北京单价地王易手

北京单价地王易手 本报记者李乐北京报道两家央企的一纸股权转让，让贵为2010年北京单价地王的蓟门桥地块所有权易主，保利地产成为代替中国兵器集团下属房地产开发公司的“新主人”。世博宏业房地产开发有限公司(以下简称“世博宏业”)，即便是拥有央企的背景与血统，2010年创下了北京单价地王纪录，还是让其不堪重负。中小型房地产开发企业在眼见调控放松无望的背景下，已经开始考虑逐步撤出楼市。单价地王“转嫁”2011年8月，央企保利集团下属房地产开发企业保利地产发布公告称，保利地产有意收购中国兵器集团下属世博宏业的全部股权，并正在谈判。而世博宏业则是在2010年创下北京单价地王纪录的蓟门桥地块的“地主”。3个月后，这宗交易已经完成。接近此交易的消息人士告诉《中国经营报》记者，保利地产和世博宏业的交易已经达成。按照约定，保利地产以约19亿元的价格，收购世博宏业100%股权，而后者在2010年通过招拍挂市场获得这一地块时，所支付的土地出让金总额为17.6亿元。“基本上算是平价收购。”上述消息人士告诉记者，“世博宏业的土地出让金当时只有17.6亿元，但还要计算两个变量的因素，一是利息总额，按照现行利率约有8000多万元。此外，世博宏业还是这块土地的一级开发商，土地一级开发当中一些费用的投入，也被计算到成本中，19多亿元的价格，是世博宏业方面比较能够接受的。”他说。蓟门桥项目地块，用地性质为商业金融、居住。2010年3月15日兵器集团下属公司世博宏业艰难摘得。实际上，保利地产在一年半以前，就曾在此地块上与世博宏业“火拼”，最终败下阵来。但世博宏业的胜出也支付了极高的代价，这块土地在火拼之下最终的楼面成本单价高达3万元/平方米，而周边在售项目的平均价格，也只有35000元/平方米左右。记者了解到，由于目前项目现场仍有相应建筑未完成拆除，因此，保利地产虽然已经成为蓟门桥地块的“新主”，但仍未进场施工。而自项目完成二级市场的出让后，该项目的工程进度，就基本处于停滞状态。真正中小房企一场被外界视为央企之间的交易，却更像是“大鱼吃小鱼”，因为相比于央企血统纯正的保利地产，世博宏业最多只是央企中国兵器集团的“孙公司”，而其在2010年创造单价地王纪录后的遭遇，也恰是众多中小房地产开发企业面对调控的困境写照。在2010年拍地创纪录后，世博宏业负责人王丹就在非正式场合向记者表示，世博宏业从严格意义上说并不是央企，至多只能算做是中国兵器集团的孙公司，该公司也并不是央企中国兵器集团操作地产业务的平台，“我们也就是个中小企业”。 他说。记者通过国务院国资委、北京市工商局等部门对此说法进行验证。2003年，中国兵器集团联合北方东方悦驰建筑装饰工程有限公司及北京美利信投资有限责任公司注册5000万元，成立世博宏业，三者持股比例分别为40%、30%和30%。其中，中国兵器集团在世博宏业中所持的股份，亦是通过中国兵器集团下属的一家投资公司持有，中国兵器集团亦不直接持有该公司的股权。至2008年，中国兵器集团试图将手中持有的40%股权作价2229.89万元转手，但因房市被潜在接盘者看淡，而未能转让成功。同年，世博宏业取得了蓟门桥地块的一级开发权。“世博宏业这个公司就做过这一个项目，实际上是个不折不扣的项目公司。与外界当时猜想的中国兵器集团进军地产业务的平台，相去甚远。也正是因为这个原因，当时世博宏业才拼死拿下这块土地，因为如果在一级开发之后丢掉这块土地，世博宏业将面临无事可做的问题。”北京房地产界一位权威人士向记者表示。“所以，世博宏业在整个房地产调控大势利空的背景下，并没有因为其和央企母公司的血缘关系而享受到额外的支持，从这一点上，和其他中小房地产开发企业没有什么两样，所以在高成本价的压力下，只能转手出让。”中国房地产学会会长陈国强称。逃离潮隐现如果撇去央企的姻亲与血缘关系，世博宏业与保利地产的交易显示，在看不到房地产调控松动的背景下，中小开发企业已经开始考虑逃离这个曾经“日进斗金”的乐土。北京中原综合北京、上海、天津、重庆四大产权交易所的统计数据显示:10月份，全月全国房地产市场成规模股权交易(股份变动10%以上同时交易额千万元以上)为5宗，达到了44.15亿元。而四大产权交易所10月31日~11月5日的股 权挂牌增加了8项目，金额达60亿元人民币。虽然10月份因为长假影响，交易日比较少，但是总交易额依然达到了44.15亿元。今年前10个月，楼市股权变动频繁，规模交易累计已经达到了93宗，总交易额达到了300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，中原地产预计全年交易额可能相比2010年翻倍。中原地产首席分析师张大伟表示，本轮调控前房地产企业一直呈现高速增加的趋势，但是在调控后，企业数量已经明显到达了顶峰，预计开发商的集中度将逐渐增加，本轮调控对房企也是一轮大浪淘沙的过程，融资困难、销售萎缩将使得中小企业或者选择抱团取暖、或者选择被收购。