2010深圳绿景梅林项目商业规划二期报告下

2010深圳绿景梅林项目商业规划二期报告下 意大利时装领军品牌OVS industry，在意大利拥有最广泛的销售网络和最多的消费者，为快速时尚代表品牌之一，未来主要在中国一线城市拓展 品牌故事:OVS industry是意大利时装领军品牌，创立于1972年的意大利帕多瓦。目前旗下员工超过3700人，在意大利以及全球开设超过360家专卖店，OVS Indusry以快速的货品更新，不断的提高货品的“身价比”，以及联手全球顶级设计师，因此时刻紧贴国际潮流趋势的风格，始终站在流行的前端，成为时下 “快速时尚”的代表品牌之一，目前已进驻上海、北京、广州 产品线: -OVS industry:提供日常的、实质的，为每个人设计及每天穿的，适合任何场合和不同类型的顾客，既平易又时尚 -Baby Angel & Love Therapy:OVS专为时下年轻女生设计的服装及配饰的两大系列 OVS industry 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- 服装 5CM、 b+ab、 izzue皆隶属于香港I.T集团，设计风格独特，具有强烈的时尚冲击感 品牌简介: 5cm是香港小i.t 旗下的一个自创品牌。5cm的产品以简洁、休闲的中性化服饰为主 ，日系风格 拓展区域:分布于香港以及北京、上海等大陆10个城市，共18家分店 b+ab 品牌简介: b+ab是1995年创立的一个香港品牌 ，隶属于I??T集团，其设计方向以日本年轻少女时装潮流为主导，形象鲜明自成一格 拓展区域:北京、上海 品牌简介: I.T旗下一个自创品牌，代表着自我、个性和创意，前卫的设计总让人有意外惊喜，既能体现穿着者的个性又不流于夸张，深受年轻男女的喜爱 拓展区域:分布于香港以及北京、上海等大陆13个城市，共35家分店 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- 服装 Benetton、FCUK为是深受国内潮儿欢迎及追捧的国际品牌 品牌简介: 意大利著名品牌，创建于1965年，旗下产品线丰富，包括男女装、内衣、童装、箱包等。设计风格随意、富有情趣 拓展区域:主要分布上海、北京等一线城市，深圳华润万象城、华强北茂业百货、海岸城等已有进驻 品牌简介: 1972年创立于英国的中线品牌，是主品牌French Connetion的附牌，在国外属于大众休闲品牌，在国内则以另类为主。以T-SHIRT和JEANS见长，是时尚追风人士的主选品牌之一 拓展区域:以上海、北京等一线城市为主，深圳花园城有进驻 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- 服装 iBlues、 Roxy 等品牌风格休闲、款式新颖 品牌简介: 意大利著名时装集团Max Mara旗下著名品牌，iBlues衣饰配搭容易亦不失其高雅、风格多变，由典雅服装到型格打扮，适合时尚女性不同场合需要 拓展区域:深圳万象城等 品牌简介:澳洲著名品牌，创建于1991年，是急速骑板 (Quiksilver) 公司旗下著名的休闲品牌，款式新颖，富含运动内涵 拓展区域:上海久光百货、广州友谊、深圳万象城等已开店 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- 服装 二层两端设置家庭餐饮、主题餐饮及3C数码次主力店，中部以niche fashion及高端时尚为主，并辅以美容美发SPA 俏江南 苏宁elite 火 间 土 法藤 Links of London tough 叶一堂 代官山 顺记 百丽、 Tata、 SCCTO、 … 利园花艺 奇奥柏查 EQ:IQ Inverness BSX L2 资料来源:九洲远景分析 ZIPPO SEPHORA BCBG MAX AZRIA MUJI COCO LULU GUESS Tommy Hilfiger POLO by RALPH LAUREN ZETA VILLA Kipling Hush Puppies L2租户落位表(1/2) 2 1065 代官山 女性主题餐饮 主题餐饮 正餐 餐饮 L2 013 L2 1 324 ZETA VILLA /琉璃时光 品牌店 SPA 足疗 健康与运动 文化娱乐 L2 012 L2 2 463 MUJI 品牌多品类组合店 服装服饰 个人时 尚购物 购物 L2 011 L2 1 262 POLO by RALPH LAUREN 高端时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 010 L2 1 175 EQ:IQ/JESSIE 高端时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 009 L2 1 181 BCBG MAX AZRIA/歌力思 高端时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 008 L2 1 245 Tommy Hilfiger 高端时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 007 L2 1 229 奇奥柏查/丁畅制造 品牌店 美容美发 健康与运动 文化娱乐 L2 006 L2 2 83 BSX/La paragay niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 005 L2 2 85 COCO LULU niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 004 L2 3 30 Inverness 品牌店 美容美发 健康与运动 文化娱乐 L2 003 L2 2 357 火间土/和民居食屋 品牌店 西式快餐 快餐 餐饮 L2 002 L2 2 1696 顺记/胜记 粤菜 商务餐饮 正餐 餐饮 L2 001 L2 品牌档次 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 楼层 资料来源:九洲远景分析 备注:1:生活方式导向;2:价值/生活方式导向;3、价值导向 L2租户落位表(2/2) 2 923 苏宁elite /顺电 多品牌组合店 3C数码 个人时尚购物 购物 L2 026 L2 1 15 ZIPPO 品牌店 礼品 文化用品 购物 L2 025 L2 2 110 tough/VJC(威杰思) niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 024 L2 1 20 Links of London niche fashion 珠宝/手表 个人时尚购物 购物 L2 023 L2 1 20 法藤 niche fashion 体育用品 文化用品 购物 L2 022 L2 3 166 叶一堂/永正图书 精品店 书店及其他 文化用品 购物 L2 021 L2 2 55 GUESS/Lee niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 020 L2 1 118 Kipling niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 019 L2 2 17 利园花艺 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L2 018 L2 2 205 SEPHORA 多品牌组合店 化妆品 个人时尚购物 购物 L2 017 L2 2 82 Hush Puppies /ECCO niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 016 L2 2 331 百丽国际(百丽、天美意、Tata、SCACCATO、JOY&PEACE、Millie's、SENDA、BASTO) niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 015 L2 2 1605 俏江南 川菜 家庭餐饮 正餐 餐饮 L2 014 L2 品牌档次 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 楼层 资料来源:九洲远景分析 备注:1:生活方式导向;2:价值/生活方式导向;3、价值导向 Tommy Hilfiger、 BCBG Max Azria、 Polo Ralph Lauren、 EQ:IQ等美国及香港著名品牌组合，在一定程度上提升项目品质及档次 品牌简介: Tommy Hilfiger 是美国著名品牌，目前在中国主线经营男、女休闲时装，主要服装款式以基本款为核心，洋溢自由、休闲、实用、热情的美式风格 拓展区域:香港、上海、北京、深圳(中信城市广场) 品牌简介:BCBG (BCBG Max Azria) 品牌由设计师MAX AZRIA于1989年在美国创建 ，产品线系列丰富，含女装、晚宴服等 拓展区域:香港、上海、北京、广州、武汉等，深圳尚无分布 品牌简介:EQ:IQ来自香港，创建于1999年 ，其设计特点主要迎合OL的需要，结合硬朗和温柔两种特质，创出自我风格 拓展区域:香港、北京、上海、深圳(万象城)等地 品牌简介:Polo Ralph Lauren于1968年在美国纽约注册。是美国品牌的代表创作 ，POLO是RALPH LAUREN 的年轻副线 拓展区域:香港、北京、上海、深圳(中信城市广场)、大连 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- 服装 Kipling、 COCO LULU等品牌为大量现代时尚青年所青睐 品牌简介:来自于比利时，创建于1987年，是世界上最著名的休闲时尚箱包品牌 拓展区域:北京、上海、南京、深圳(茂业、中信广场)等地 品牌简介:创建于90年代的日本人气品牌COCOLULU以60、70年代Classic 风格为主，以绚丽缤纷的色彩为主调，强烈洋溢出无限的青春 拓展区域:广州、成都、深圳(NICO女人世界名店)等地 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- 服装 ZETA VILLA隶属于香港ZETA集团旗下，是香港著名的水疗店铺，未来将逐步向全国拓展 ZETA VILLA 品牌介绍:??香港ZETA集团旗下的尊贵SPA水疗品牌 ，集团旗下拥有“ZETA VILLA”，“ZETA SPA”和“ZETA BEAUTY”三个知名品牌。