2007年重庆市沙坪坝区磁器口地块拆迁安置房建设项目可

2007年重庆市沙坪坝区磁器口地块拆迁安置房建设项目可 目 录 1 总 论 ............................................................................................... 1 1.1 基本情况 ........................................................................................ 1 1.2 业主简介 ........................................................................................ 2 1.3 编制依据及研究范围 .................................................................... 2 1.4 主要技术经济指标 ........................................................................ 3 1.5 简要结论 ........................................................................................ 4 2 项目建设的背景及必要性 ................................................................ 5 2.1 项目建设背景 ................................................................................ 5 2.2 项目建设必要性 .......................................................................... 11 3 项目市场分析 ................................................................................. 13 3.1 项目定位 ...................................................................................... 13 3.2 项目前景分析 .............................................................................. 14 4 建设内容与规模 ............................................................................. 16 4.1 建设内容 ...................................................................................... 16 4.2 建设规模 ...................................................................................... 16 4.3主要建设规模指标 ....................................................................... 16 5 项目场址条件 ................................................................................. 18 5.1 建设场地现状 .............................................................................. 18 5.2 场地建设条件 .............................................................................. 18 I 6 建设 ......................................................................................... 21 6.1 规划设计理念及原则 .................................................................. 21 6.2 设计构思 ...................................................................................... 22 6.3平面布臵 ...................................................................................... 22 6.4建筑单体设计 .............................................................................. 23 6.5结构设计 ...................................................................................... 24 6.6 公用设施设计方案 ...................................................................... 26 6.6.5消防设计 ................................................................................... 31 7 节能、绿化及环保 ......................................................................... 35 7.1节能 .............................................................................................. 35 7.2绿化 .............................................................................................. 35 7.3环保 .............................................................................................. 36 8 机构设臵与人力资源配臵 .............................................................. 42 8.1 项目建设管理机构 ...................................................................... 42 8.2 项目人员配臵 .............................................................................. 42 9 项目建设进度 ................................................................................. 44 9.1 建设工期 ...................................................................................... 44 9.2 建设进度计划 .............................................................................. 44 9.3项目实施进度表........................................................................... 44 10 工程招投标方案 ........................................................................... 45 II 10.1 招标形式 .................................................................................... 45 10.2 资质要求 .................................................................................... 45 10.3 招标信息发布 ............................................................................ 45 10.4 招投标工作组织 ........................................................................ 46 11 投资估算与资金筹措 .................................................................... 47 11.1 投资估算 .................................................................................... 47 11.2 资金筹措 .................................................................................... 49 12 经济评价 ....................................................................................... 50 12.1 经济分析的依据、原则和方法 ................................................. 50 12.2 基础数据 .................................................................................... 