解决制约经济适用房银行按揭贷款业务发展的思_省略_子君村经济适用房未开办银行按揭

解决制约经济适用房银行按揭贷款业务发展的思_省略_子君村经济适用房未开办银行按揭 专题调研 解决制约经济适用房银行按揭贷款业务 发展的思考 ——以昆明市子君村经济适用房未开办银行按揭贷款调研为例 — 字 军 金艳昭 经济适用房是我国住房保障体系的重要组成部分，对“改 上年 25 万平方米的规划面积增加 55 万平方米。目前在建工程 面积 83.33 万平方米，累计投资 17 亿元。目前，昆明市区正在 善民生、扩内需”有着重要的支撑作用。针对目前社会上广为关 建设的经济适用房有子君村经济适用房，蒜村经济适用房和羊 注的经济适用房银行按揭贷款的问题，笔者对云南省昆明市经 601 仙坡经济适用房。其中，子君村经济适用房项目，占地约 济适用房、特别是子君村经济适用房未开办银行按揭贷款的情 亩，总建筑面积约 91 万平方米，住房 13633 套，总投资约 25 亿 况进行调研，并就解决制约经济适用房银行按揭贷款业务发展 元;蒜村经济适用房项目占地约 119 亩，总建筑面积约 19 万平 方米，住房 3044 套，总投资约 5 亿元;羊仙坡经济适用房项目 的“症结”，提出一些有针对性的建议，希望金融、财政能够充分 总建筑面积约 12 万平方米，其中配建 6 万多平方米的廉 发挥促进经济适用房发展的推动作用，减轻居民购房负担，实 一、昆明市经济适用房相关的基本情况 租房。现改善民生的社会共同愿望。(二)经济适用房开发贷款情况 从融资渠道看，昆明市经济(一)经济适用房建设情况 2000 年昆明市启动经济适用房建设工程，2004 年—2008 适用房建设项目资金来源主要 有银行贷款、房地产开发商自筹、房屋预售款等方式。截止 2009 年四年间全市累计实施经济适用房计划 349 万平方米，累计竣 年 4 月末，昆明市经济适用房开发贷款余额 7.3 亿元，同比增长 工 78.5 万平方米，销售面积 70 万平方米，约 10400 套。2009 9.39 倍。其中最大一笔贷款为建设银行发放的 4.5 亿元贷款， 年由政府统一组织建设经济适用房规划面积 80 万平方米，较 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 的杠杆作用，提高农村经济的规模效应， 抵抗市场波动的能力。 (四)加强信用担保体系建设，扩大 (三)大力扶持农村金融产业 为商业性金融扩容信贷资金投放渠道打农村抵押物的范围 一是建立农村资金供给的法律保障 下良好的基础。 通过政府牵头，以财政局、商会、保 (二)构建功能完善、分工合理的金 险等为主体筹建服务于农村不同对象的 机制。制定《农村金融服务促进法》或《社 区银行法》，明确农村金融主体支农的普 融生态主体信用担保机构，按市场化原则运作，与协 适当整合现有存量金融资源，明确 遍义务，规定金融机构在县及县以下机作金融机构以方式明确保证责任形农村金融机构的职能定位。一是农村信用 构新增存款用于支持“三农”发展的比 式、担保资金的放大倍数、责任分担比 社应以改革为契机，完善治理结构，创新 例。二是加大政策倾斜力度，提高金融主 例、资信评估标准等内容，同时，可通过 体对农村经济投入的积极性。应适当减 财政拨款、会员缴纳、向社会公众和法人 信贷方式，进一步总结和完善农户小额信 免农村金融业务的营业税和所得税，对单位募集等方式，设立担保风险基金，并用贷款和农联保贷款办法，信贷引导农民启动地方政府在财政预算中安排补偿基 走出小农经济模式，投身现代化的农业、 其经营性收入、贷款损失核销、抵贷资产 农村建设。同时加强基础设施建设，解决 处置给予必要的税收优惠。对积极支持 金、对担保基金运营收益实施税收返还 支付渠道的瓶颈制约，大力开展中间业 农业发展并获得显著效益的农村金融主 等手段，维系担保基金滚动发展。要积极 体给予必要的政策奖励和物质奖励，对 务，继续发挥农村金融主力军作用。探索实现农村物权流转变现可行的途径 经济欠发达地区优化农村金融组织 金融机构处置涉农不良贷款过程中的各 和方法，破解农村抵押担保的瓶颈。