Zeta美容集团为科技水疗权威， 选用国际知名全天然产品，大部分仪器拥有美国FDA、欧盟CE(28国家)的国际认证 拓展区域:ZETA目前落户于上海新天地，今后将逐步进军北京、深圳、杭州等一二线城市，覆盖全中国 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- SPA 三层左端以家庭娱乐为主题，辅以儿童服装及精致家居购物，右侧以家庭餐饮及主题餐饮为主 资料来源:九洲远景分析 反斗乐园 杨梅红教育 天线宝宝 仙 踪 林 Hooters 金寿司 澳西奴 全棉 时代 小鬼 当佳 安奈儿 丑丑 CGV 千味涮 ESPRIT home 金钱豹 L3 TCBY Chicco 意庐餐厅 好孩子 丽婴房 emoi havaianas L3租户落位表 1 20 Havaianas/cross niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L3 013 L3 2 90 好孩子 品牌店 儿童家居及用品 儿童(母婴)用品 购物 L3 002 L3 2 40 Chicco 品牌店 儿童家居及用品 儿童(母婴)用品 购物 L3 008 L3 2 500 意庐餐厅/鑫泰泰式料理 西餐 家庭餐饮 正餐 餐饮 L3 012 L3 3 1180 反斗乐园 品牌店 儿童娱乐 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 022 L3 2 155 澳西奴 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L3 021 L3 2 82 ESPRIT home 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L3 020 L3 2 82 全棉时代 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L3 019 L3 3 172 千味涮 品牌店 中式快餐 快餐 餐饮 L3 018 L3 1 222 emoi 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L3 017 L3 2 520 Hooters 主题餐饮 主题餐饮 正餐 餐饮 L3 016 L3 3 180 金寿司/禾绿回转寿司 日韩料理 西式快餐 快餐 餐饮 L3 015 L3 1 1405 金钱豹/海底捞 火锅及自助餐 家庭餐饮 正餐 餐饮 L3 014 L3 2 162 仙踪林 品牌店 中式餐吧 休闲餐饮 餐饮 L3 011 L3 3 1500 CJ CGV新南国影院 影院 影院 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 010 L3 2 80 TCBY 品牌店 甜品店 休闲餐饮 餐饮 L3 009 L3 1 530 天线宝宝/乐高活动中心 品牌店 儿童早教 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 007 L3 2 121 小鬼当佳/芝麻开门 品牌店 儿童摄影 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 006 L3 2 63 丑丑/小笑牛 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L3 005 L3 2 60 安奈儿/小猪班纳 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L3 004 L3 2 96 丽婴房 品类杀手 / 儿童(母婴)用品 购物 L3 003 L3 1 1035 杨梅红教育 品牌店 课外教育 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 001 L3 品牌档次 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 楼层 资料来源:九洲远景分析 备注:1:生活方式导向;2:价值/生活方式导向;3、价值导向 韩国CGV影院隶属于韩国CJ集团，目前是韩国乃至亚洲票房最高的连锁影院，未来5年 内在中国境内大力拓展 韩国CGV影院 品牌介绍:??韩国CGV影院是目前韩国首屈一指的多厅影院运营商，在其国内市场占有率约30%,在韩国国内拥有100多家影院、800个屏幕，韩国CGV率先将多厅影院、IMAX影院概念引进韩国，并在短短的几年内成为亚洲最大的连锁多厅电影院营运商 拓展区域:目前已落户于上海、武汉等地，未来计划在全国一、二线城市继续加大影院拓展的力度，在5年内达到50家影城、约400块银幕的规模 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- 影院 意庐意大利餐厅隶属于广州意庐餐饮管理有限公司，是较高档具有特色的意大利西餐厅 意庐意大利餐厅 品牌介绍:??与法国的浪漫不同，意庐意大利餐厅处处传递着一种意式的细节与惊喜——深蓝色的沙发、白色的桌布、紫色的勿忘我、金棕色的墙壁……色彩搭配与细节设计无不让人沉醉于意大利的快乐想象，环境与食物均充满了意大利风情 拓展区域:目前已落户于广州、上海等地 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- 餐饮 来自巴西著名的Havaianas人字拖品牌，时尚艳丽，受到众多好莱坞明星喜爱 品牌介绍:??来自巴西的 Havaianas ，在色彩饱和的景象中寻找生活游戏的动力，采用百分百橡胶原料，打造出一双双舒适柔软且符合人体工学的魅力凉鞋。艳丽多彩的花朵图案，展露最敏锐的时尚态度，成为不可或缺的夏日小物，为行进的双脚带来更多乐趣 创建年代:1962年 产地:巴西 产品系列:艳丽多彩的人字拖 拓展区域:上海、北京、深圳等，目前深圳海岸城已有店 资料来源:internet，九洲远景分析 部分品牌简介- 服装服饰 项目运营策略 C1.项目租金测算 C2.项目合作模式 C3.项目盈利模型 租户价格策略分为租约年限和递增率、营业免租期及租金三方面内容 资料来源:九洲远景分析 租约年限和递增率 营业免租期 租金 价格策略 1 3 2 根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁期限和递增率 3 1 不同类型租户的签约行业惯例 主力店15~20年 次主力店6~10年 关键租户2~3年 普通租户1年 中西正餐 6~10年 中西快餐 6~10年 咖啡厅、甜品店、饮品店3~5年 2 电影院15年 儿童早教及摄影中心6~10年 KTV6~10年 健身房6~10年 电玩3~5年 服务类租户3年 租约年限和递增率 购物 餐饮 娱乐和服务 1 普通租户合约期限超过1年的，租金年递增率一般为3%~8% 对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3年递增1次，递增率3%~5% 合约押金通常为1~2个月租金 资料来源: 租金调研，九洲远景分析 综合考虑项目商业回报与商业租户可得性和经营稳定性的基础，建议本项目可分为以下几个阶段制定不同的租金递增策略 租金水平 元/m2.天 时间 2015 2018 2021 8.0 培育期 租金递增策略: 租金增幅较低，商场同租户共同培养市场 成长期 成熟期 10.0 12.0 租约年限和递增率 培育期跨越 租金递增策略: 培养期渡过后进行租户调整，租金可实现较大幅度增长 成长期 租金递增策略: 商业吸引力提高，租金增长幅度大 成熟期 租金递增策略: 租户能力较强，区域相对稳定，项目进入稳定收入期 资料来源: 九洲远景分析 培育期 1 从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期 经营免租期 装修免租期 制定合理有效的免租期吸引租户 按照行业惯例，给予不同品类租户适当装修免租期，直至开业: 精品超市4~6个月，如BLT 快速时尚服装服饰类租户3~4个月，如ZARA、H&M、UNIQLO 正餐通常为3~4个月 快餐为30天，如肯德基、味千拉面 娱乐类通常为3个月，如健身房和大型娱乐城;影院为3~6个月 针对不同租户给予不同免租期: 主力店，6~12个月 次主 力店，6~12个月 关键租户，3~6个月 普通租户，1~3个月 对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽 资料来源: 租金调研，九洲远景分析 营业免租期 2 综合考虑市场情况、经济发展和项目情况，通过基准比较等方法，得出本项目租金水平 资料来源:九洲远景分析 租金水平制定的依据和过程 市场现有商业租金水平 核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况 项目租金水平制定的benchmark 市场潜在商业租金水平 整体宏观经济发展 租户访谈结果参考 行业专家访谈 ... ... 本项目租金水平 结合项目商业概念和租户落位 租金价格制定依据 3 结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目平均租金水平为7.20元/m2.天 资料来源:九洲远景分析 租金价格区间的确定 0 6 12 租金 单位:元/m2.天 本项目平均租金水平应控制在7.20元/m2.天 市场基准比较法 行业专家访谈、租户访谈 A B 其他因素 C 本项目平均租金水平区间的确定 根据确定的租金区间结合租户落位，得出项目商铺的平均租金水平约为7.20元/ m2.天 项目平均租金水平(2015年) 资料来源:九洲远景分析 单位:元/m2.天 租金价格区间的确定 6.63 8~16 2.5~8.4 6.6~20 2F 8.12 N/A N/A 4.4~20 1F 7.27 N/A 4.0~1 5 2~18 B1 9.20 12 3.3~12 8~15 B2 6.23 4~6 4.6~18 9~15 3F 4~16 文化娱乐 7.20 2.5~18 2~20 平均租金区间 平均租金 餐饮 购物 功能 B2租户落位租金表 资料来源:租户访谈、实地调研，九洲远景分析 5.1 392 大家乐/真功夫 品牌店 中式快餐 快餐 餐饮 B2 018 8 172 一致药业 药店 HBA 食品杂货 购物 B2 017 10 75 眼镜88 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 B2 016 13 98 几米品牌形象店 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 B2 015 12 65 COLD STONE 品牌店 甜品店 休闲餐饮 餐饮 B2 014 10 287 康是美 药妆店 HBA 食品杂货 购物 B2 013 15 110 曼谷银 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 B2 012 15 60 NiCE/NICI niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 B2 011 12 142 韩国美甲(如GK) 品牌店 美容美发 健康与运动 文化娱乐 B2 010 15 59 韩国银饰 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 B2 009 15 35 牛厨零食 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B2 008 15 43 美珍香 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B2 007 15 40 优之良品 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B2 006 15 38 一品轩 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B2 005 12 108 万店通/百里臣 便利店 食品杂货 食品杂货 购物 B2 004 12 121 荣华食品/奇华饼家 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B2 003 10 166 吉野家 品牌店 中式快餐 快餐 餐饮 B2 002 3.3 418 麦当劳 品牌店 西式快餐 快餐 餐饮 B2 001 单位租金 (元/m2.