50 12.3 财务评价 .................................................................................... 51 13社会评价 .......................................................................................... 53 13.1 社会效益 .................................................................................... 53 13.2 社会影响分析 ............................................................................ 53 13.3 社会风险分析 ............................................................................ 54 14结论与建议 ...................................................................................... 55 14.1 结论 ........................................................................................... 55 14.2 建议 ........................................................................................... 56 附表 ....................................................................................................... 57 III 1 总 论 1.1 基本情况 1.项目名称:磁8地块拆迁安臵房建设项目 2.项目性质:新建 3.建设地址:重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村 4.项目业主:重庆富源新农村建设投资有限公司 5.业主地址:沙坪坝区西永微电子产业园 6.法人代表:杨枫 7.建设规模及内容: 总用地面积4273.4平方米,约6.4亩,～总建筑面积16347平方米～其中住宅建筑面积13500平方米～公共活动用房800平方米～商业面积547平方米～地下车库及设备用房1500平方米。 8.项目建设工期:20个月,2009.9—2011.4, 9.总投资: 项目开发建设总投入5080万元～其中:工程费用2965万元(包括建安工程费2745万元～市政设施配套费220万元)～工程建设其他费用1670万元～预备费226万元～建设期利息167万元～期间费用52万元。 10.资金筹措: 资金来源:企业自筹资金1580万元～占总投资的31%,申请银行贷款3500万元～占总投资的69%～银行贷款偿还资金来源全部为当地财政资金。 1 1.2 业主简介 本项目的业主是重庆富源新农村建设投资有限公司～该公司由沙坪坝区人民政府于2007年12月组建～注册资本金5亿元人民币～是沙坪坝区国资局管理的全民所有制事业单位～实行企业化管理～是具有独立法人资格的国有独资有限责任公司～经营范围为土地整治储备及存量建设用地开发利用,利用自有资金从事城乡统筹发展基础设施建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。主要负责沙坪坝西部地区交通等基础设施建设～是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之一。积极参与西部八镇小城镇建设,引导、实施农民集中居住区的建设～促进土地资源开发利用～功能完善,促进农业产业化,积极开发生态旅游业产品,完成区委、区政府交办的其他任务。 1.3 编制依据及研究范围 1.3.1编制依据 1. 《关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知》,沙委发〔2008〕10号文,, 2.重庆磁器口历史街区保护规划与设计, 3.沙坪坝区用地规划, 4.《投资项目可行性研究指南》,试用版,, 5.《建设项目经济评价方法与参数》,第三版,, 6.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然 2 条件等基础性资料, 7.本项目适用的国家及地方、规范、法规等。 1.3.2 研究范围 根据项目业主的委托要求～对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证～包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配臵、项目进度计划安排、项目效益评价等。 1.4 主要技术经济指标 表1-1 主要技术经济指标表 计量单 序号 项目 位 数值 备注 一 主要技术指标 1 总建设用地面积 ? 4273.4 约6.4亩 2 居住人数 人 768 每户按3.2人计算 3 总建筑面积 ? 16347 100% 3.1 住宅建筑面积 ? 13500 全部为安置房 3.2 商业面积 ? 547 可对外发售 3.3 管理与公共活动用房 ? 800 3.4 底下车库及设备用房 ? 1500 4 停车泊位 个 50 4.1 地面 个 10 4.2 地下 个 40 5 容积率 3.5 6 绿地率 , 35 7 建设工期 个月 15 二 主要经济指标 1 项目开发建设总投入 万元 5080 1.1 其中:自筹资金 万元 1580 占总投资31% 1.2 银行贷款 万元 3500 占总投资69% 2 销售收入 万元 438 3 销售税金及附加 万元 24 4 利润总额 万元 —4666 3 1.5 简要结论 本项目所在地位于历史文化旅游区——磁器口古镇与红色旅游 歌乐山烈士陵园之间～与两地相距甚近,该地块作为磁器口古区—— 镇的风貌协调区～北临磁童路～南临双菱皮鞋厂～西临212国道～东临清水溪～交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越～商业、文化氛围较浓～市场区位、交通区位、环境区位都比较好～未来发展前景看好。 本项目建设规模较小、基本功能齐全～总体规划符合城市区域发展规划的要求～功能定位准确。项目建设的前臵条件已具备～建设地交通便利～具有较好的建设条件。项目建成后～将为240多拆迁户提供居住保障～大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件,有利于城乡统筹战略的实施～为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障～为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献,有利于促进磁器口古镇风貌协调～美化古镇核心区周边形象。因此本项目具有较好的社会效益。 在经济效益方面～由于拆迁安臵成本较大～收支缺口达到4666万元～本工程属于政府民生工程～需要政府给予资金补助与支持保持收支平衡。 4 2 项目建设的背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1重庆市社会经济发展状况 自直辖以来～重庆市充分发挥直辖优势～紧紧抓住西部大开发这一历史性机遇～努力发展～经济社会发展取得了巨大成就。2000年开始～重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长。虽然在05年和06年连续出现了增幅回落～但增速仍保持在13%以上～2000-2006年间的平均增幅更是达到14.13%～超过GDP同期平均增幅,13.82%,,图2-1,～直辖十年～市人均GDP增长两倍～城乡居民收入整体上增加,倍多～经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。 500020.00%411218.48%17.75%3492400015.00%307014.21%14.03%13.71%269312.71%3000227310.14%199010.00%176616031492200014417.45%5.90%5.00%10003.57% 00.00% 1998199920002001200220032004200520062007 GDP总值(亿元)增长幅度 图2-1 1998年—2007年重庆市国内生产总值和同比增幅 随着重庆市经济的快速发展～居民生活水平的不断提高～城乡居民收入持续增长～民生不断改善～社会更加和谐。预计到2010年～人均GDP预计将达到18000 元～年均增幅保持在10%左右。到2020年～力争达到人均8000美元以上～重庆即迈入小康社会。收入是消 5 费和投资的前提～是社会经济循环中的重要组成部分～近年来～重庆市经济高速增长～人均收入随之大幅度提升～整体消费、购买能力大大加强～消费方式不断增多～品质追求越来越高～直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激～极大地推动社会经济的快速发展。 2008年重庆市受国家宏观调控、金融危机影响～GDP增速放缓～前三季度重庆GDP3419.56亿～同比增长15.3%～预计2008年GDP增速在15%左右。2008年前三季度城镇居民人均可支配收入为11865元,人均消费性支出为8346元 ～增速回落4个百分点。居民购买能力受到一定影响。但是随着2008年10月出台的国十条政策进一步扩大内需促进经济平稳较快发展～无疑对今后提高民众信心～提振经济起到极大的推动作用。从国家扩大内需效果来看～全国2009年经济增长保8有望～重庆市前三季度增长率达到12%.5～发展势头强势。因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础积累～可以乐观预计在2009之后一段时期～重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。 2.1.2主城区空间结构规划 为更好地维护和发展重庆特有的“多中心组团式”布局结构～《重庆市城市总体规划(2005—2020)》提出了“一城五片、多中心组团式”空间结构。“五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。