借助 结构的途径主要在于开放农村金融市 类过户、保全等处置费用应予以免除，从 物权法的颁布实施，完善担保物权， 场，建立多种金融机构并存、功能互补、 而建立正向激励机制，吸引更多的金融 尤其要在抵押物选择范围上有所创新， 协调运作的机制，形成基于竞争效率的 将农村具有普遍性和拥有较高市场流通 资金回流农村。三是建议地方政府用财 农村金融业组织结构。一方面，降低农村 价值的物权列入抵押物范围，探索实行 政筹集资金的方式，设立涉农贷款风险 金融市场的进入壁垒，大力发展社区金 保险金和金融风险救助资金，适当提高 订单担保、应收账款质押、公司为农户担 融机构、小额贷款公司组织、资金互助合 救助金融机构呆坏账核销力度，对金融 保、仓单质押以及农业动产抵押等多元 作社、小型金融担保公司等多种类型的 化担保方式，破解农村贷款抵押担保难 机构新发放的农业贷款实施贴息，探索 参考文献: 小型金融机构，积极发展私营性、股份制 【1】 何广文 冯兴元等 《中国农村金融发展 金融主体，以此实现金融资源向弱势产 从地方国债资金或扶弱基金中抽出一定 的问题。体系中的“鲇鱼效应”。规范发展民间借 非存款型金融机构，发挥其在农村金融与制度变迁》 中国财政经济出版社 2005 年 11 月 贷，给予民间借贷活动合法的生存和发 业转移。四是抓紧制定约束信用行为、制 比例，专门奖励向弱势产业进行投资的【2】 中国人民银行研究局 日本国际协力机 展空间，使之成为正规金融活动的有效 裁逃废金融债务的法律法规，建立和完 构 《中国中小企业金融制度》 中信出版社 善社会信用的正向激励和逆向惩戒机 补充。另一方面，在充分发挥商业性保险 2005 年 8 月 制，依法公正审理金融涉权案件并加大 机构功能的同时，探索建立政策性农业 (作者单位:山东大学经济学院) 执行力度，加大法律的威慑力。保险机构，提高“三农”抵御自然灾害和 2009/07 总第 396 期 189 专题调研 年建设银行云南省分行对子君村经济适用房的建设给予 2008 用于子君村经济适用房的建设。 了 4.5 亿元开发贷款，但目前还没有银行业金融机构对经济适 (三)经济适用房申购条件 1.具有五华、盘龙、官渡、西山、高新、滇池旅游度假区、经济 用房办理个人住房按揭贷款。原因主要是:(一)由于经适房用地属划拨土地，使经适房流通性受到限制 建 开发区城镇居民户口。 2.30 30 已婚(含未满 周岁的离异或丧偶带小孩)或年龄在 盖经济适用住房的土地是通过政府划拨取得，划拨土地 使用权的价值缺乏市场议价的过程，其流通性在法律层面上受 周岁以上的单身无房户。 3.人均收入低于昆明市政府规定的收入标准(原则上家庭 到一定的限制，没有以土地出让方式取得的土地使用权的流通 人均可支配收入低于统计部门公布的上一年度当地城镇居民 性好。按现行法律规定，划拨土地使用权设置抵押登记后，在实 80%)，目前申请家庭的人均收入标准已由 人均可支配收入的 现抵押权的过程中所得到的价款，先用于偿还或者补交土地出 402 元 / 月提高至 947.65 元 / 月。 原来的 让金后，余款才能用于偿还抵押债权，因此，使用土地性质的不 4.无住房、或家庭人均住房使用面积低于昆明市人均住房 60% 。 同导致经适房流通性受到限制。(二)经适房抵押登记手续不能办理，存在抵押悬空风险 根据建筑面积 5.未享受过住房实物福利分配(包括房改房、安居工程房、 市政府规定，目前昆明市房管局对于建盖在以划拨方 式取得土地上的经济适用房暂不办理抵押登记手续。在抵押登 记集资建房 、合 作建房 、解 危解困房等国家 、单 位已给予 住 房 补 贴)。手续缺失的情况下，银行一旦对购房人发放住房按揭贷款， 则二、昆明市子君村经济适用房的相关情况 可能存在抵押悬空风险，抵押担保存在的障碍制约了按揭贷 款的(一)建设情况 子君村位于昆明市的东南面，距昆明市区大 发放。8 公里，区 (三)开发商的阶段性担保不落实 在商品房按揭贷款发放程序约 位优势较好。子君村经济适用房是昆明市政府组织建设的首个 中，在房产证未取得而抵押物,也是云南省最大的经济适用房小区，总投资约 经济适用房项目不能落实的情况下，银行为规避信贷风险，一般要求开发公司 25 亿元，占地约 601 亩，计划建设经济适用住房 13633 套。小 提供自签署购房合同至取得产权证期间的阶段性担保。