天) 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 B1租户落位租金表(1/2) 资料来源:租户访谈、实地调研，九洲远景分析 15 56 Ben&Jerry's 品牌店 甜品店 休闲餐饮 餐饮 B1 016 15 73 Dunkin’Donuts/ Mister Donut 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B1 015 4.2 478 大叻越式料理 品牌店 家庭餐饮 正餐 餐饮 B1 014 12 112 KOSMO 咖啡厅 咖啡厅 休闲餐饮 餐饮 B1 013 13.3 240 JACK&JONES 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 B1 012 13.3 230 VERO MODA 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 B1 011 13.3 230 ONLY 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 B1 010 12 120 Etam 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 B1 009 10 247 YE SELF/ Hotwind 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 B1 008 12 252 2%/E-base 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 B1 007 12 550 JUICY GIRL/ bossini 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 B1 006 12 236 Five Plus niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 B1 005 15 50 天使简约 食品杂货专卖店 食品杂货 食品杂货 购物 B1 004 5 595 一茶一坐 品牌店 中式餐吧 休闲餐饮 餐饮 B1 003 7 50 金燕庄/金燕栈 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B1 002 1.9 3100 BLT 精品超市 食品杂货 食品杂货 购物 B1 001 单位租金 (元/m2.天) 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 B1租户落位租金表(2/2) 资料来源:租户访谈、实地调研，九洲远景分析 13 130 满记甜品 品牌店 中式餐吧 休闲餐饮 餐饮 B1 032 4 494 Starbucks 咖啡厅 咖啡厅 休闲餐饮 餐饮 B1 031 12.5 80 查理布朗咖啡专门店 咖啡厅 咖啡厅 休闲餐饮 餐饮 B1 030 10 200 Misocool/味千拉面 品牌店 中式餐吧 休闲餐饮 餐饮 B1 029 8.1 370 Pizza Hut/ PAPA JOHN'S 品牌店 西式快餐 快餐 餐饮 B1 028 10.3 290 AROPA/illy 品牌店 中式餐吧 休闲餐饮 餐饮 B1 027 12 70 7-Eleven 便利店 食品杂货 食品杂货 购物 B1 026 15 81 Godiva 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B1 025 15 81 水果捞 品牌店 饮品店 休闲餐饮 餐饮 B1 024 15 37 DQ 品牌店 甜品店 休闲餐饮 餐饮 B1 023 13 118 许留山 品牌店 饮品店 休闲餐饮 餐饮 B1 022 13.3 172 me & city/ESPRIT 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 B1 021 18 17 贝儿多爸爸的泡芙工房 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B1 020 15 61 自然派 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B1 019 15 100 赛百味 品牌店 西式快餐 快餐 餐饮 B1 018 15 93 面包新语 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B1 017 单位租金 (元/m2.天) 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 L1租户落位租金表 资料来源:租户访谈、实地调研，九洲远景分析 6 836 OVS Industry 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 021 12 155 b+ab/AZONA niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 020 12 164 Levi’s/D&G niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 019 12 115 iBlues niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 018 18 90 Q'GGLE/施华洛世奇 品牌店 珠宝/手表 个人时尚购物 购物 L1 017 20 17 Expressions 多品牌组合店 珠宝/手表 个人时尚购物 购物 L1 016 12 172 FCUK niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 015 18 104 Folli Follie/LOVE&LOVE 品牌店 珠宝/手表 个人时尚购物 购物 L1 014 12 118 Replay niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 013 12 175 Roxy niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 012 5.5 1319 H&M 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 011 4.4 1278 UNIQLO 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 010 12 223 CK Jeans niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 009 12 142 Izzue/s2.SQUARE niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 008 6.7 268 Benetton niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 007 18 181 DRIVEPRO 多品牌组合店 3C数码 个人时尚购物 购物 L1 006 12 299 5cm/SELECTED niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 005 12 440 Ochirly 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 004 15 281 屈臣氏/万宁 药妆店 HBA 食品杂货 购物 L1 003 12 350 MANGO 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 002 5.2 1537 ZARA 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L1 001 单位租金(元/m2.天) 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 L2租户落位租金表(1/2) 资料来源:租户访谈、实地调研，九洲远景分析 4.5 1065 代官山 女性主题餐饮 主题餐饮 正餐 餐饮 L2 013 10 324 ZETA VILLA /琉璃时光 品牌店 SPA 足疗 健康与运动 文化娱乐 L2 012 6.7 463 MUJI 品牌多品类组合店 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 011 10 262 POLO by RALPH LAUREN 高端时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 010 10.8 175 EQ:IQ/JESSIE 高端时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 009 10.8 181 BCBG MAX AZRIA/歌力思 高端时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 008 10 245 Tommy Hilfiger 高端时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 007 8 229 奇奥柏查/丁畅制造 品牌店 美容美发 健康与运动 文化娱乐 L2 006 10 83 BSX/La paragay niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 005 10 85 COCO LULU niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 004 16 30 Inverness 品牌店 美容美发 健康与运动 文化娱乐 L2 003 8.4 357 火间土/和民居食屋 品牌店 西式快餐 快餐 餐饮 L2 002 3.8 1696 顺记/胜记 粤菜 商务餐饮 正餐 餐饮 L2 001 单位租金 (元/m2.