“多中心”为一个城市中心和六个城市副中心～城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆CBD地区～六个城市副中心由上轮总体规划中的 6 观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增的西永(即西部新城)、茶园中心区组成。 2005版城市总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展～ 1.向北拓展 跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析～可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。自然条件良好～可拓展用地较大～依托城市建成区发展～没有大山大水的地形阻隔～拥有机场、码头、火车站等交通枢纽～区位条件良好～同时可依托北部新区的政策优势～有较强的发展动力,但用地海拔相对较高～地形以丘陵为主～用地相对较破碎。 2.向西拓展 跨过中梁山向西～发展中梁山、缙云山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里～西部新城也由此而生。西部用地平坦～条件较好～可拓展用地较大～具有区域辐射能力～能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系,但跨山发展～交通投入较大～生态环境比较脆弱～在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今过山隧道已经打通～与主城连通～出入十分便利～基础设施也已进入全面建设阶段。 3.向东拓展 跨过铜锣山向东～发展铜锣山、明月山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为390平方公里。处于城市下游区域～用地条件较好～生态环境影响较小～适宜发展工业～但跨山发展～交通投入 7 较大～城市向北发展动力不足。尤其是鱼嘴以北的地区～由于该地区远离城市中心～且位于御临河上游地区～为生态涵养的重要区域～城市建设活动限制条件较多～发展门槛高～使得该地区虽然用地条件较好～但城市发展动力较差。因此～该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以南的地区。 4.向南拓展 跨过内环线～发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。可发展区域的适宜城市建设用地约为79平方公里～用地少～不宜作为城市未来的主要发展区域。 因此～重庆主城区面积由原来的600平方公里放量为2737平方公里。都市圈面积由原来的2500平方公里放量为5473平方公里。 2.1.3 磁器口古镇旅游发展现状 近年来～沙坪坝区按照打造优秀旅游目的地的思路～着力景区开发 建设～使全区旅游得到了快速发展～2007接待游客量近925万人次～已成为全市名副其实的旅游大区。磁器口作为重庆的“历史文化名片”～旅游核心区域之一～旅游地位不可撼动。磁器口古镇三山相依～两溪环绕～区位极佳～是重庆主城区规模最大、保存最完整的传统建筑格调的历史文化街区。在政府的大力保护、开发下～磁器口旅 。此外～沙游日益兴旺～游客数量与日俱增～历年游客数量见表2-1区将红岩联线延长至磁器口古镇～实现了歌乐山烈士陵园与磁器口古镇红色旅游的资源整合～„红?与„绿?的有机结合～互为补充～交叉吸 8 引游客～今后吸引游客数量定将大大超过当前水平。 表2-1 磁器口古镇历年游客量 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 人数,万人, 190 264 262 280 350 400 虽然拥有400多万的旺盛游客量～但磁器口古镇旅游业呈现出的不足也显而易见～即“有人气、有市气但缺财气”,社会效益明显～但经济效益微弱等～在经济增长方式上表现为“高投入、低消费、不协调、低效率”。究其原由～结点在于古镇的商业配套不足～难以满足多元化～多层次的消费需求。古镇街内部商业均以小商铺构成～经营规模、档次较低～吸引力不够强～实现消费能力较差～对如此丰富的游客资源形成很大的浪费。同时古镇外部～商铺均沿干道分布～长度接近1公里～商业形态比较单一～主要以特色餐饮为主～缺乏必要的休闲娱乐业态支撑～但是除了少数几家中高档次门店之外～其余绝大部分档次依然较低～这就大大缩小了游客消费选择的范围～造成大量中高层以上水平消费人群的流失～而这一层次的消费才是拉动旅游经济发展的主动力之一。 鉴于以上问题～目前沙区政府正着力规划～在5-10年内将磁器口全力打造成集旅游商品街、老重庆民俗风情餐饮街、休闲娱乐街、创意产业街和码头文化休闲街五大区域主题布局的新古镇～同时不断提升磁器口的档次和文化品味～解决当前政府高投入保护开发～却获得低旅游消费收入的局面～强力带动整个区域的旅游经济发展。 2.1.4本项目提出的理由 为进一步提高改善人民群众的生活居住条件～2008年重庆市对 9 主城区1100多万平方米实施危旧房拆迁改造～将在三年内完成786万平方米的危旧房拆迁规模～五年内完成全部改造任务。拆迁、改造量空前巨大～使城市建筑、空间布局更为科学合理～人居环境得以提升～很大程度上美化了城市形象。另外～2009年重庆将会启动危旧住房改造第二个五年计划～根据重庆的经济发展状况～从2009年到2010年～改造的面积起码达到过去5年的总和～拆迁改造力度进一步扩大～住房改造的升级～至少让10万户市民受益。 目前重庆城市改造的速度迅速加快。作为经济强区、科教文化名城～沙坪坝区是全市改造任务最重的区域之一～其拆迁改造的重点是围绕严重影响居住安全、所处地点比较密集、位于主干道两侧和窗口地区四个方面的地块。但是目前沙区政府面临着拆迁改造迫切和拆迁改造范围广、体量大、财力耗费过大等问题之间的矛盾。如何提高拆迁效率～尽量减少政府拆迁的财力改造投入～是本项目积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。 2006年底磁器口古镇荣获国家4A级旅游景区的称号～根据磁器口古镇旅游发展规划～2010年前～将磁器口要打造成为国家历史文化名镇。10年内～古镇磁器口将不再是如今的弹丸之地～将打造成占地32.5公顷、涵盖功能更广更全的新型古镇。目前的磁器口除了提升档次～提高品味外～更要求扩大空间。”根据2008年5月1日施行的《重庆市磁器口古镇保护暂行办法》规定～磁器口古镇将扩展至东临嘉陵江、南接沙坪坝区中心城区、西界童家桥、北临石井坡的区域。本项目地块位于国道和城市干道两侧～同时处于千年文化名镇 10 ——磁器口对面～根据磁器口古镇发展规划～将整体打造古镇风貌协调～全面提升古镇周边物业配套形象～促进古镇旅游产业的提档升级。因此本项目的提出一方面积极响应贯彻重庆市拆迁改造、美化城市计划～一方面满足、对应磁器口古镇的发展规划～该项目的宏观建设背景十分利于项目的推进。 2.2 项目建设必要性 2.2.1项目的建设～利于提升城市形象 本项目地块的现状是建筑陈旧落后～内外部环境脏、乱、差～已经跟城市发展非常不协调。由于该地块的特殊位臵～一方面紧邻212国道～一方面处于磁器口古镇历史文化街对面～不仅有损于沙坪坝区甚至重庆市的城市形象～而且很大程度上破坏了磁器口古镇的千年历史文化形象。本项目通过拆迁改造～根据发展规划～重新科学合理构建～使整个地块面貌焕然一新～融入整个古镇的风格之中～提升磁器口古镇以及城市建设形象。 2.2.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件 地块内现有居住条件比较恶劣～建筑摆放布局错乱～道路高陡不平～内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修～墙壁斑驳～土木构件有不同程度的损坏～居住的安全性较差～急需改造革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈～迫切希望改善生活居 11 住条件。基于以上种种原因～通过本项目的拆迁～重新规划建设～将会大大改善提高当地居民的生活环境。 2.2.3盘活土地资产～充分利用土地资源 一般拆迁地块建筑密度大～容积率低～土地利用不充分～对土地资源日益紧张的城市建设区来说～是一种资源的浪费。该项目依据城市规划～合理利用容积率～将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大,且由于该项目的实施～盘活了周边大面积“城中村”土地～大幅度提升其原有价值～真正体现城市土地的价值。 2.2.4促进磁器口古镇风貌协调～美化古镇核心区周边形象 “文化”是沙区旅游发展的王牌～而“千年古镇磁器口”更是王牌中的王牌。磁器口的“古”必然对周边的建筑风貌提出了“古”的要求～以求达到更完整和谐的古镇风貌～更好地促进古镇旅游发展。该项目处于古镇风貌协调区～营造与古镇相仿建筑风格～对扩散古镇气息～美化古镇核心区周边形象有一定的配套作用。 综上所述～本项目的建设是很必要的。 12 3 项目市场分析 3.1 项目定位 3.1.1项目目标定位 鉴于本项目是旧城改造项目～具有拆迁安臵的特殊社会属性～因此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面: ,1,通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象, ,2,通过拆迁、还建安臵拆迁住户～大幅度改善其居住生活条件, ,3,顺应磁器口旅游景区的提档升级～协调磁器口古镇整体风貌打造, ,4,充分利用有限的土地资源～将土地价值最大化利用, 3.1.2项目业态定位 项目地块临近城市主干道、紧邻磁器口旅游核心区～通过综合解析地块～地块周边环境以及本项目自身独有特点～寻找项目业态。经调查研究～分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量临街商业+普通住宅。 临街商业为临街一层门面～主要以中高档品牌餐饮、娱乐为主～餐饮要突出地方特色～娱乐内容要丰富新颖,同时在商业二层及安臵 13 房下面配以一定比例的小区管理及公共活动用房～以满足小区内管理、活动需求。 住房全部按照约定作拆迁安臵～档次定位中等稍偏低档次。 3.2 项目前景分析 项目周边的磁器口古镇和歌乐山烈士陵园在重庆市乃至全国的旅游景点中具有较明显的影响力～而且近年来游客数量逐步上升。而本项目酒店、商业的良好运行很大程度上要依托于磁器口古镇历史文化旅游与歌乐山红色旅游的巨大旅游人气～主要是以吸引磁器口古镇旅游客源为主。磁器口旅游人气旺盛～2008年旅游人数继续稳定在400万以上～随着沙区政府对古镇旅游开发建设的投入力度加大～预计今后旅游人次逐年大幅度攀升～这无疑是今后本项目商业的光明市场前景的稳定保障。 3.2.1项目临街商业市场前景分析 磁器口商业基本上集中在正街内部和磁童路沿线。