成了良好的示范效应,吸引了国税,地税,公 安,法院,外经等行政事业单位向开发区和新城区集聚,通过城市中心地段的战略转 移,不但开发了新城区,而且利用老城区土地进行多种经营,加快旧城改造步伐,使整 个城市得到全面发展. 建立投融资机制.广泛筹集城市建设资金 结合胶州市建设的实际,坚持.谁投资,谁开发,谁受益”的市场原则,运用经济手 段,扶持政策,鼓励社会各界进行广泛投资,形成了城市建设投资主体的多元化格局. 建立”自筹,自用,自还”的投资机制.按照.政府投入,市场补偿,社会投资的思 路,1996年胶州市在山东省县级城市率先成立城市建设投资公司,充分发挥财政资金 的导向作用,吸引了大量的信贷资金,社会资金.1999年成立了胶州市新源城市建设 发展有限公司,采取政府整体划拨国有资产的办法,将胶州市公用企业和市建委直属 房产,市政的3亿元的资产整体划拨到该公司,实行资本运营,盘活城建存量资产