苏州瑞富商业中心市场定位及招商执行

苏州瑞富商业中心市场定位及招商执行 年轻时尚的生活体验商业 The Trendy Lifestyle of Commerce 上海瑞合商业房地产经营管理有限公司 Shanghai Regal Commercial Property 目录 项目概况 商圈及同业竞争差异化分析 商业定位思路 招商落位 主力租户相关工程条件及交房要求汇总 项目改造方案建议及户外广告效果示意 项目租户名录及租金收入预测 项目9>10年租金预测表 项目财务收入损益表 工作进度表 经营管理团队构架组成 各项服务及收费介绍 项目概况 瑞富广场位于苏州三大商圈之一南门商圈的轴心位置，与苏州最高档商场之一泰华商场相邻。项目北接竹辉路，西靠人民路。 项目地下1层至地面3层为商业，地下2层为车库。4到7层为酒店式公寓。商业部分总建筑面积约为12500平方米。 项目定位思路是依托传统南门商圈，与泰华商城东楼差异化经营的年轻时尚的生活体验商业。 项目商圈图 商圈内同业竞争分析—泰华商城 泰华商城总建筑面积43>.8万平方米，经营品牌800多个，拥有车位500个。 泰华商城分为主楼(时尚店)和东楼(青春店)。 改造前泰华商城2008年1~6月的营业额为4.68亿元，仅次于人民商场和美罗城。 新招商后的西馆开设了江苏第二家LOUIS VUITTON专卖店，也是全国的第21家专卖店。该专卖店面积为500平方米，超过南京和杭州的规模。 东楼主要以中低端零售百货业态为主，在09年下半年进行业态调整，整体提高经营业 态档次。 商圈内同业竞争分析—苏州 工人文化宫 原苏州工人文化宫电影院由于常年缺乏投入，年久失修，设备老化，面目陈旧，近年来日渐衰落，难以为继。 2007年年底，来自广州的嘉裕集团通过竞拍形式，以年租金201万，总价1608万的代价获得苏州工人文化宫电影院8年的租赁使用权，该集团投入2000多万元，按照“五星级”影院进行装修和设备安装。投入使用后的金逸国际电影城将设有6个100人左右的影厅、1个200人左右的大厅和1个40多人的小厅，可同时容纳1000人观看电影。同时，还配套建设有可停放300辆机动车的地下停车场。 领华数码城共2.5万平方米的面积中，除了经营电脑、数码产品之外，还开发引进了餐饮、酒吧、飙歌城等时尚类业态。 领华数码城的平均人流量，每周末已达8000人次，周间达4000人次。同时，金逸国际电影城也每天保持着平均1500人次的票房量。 项目所在商圈分析 政府规划 在2009年3月举行的专家论证会上了解到:到2020年，苏州地下空间人均使用面积将达到5平方米，这也标志着苏州在地下空间开发利用方面，将走在全国前列。 南门地区是市区目前三大人气商圈之一，作为《地下空间规划》的一个重要节点，到2020年，这里的地下空间将成为一个和地上同样繁华的“地下城”。今后南门地区地下一层和二层的空间总面积为44万平方米，规划在现有人民路和竹辉路十字路口下面，形成一个地下步行商业街，分为美食区、休闲娱乐区、民俗文化区，并设有1000辆汽车和5000辆自行车的地下停车场等。 南门商业 作为苏州三大商业中心之一，同时也是位于苏州城南部，以人民路和竹辉路交汇处周边的商业设施(如泰华、领华等大型商城等)为主的南门商圈，随着城南常住人口数量的增加;交通、环境、经济的发展;市场的不断扩大，将获得更大更快的发展。 以泰华商城为龙头的南门商圈，正走在苏州商圈的时尚之巅。随着工人文化宫新形象的亮相，领华数码城、金逸影剧院等现代企业的加盟，使南门周边地区的商业布局逐步完善，引领都市现代时尚生活。 商业定位思路 顾客定位为16~35岁的年轻消费者。 区别于百货商场的“小店群加品类多”的模式，倡导时尚品牌商的“大店群模式”，凸现时尚品牌商旗下多产品的特点，并强调满足年轻顾客的消费体验。 配置优选餐饮、康体美容等服务和平价时尚品牌商品的折扣店，完全营造年轻消费的细分定位。 招商落位方案 负一层 招商落位方案 一层 招商落位方案 二层 招商落位方案 三层 主力租户相关工程条件 及交房要求汇总 此处安装大型LED屏幕 增加自动扶梯直接至地下1层和2层 外墙增LED灯装饰，石材做局部鲜艳色喷涂处理 地面1层增设停车场，铺地和墙面灯光重新设计 项目改造方案建议及户外广告效果示意 改造后物业基础数据 总建筑面积: 12500平方米; 物业分布: 地下1层，地上1~3层; 建筑得房率: 65%左右(套内使用面积/总建筑面积) 停车: 地下2层70辆(人民路进出)地面20辆(竹辉路进出); 物业管理费: 26元人民币/平方米/月，包含每天12小时的中央空调和新 (建议) 风，物业公共部位的照明、卫生间用水、保洁、升降梯和 自动扶梯用电以及安全保卫、停车场防护设施等: 交房标准: 天花裸露，中央空调风机盘管到进户门口，地面水泥批平 ，墙体水泥批平，间隔墙为轻质防火墙配局部落地玻璃， 室内消防系统到位，中央广播系统到位，强弱电到楼层 公共部位配电箱，上下水、煤气或者排烟配置自行接驳楼 层总管; 项目各层租户组合及租金收入预测 详见附件一 项目10年租金预测表 项目财务收入损益分析 项目工作进度表 2009年9月15日之前 2009年圣诞节整体开业 2009年9月15日之前 2009年9月15日之后 项目经营管理团队细分构架 各项服务内容及收费标准 项目招商期顾问服务:此项服务主要根据主力商家的相关工程条件，为业主提供建筑改造建议，以及配合业主提供项目整体开张的市场推广和媒体活动等的顾问服务，服务期限为开业前3个月至项目整体开业后的半个月。此服务收费为每月人民币5万元。 项目招商服务:完成项目的招商至整体开业，并完成相应的招商率，收取相当于2个月固定租金的招商佣金。如有合作经营的(营业额分成的租户)，营业额分成取高部分按第一年业主所收营业额的六分之一收取作为招商佣金。 项目经营管理顾问服务:为业主组建经营管理团队，以及项目整体开张和开张的后的租户管理、营运、推广、媒体活动等提供顾问服务。营业管理顾问服务的宗旨是保证项目在开张后的1,2年内有稳定、持续的租金收入，同时通过培训业主能建立自己的商业经营管理专业 团队。经营管顾问服务的期限不低于2年，收费标准按业主年租金总收入的6,计算。 *