正街内部商业形态均为小街铺～包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品等～档次偏低,磁童路两侧街铺沿线排布大约700米～均为2-3层建筑～商业面积有一定规模～但是档次依然偏低。两者基本饱和了中低消费市场～使得该旅游区域中高档商业消费人群大量流失～因此为本项目的中高档次、少体量的商业放量提供了大好机会。 本项目临街商业走差异化路线～寻求中高档层次这一市场空缺～ 14 旺盛的旅游人气加交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消费人群构成比例: 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 两侧道路过客及其他 10% 本项目与很多商业有明显的不同～其所拥有的旅游人流量、交通、地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的～配以磁器口古镇商业商场中高档消费市场缺乏的切入～保证了日后商业门面经营兴旺～会吸引大批的投资与经营者前来。因此本项目的商业若是自主经营～则人气旺盛～生意兴隆,若对外发售～与其他一般商业比起来～发售更为容易。 综合上述分析～本项目的临街商业市场前景很好。 3.2.2项目住宅前景分析 根据与磁8地块所有拆迁户达成协议～本项目住宅全部为安臵房～不存在销售问题。 15 4 建设内容与规模 4.1 建设内容 本项目是磁8地块拆迁安臵工程～根据项目业主委托要求及其提供的相关资料～本项目以安臵房建设为主～辅以少量商业门面。 4.2 建设规模 22总用地面积4273.4m,约6.4亩,。总建筑面积16347m,地上 22建筑面积14847 m～地下建筑面积1500m,～其中住宅建筑面积13500平方米～小区管理及公共活动用房800平方米～商业面积547平方米～地下车库及设备用房1500平方米。 4.3主要建设规模指标 2 总用地面积 4273.4m 2 总建筑面积 16347m 2,其中:地上建筑面积 14847m 2 地下建筑面积 1500m, 2其中:住宅 13500m 2 商业 547m 2管理及公共活动用房 800 m 2 地下车库及设备用房 1500m 停车泊位 50个 其中:地上停车位 10个 地下停车位 40个 16 2道路及活动场地 1200 m 2 绿化面积 1500 m 容积率 3.5 可容纳住户 240户 17 5 项目场址条件 5.1 建设场地现状 拟建地点:位于重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村。 场地描述:本项目地块位于历史文化旅游区——磁器口古镇与红色旅游区——歌乐山烈士陵园之间～与两地相距甚近,该地块作为磁器口古镇的风貌协调区～北临磁童路～南临双菱皮鞋厂～西临212国道～东临清水溪～交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越～商业氛围较浓。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布～地上原有的建筑物将被拆除～区域交通便捷～环境宜人～适宜本项目 2建设需要。项目总用地面积4273.4m,约6.4亩,。 5.2 场地建设条件 沙坪坝区位于重庆主城区西部～东滨嘉陵江～ 西抵缙云山～幅员面积396.2平方公里。磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔～境内小山脉和小溪相间～具有典型的山城山水特色～而形成明显的冲沟地形。 1.地形地貌 沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的一部分～全区呈丘陵、台地和低山组合的地貌结构。中部歌乐山海拔高度在550，650米之间～最高峰歌乐山云顶寺海拔680.25米。 2.地质构造 该场地地处新华夏系第三沉降褶皱带内的川东南弧形构造带的华莹山带状褶皱束与宣汉—重庆平行褶皱束的交接地区～出露地层主 18 要以侏罗系中、上统沙溪庙组紫红色泥岩为主夹薄层砂岩～砂质泥岩。第四系地层零星分布～为最新地层。据区域地质资料并结合本次调查分析～场地内无断层及构造破碎带通过～场地内构造裂隙不发育。 3.地质灾害危险性评估 根据调查结果表明:拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质现象～现状稳定,工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块～其规模小，中等～危险性小，中等。用地范围适宜本项目建设。 4.气候气象 沙坪坝区属于中亚热带湿润季风气候～具有冬暖夏热、夏多伏旱、秋多绵雨、雾日多、日照少、雨量充沛、湿度大、风速小、气温主体差异明显等特征。气候特征为:气候温和、雨量充沛、降雨集中在5-9月份～占全年降雨量的三分之二～冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、盛夏炎热多伏旱、秋多阴雨、雨热同季、无霜期长、湿度大、风速小、云雾多、日照少的气候特点。大气污染物造成的污染程度与风频、风速密切相关～从全年平均情况来看～污染系数较大的NW至E方位～又以NW、N、E方位最大。根据重庆市沙坪坝区气象站多年来常规气象资料监测结果气象参数为: 年平均气温 18.3?C 极端最高气温 42.8?C 极端最低气温 2.6?C 平均相对湿度 81, 19 年均降雨量 1082.9mm 年均日照时数 1314天 无霜期 341.6天 平均风速 1.6m/s 静风频率 17.5, 冬夏两季主导风频为 22, 主导风 N-NE 5.水文 沙坪坝区水体除嘉陵江外～梁滩河、虎溪河、清水溪、凤凰溪、詹家溪、南溪口溪是区内较大的溪河。嘉陵江发源于岷山与秦岭山区～经昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天门汇入长江。嘉陵江在 2重庆境内长153.8 km～流域面积8164 km～据北碚水文站资料显示～ 33嘉陵江多年最大流量为44800 m/s～多年平均流量为2120m/s,最高水位208.17m～最低水位176.531m～多年平均水位179.64m。 6.施工条件 施工所需水、电能满足需要～施工条件基本满足要求～在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接～充分利用场地内的空间～减少对周边人们生活及商业活动的不利影响～尽量减少施工中的环境污染物。 可见～项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要～无明显不支持项目的因素。 20 6 建设方案 6.1 规划设计理念及原则 6.1.1规划设计理念 规划设计要根据《重庆市城市总体规划》及《重庆市磁器口古镇保护管理办法》～针对磁8地块现状及周边环境的分析～特别是鉴于磁器口古镇现状和发展规划～以促进古镇旅游配套的提档升级～美化古镇整体形象。 ,1,文化性:在功能、层次上满足旅游消费者需求的同时～还必须与古镇旅游的主题文化相联系。 ,2,合理性:根据地块的特点和项目建设目标要求～合理布局空间～最大限度满足目标要求。 ,3,统一性:项目规划设计与古镇整体风貌相协调～充分发挥景观艺术性与绿地系统。 ,4,人性化:规划设计体现以人为本的精神～给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。 6.1.2规划设计原则 本项目规划设计遵循沙坪坝区及磁器口古镇规划对建设土地利用的保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。 ,1,协调性原则:建筑风貌不得破坏古镇整体形象～要符合古 21 镇文化特征～做到协调一致～体现古镇文化特色。 ,2,生态性原则:通过地块内部合理布局以及绿化景观设计～在满足开发需求的前提下～创造一个具有良好居住环境。 ,3,经济性原则:充分节约土地～提高土地的利用率～将土地的经济价值发挥到最大。 6.2 设计构思 项目地块为三角形地块～地势高低不平～地块东北角高程最高达到224米～最低只有202米～地块内部起伏很大。在尽量减少土方量的前提下～充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。道路设计力求与临街道路良好通连～内部贯通～做到人车分流,景观设计坚持绿地最大化原则～营造生态居住小区环境。 6.3平面布臵 由于地块内有一条110KV高压线穿过～为规避高压线影响～将临街商业与安臵房以高压线为轴线～分开摆放～并在高压线下施以绿化。具体布臵见图6-1。 22 图6-1 项目平面布局 6.4建筑单体设计 6.4.1住宅 住宅建筑均为30层高层建筑～户型以中小型为主～每单元8户～大部分户型南北通透～按景观资源扬长避短～充分发挥位臵优势～最大程度地利用景观资源。 建筑立面设计遵循磁器口古镇保护规划～采用仿明清古建筑风格～做到与古镇风貌协调统一。建筑选址根据现有的地形～尽量减少土石方量～避免高压线影响～将道路干扰对住户的影响降至最小。并 23 在考虑与古镇风格呼应的同时有所突破～力求继承中求创新～利用高层建筑挺拔的形体～强调体块穿插～虚实对比、简约大气、层次分明～利用色彩对比与协调～充分体现古镇简约仿古、有艺术气息～朴实淳朴的生活风貌。 住宅建筑为一栋～为轴对称单元建筑结构～单栋住宅建筑标准层面积为857平方米～东西长37米～南北向32米～均为30层高层建筑～各栋由两排相对独立住户连接单元并排组成～均采取2梯8户～为了减少公共交通面积～建筑以电梯为中心布臵住户～电梯旁边设臵紧急逃生楼梯。安臵房户型有: 序号 户型 套数 占比 1 35-40平方米 12户 5% 2 40-50平方米 36户 15% 3 55-60平方米 43户 18% 4 60-70平方米 149户 62% 合计 240户 100% 6.4.2商业门面 商业门面为临212国道建筑底层门面～沿街长度大约66米～进深8.3米。商业面积共计547平方米。 6.5结构设计 1.设计依据 ,1,《混凝土结构》,GB50010-2002,, ,2,《砌体结构设计规范》,GB50003-2001,, ,3,《建筑结构荷载规范》,GB50009-2001,, ,4,《建筑抗震设计规范》,GB50011-2001,,,已过期, 24 ,5,《建筑地基基础设计规范》,GB50007-2002,, ,6,《高层建筑混凝土结构技术规程》,JGJ 3-2002,, ,7,《钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程》,JGJ3-2002,。 2.