天) 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 L2租户落位租金表(2/2) 单位租金(元/m2.d) 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 10 923 苏宁elite /顺电 多品牌组合店 3C数码 个人时尚购物 购物 L2 026 20 15 ZIPPO 品牌店 礼品 文化用品 购物 L2 025 9 110 tough/VJC (威杰思) niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 024 18 20 Links of London niche fashion 珠宝/手表 个人时尚购物 购物 L2 023 18 20 法藤 品牌店 体育用品 文化用品 购物 L2 022 5 166 叶一堂/永正图书 精品店 书店及其他 文化用品 购物 L2 021 9 55 GUESS/Lee niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 020 6 118 Kipling niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 019 12 17 利园花艺 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L2 018 14.6 205 SEPHORA 多品牌组合店 化妆品 个人时尚购物 购物 L2 017 10.8 82 Hush Puppies /ECCO niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 016 12 331 百丽国际(百丽、天美意、Tata、SCACCATO、JOY&PEACE、Millie's、SENDA、BASTO) niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L2 015 2.5 1605 俏江南 川菜 家庭餐饮 正餐 餐饮 L2 014 资料来源:租户访谈、实地调研，九洲远景分析 L3租户落位租金表 资料来源:租户访谈、实地调研，九洲远景分析 6 1180 反斗乐园 品牌店 儿童娱乐 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 022 9 155 澳西奴 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L3 021 9 82 ESPRIT home 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L3 020 9 82 全棉 时代 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L3 019 11.6 172 千味涮 品牌店 中式快餐 快餐 餐饮 L3 018 9 222 emoi 品牌店 家居 家庭耐用品 购物 L3 017 5.8 520 Hooters 主题餐饮 主题餐饮 正餐 餐饮 L3 016 11.1 180 金寿司/禾绿回转寿司 日韩料理 西式快餐 快餐 餐饮 L3 015 4.6 1405 金钱豹/海底捞 火锅及自助餐 家庭餐饮 正餐 餐饮 L3 014 15 20 Havaianas/cross niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 L3 013 6 500 意庐餐厅/鑫泰泰式料理 西餐 家庭餐饮 正餐 餐饮 L3 012 15 162 仙踪林 品牌店 中式餐吧 休闲餐饮 餐饮 L3 011 4 1500 CGV新南国影院 影院 影院 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 010 18 80 TCBY 品牌店 甜品店 休闲餐饮 餐饮 L3 009 10 40 Chicco 品牌店 儿童家居及用品 儿童(母婴)用品 购物 L3 008 4 530 天线宝宝/乐高活动中心 品牌店 儿童早教 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 007 6 121 小鬼当佳/芝麻开门 品牌店 儿童摄影 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 006 12 63 丑丑/小笑牛 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L3 005 12 60 安奈儿/小猪班纳 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L3 004 12 96 丽婴房 品类杀手 / 儿童(母婴)用品 购物 L3 003 12 90 好孩子 品牌店 儿童家居及用品 儿童(母婴)用品 购物 L3 002 6 1035 杨梅红教育 品牌店 课外教育 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 L3 001 单位租金(元/m2.d) 营业面积(m2) 品牌 业态 子行业 行业 功能 铺位 Coco park 海岸城 京基百纳 周边重点项目 项目周边街铺 全市范围 重点项目 深国投广场 梅林路商铺 梅华路商铺 benchmark3 市场基准比较法 通过租金价值轴线图，确定本项目基准比较对象(Benchmark)为项目周边主要街铺及梅林商圈与项目周边重点项目，九洲远景对其进行了详细的租金调研 租金价值轴线图 benchmark1 项目名称 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 benchmark2 梅林商圈重点项目 梅林家乐福 天虹百货 benchmark4 购物功能中，个人时尚购物租金承受能力较高，项目周边重点项目租金为5~30元/m2.天之间，街铺1层租金主要集中为10~15元/m2.天，食品杂货约为5~15，儿童(母婴)用品、家庭耐用品、文化用品租户租金则依次递减(1/2) 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 1F:10~30;2F、3F:8~30;4F、5F:5~20 服装服饰 个人时尚购物 周边商圈重点项目 1F:10~30 化妆品 5~10 3C数码 5~10 家电 家庭耐用品 1F:20~30;2F、3F:15~20;4F、5F:3~20 家居 / 建材 B1F、1F :5~10 食品杂货 食品杂货 10~15 HBA 1F: 10~15 服装服饰 个人时尚购物 项目周边街铺 1F: 10 2F:5~10 服装服饰 1F: 5~8 化妆品 / 3C数码 1F: 3~5 家电 家庭耐用品 1F: 3~8; 2F:2~5 家居 / 建材 1F:3~10 食品杂货 食品杂货 1F: 5~12 HBA 1F:20~30;2F、3F:15~20;4F、5F:3~20 服装服饰 1F:20~40 化妆品 B1F:10~20;1F:10~30 3C数码 / 家电 家庭耐用品 2F、3F:10~20;4、5F:5~10 家居 / 建材 B1F:5~10 食品杂货 食品杂货 1F、2F:10~20 HBA 1F:20~30;2F、3F:15~20;4F、5F:3~20 服装服饰 个人时尚购物 全市范围 (COCO PARK、海岸城、京基百纳) 平均租金(元/m2.天) 子行业 行业 商圈 购物功能中，个人时尚购物租金承受能力较高，项目周边重点项目租金为5~30元/m2.天之间，街铺1层租金主要集中为10~15元/m2.天，食品杂货约为5~15，儿童(母婴)用品、家 庭耐用品、文化用品租户租金则依次递减(2/2) 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 2F~5F:8~15 儿童服装 儿童(母婴)用品 周边商圈重点项目 2F~5F:5~15 儿童家居及用品 2F~5F:8~10 儿童玩具 4~8 体育用品 文化用品 5~20 礼品 5~15 办公用品 / 书店及其他 1F:5~25 儿童服装 儿童(母婴)用品 项目周边街铺 1F:5~15 儿童家居及用品 / 儿童玩具 / 体育用品 文化用品 / 礼品 1F:2~3 办公用品 1F:5.8 书店及其他 10~20 礼品 5~10 体育用品 文化用品 3~5F:3~5 儿童玩具 2F:10~20; 4~5F:3~8 儿童家居及用品 2F:10~20; 4~5F:3~10 儿童服装 儿童(母婴)用品 全市范围 (COCO PARK、海岸城、京基百纳) 3~8 书店及其他 10~20 办公用品 平均租金(元/m2.天) 子行业 行业 商圈 餐饮功能中，楼层对其租金影响有限，家庭餐饮及休闲餐饮相对租金较高，成熟商圈基本可达5~10元/m2.天甚至更高，商务餐饮由于面积较大，租金主要为1.5~3元/m2.天 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 5~10 主题餐饮 正餐 周边商圈重点项目 2~5 商务餐饮 B1F:8~15;1F:8~20;2~3F:4~8 家庭餐饮 2~7 中式快餐 快餐 2~7 西式快餐 6~10 其他快餐 3~6 咖啡厅、茶坊 休闲餐饮 3~6 中式餐吧、茶餐厅 2~8 西式餐吧 / 主题餐饮 正餐 项目周边街铺 1~3F:2~3 商务餐饮 1F:5~10; 2F:2~6 家庭餐饮 2~4 中式快餐 快餐 2~4 西式快餐 3~4 其他快餐 1F:2~5 咖啡厅、茶坊 休闲餐饮 1F:5~6 中式餐吧、茶餐厅 / 西式餐吧 / 商务餐饮 5~15 主题餐饮 正餐 全市范围 (COCO PARK、海岸城、京基百纳) 5~10 中式快餐 快餐 5~20 家庭餐饮 / 其他快餐 5~8 西式快餐 5~9 中式餐吧、茶餐厅 6~8 咖啡厅、茶坊 休闲餐饮 10~15 西式餐吧 平均租金(元/m2.天) 子行业 行业 商圈 文化娱乐功能中，家庭娱乐行业一般在购物中心中位于顶层，租金普遍为2~6元/m2.天左右，其中儿童早教类租金较低，影院租金可采取固定或票房分成，低于2元/m2.天 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 2~3 儿童早教 家庭娱乐(儿童驱动) 周边商圈重点项目 / 课外教育 2~4 儿童娱乐 3~7 儿童摄影 1~2 影院 / 剧场 / 其他 1~2 儿童早教 家庭娱乐(儿童驱动) 项目周边街铺 1~2 课外教育 / 儿童娱乐 2~4 儿童摄影 / 影院 / 剧场 / 其他 / 其他 / 剧场 1~2 影院 3~8 儿童摄影 2~6 儿童娱乐 / 课外教育 3~3.5 儿童早教 家庭娱乐(儿童驱动) 全市范围 (COCO PARK、海岸城、京基百纳) 平均租金(元/m2.天) 子行业 行业 商圈 其他文化娱乐行业中，美容美发租金相对较高，周边重点项目中可达6~10元/m2.天，项目周边街铺一般为3~6元/m2.天，SPA、足疗租金略次于美容美发子行业，健身瑜伽由于面积较大，租金总体低于3元/ m2.