盐城建湖县玉兰苑商业街“小上海”整合营销策划案91P(可编辑)

盐城建湖县玉兰苑商业街“小上海”整合营销策划案91P(可编辑) 盐城建湖县玉兰苑商业街“小上海”整合营销策划案 91P 卖商铺，我们要卖什 么, 卖房子, 比住宅还贵～ 卖舒适, 多的是噪音～ ――商铺卖的其实就是: 特定地段的商业前景～“钱景” 我们的商业“钱景”怎样, 不摆理论，去市场上找 ――最挣钱，最 火爆 在建湖，夜晚，灯红酒绿„„ 什么行业最 火,――休闲娱乐棋牌～ 在建湖，你能响亮地喊出: 汇集娱乐产业的商业中心 吗, ――不能～ 那我们去上海找 建湖被 誉为“小上海” 开发商也是 上海的 新天地特色餐饮 “石库门”饮食文化体验 新天地 “吧文化”一条街 城市个性――“夜上海” 建湖俗称“小上海”，境内有“小外滩” 为“新天地”概念的植入提供了社会基础。 建湖夜经济十分发达， 棋牌休闲娱乐产业多，但缺乏规模、档次和聚合性，商铺潜在附加值 得不到充分挖掘。(产业基础) 建湖老百姓夜生活丰富且乐于投资房 产(人文和投资基础) 项目特性 ――“新方 向” 所处区位是建湖的发展新区，前景无限 玉兰苑商街是新区新项目品质高，备受关注 投资商铺是新热点 开发商的独树一帜的上海 背景 “新天地”是―― 上海首创 国际化 不夜城 娱乐商业前沿 打造建湖的新天地 欧堡利亚??新天地 在汇丰行的定位和包装下 ，欧堡利亚??新天地将最大化提升商街的档次品味，立足建湖市场空白，具有划时代的影响力～ 借鉴概念 ? 照搬照抄 下面就来看看我们的 欧堡利亚??新天地 是什么样子:VI设计展示 主推LOGO标志 道旗 展示 操盘总思路: 以国家政策形势为指导， 以营销包装为依托，引发市场关注 以规划改善为辅助 操盘目标的树立 完美商铺销售的过程。 国务院4月出台新的房地产政策、房贷新政等若干文件，稳定楼市，促进楼市健康平稳发展。这被称为史上最严厉的调控政策，对房产市场带来了巨大的压力，北京、上海等一线城市住宅交易量大幅的回落 ，抑制房产投资的效果十分明显。但相比住宅市场的危机重重:商业地产却迎来了机遇和挑战。 机遇: 缺乏泡沫的商业地产，没有受到金融信贷政策限制购置套数，首付比例和利率的也没有大幅调升。 当住宅市场不再被投资者看好 时，更多的资金将加速向商业地产的流向。 挑战: 当房产市场变得更理性时，观望状况将波及商业地产，客户也会对价格更加敏感和趋向理性。 汇丰行结论: 目前的政策形势对商业地产是利大于弊，但风险依然存在，不宜盲目乐观。 采取 积极稳健的操盘策略，早占先机，还得配合适度的炒作包装，才能规避风险，增大利润～ 目标客户群定位 目前建湖商业的投资回报率很低，所以吸引投资 的更是房产的升值，而在县城关注商铺的多是自营 的私营业主，也有一部 分周边开发区的企业中高收 入群，因此我们认为: 投资兼自用的将是客户群的主流 客户类型汇总分析 工业开发区大型企业集团的董事经理 有一定资金实力的专业投资人士 政府事业单位的公务员 本地具有投资能力的个体小老板 汇丰行多年操盘长年积累的投资客 投资心态分析 1、对新天地品牌打造极为关注 2、将商铺作为资金保值升值 的产品 2、做买卖的生意人愿意投资经营产业 3、以前投资物业，从中获得较大投资收益 4、看好片区整体升值潜力 5、对本商业的规划和整体概念包装非常认同 “新天地”商业街区布局建议 市场功能: 1，特色吃喝玩乐～ 2，休闲，泡吧文化～ 3，进一步实现社区经济与区域特色经济的有效整合。 4，动静分区，将较吵闹的产业 与适宜安静的产业分布开 业态整合: 1, 特色餐饮; 2，特色休闲; 3, 特色“酒吧”文化产业 4，特色美容美体 A区:2#、3#商业南向 区位:丰收路沿线 主题定位: 新天地 ―― 玩街 功能定位: 为时尚爱玩年轻人消费群体提供娱乐 消费基地 业态划分: 迪厅、酒吧文化产业、KTV、健身房 档次定位: 提供健康、时尚的服务配套项目 服务定位: 为周边 及全城区的时尚派人士创造运动活力的元素 商业价值: 临街主干道，价值最高 其他建议: 6#、7# 可引入品牌服装饰品店，作为二期尚 品购物街，也可对外引进高端购物广场，进行 定制开发，服务社区及全区消费的同时立足高端。 