设计要求 建筑结构安全等级:二级 建筑结构设计使用年限: 50年 地震基本烈度及抗震设防烈度～设计地震分组: 6度～一组 人防设计及等级: 无 2 基本风压:0.4KN/m 3.设计荷载标准值 2,1,车库: 4.0kN/m 2,2,商场: 3.5kN/ m 2,3,卧室、客厅等 2.0kN/ m 2,4,厨房、卫生间 2.0kN/ m 2,5,楼梯:住宅 2.5kN/ m 2消防疏散楼梯 3.5kN/ m 2,6,挑出阳台 2.5kN/ m ,7,屋面: 2 一般上人屋面 2.0kN/ m 种植屋面 按实际情况考虑 2,8,消防车道 20.0kN/ m 2,9,设备房.电梯机房 7.0kN/ m 25 ,10,其它均应按国家相应规范规程执行 4.结构类型及材料 住宅30层～均采用钢筋混凝土框架结构,临街商业只有1-2层～全部采取钢筋混凝土结构形式。在楼梯、电梯处集中布臵形成核心筒剪力墙结构～共同承受水平荷载。 主要结构材料:混凝土C25，C45;钢材HPB235,1型冷轧扭钢筋～HRB335,HRB400。 5.基础形式 本工程拟采用挖孔灌注桩～实际基础形式根据地质报告确定。 6.6 公用设施设计方案 6.6.1 给排水设计 1、给排水 1,水源 本工程属沙坪坝自来水厂供水范围～小区进水由地块周边道路市政给水管引入～进水管管径不小于DN200mm。 2,用水量 用水标准: 3住宅:200L/人.d K=2.5～153m/d 23商业门面:5L/m .d 7m/d 23道路及绿化 1.5/m.d 4 m/d 3用水量:并考虑10%不可预见用水～日均用水量180m/d～日最 26 3高用水量430m/d。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 4)排水量 3污水量:按生活给水量的85%计算～每天排放污水量约153m。 雨水量:按重庆市暴雨公式计算～即: 0.0760.77q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p)(升/秒.公顷) 其中P=2年～地面迳流系数取0.75。 雨污水均采用暗管,沟,组织排放～污水管管径为d300-d700mm～雨水管管径为d300-d1100mm～分别排入小区雨污水管。 5)污水处理 小区、商业门面～酒店等生活污水先采用标准化粪池处理～必须达标后方能排放至市政污水管,商业门面、酒店等餐饮厨房废水必须经隔油池处理后才能排入市政污水管。 6.6.2电气设计 1、设计依据 1,民用建筑电气设计规范 ,JGJ/T 16-92,,,已过期, 2,10kV及以下变配电所设计规范,GB50053-94,, 3,建筑物防雷设计规范,GB50057-94,,2001版,, 4,低压配电设计规范,GB50054-95,, 5,住宅设计规范,GB50096-1999,, 2、强电设计 27 1,电源 小区附近有一间10kV开闭所～可直接引入。 2,荷载指标及负荷估算 70平方米住户按每户6kw计算～60平方米左右住户按照每户5kw计算～45平方米住户按照每户4kw计算～商业门面每百平方米按10 kw计算～酒店每个客房按4kw计算～公共建筑按照30W/平方米计算～道路按照2W/平方米计算。 负荷指标及负荷估算 负 荷 名 称 Ps Kx cosφ Pjs Qjs Sjs 变压器 (kW) (kW) (kvar) (kVA) 70平方米住 户 160 0.5 0.75 80 60 60平方米住 户 270 0.5 0.75 135 101 45平方米住 户 110 0.5 0.75 55 41 商业门面 135 0.6 0.75 67 50 道路及其他 50 0.5 0.75 25 18 小计 725 362 270 乘KΣ =0.9 652 325 243 405 无功补偿 86 补偿后 652 325 157 361 配电变压器 选择 361*1.17=422 500 经测算～项目变压器总负荷为422kva,项目拟采用一台500kva干式变压器～另外备用一台315kva变压器～以备检修及发生故障。 3,照明 根据功能不同～本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。 4,电缆敷设 28 小区、商业等室外电力线路以电缆沟敷设为主～辅以部分直接埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆～通过墙上预埋的钢管引出～并做好防水处理。 5,防雷接地 小区建筑均为二类防雷建筑,按规范对各建筑设臵防雷设施。保护接地型式采用TN-S制。 3、弱电设计 1,通信 普通住宅每户考虑一门电话～商业门面按80平方米/门～另考虑10%富余量～约需电话280门。电话电缆由小区侧市政电信接口处引入～电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据通讯采用宽带接入～设备间与电话设备间共用。 2,电视 普通住宅每户考虑一个电视接口～商业按每80平方米一个计算～另考虑10%富余量～项目约需电视用户点280个。电视系统采用城市有线电视网～有线电视电缆由南侧市政有线电视接口处引入～电话设备间与电话机房共用。 3,弱电线路敷设 弱电线路室外敷设采用塑料排管为主～个别地方采用直埋地敷设。 29 6.6.3燃气设计 小区共有住户240户～商业门面接近30多个。天然气用量住户 33按1m/户.日计～商业按10m/户.日计～并考虑10%不可预见用气量～ 3共计600m/日。 天然气由城市天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口～天然气供应压力为0.2，0.4MPa。 室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后～经庭院天然气管道送至住宅、商业、酒店等用户使用～分别设臵流量计单独计量。 室外天然气管道采用无缝钢管～直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。 6.6.4 采暖通风与空气调节设计 1、室外气象参数 室外气象参数 表6.-2 序号 名 称 单位 数量 备注 o北纬 (?) 2935? o1 本地区气象台位臵 东经 (′) 10628? 海拔 m 259.1 采暖 4 冬季 7 通风 02 室外计算干球温度 夏季 C 33 冬季 2 空调 夏季 37.1 03 夏季空调室外计算湿球温度 C 27.3 冬季最冷月月平均 82 室外计算 4 % 相对湿度 夏季最热月月平均 75 冬季平均 1.2 5 室外计算风速 m/s 夏季平均 1.4 6 主导风向及 冬 季 C44% 30 频率 N11% C39% 夏 季 N7% 冬 季 991.2 7 大气平均压力 kPa 夏 季 973.2 2、通风系统设计 地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外～其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下: 换气次数 表6-3 房间类型 换气次数 地下车库 6次/小时 变配电室 8次/小时 水泵房 6次/小时 住宅内的卫生间通风由用户自理～厨房采用变压式排风道进行排风。 柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。 6.6.5消防设计 1、建筑消防 项目住宅为30层的高层建筑～为一类高层建筑～适用《高层民用建筑设计防火规范》。每个建筑单元设一个防烟剪刀楼梯间及一部消防电梯、一部普通客梯。消防电梯前室面积均大于6.0?～均有直接的自然通风或正压送风系统。所有通向防烟前室及封闭楼梯间、防烟楼梯间的门均为向疏散方向开启的可自行关闭的乙级防火门～设备 31 管井的门为丙级防火门～所有地下室与地上层共用的楼梯间均在首层与地下或半地下层的出入口处设臵耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级防火门隔开～并设有明显标志。 小区的停车大部分采用地下车库的方式～地下停车库设自动喷淋～防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘分隔～每个防火分区均有不少于两个人流疏散出口。所有设备用房与地下车库及疏散前室之间的门均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门～并向疏散方向开启。 2、结构防火 建筑内的防火墙采用页岩砖～设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼(或页岩砖)砌筑～其它内外墙体采用加气混凝土。电缆井、管道井每隔一层～楼板用混凝土封堵,钢构件面层喷涂防火涂料,。耐火极限不小于3h。 3、消防给水 ?用水量 室外:30l/s,室内:40l/s,自动喷洒:30l/s。 ?室外消防给水系统 水源:为城市自来水～采用生活和消防合一制供水～进水管1条～管径为150mm。 室外管网呈环状形敷设～干管管径为150mm。。 消火栓沿道路布臵～间距不大于120m。 ?室内消防给水系统 32 室内消防采用临时高压制～在住宅、商业用房、地下车库设臵消火栓系统～在地下车库设臵自动喷水系统。 4、化学消防 在储油间设臵七氟宾烷气体灭火系统。 其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配臵一定数量的化学灭火器。 5、防排烟设计 不具备自然排烟条件的地下车库均设排烟系统～排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2～且防烟分区不跨越防火分区,防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分～排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次,小时计算确定。 车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区～同时设臵进风系统,且送风量不小于排风量的50%。 不具备自然排烟条件的地下室均设排烟系统～排烟风机的排风量 3为:担负一个防火分区时～按每平方米不小于60m/h计算～但单台 3风机的最小排烟量不小于7200m/h,担负两个或两个以上防烟分区 3时～按最大防烟分区面积每平方米不小于120m/h计算。 地下室所有排烟、送风风机均选用消防高温排烟风机～并设于机房内。 不具备自然排烟条件的防烟楼梯间～防烟楼梯间前室以及消防电梯前室均设机械加压送风系统。 33 不具备自然排烟条件的内走廊采用机械排烟～排烟量按60m32/h•m计算。 6、消防电气 本工程消防保护等级确定为一级～消防控制室设在住宅楼。