天 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 5~8 SPA、足疗 健康与运动 周边商圈重点项目 2~3 健身、瑜伽 6~10 美容美发 / 量贩式KTV 年轻娱乐 / 酒吧 / 设备导向 大型主题娱乐 / 娱乐导向 / 博物馆、画廊、教堂等 其他文化设施 2~3 SPA、足疗 健康与运动 项目周边街铺 1.5~2 健身、瑜伽 3~6 美容美发 1~2 量贩式KTV 年轻娱乐 / 酒吧 / 设备导向 大型主题娱乐 / 娱乐导向 / 博物馆、画廊、教堂等 其他文化设施 / 娱乐导向 / 设备导向 大型主题娱乐 10~15 酒吧 / 量贩式KTV 年轻娱乐 6~15 美容美发 2~3 健身、瑜伽 3~10 SPA、足疗 健康与运动 全市范围 (COCO PARK、海岸城、京基百纳) / 博物馆、画廊、教堂等 其他文化设施 平均租金(元/m2.天) 子行业 行业 商圈 梅林路商业街商铺以单层为主，租金以梅林购物中心为中心发散递减，商铺租金整体购物为4~11元/m2.天，餐饮为4~10元/m2.天，文化娱乐为2~4元/m2.天，服务为7~17元/m2.天 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 品牌店 niche fashion 品牌店 基础时尚 品牌店 品牌店 品牌店 品牌店/专卖店 品牌店 基础时尚 品牌店 品牌店 基础时尚 niche fashion niche fashion 品牌店 多品牌组合店 川菜 品牌店 业态 5.0 200 咖啡经典语茶 西式餐吧 休闲餐饮 餐饮 2F 梅林路商业街 1.7 120 博士眼镜 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅林路商业街 11.1 150 面点王 中式快餐 快餐 餐饮 1F 梅林路商业街 9.5 35 易菲 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅林路商业街 7.2 35 创辉租售 房屋租售 咨询类服务 服务 1F 梅林路商业街 16.7 40 深房联地产 房屋租售 咨询类服务 服务 1F 梅林路商业街 2.0 100 皇家宠物医院 宠物医院 其他文化设施 文化娱乐 2F 梅林路商业街 4.8 35 嫚婷 服装服饰 个人时尚购物 购物 2F 梅林路商业街 11.1 60 welcome 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 1F 梅林路商业街 11.6 23 哎呀呀 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅林路商业街 2.1 400 福雅世家 SPA、足疗 健康与运动 文化娱乐 2F 梅林路商业街 3.8 80 丝域养发馆 美容美发 健康与运动 文化娱乐 1+2F 梅林路商业街 2.5 40 悦秀 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅林路商业街 4.4 300 亚洲眼镜 服装服饰 个人时尚购物 购物 1+2F 梅林路商业街 10.0 40 美视眼镜 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅林路商业街 8.3 40 依贝儿童装 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 1F 梅林路商业街 5.8 200 梅林图书文具直销中心 书店 文化用品 购物 1+2F 梅林路商业街 4.5 300 鼎元丰 家庭餐饮 正餐 餐饮 1F 梅林路商业街 4.0 20 凡被思 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 1F 梅林路商业街 租金 (元/m2.天) 建筑面积 (m2) 品牌名称 子行业 行业 功能 楼层 商业名称 梅华路商业街以购物及餐饮功能商户为主，其中购物类租户租金约4~12元/m2.天，大型餐饮租金较低，仅1.5元/m2.天左右 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 4.2 80 兄弟高登眼镜店 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅华路商业街 8.7 65 忆玫 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅华路商业街 12.1 55 美意宝 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅华路商业街 6.3 80 韩依妮 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅华路商业街 9.5 70 百果园水果店 食品杂货专业店 食吩踊?食品杂货 购物 1F 梅华路商业街 6.3 16 榕兴茶烟酒 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 1F 梅华路商业街 7.6 75 忆玫 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅华路商业街 3.1 130 格力空调 品牌店 家电 家庭耐用品 购物 1+2F 梅华路商业街 5.0 40 季候风裙装 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅华路商业街 4.3 140 滴露 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅华路商业街 4.0 100 长沙米粉 品牌店 中式快餐 快餐 购物 1F 梅华路商业街 3.3 40 紫罗兰花艺 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 1F 梅华路商业街 2.8 100 启迪文具 多品牌组合店 办公用品 文化用品 购物 1F 梅华路商业街 2.9 400 农家田园湘菜馆 其他中餐 家庭餐饮 正餐 餐饮 1+2F 梅华路商业街 1.4 2300 旺角海鲜楼 粤菜 商务餐饮 正餐 餐 饮 1+2F 梅华路商业街 1.3 2000 小肥羊 火锅 家庭餐饮 正餐 餐饮 1+2+3F 梅华路商业街 日租金 (元/m2.天) 建筑面积 (m2) 品牌名称 业态 子行业 行业 功能 楼层 商业名称 梅林购物中心外租区以服饰、食品杂货类为主，面积分隔小、租金高，达20~40元/m2.天，东海景田银座以餐饮类商家为主，租金约3元/m2.天 18.6 N/A 140 中原地产 品牌店 房屋租售 咨询类服务 服务 ,F 东海景田银座 7.2 N/A 60 7—11 便利店 食品杂货 食品杂货 购物 ,F 东海景田银座 2.4 N/A 2400 华神火锅 火锅 家庭餐饮 正餐 餐饮 2F 东海景田银座 28.0 N/A 30 阳光儿童 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 1F 梅林购物中心 2.7 N/A 500 牛一锅 火锅 家庭餐饮 正餐 餐饮 5F 东海景田银座 27.2 N/A 40 佳田面包坊 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 1F 梅林购物中心 33.3 N/A 3 家居饰品 / 家居 家庭耐用品 购物 1F 梅林购物中心 37.0 N/A 18 雅智奶粉 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 1F 梅林购物中心 19.4 N/A 60 达芙妮 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 梅林购物中心 1.3 8% 300 KFC 品牌店 西式快餐 快餐 餐饮 1F 梅林购物中心 日租金 (元/m2.天) 扣点 (%) 建筑面积 (m2) 品牌名称 业态 子行业 行业 功能 楼层 商业名称 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 梅林天虹百货以个人时尚购物行业的服装服饰为主，楼层区分不大，除活动日上浮外，平时扣点主要集中于25~30%之间，租金可达20~40元/m2.天 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 12.9 30% 35 自然美 品牌店 化妆品 个人时尚购物 购物 1F 天虹百货 12.9 30% 35 CMM 品牌店 化妆品 个人时尚购物 购物 1F 天虹百货 28.1 25% 40 Tata niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 天虹百货 20.8 25% 60 天美意 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 天虹百货 15.6 25% 80 百丽 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 天虹百货 10.0 30% 80 卡莎布兰卡 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 3F 天虹商场 24.0 32% 40 贝拉维拉 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 3F 天虹商场 13.8 30% 40 Ealia 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 3F 天虹商场 28.3 30% 35 绅浪 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 4F 天虹百货 11.3 30% 40 金琢龙 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 4F 天虹百货 35.0 30% 60 李宁 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 4F 天虹百货 18.0 30~35% 100 耐克 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 4F 天虹商场 48.0 30% 25 欧迪芬 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 5F 天虹百货 42.9 30% 35 绅浪 niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 5F 天虹百货 日租金 (元/m2.天) 扣点 (%) 建筑面积 (m2) 品牌名称 业态 子行业 行业 功能 楼层 商业名称 深国投广场尚处培养期，租金形式灵活，固定租金、租金+扣点形式并存，综合来看，1F租金约为15元/m2.天左右，2F、3F依次递减，B1F多小型餐饮，租金亦达到约10~14元/m2.