B区(内街):3#商业东向 区 位: 与5#商业组成 内街 主题定位: 新天地――食街(河畔酒吧美食一条街 功能 定位:“餐饮娱乐”文化特色街区 业态 划分: (5#餐饮旗舰)、高档咖啡厅、酒吧休闲、茶餐厅 客 户群定位:“餐饮，娱乐，休闲”行业的经营者、投资者 消费群定位:建湖县的公务员、收入较为稳定的中青年人 档次 定位:健康、时尚、特色的高档消费、高档享受 联动 优势:将丰收路和跃进路的人流相连接 B区内街:3#商业 东向 主题定位: 新天地――食街(河畔酒吧美食一条街 服务 定位:坚持“消费者是上帝”的服务原则，树立四星 级设施 目标 定位:打造城西特色饮食文化街区。 商业 价值:连接A区和C区，人流量居中，且符合当地人 置业的要求(东向比北向好)商业价值较高 其他 建议:5#可暂停开发，可吸引高档大饭店，进行定 制开发以该大酒店进驻为卖点，直接拉动B 区商业的销售 C区:4#、3#商业北向 区位:跃进路沿线 主题定位: 新天地 ―― 乐街 功 能定位: 为全城休闲保健群体提供娱乐消遣基地 业态划分: 洗 浴、足浴、棋牌室(需要僻静的环境) 档次定位: 提供保健、消遣的服务配套项目 商业价值: 临街，但环境差、人流不足，价值 相对较低 商业优势: 将南北两个街口的原有的商业连接起 来，人流双向涌动，商业价值低但仍有潜力 D区:1#、5#、6#、7# 说明:这四栋楼作为后期开发，暂时将作通盘定位，为U型商街的销售服务。 主题定位: 新天地――服务商街 1#引入星级酒店，直接拉动街区的商业价值 物业盈利模式:定制开发 整体包租 开发商持有固定资产 5#引入星级餐饮旗舰，创造建湖独特的体验式餐饮的先河，B区内街的商业潜力逐步被释放。 物业盈利模式:定制开发 开发商持有 整体包租 物业升值出售 6#、 7#可引入服务街区的品牌时装店、饰品店作为二期尚品购物街，也可对外引进高端购物广场，进行定制开发，服务社区消费、立足高端。 物业盈利模式:定制开发 开发商持有 整体包租 物业升值出售 D区 包装建议(以5#为例): 引进具有特色的优质餐饮旗舰 1、品牌选择:历经市场洗礼、具有多年营业历史 的、具有很强市场生命力的品牌餐饮 2、菜系出品及经营特色:完整的美食产品线，多元 化、全方位的美食体验 3、人均消费:多层次消费结构，满足多元化的消费 需求 4、装修品位:打造一个集“美味体验、审美体验、 文化体验”于一体的“体验式美食之地” 操盘的目标――三个提升 两个兼顾 “提升产品形象 打造建湖的商业旗舰” “提升欧堡利 亚品牌的知名度和美誉度” “提升利润空间 利益捆绑并双赢” 终极目标―― “热销” “利润最大化”兼顾 “平开高走”策略 开盘执行略微高于市场售价的价格，适当提升，确立在区域市场的核心地位同时保持销售销售的稳定性，随着销售的火爆程度，和后期商业的开发在即，不断提升售价以追求利润。 高举高打 适价开盘 通过前期预热、汇聚价格势能，塑造优质形象，再通过铺王拍卖将价格提升20―30%后，开盘价格却以适中的售价公开，让客户感受到开发商售铺的诚心，树立良好口碑的同时，通过心理战让客户自己“逼定”自己。 做好销控 价格比照 在销售过程中分批销售，保证每批房源都销控有位置好中差三个档次房源，随着可售房源的变化不断调整对应价格，产生足够的价格差，保证每个位置的商铺均衡销售。同时对抢手的好房源，售价大幅提升，赚足利润，同时引导客户购买滞销低价房源。 “特价单位”策略:以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”， 以超低价造成热销、抢购场面。 消化风险单位促销策略:在一定阶段对较差的单位制定一套促销