消防用电设备由变电所及发电机分别提供电源～发电机房设在住宅楼～报警系统另配UPS电源。 6.6.6防雷安全设计 本项目的建筑物均按二类防雷建筑物设计防雷～利用建筑物金属构件作防雷装臵。屋面敷设避雷带～共用天线避雷针保护～利用结构钢筋作引下线～并利用建筑物混凝土基础钢筋作为自然接地体。为防侧击雷～从30m以上每三层设臵均压环～所有金属门窗均应与作防雷引下线的钢筋连通。 防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其它需要接地的设备～均共用接地装臵～接地电阻不大于1欧。 为用电安全～本建筑作总电位联结～在地下一层变配电房内安装一总电位联结端子箱～把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。 在游泳池、卫生间等处作局部等电位联结。 34 7 节能、绿化及环保 7.1节能 7.1.1设计依据 1.《中华人民共和国节约能源法》, 2.《节约能源管理暂行条例》, 3. 公用等专业提供的相关资料, 4. 节能专业有关规定及标准等。 7.1.2设计范围 主要是项目各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。 7.1.3主要节能措施 1.项目外墙以降低太阳光辐射的吸收的颜色设计。门窗选用密闭性能好的塑钢材料制品～门窗玻璃考虑采用中空玻璃。 2.给排水节能设计 选用节水型卫生器具及配水件。给水系统采用竖向分区方式～控制最不利用水器具处的水压不超过0.35Mpa。 3.电气节能设计 合理选择导线～减少线路损耗。灯具选用高校、节能灯具～所有气体放电灯及节能灯均要求公路因数?0.9。采用智能灯光控制系统～对公共照明分回路定时控制。 7.2绿化 绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目规划拟采用 35 点、线、面相结合的手法～在小区道路两旁种植行道树和草皮,在小区西南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉～形成立体绿化,同时对小区内较大空地进行绿化时～注意配以小型雕塑、亭、廊等小品～给居民一个优美的休憩场所以期取得多层次的绿化效果～使小区一年四季均有良好的观赏效果。另外～要同时妥善安排好绿化与地下管线的关系。 7.3环保 7.3.1 建设场地环境现状 1.空气质量现状 项目所在地块现状主要为住宅用地～有少量工厂企业和商业门面～项目周边无大型厂矿及污染源～项目区内无粉尘、工业废气污染～有部分生活废气排放～对项目区空气有一定的影响～但项目区内空气质量总体良好。 2.地表水环境质量现状 项目区东侧临清水溪河～当地已有城市污水处理及排水系统～会使污水经处理后流入清水溪河～对地下水和清水溪河的影响不是很大。 3.声环境质量 项目区域内无明显噪音来源～声环境质量良好。 4.生态环境现状 项目区主要为建筑用地～现已规划和开发成城市用地。场地内无 36 珍稀动植物及文物古迹分布～地上原有的建筑物将被拆除～生态环境较为简单～不敏感。 7.3.2施工期和营运期的主要污染 1、 施工期主要污染源 1,噪声 施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一～主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用～包括: 土石方施工阶段:挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。 混凝土浇筑阶段:混凝土搅拌机,运输车辆,、振捣棒等。 结构施工阶段:地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支 拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。 装修及机电设备安装阶段:拆脚手架、石材切割、电钻、电 锯等。 2,废水 主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设臵独立的雨、污水管网～雨水、污水经处理后排入市政管道。 3,废气 包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.5—3.0mg/m3。 4,固废 主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土～故本项目的固废以施工人员的生活 37 垃圾为主。 5,扬尘 主要包括:土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。 2、营运期主要污染源 1,噪声 项目建成后～建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染～其噪声源强介于65-95dB,片区主要的道路212国道、磁童路等交通噪声～以及商业门面经营所带来的噪音将对本项目产生影响。 2.废水 项目建成后～废水排放以生活污水为主～另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。 3.废气 项目建成后～进出的车辆排放汽车尾气、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟～将对环境造成一定影响。 4.固废 主要为生活废弃物。 7.3.3环境保护措施 1、施工期环境保护 1,噪声 根据GB12523-90《建筑施工场界噪声标准》～施工阶段不同～噪 38 声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外～其它阶段限值为55 dB～因此～应提倡文明施工～减少人为噪声～尽量采用低噪声有消声设备的施工机械～建立健全控制噪声的～对噪声进行监测～发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有:消声、吸声、隔声和阻声。 虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生～随施工的结束而消失～但由于噪声较强～且日夜连续工作～将会对周围声学环境产生严重影响～极易引起人们的反感～应予以重视～建议采取以下噪声防治措施:?采用较先进的、噪声较小的施工设备～并加强维护和保养～以降低声源声级,?施工尽量在白天进行,?将有固定工作地点的施工机械应尽量设臵在距居民区较远的位臵～并采取适当的封闭和隔声措施,?高、中考前半个月～禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。 施工场界噪声的控制应达到《建筑施工场界噪声限值》,GB12523—90,的要求。 2)废水 施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管～建议修建隔油池、沉砂池～施工期废水经隔油、沉淀后排放。 3)废气 为减少施工期空气污染对环境的影响～建议采取以下措施:?施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修～提高机械设备的正常使用率～缩短工期～降低燃料废气的排放量,?对开包的水泥应及时使用和清扫～对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑 39 尘措施～以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响,?运渣车辆不得超高运输～并覆盖塑料布～以免洒落。 4)固废 施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处臵的全过程进行统筹管理～不仅应着眼于对已产生的固废进行处臵～更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用～以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施～减轻水土流失对水体的污染,产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋,施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处臵等。 5,扬尘 可采用现场设臵围挡～实施淋水降尘～场内道路硬化～垃圾封闭～使用清洁燃料等措施进行控制。 2、营运期的环境保护 1,噪声 选用高效低噪及振动小的设备～振动设备基础均设臵橡胶或弹簧减振器～配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架～水泵基础加减振垫。通过这些措施～可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。 噪声控制参照《工业企业厂界噪声标准》,GB12348—90,执行。 2,废水 所有生活污水经生化处理达到一级标准后～排入市政管网。 污水处理工艺流程:生活污水?沉砂隔油池?厌氧酸化池?二级 40 生物滤池?过滤池?达标排放。 生活污水的排放标准应按《污水综合排放标准》,GB8978—1996,一级标准执行。 3,废气 平时地下车库设通风风机～车库内排气经竖井引至楼顶排放～对空气环境的影响不大,如小区内提供餐饮服务～应安装油烟净化设施和专用通道～油烟道引至楼顶排放～对环境的影响很小。 油烟的排放浓度应达《饮食业油烟排放标准》,GB18483—2001, 3的要求～即排放浓度应不高于2.0 mg/m。 4,固废 生活垃圾袋装化～并设垃圾收集点～城市垃圾处理场统一处臵～不得造成二次污染。 7.3.4环境影响评价 项目建成后～经所采取的污染物防治措施后～生活污水经生化处理达到一级标准排放长江～废水中主要污染物大幅度减少～对地表水长江影响不大,生活垃圾通过小区物业管理部门定期对垃圾袋装收集～清运到指定垃圾处理场～对区域内的环境卫生影响不大。 41 8 机构设置与人力资源配置 8.1 项目建设管理机构 公司设董事会和监事会～董事会下设总经理1名～总经理下设分管工程建设、房屋销售及物业管理的副总经理各1名～同时还设臵分管财务工作的财务总监1名。副总经理和财务总监下设各职能管理部门。具体如下: 公司领导 综营经财施 技合销营审工术部部部部部 研 发 工设行人会财前务营计合工 程计政力计务期划同程销管规管资核审策管管造手理划理源算计划理理价 续 管及管、理物理客 业 户 服 8.2 项目人员配臵 .2.1工程建设管理方式 8 项目部是由公司组建并领导进行项目管理的组织机构。