天 支持 8.1 N/A 80 李宁 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 3F 深国投广场 8.7 N/A 100 飞步 基础时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 3F 深国投广场 6.7 N/A 150 NEW FOUND niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 2F 深国投广场 6.9 N/A 120 BLG niche fashion 服 装服饰 个人时尚购物 购物 2F 深国投广场 15.5 N/A 280 ONLY 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 深国投广场 16.7 N/A 300 VEROMODA 快速时尚 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F 深国投广场 14.0 N/A 50 牛府零食 食品杂货专业店 食品杂货 食品杂货 购物 B1F 深国投广场 6.7 N/A 150 万宁 药妆店 HBA 食品杂货 购物 B1F 深国投广场 10.1 N/A 230 阿一天下 品牌店 主题餐饮 正餐 餐饮 B1F 深国投广场 14.3 N/A 70 杨姐制造 品牌店 中式快餐 快餐 餐饮 B1F 深国投广场 日租金 (元/m2.天) 扣点 (%) 建筑面积 (m2) 品牌名称 业态 子行业 行业 功能 楼层 商业名称 资料来源:市场调研、九洲远景分析 Coco park地理位置优越，1F租金约为20~50元/m2.天之间，B1F及2F也达到20~30元/m2.天，整体租金较高 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 28.0 30% 25 堡狮龙 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 B1F JUSCO 20 30% 30 小猪班纳 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 B1F JUSCO 10.0 13% 150 涮大师新概念小火锅 品牌店 中式快餐 快餐 餐饮 B1F COCO Park 25.3 N/A 33 GONS.N.ROSES niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 2F COCO Park 16.0 N/A 25 法藤健康用品专卖 多品牌组合店 体育用品 文化用品 购物 2F COCO Park 50.0 N/A 8 ZIPPO 品牌店 礼品 文化用品 购物 2F COCO Park 16.7 N/A 80 移客数码 品牌店 3C数码 个人时尚购物 购物 2F COCO Park 33.3 20% 120 PSALTER niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 2F COCO Park 37.0 N/A 45 Doneed niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 2F COCO Park 16.7 N/A 100 Masfer.Su niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 2F COCO Park 18.2 N/A 55 EVE’S TEMPTATION niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 2F COCO Park 50.0 N/A 50 中国黄金福田店 品牌店 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F COCO Park 13.3 20% 300 VERSINO niche fashion 服装服饰 个人时尚购物 购物 1F COCO Park 中心区商圈 日租金 (元/m2.天) 扣点 (%) 建筑面积 (m2) 品牌名称 业态 子行业 行业 功能 楼层 商业名称 商圈 集中调研了南山商圈新开代表购物中心儿童主题商户，京基百纳购物中心集中在3F及2F的天虹商场区域，其中大面积娱乐租户租金约3元/m2.天，小面积服装服饰类可达20元/m2.天 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 / N/A 30 MICKEY MOUSE 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 / N/A 30 SUN ROO 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 / N/A 30 TWIN&KIDS 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 12.4 N/A 30 小猪班纳 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 16.2 N/A 30 海威逊 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 17 N/A 30 丑丑 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 / 20% 30 TUZAMA 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 / N/A 30 PHENOM 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 / N/A 30 铅笔俱乐部 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 15.3 N/A 30 派克兰帝 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 16.7 N/A 30 拉比 品 牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 20 N/A 30 安奈儿 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 2F 天虹商场 / N/A 1500 反斗乐园 品牌店 儿童娱乐 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 3F 京基百纳 8.2 N/A 15 mini玩具 品牌店 儿童玩具 儿童(母婴)用品 购物 3F 京基百纳 10 N/A 20 奥迪玩具 品牌店 儿童玩具 儿童(母婴)用品 购物 3F 京基百纳 6 20% 27.5 爱贝思婴儿SPA 品牌店 儿童娱乐 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 3F 京基百纳 5.2 N/A 27.5 蒲公英儿童摄影 品牌店 儿童摄影 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 3F 京基百纳 3.3 N/A 1000 丽家宝贝 品牌店 儿童家居及用品 儿童(母婴)用品 购物 3F 京基百纳 3.1 N/A 1100 天线宝宝 品牌店 儿童早教 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 3F 京基百纳 3.1 N/A 1200 红黄蓝 品牌店 儿童早教 家庭娱乐(儿童驱动) 文化娱乐 3F 京基百纳 南山 商圈 日租金 (元/m2.天) 扣点 (%) 建筑面积 (m2) 品牌名称 业态 子行业 行业 功能 楼层 商业名称 商圈 海岸城儿童用品及娱乐类租户分布在5F，由于海岸城目前人气及营业额较佳，调研对象租金达到6~10元/ m2.天之间 资料来源:市场调研、九洲远景分析 支持 / N/A 1500 反斗乐园 品牌店 儿童娱乐 家庭娱乐(儿童) 文化娱乐 L4 海岸城 3.8 N/A 25 易家品居 品牌店 儿童家居及用品 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 9.72 25% 600 玩具反斗城 品牌店 儿童玩具 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 8.2 N/A 60 丑丑 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 / N/A 130 CHICKEEDUCK 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 / N/A 800 乐高活动中心 品牌店 儿童早教 家庭娱乐(儿童) 文化娱乐 L5 海岸城 8 N/A 60 KAMINEY 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 11.11 N/A 60 CHICCO 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 6.3 N/A 50 CARFIELD 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 10 N/A 40 拉比 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 6.67 N/A 50 小猪班纳 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 5.5 N/A 50 丽婴房 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 7.4 N/A 40 安奈儿 品牌店 儿童服装 儿童(母婴)用品 购物 L5 海岸城 3.5 N/A 150 芝麻开门 品牌店 儿童摄影 家庭娱乐(儿童) 文化娱乐 L5 海岸城 南山 商圈 日租金 (元/m2.天) 扣点 (%) 建筑面积 (m2) 品牌名称 业态 子行业 行业 功能 楼层 商业名称 商圈 通过租户访谈以及行业专家访谈，本项目购物类租金2~20元/ m2.天，餐饮平均租金水平应在2~16元/ m2.天 ，文化娱乐类租金2~18元/ m2.天 专家访谈、租户访谈结果 资料来源:专家访谈、租户访谈、九洲远景分析 支持 行业专家访谈 本项目平均租金价格水平6~8.5元/m2.天 租户访谈 - 购物: 2~20元/m2.天 - 餐饮: 2~16元/m2.天 - 休闲娱乐:2~18元/m2.天 项目运营策略 C1.项目租金测算 C2.项目合作模式 C3.项目盈利模型 商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展趋势而具灵活性 合作模式的种类及九洲远景筛选理由 购物中心收益 运营成本 租户稳定性 评分 说明 合作模式种类 品牌自营 联营扣点 固定租金 合作分成 股份 资料来源:九洲远景分析 庞大的运营成本支 出成为迅速发展 的 主要阻碍 扣点形式对项目收 益贡献最大，需与 租户沟通更密切 租金形式更大程度 提高租户积极性， 降低运营成本 针对大型、行业独 特性租户采取的形 式 虽然得到租户更多 支持，但受租户行 业特性、操作习惯 制约也更大 不选 选中 筛选结果 9 10 13 11 9 1 3 5 3 1 5 3 5 5 5 3 4 3 3 3 注:评分结果中得分越高越具优势，得分越低越具劣势 双赢的租户合作模式是商业地产项目盈利的基础，也是其稳定发展的前提要素，九洲远景遵循此原则建议本项目大部分租户选用联营扣点合作模式 租金 联营扣点 合作分成 资料来源:九洲远景分析 结合租户访谈，竞争对手研究和行业研究进行分析，得出各主要租户合作模式 不同行业主要租户合作模型设计 行业 固定租金 合作分成 联营扣点 购物类 餐饮类 个人时尚 娱乐类 主力店 百货 家庭耐用品 食品杂货 儿童用品 电影院 注:上述行业罗列为匹配现代城项目商业概念的典型行业代表性，非全部行业分类 资料来源:九洲远景分析 文化用品 根据不同租户特性制定不同的合作模式，对未来租户稳定性，消费者满意度和购物中心盈利收益有决定性影响 购物类: 个人时尚 家庭耐用品 食品杂货 儿童用品 文化用品 联营、租金模式均可——在访谈中，租户更偏向于自由度更大的租金模式，购物中心应根据品牌地位、营业额稳定性、项目发展不同阶段的特性等方面选择合理的合作模式 ——建议在招商阶段、项目培育期适当增加租金合作模式的比例，以提升目标租户入驻的积极性和稳定性;到成长期以后，逐渐恢复合理的模式比例 餐饮娱乐类: 餐饮类 娱乐类 租金模式——由于此类租户投资额大，运营成本较高，筹备期、试运营期相对较长，故倾向采取租金合作模式 娱乐类: 电影 合作分成模式——电影业因其装修期长(一般从土建就开始)、成本高、租期长、运作方式独特等特点一般不会由单个组织独立完成;采取与院线、技术方的合作分成分担了各方经营风险 各类主要租户选择不同合作模式的主要原因及相应策略方向: 资料来源:九洲远景分析 项目运营策略 C1.项目租金测算 C2.项目合作模式 C3.项目盈利模型 盈利模型设计基于对租户合作模式的选择，是商业地产项目财务预测的基础要素，也是商业模型设计不可或缺的重要组成部分 盈利模型种类 自营收益 是指通过开发商自行组建专业团队，进行经营管理，独立承担经营风险，从而获取的经营利润，收益回报率较高，具有较大的风险 联营收益 租金收益 是指开发商通过计算机系统(POS)统一收银，与商户通过“风险共担、利润共享”从而按销售额比例分成获取的收益，通常会伴随经营者的业绩好坏波动，较为不稳定，如果市场情况良好，可以给项目拥有者带来超额的收入;保底+抽成即定出一个基准租金作为保底数，在此基础上按营业额抽成，从而获得相对稳定的收益 是指开发商仅需给租户提供符合基本工程条件的经营场地，从而通过收取固定租金获得的收益，操作不涉及经营，适用的品类较广，收益相对稳定，风险低，对于项目长期评估测算较为容易，运作也相对容易 合资公司 收益 是指开发商与专业运营公司共同出资成立商业管理公司，共同经营管理项目，并按各自出资比例分享利润，从而获取的收益 资料来源:九洲远景分析 目前“保底租金+联营扣点”盈利模式为较多品牌租户所采用，本项目亦可采用此盈利模式 租金 盈利形式:租金收入 租户对象:各类租户 联营扣点 盈利形式:营业额扣点 租户对象:部分租户(如有一定影响力品牌、部分次主力店等) 租金+联营扣点 盈利形式:保底 租金+联营扣点 租户对象:较多品牌租户 此种合作模式是购物中心和租户双方能够实现双赢的较好模式 盈利模型 资料来源:九洲远景分析 D. 财务匡算 * * 财务模型是结合零售行业的特点、内部访谈、基准比较同类型商业等的进行相关财务数据测算 设置财务科目 - 根据对项目情况的研究，结合行业惯例，确定科目 确定财务假设 - 通过绿景地产内部访谈、专家访谈、行业调查、信息收集，得到项目相关参考数据，以此为依据，建立财务假设 财务关键指标分 - 根据财务模型测算，得到关键财务指标数据，对项目投资进行评估 财务模型 资料来源:九洲远景分析 财务模型 * 财务假设包括基本假设、主要收入假设、主要支出假设、投资假设四部分 财务假设 3.主要支出假设 2.主要收入假设 4.投资假设 1.基本假设 资料来源:九洲远景分析 * 基本假设为财务测算提供基本依据 1 财务假设-基本假设 项目 假设 单位 购物中心开业年份 2015年1月 年月 项目商业总建筑面积 80877 平方米 其中经营场所建筑面积 58048 平方米 营业使用面积 36863 平方米 停车场和其他配套设施建筑面积 22829 平方米 负债率 65% , 每年月数 12 个 每月天数 30 天 资料来源:成本部访谈，九洲远景分析 * 项目收入的主要假设包括租金收入，物业管理收入，停车场收入和市场收入等其他收入假设 关键假设1——租金收入 预测年限:项目发展分为培育期，成长期和成熟期 培育期:3年，即2015,2017年 成长期:3年，即2018,2020年 成熟期:持续，即2021年进入成熟期 出租率:随着项目经营逐渐完善，出租率逐步提高 培育期85% 成长期90% 成熟期98% 免租期:给予租户开业后平均3个月的免租期限 租金:以租金测算的结果为乐观情形下的租金水平，乐观情形比中等情形上调10%，悲观情形比中等情形下调10% 关键假设2——其他收入 物业管理费:每平米每月的管理费用为50元 停车场收入:按开业第一年首三个月提供免费停车，之后首3小时免费，从第三年开始全面计费，按住宅停车收费(前半小时免费，5元/小时起，每小时增加1元，全天封顶10元) 市场收入:按租金收益的百分比预测 公共位置及广告位出租:如楼顶广告牌，外立面广告位，电子大屏幕，门柱广告，地下停车场广告灯箱，扶梯广告，内部专用促销区域，商品展示区，内部功能区命名，橱窗立壁贴士，立壁灯箱广告等 按租金收益的3%计算收益 其他市场收入:如购物中心用手提袋，商品信息手册，商场内部广播，临时促销活动的产品宣传费，演唱会的赞助费，以及气球，横幅，POP传单，购物中心内部POP挂旗等节假日促销活动宣传用品 按租金收益的1%计算收益 资料来源:九洲远景分析 2 财务假设-收入假设 * 本次项目财务测算考虑三种不同收益的预期情景，在租金水平和租金增长率上有所不同 购物中心财务测算 乐观情形 租金水平高,增长率高: -培育期年增长率6% -成长期年增长率第一年30%，后两年10% -成熟期年增长率达到5% 租金水平中等,增长率中等: -培育期年增长率5% -成长期年增长率第一年25%，后两年8% -成熟期年增长率达到4% 租金水平较低,增长率较低: -培育期年增长率4, -成长期年增长率第一年20%，后两年7% -成熟期年增长率达到3% 中等情形 悲观情形 资料来源:九洲远景分析 2 财务假设-收入假设 * 项目总支出的主要假设包括物业运营费用，管理费用，市场推广费用，招商费用，税金等支出的假设 物业运营费用 建筑物及设备系统维护费用按建筑面积每平米每月2元的维护费用计算 物业管理外包费用(包括保洁绿化等)按总建筑面积每平米每月20元的费用计算 管理费用 人员工资递增 率为每年5% 按每人约300元/月的办公费用计算 市场推广费用 开业前期投入600万市场推广费用 开业后培育期按租金收入1%的比例计算，成长期按按租金收入0.8%的比例计算，成熟期按租金收入0.3%的比例计算 招商费用 开业前按85%的招商率及1.5个月的租金作为招商费用 开业后按招商部团队人员月工资的3倍计算年招商奖金 税金 房产税:按固定资产原值的70%的1.2%缴纳 营业税:按总收入的5.2%缴纳 3 财务假设-支出假设 资料来源:成本部访谈，九洲远景分析 * 通过绿景地产内部访谈，同时考虑行业规律因素，得到主要的投资假设 4 财务假设-投资假设 资料来源:成本部、规划设计中心访谈，九洲远景分析 运营资本投资与 土地成本 运营资本投资 按维持3个月项目运营费用开支所投入的流动资金 2015年商业开业后运营资本投资全部来自自有资金 开发间接费用 开发间接费用:653元/平米(前期设计费、政府规费、工程监理费用和不可预见费用等) 资金来源 前期开发投资建设自有资金35%，负债率:65% 建安工程投资 建安成本:6862元/平方米 土地成本: 商业部分分摊到单位面积的土地成本1000元/平米 * 财务指标测算的依据主要是财务模型的建立和数据输入的计算结果 工作表构成 工作表数 内容 a. 假设 1 预测计算的依据 b. 损益表说明 1 解释表中各项内容的计算关系 c.损益表 c1.损益表-乐观情景 1 使用乐观情景假设数据的计算结果 c2.损益表-中等情景 1 使用中等情景假设数据的计算结果 c3.损益表-悲观情景 1 使用悲观情景假设数据的计算结果 d. 投资与折旧 1 投资与折旧的计算 附录:-人员工资计算 1 解释人员工资的构成 -平均租金计算 1 按营业面积的平均租金的预测结果 -工程投资计算 1 工程投资的细项构成 -购物中心面积计算 1 购物中心面积的计算 -土地使用权摊销计算 1 土地使用权摊销金额的计算 -其他收入:停车场收入 1 停车收入的计算 财务模型结构: 资料来源:九洲远景分析 * 乐观及悲观情形租金水平在中等情形基础上各上下浮动10%，中等情形租金水平在开业第4年达近300元/平米.月 乐观情形租金水平[元/平米.月] 中等情形租金水平[元/平米.月] 悲观情形租金水平[元/平米.月] 资料来源: 九洲远景分析 * 乐观情景累计现金流[亿元] 中等情景累计现金流[亿元] 悲观情景累计现金流 [亿元] 乐观、中等两种情景下该项目的投资回收期分别为7年和9年，IRR分别为12.49%、9.50% 开业第9年 资料来源:九洲远景分析 IRR:12.49% IRR:9.50% IRR:5.44% 运营期 注:项目开业于2015年起算，IRR自2015年起计算，时间为10年 开业 开业 开业 1 财务预测结果关键指标 - IRR 开业第7年 开业第12年 * 未考虑折旧与摊销，三种情景均可以于2015年实现正的EBITDA 乐观情景EBITDA[亿元] 资料来源:九洲远景分析 中等情景EBITDA[亿元] 悲观情景EBITDA[亿元] 注:EBITDA指未计利息、税项、折旧及摊销前的利润 开业 开业 开业 2 财务预测结果关键指标 - EBITDA * 乐观情景和中等情景项目在2015年实现净利润为正，悲观情景在2016年实现净利润为正 乐观情景净利润[亿元] 资料来源:九洲远景分析 中等情景净利润[亿元] 悲观情景净利润[亿元] 开业 开业 开业 3 财务预测结果关键指标 - 净利润 附件: 深圳服装行业研究 主题影院研究 梅林项目商业设计关键建议 深圳服装行业起步于特区成立之初，经过约30年的发展，目前已经在国内市场上具备引领地位 特区成立之初，深圳服装行业通过外引 内联，积极开展“三来一补”，以“贴牌生产”起家 深圳市服装行业协会于1988年8月18日经深圳市民政局核准注册成立 20世纪80年代 崛起 成长 发展 20世纪90年代 2000年~2008年 2008年以后 阶段 发展特征 重要事件 世界经济衰退，国际服装市场疲软，深圳市服装行业协会提出“内外销同时并行”的产销方针，制定“以设计为灵魂，以品牌为生命，以市场为导向”的策略 快速从低技术含量、低附加值、出口加工型向高技术含量、高附加值、自有品牌型发展模式转变 逐步形成配套完善的产业体系和聚集优势 许多原来以出口为主的服装企业，开始自创品牌，开拓内销市场 深圳本土服装受到业界人士、专业买手和主流媒体热捧，国外媒体开始关注中国的服装品牌 深圳形成了国内最大的女装品牌生产基地 资料来源:internet，九洲远景分析 