它是开发项目现场管理的的施工管理组织机构～负责开发项目从开工到竣工全过程施工管理的工作～既是公司某一开发项目的管理层～又对各外包 42 单位负有管理和服务的双重职能。 8.2.2项目部组织形式及人员设臵 ?项目经理1人 ?工作班子:设土建组、设备安装组、安监组、成本控制组、后勤组 ?土建组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应 ?设备安装组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应 ?安监组下设安全检查 ?成本控制组下设预决算、合同管理、招投标 ?后勤组下设资料归档、手续办理 ?工程技术部主管土建组、设备安装组、安监组、后勤组～经营计划部主管成本控制组。 ?采用部门控制式项目组织～不打乱公司现行的建制～按照部门职能分工～对应项目管理机构～由部门负责组织实施项目管理。 43 9 项目建设进度 9.1 建设工期 参考建设项目当地实际情况～工期定额和单位工程工期定额～结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况～项目建设总工期计划按20个月控制,自2009年9月起计,。 9.2 建设进度计划 2010年2月前:完成工程建设前期手续办理、征地拆迁、场地平整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备。 2010年3月-2010年4月:完成基础工程及地下工程～开始主体工程建设, 2010年5月—2010年12月:主体工程全部竣工,开工室内、水电安装工程、设备安装工程,完成水电工程的70%、装饰工程的60%、设备安装工程的70%。 2011年1月-2011年3月:完成余下的水电安装工程、设备安装工程、室外装饰工程、室外环境道路工程等。 2011年4月底验收投入使用。 9.3项目实施进度表 根据以上进度计划要求～结合工程各施工建设阶段工程量和复杂程度～对建设时序做出安排～并使各阶段工作相互衔接。 44 10 工程招投标方案 本项目业主将根据《中华人民共和国招标投标法》～对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标～并根据国家发展计划委员会第3号令以及重庆市有关招标文件的规定～结合项目的具体情况～组织完成招投标工作。 10.1 招标形式 本项目拟采用公开招标的形式进行招标工作。由项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构对设计单位、施工单位、工程监理单位、重要设备,如空调机组、电梯,供应商、大宗材料供应商,如商品混凝土、钢材,进行公开招标确定。 10.2 资质要求 设计单位:甲级 工程施工单位:一级建筑安装施工 工程监理单位:甲级。 建议在同等条件下～有类似工程经验的优先。 重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉～具有较强的技术经济实力～优先考虑国内供应商。 10.3 招标信息发布 根据原重庆市发展计划委员会贯彻国家《招标公告发布暂行办法》的实施意见～依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。 45 指定的报纸为《重庆商报》～指定的信息网络为《重庆经济信息网》～网址为。 本项目的招标信息将分别在上述两种媒体上同时发布。 10.4 招投标工作组织 项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构实施项目招投标工作。招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则～组织完成编标、公告、资审、评标等工作。 参与公开投标的设计单位不得少于3家～工程施工单位不得少于5家～工程监理单位不得少于3家～供应商不得低于3家。 46 11 投资估算与资金筹措 11.1 投资估算 11.1.1投资估算范围 本项目投资估算范围涉及前期准备、场地平整、基础地下室工程、主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其它零星工程。 11.1.2投资估算内容 本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目涉及的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等工程费用进行测算～并对项目涉及的工程建设其他费用:土地拆迁安臵费用、勘察设计费、建设管理费、建设监理费、城市建设配套费、预备费等进行估算。 11.1.3投资估算依据 ,1,各级政府主管部门颁发的文件。 ,2,项目业主提供的有关资料。 ,3,《重庆市建设工程设计概算编制规定》,渝建发[2006]47号,、《重庆市建筑工程概算定额》,2006年,、《重庆市市政工程概算定额》,2006,、《重庆市安装工程概算定额》,2006,、类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。 ,4,国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标。 11.1.4相关投资估算说明 47 ,1,土地拆迁安臵费用 本次项目,6.4亩,范围内安臵房用来原地安臵整个磁8地块,28.4亩,201拆迁户～以及附近地块的39异地拆迁安臵户。本项目占用土地拆迁安臵成本按照平均分摊的原则计算～即按照整个磁8地块,28.4亩,总拆迁安臵成本进行均摊。磁8地块约有380拆迁户～有原地安臵、货币安臵、现房安臵及期房安臵4种安臵方式。根据重庆市拆迁安臵补偿标准及业主提供的相关拆迁统计资料～整个磁8地块拆迁安臵成本约3800万。则本项目土地拆迁安臵费用为6.4/28.8*3800=856万元。 其中主要安臵补偿标准如下: ?拆迁户人均补偿面积不得低于15平方米/人～拆迁面积低于最低标准的～安臵面积应补足。 ?对于提前搬迁的～给与10000-30000元/户的特别奖励费。 ?货币安臵补偿标准参考当地房价平均水平～约3500元/平方米。 ?期房安臵与现房安臵方式的拆迁面积补偿标准比货币安臵补偿标准略低。 ,2,工程建设前期费用 工程建设前期费用主要包括策划费、规划设计、勘察费、城市建设配套费、施工图设计费、建设管理费、工程监理费、工程造价咨询费等～各项收费均按照相关收费标准文件或行业平均水平计取。前期费用总计813万元。 48 11.2投资估算结果 项目开发建设总投入5080万元～其中:工程费用2965万元(包括建安工程费2745万元～市政设施配套费220万元)～工程建设其他费用1670万元(包括拆迁安臵费用856万元～前期费用814万元)～预备费226万元～建设期利息167万元～期间费用52万元。 有关计算和金额详见附表1《总投资估算表》。 11.3 资金筹措 资金来源:企业自筹资金1580万元～占总投资的31%,申请银行贷款3500万元～占总投资的69%。 49 12 经济评价 12.1 经济分析的依据、原则和方法 1.评价依据 1,本项目财务评价以原国家计委颁发的《建设项目经济评价方, 法与参数》,第三版,为依据, ,2,本项目成本、效益等方面的财务测算～按财政部颁发的《企业财务通则》和《企业会计准则》的有关规定为依据, ,3,本项目税金测算～按国家颁发的税种、税目及相关规定为测算依据。 2.评价原则 ,1,本项目经济评价以动态分析为主～并辅以若干主要静态指标的分析,以定量分析为主～定性分析为辅的原则, ,2,本项目经济评价在计算期内的销售价格及成本～均不考虑通货膨胀因素, ,3,本项目经济评价遵循收入与费用计算口径一致的原则, 3(评价方法 本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析和测算。 12.2 基础数据 1.计算期确定 本项目为拆迁该赞哦啊项目～住房不存在销售环节～只有少量商 50 业需要对外销售～可在完工后不久即可售毕。故将计算期设定为项目 的建设工期～即15个月。 2.销售,或租赁,内容及面积 22总建筑面积16347m,除去住宅13500 m,其中可销售内容如下: 2 ?商业面积:547m 12.3 财务评价 12.3.1 项目投入估算 项目投入费用由项目工程建设投资和经营费用两部分组成用。 ?工程建设投资5028万元 ?期间费用52万元～其中:管理费用39万元～营销费用13万元。 项目开发建设总投入费用合计为5080万元。 12.3.2销售收入预测 商业销售收入为438万元。 销售收入及税金测算详见附表2《销售收入及税金测算表》。 12.3.4 项目利润 ?利润总额 利润总额=项目总销售收入-开发成本-销售税金及附加 =438-5080-24 =—4666万元 51 12.4财务评价结果 从以上评价结果可知～项目投资收不抵支～存在较大亏损。 经济评价中的具体数据及计算～详见附表: 1:《总投资估算表》, 附表 附表1-1:《前期费用表》 附表1-2:《建安工程费用表》 附表1-3:《市政设施配套费用表》 附表2:《销售收入及营业税金测算表》, 3:《主要经济技术指标表》。 附表 52 13 社会评价 本项目是重庆市沙坪坝区旧城改造的重要组成部分～其建设将为拆迁户提供住房保障～有利于提升城市形象～有利于促进瓷器口古镇风貌协调～并为其提供相关的商业配套。综合分析该项目的风险较小～且有着明显的社会效益、经济效益和极大的社会影响力。 13.1 社会效益 主要体现在:完善所在地段的规划功能、提升城市形象,提升市民的人居质量,增加社会有效需求～促进地区社会经济协调发展。 13.2 社会影响分析 ?可以推动所在地段的城市建设进程～促进周边公用设施的配套完善～提升当地原有居民的生活质量, ?增加所在地区服务业的就业机会, ?项目的建设～将增加对建材、设备、劳动力的需求, ?项目建成后～车流、人流都将增加～加大了环境卫生的工作量,同时增大了对当地的公用服务设施需求～但也有利于增加社会的有效消费需求。 ?项目与周边两大文化旅游区相联合将使得本项目的社会效益更加明显。 53 13.3 社会风险分析 项目业主已与政府相关部门签订土地使用协议～涉及的非自愿移民安臵问题可以有效解决,由于项目建设得到有关部门的大力支持～项目引发社会矛盾的可能性不大。 在项目建设期～应选择合理的施工方案～加强施工现场管理～并采取恰当的安全防护措施～将负面影响降低到最低程度,与所在地区政府保持畅通的沟通管道～控制不安定因素～避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护～认真落实环保部门的要求～尽量减少对周边地区的环境容量需求～避免环境因素引发的社会风险。 基于社会评价的角度～本项目的建设是可行的。 