时间 成熟 深圳的本土服装品牌发展程度在全国范围内位居前列，形成了国内最大的女装品牌生产基地，一定程度上引领中国女装的发展趋势 深圳目前共约近3000个服装设计品牌，拥有“时尚之都”之称 资料来源:internet，九洲远景分析 部分深圳品牌Logo 深圳著名中高档女装服装品牌包括玛丝菲尔、影儿、歌力思、淑女屋、吉祥斋等等在全国均有分布，且具备较高的品牌知名度及影响力 知名深圳设计品牌概况 现代都市主流女性 中高档 旗下拥有YINER、PSALTER、INSUE、 SONG OF SONG等多个著名品牌 发展区域 目标客群 经营档次 备注 全国 全国 30至50岁，具有一定文化修养和社会地位，品味高雅，既时尚又含蓄的成熟女性 中高档 管理的女装品牌有Marisfrolg和Masfer.su 30至50岁，知识形专业女性，个人品味高，极具审美鉴赏力，并有一定社会地位 中高档 唐装风格 全国 资料来源:internet，九洲远景分析 深圳目前承办了多种服装服饰类展会，在提升本土品牌知名度、促进国际交流、挖掘行业潜力以及对整个深圳服装产业的发展起到了重要推动作用 资料来源:internet，九洲远景分析 展会总类丰富，涉及服装服饰成品及原料等 2001年开始的深圳国际品牌服装服饰交易会，目前已经成为亚太地区规模最大、影响力最广的服装品牌展会之一，在业界享有很高的声誉 评价 深圳部分服装服饰类展会 深圳国际纺织面辅料及纱线博览会 深圳国际品牌内衣展览会 深圳国际名牌服饰、精品特卖会 深圳时尚冬季购物节 … … 1、PR 在覆盖率较广的全国、地方媒体及专业媒体上包括平媒、网络及户外灯对项目举行的深圳服装品牌秀进行广告投放宣传组合 3、软文 2、广告 不定期在中庭举办相关的深圳服装品牌发布会等系列活动 在覆盖率较广的全国、地方媒体及服饰类时尚媒体上发表与项目及深圳服装品牌推广有关的专业报道及项目动态信息等 本项目可通过举办深圳服装品牌发布会辅以广告、软文等方式，致力于打造深圳本土服装品牌推广平台，同时增加项目公众曝光率，实现双赢 资料来源:九洲远景分析 市场推广举例 通过对深圳大学服装协会会长罗莹教授访谈，了解到项目时尚定位被肯定，同时其对深圳本土女装发展前景乐观，认可项目提供深圳本土女装推广平台的创新点 关于深圳服装行业看法 深圳女装品牌在全国女装行业中首屈一指，但是男装及童装品牌数量及影响力有限 较有影响力的品牌包括以中年女士为客群的玛丝菲尔、歌力思、影儿以及以青年时尚女士为目标消费者的淑女屋、Lapargay等 玛丝菲尔、歌力思、影儿等品牌全国拓展度佳，但是大多数品牌如淑女屋等北方拓展度较慢，仍以南方为主 关于深圳服装行业未来发展区域的看法 深圳女装大多以时尚定位，时尚概念女装在全国影响力将不断增强 深圳女装以中档及中高档定位为主，在全国其竞争优势将不断显 现 深圳政府政策支持力度不断加大，目前在大浪、龙华等地已有众多服装产业园，未来政府的支持将不断推动深圳女装品牌在全国乃至全球发展 关于本项目的看法及深圳女装与项目结合点建议 认为项目虽处于非城市主商业中心，但是时尚定位精准，且梅林项目交通优势明显，停车位充足将是项目成功的重要因素 可通过在建筑设计、背景音乐设计、高科技元素的融入及动漫色彩、彩妆品牌的引进、国际设计师品牌的引进方面来增强时尚元素 建议项目可以考虑引进部分外贸服装品牌以及品牌折扣店 认同项目提供深圳本土女装品牌市场推广平台的建议，可定期在项目外围或中庭举办走秀、服装展示等等活动 资料来源:专家访谈，九洲远景分析 专家访谈要点 附件: 深圳服装行业研究 主题影院研究 梅林项目商业设计关键建议 主题影院内涵目前主要按建筑风格与放映内容区分，其中特色建筑风格为主题影院的主要表现形式，目前深圳的建筑风格主题影院尚属空白 主题影院 建筑风格类 放映内容类 香港嘉禾青衣主题影院 星球大战主题影院 阿童木主题影院 泰坦尼克主题影院 黑客帝国主题影院 海底两万里主题影院 JackieChan耀莱国际影城 … 福田电影院(姜文电影系列、 经典老片系列、 恐怖电影系列…) 文艺电影院(小众文艺片放映) … 资料来源:internet、九洲远景分析 案例 全球部分特色主题建筑风格影院(1/2) 资料来源:internet、九洲远景分析 2 3 1 2 3 1 香港嘉禾青衣主题影院 黑客帝国主题影院 阿童木主题影院 全球部分特色主题建筑风格影院(2/2) 资料来源:internet、九洲远景分析 4 6 5 5 6 4 泰坦尼克主题影院 海底两万里主题影院 星球大战主题影院 九洲远景对太平洋影城、新南国影城两家知名品牌影院关于本项目打造主题影院的可行性进行了深入访谈，认为具有可行性，可配合探讨设计合宜的主题 太平洋影城 对于本项目建主题影院的看法 主题影院可行性判断:觉得主题影院具备可行性，目前在国内主题影院尚属空白，有较大的市场空白点 魈庥霸撼?曰蛏柘耄盒履瞎俺怯涤星渴频纳杓仆哦樱捎肟?骄椭魈饨醒刑稚杓疲壳耙丫贾魈庥霸旱某?裕阂环矫嬖诮ㄖ铣?灾魈獠钜旎ㄗ钚掠牖瘸呛献鞯亩蓝坝霸海谏鐸MAX情侣厅，属于内地唯一;另一方面经营中根据放映主流影片，影院会定期做一些软主题包装 影院自身品牌优势:属于中影集团旗下，在片源、发行、票房方面均具有优势，是华南地区强势影院品牌 1 资料来源:租户访谈、九洲远景分析 新南国影城 2 主题影院可行性判断:认可主题影院的提法，可打造时尚年轻为主又兼具大众化的风格，具体情况需要实际考察和深入了解项目规划及招商等情况 主题影院尝试或设想:根据梅林项目定位，可打造时尚现代风格，初步设想包括: a、区别现有主要以木材装修为主的风格，可打造大理石大堂以突显年轻化风格，并在大堂做一些相关活动或者摆设，如明星手印等 ，突显项目差异化 b、打造贵宾厅与情侣厅，另可与高尔夫类品牌联合，打造会所风格，定期举办活动等，提升文化氛围，带动人流 影院自身品牌优势:开发、设计、经营、管理一体化，团队成熟，是国内十强院线之一 影院品牌 附件: 深圳服装行业研究 主题影院研究 梅林项目商业设计关键建议 通过对梅林项目的研判分析，九洲远景对本项目的商业设计平面给出如下建议: 车库车位、进出口以及电梯可达性 商业与住宅车流入口分离建议 3F住宅配套物业位置调整 走道入口店铺 退缩 洗手间到达便利性 3F连廊取消 铺位进一步分隔、优化等 B1层卸货通道拓宽及排水等 购物中心经营管理用房和设备房的面积和位置 加强项目商铺连贯性 重新评估项目整体与中庭面积的关系 层高调整 走道立柱挪移建议 考虑次主力店建筑设计标准 公共装修设计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 资料来源:九洲远景分析 11 12 13 14 15 增设商场停车位，且保证电梯可至B3/B4/B5各层停留，便于住宅用户直达商场 1 电梯A 电梯B B3 / B4/ B5 1、现有规划商场停车位为488个， 无法满足将来正常运营需求，可能造成 消费者流失，占用B3层部分原住宅 规划车位，务必使商业功能停车位至少 达600个 2、电梯A与B均延伸至B3、B4、B5，使 得各层均可停留，便于住宅区人流停车后 便捷到达商场 资料来源:九洲远景分析 公交站点西移，1F商业与住宅车辆入口建议分离设置，另南侧务必设置商业车辆两车道入口 1、将公交站点向西移至绿化处，可与西侧人行天桥下站点合而为一，亦可分设，如不能则建议取消该公交站点设置 2、南侧邻北环大道单独设置商业车辆入口，为两车道 3、北侧只设置1处住宅独立入口，为1-2车道，另设置住宅及商业各单独一处车流出口，如在建筑条件不允许，则住宅及商业车流共用出口，为两车道 2 L1 资料来源:九洲远景分析 3F社区服务等配套物业的设置占用了商用面积，破坏了项目的商业氛围及商业整体性 九洲远景建议: 1、将社区服务站与邮政相连接作为餐饮商铺 2、社区文化活动室外侧可安置小型饰品、家饰类店铺 3 资料来源:九洲远景分析 住宅配套 新增店铺 外摆店铺 建议将各楼层部分通道拓宽，增加商户可视性 4 建议此处削去凸角， 以便视野开拓 如图所示，3F建议牺牲部分好 孩子商铺右下角商铺，可拓宽 走道，增加中部商户的可视性 同理可依次处理其他楼层 资料来源:九洲远景分析 现洗手间位置可达便利性欠缺，建议牺牲周边商铺少量面积，打通通道以便于消费者到达 5 1、将通道沿所示虚线打通: 虽然将牺牲少量商铺面积，但是到达便捷度增加，加强了项目的消费者沟通 2、在东西两侧再寻位置增设洗手间 3、考虑母婴室及残障人士洗手间位置 资料来源:九洲远景分析 项目三层连廊影响整体商业美观，且并不能带来实质性利好，建议取消 6 资料来源:九洲远景分析 九洲远景将就部分商铺进行位置调整以及优化分隔等，即有利于商户合理分布，亦可提高商业面积的使用率 7 调整前 例:将BLT与星巴克面积做部分调整，且将BLT进行分割 调整后 资料来源:九洲远景分析 卸货通道宽度建议采用次主力店BLT卸货通道意见，规划为3米宽，另建议卸货平台中间撤去立柱，增加一车道 8 由2m增至3m 1 2 3 1 2 B1层卸货通道 卸货平台 A、建议拆除卸货平台中部隔阻，增加一车道，以 便于灵活卸货 B、与一层高差不得小于4.5m C、设计中考虑排水问题 D、设计卸货平台与通道斜坡高差设置问题 3 下沉式花园 设计中考虑排水问题 资料来源:九洲远景分析 4 4 味千拉面店铺高差 现店铺入口处高差达2m，影响商户入驻，必须从技术上克服 购物中心经营管理用房和设备房的面积和位置 9 购物中心管理用房设置的原则:应不占用合理商业面积，尽量利用商业死角和较难处理的位置来设置，尽量靠近消防梯，利用消防通道做员工通道，同时应提供给员工一个较舒适的空间工作休息; 本项目经营管理办公室建议设在北区L3，或南区主商业地下2F; 经营管理办公室主要包括营运办公区、高层管理人员办公室、会议室、洽谈区、财务室、出纳室、电脑机房、培训室、员工洗手间、员工休息用餐区，员工更衣室等，合计约需300m2，根据公司实际办公条件需要调整; 另购物中心监控室需15-20m2 ，清洁公司管理办公室6m2 左右。 资料来源:市场调查、访谈 中部电梯处未设置商铺，破坏了项目商铺的连贯性，对商业氛围的营造有一定负面影响 10 以一层为例: 人行自店铺b+ab处行至 Expressions,中部无商铺， 对商业布局的完整性有影 响，建议调整 资料来源:九洲远景分析 重新考虑购物中心布局及中庭关系 11 资料来源:九洲远景分析 中庭 建议将层高略调整增加，增加商业空间的展示性以提高项目品质 1、B1/L1:层高由5.9米?6米 2、L2/L3:层高由5.4米? 5.5米 资料来源:九洲远景分析 12 走道现有立柱具有负面影响，应技术调整 1 2 3 13 1 2 3 所示立柱极大影响了 消费者视线以及阻隔 商铺展示面，务必取 消或挪移,其他各层以 此为例 建议将SEPHORA店 铺设计调整出口处位 于商场内 L1 提供该入口位置效果 图 资料来源:九洲远景分析 提前考虑次主力店如餐饮店铺的厨房、排烟排污、消防、空调系统、洗手间等相关问题 L2 餐饮店铺 餐饮店铺 14 资料来源:九洲远景分析 提前考虑着手公共装修设计，应与项目商业概念定位以及业态品牌相匹配 建议关键词: 1、时尚——项目时尚概念 2、暖色调——一般易激发消费者购买欲望 3、建筑小品——独特、品味 4、儿童概念——重点考虑3F儿童概念内部装 修设计，使项目充分发挥VI 系统先进性 15 资料来源:九洲远景分析 Thanks for your attention! * * * * * * * * * * *