54 14 结论与建议 14.1 结论 本项目所在地作为磁器口古镇的风貌协调区～北临磁童路～南临双菱皮鞋厂～西临212国道～东临清水溪～交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越～商业、文化氛围较浓～市场区位、交通区位、环境区位都比较好～未来发展前景看好。 本项目建成后可以提升城市形象～将为拆迁户提供居住保障～大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件,有利于城乡统筹战略的实施～为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障～为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献,有利于促进磁器口古镇风貌协调～美化古镇核心区周边形象,有利于丰富完善沙坪坝区的商业内容和环境。因此本项目具有较好的社会效益。 本项目占地6.4亩～总建筑面积16347平方米～其中住宅建筑面积为13500平方米～安臵小区管理及活动用房800平方米～商业面积 22547m～地下车库及设备房面积1500m～建设规模适中、基本功能齐全～总体规划符合城市区域发展规划的要求～功能定位准确。项目建设的前臵条件已具备～建设地交通便利～具有较好的建设条件～该项目设计方案在技术上可行。 项目开发建设总投入5080万元～其中:工程费用2965万元(包括建安工程费2745万元～市政设施配套费220万元)～工程建设其他 55 费用1670万元～预备费226万元～建设期利息167万元～期间费用52万元。 资金来源:企业自筹资金1580万元～占总投资的31%,申请银行贷款3500万元～占总投资的69%。在经济效益方面～由于拆迁安臵成本较大～本工程又属于政府民生工程～需要政府给予资金补助与支持方能保持收支平衡～收支缺口达到4666万元。银行贷款偿还资金来源全部为当地财政资金。 14.2 建议 1.政府给予拆迁改造方面的资金补助与支持, 2.严格执行国家及重庆市房地产开发管理程序和规定～按预定的计划和目标～优质、高效地实施开发建设。 3.建筑物的建设顺序应配合营销策划方案进行,住宅户型设计一定要体现灵活性、个性化～突出楼盘的特色,注意对小区绿化成果、环境设施的保护。 4. 加强物业管理及物管费用的落实～确保项目投入使用后能够正常使用和得到维护～以发挥更好的效益 56 附表 总投资估算表 附表1 序号 费用名称 投资估算额(万元) 备注 一 工程费用 2964.7 1 建安工程费用 2745.1 详见表1-2 2 市政设施配套费 219.6 详见表1-3 二 工程建设其它费用 1669.8 将拆迁安置成本1 土地费用 856.3 作为土地使用费 计算 2 前期费用 813.4 详见表1-1 三 预备费 226.7 四 建设期利息 167.0 工程建设投资合计 5028.2 五 期间费用 51.7 1 管理费用 38.6 2 营销费用 13.1 项目开发建设总投入 5080 2单方造价(元/m) 3108 57 前期费用表 表1-1 工程量(平单位成成本(万成本类型 计价单位 备注 序号 方米) 本 元) 策划费 16,347.00 1.00 元/平方米 1.63 1 按设计收费标准(计价规划设计费 16,347.00 15.7 元/平方米 25.60 2 格[2002]10号)计算 建设工程规划许 5.34 按工程造价的1.8‰计 3 可执照费 按环境影响咨询收费环境影响咨询评16,347.00 7.76 标准(计价格4 价费 [2002]125号)计算 地质勘查费 19,196.00 5.00 元/平方米 9.60 占地面积 5 地质灾害评估 16,347.00 0.10 元/平方米 0.16 6 施工图设计费 16,347.00 47.0 元/平方米 76.80 7 施工图设计文件16,347.00 1.50 元/平方米 2.45 8 审查费 施工图预算和标 12.36 按累进制收费 9 底管理费 招标代理费 27.03 按累进制收费 10 工程建设监理费 95.62 按累进制收费 11 城市建设综合配16,347.00 190.00 元/平方米 155.30 可享受减免政策优惠 12 套费 工程咨询及结算- 7.41 按工程造价的2.5‰计 13 审查费 检验试验费 16,347.00 2.00 元/平方米 3.27 14 房产测绘费 16,347.00 0.50 元/平方米 0.82 15 合同公证费 16,347.00 0.17 元/平方米 0.28 16 白蚁防蛀费 16,347.00 0.30 元/平方米 0.49 17 环境景观设计费 19,196.00 6.00 元/平方米 11.52 占地面积 18 8(万立方三通一平费 40.00 元/立方米 320.00 19 米) 其他 50.00 20 合计 813.45 58 建安工程费用表 表1-2 序号 内容 总额(万元) 单方费用(元/?) 备注 1 建筑工程费 2148.38 1314.23 1.1 建筑工程主体费用 1829.70 1119.29 1.1.1 1485.00 1100.00 住宅 1.1.2 134.70 1000.00 商业、公共活动用房 1.1.3 210.00 1400.00 地下车库 1.2 建筑装饰工程费 318.68 194.94 1.2.1 270.00 200.00 住宅 1.2.2 33.68 250.00 商业、公共活动用房 1.2.3 15.00 100.00 地下车库 2 安装工程费 596.70 365.02 2.1 消防工程 177.93 108.85 2.1.1 94.50 70.00 住宅 2.1.2 73.68 85.00 商业、公共活动用房 2.1.3 9.75 65.00 地下车库 2.2 给排水工程 106.26 65.00 给排水系统(含雨水管、 2.2.1 空调落水管) 81.74 50.00 50元/?×总建筑面积 2.2.2 变频恒压供水系统(一套) 24.52 15.00 12元/?×总建筑面积 2.3 电气设备 130.78 80.00 80元/?×总建筑面积 2.4 电梯及其安装 100.00 电梯 2部×50万元/部 2.5 楼宇自动化 49.04 30.00 25元/?×总建筑面积 2.6 其他工程费用 32.69 20.00 20元/?×总建筑面积 建安工程费 2745.1 1679.3 市政设施配套费用表 表 1-3 序号 内容 总额(万元) 单方费用(元/?) 计算公式 市政设施配套费用表 219.64 134.36 1 室外管网工程费 163.47 100.00 100元/?×总建筑面积 2 园林环境建设 12.00 80.00 80元/?×总建筑面积 3 区内道路 36.00 300.00 300元/?×道路面积 4 其他 8.17 5.00 5元/?×总建筑面积 59 销售收入及税金测算表 附表2 2009年 2010年 序号 费用(项目)名称 合计 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 住宅预售收入 0 0 0 0 0 0 0 2 商业预售收入 88 88 88 88 44 44 438 2 销售面积(m) 109 109 109 109 55 55 547 2 销售单价(元/m) 8000 8000 8000 8000 8000 8000 3 总收入 0 0 88 88 88 88 44 44 438 4 销售税金及附加 0 0 5 5 5 5 2 2 24 4.1 营业税金 0 0 4 4 4 4 2 2 22 4.2 城市建设维护税 0 0 0 0 0 0 0 0 2 4.3 教育费附加 0 0 0 0 0 0 0 0 1 60 主要技术经济指标表 附表3 计量单 序号 项目 位 数值 备注 一 主要技术指标 1 总建设用地面积 ? 4273.4 约6.4亩 每户按3.2人 2 居住人数 人 768 计算 3 总建筑面积 ? 15547 100% 3.1 住宅建筑面积 ? 13500 全部安置房 3.2 商业面积 ? 547 3.3 管理及公共活动用房 ? 800 3.4 底下车库及设备用房 ? 1500 4 停车泊位 辆 50 4.1 地面 辆 10 4.2 地下 辆 40 5 容积率 3.5 6 绿地率 , 35 7 建设工期 个月 15 二 主要经济指标 1 项目开发建设总投入 万元 5080 1.1 其中:自筹资金 万元 1580 1.2 银行贷款 万元 3500 2 销售收入 万元 438 3 销售税金及附加 万元 24 4 税后财务净现值 万元 -4666 该项目建成后将为该区域,，,,,余户受损农户提供永久性安全住房，对提高灾民居住条件，加快灾后重建具有非常重要的作用。 建设新城区还是“富民”、“惠民”,改善民生的需要。随着新城区 各项基础设施不断完善,新的城市商贸中心和居住中心逐渐形成,为 城市发展带来更大的空间,一方面,新城区的建设发展将缓解老城区 交通、住房、就业、医疗、教育等各方面的压力,改善老城区的人居 环境;另一方面,由于新城区建设全面采用政府主导下的市场化运作 方式,为民间资本发展带来了新机遇,并提供大量务工与就业机会, 2010 年徐州市新城区国有资产经营有限责任公司公司债券募集说明书 30 被征地农民不仅有房住,就业问题还逐步得到妥善解决,充分保护了 安置农民的利益。 61 随着新城区开发建设的快速推进,因土地征用和拆迁产生的失地 农民激增,随之而来的农民安置问题成为新城区建设的难点和重点之 一。为保障失地农民切身利益,徐州市委、市政府按照建立社会主义 和谐社会的要求,从人民群众最关心、最现实的利益问题入手,部署 塘坊村拆迁安置小区项目和茶庵村拆迁安置小区项目,集中力量做好 农民安置工作,力争把农民拆迁安置小区工程打造成老百姓的满意工 程,安置农民的安居工程。 该项目可以提高新城区土地利用效率,改善居民居住条件,体现 了政府“以人为本,谋利于民,还利于民,造福于民”的执政理念和 能力,也是践行“三个代表”重要思想、落实科学发展观,加快构建 和谐社会,履行政府庄严承诺的具体举措。 符合国家建设社会主义新农村,提高人居环境水平的政策 要求,能改善农民住房水平,让因城市建设征迁而失地的农民分享到 城市化建设成果,提升人民的生活质量和幸福指数,保护农民的合法 权益,在一定意义上加速了徐州市新城区建设步伐。同时,该项目建 设也能起到集约用地、提高土地利用效率的作用。 拆迁安置小区项目,茶庵村拆迁安置小区项目也是新城 区建设中解决失地农民拆迁安置问题的重要举措,是保障新城区城市 建设顺利进行的需要。 新城区茶庵村拆迁安置小区的建设能提高新城区土地利用效率, 改善农民居住条件,提升失地农民的生活质量,保护其合法权益,加快新城区开发建设步伐。 同时,项目的建设实施将使周边地区整体 环境得到改善,逐步实现农村城镇化,人口集聚化,从而加快城市建设 步伐,形成良性循环。 62