由于目 区内将由政府配套建设幼儿园、中小学等教育设施，以及卫生 前经济适用房抵押登记手续不能办理、划拨土地的性质等原 1500 , 个车位绿化率医疗、超市、农贸市场等生活配套，并配置 因，致使开发商不愿意代表购房者向银行提供阶段性保证担 达到 40% 。子君村经济适用房项目于 2008 年 8 月开工建设， 保，使得按揭贷款中所必备的阶段性担保不落实。由昆明市土地投资开发经营有限责任公司开发。工程计划分两 (四)是涉及经适房的不良资产处置存在法律障碍 35 万平方米，合计 5300 套，目前已完成部分住房 期完成，一期 1.根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258 号)规 的主体建设，投资额完成 6 亿元左右，住房最大面积 69.85 平 定，“经济适用住房购房人拥有有限产权”，同时规定经济适用 方米，最小面积 38 平方米(合计 339 套)，一期工程将在 2010 5 年，不得上市交易，其转让受到法规限制。购房 房购买后不满年 5 月交付使用，全部工程预计 2012 年完成，工程进度正在加 人因特殊原因确需转让经济适用住房的，必须由政府回购，不 快进行。 能进入市场自由流通。(二)销售情况 据调查，子君村经济适用房供需矛盾较为突2《. 最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 出，子君村经中指出，被执行人及其家庭生活必需的居住用房，不得拍卖、变 卖济适用房政府销售定价 2100 元 / 平方米 (成本价 2500 元 / 平 和抵债。这些都给银行处置与经济适用房相关的不良资产造 成障4200 元 / 平方米)。昆明市申 方米)，大幅低于周边商品房均价( 5 万余户，而实际房源只有 碍。请购买子君村经济适用房的家庭达 由此看来，以上四个方面的问题，是制约银行办理经济适 13633 套，在“僧多粥少”的情况下，政府只能采取对符合购买经 用住房按揭贷款的主要原因。从调查情况分析，依法办理抵押 济适用房条件的购房户实行排号方式决定购买资格和选房顺 担保登记手续是商业银行办理按揭贷款的前提条件，而且是从 序。为此，昆明市房管局统一发放了《昆明市子君村经济适用住 法律角度上讲的必备条件。如果不能满足这一法定条件，按揭 房购房凭证》编号顺序分批选房。昆明市子君村经济适用房项 2008 年 11 月开盘出售，采用分期付款方式，首次签订购 贷款的“按揭”基础也就不复存在，商业银行的贷款就没有法律 目于 60% 的房款，竣工交房时交付其余 房合同时应交付总房价 保障，经济适用住房便不能取得按揭贷款支持。四、完善经济适用住房银行按揭贷款业务的建议 40% 房款。截止 2009 年 5 月 25 日，共发放购房凭证 1815 本， (一)政府方面 1037 套 ， 实 际购 房 户 数占 已 发 凭证 户 数 的 住房实际成交 1.修改完善相关法律及规章。一是解决基本法律制度及部 门57.1% ，实现销售额约 0.8 亿元。据了解，部分困难家庭放弃或 规章中与抵押登记相关的问题。相关法律和地方政府的政策 规定，暂不购买的原因如下:一是无法及时筹集到首付款，购买子君 使得经济适用住房不能办理抵押登记、房屋交易流通受 限制，没村经济适用房的对象是城市低收入家庭，尽管房价大幅低于周 60% 的首付款，对这些家庭而言有很大 有合法设定抵押担保登记为前提，银行在办理经济适 用住房按揭边楼盘，但一次性要付 38M2 计算，总房款的 60% 为 47880 元，部 困难;按最小户型 贷款就缺乏信贷准入的基本要件。只有解决了这一 信贷准入问题，300 元至 400 元)的排号购房者不 分低收入家庭(月平均收入 银行的经济适用住房按揭贷款才能顺利开办。 二是解决基本法得不放弃了购房计划。二是不能取得按揭贷款，担心到 2010 年 5 月无法支付 40% 的尾款。三是部分家庭对子君村经济适用房 律制度中债权实现的保障问题。解决了信贷准 入的问题，还需要 的位置、房屋面积不满意，想购买下一批次的经适房。解决司法审判后抵押权的执行问题，即只有法 院在执行过程中可三、昆明市经济适用房未办理银行按揭贷款的问题所在 以对用经济适用住房设置的抵押物进行拍卖 和变卖，实现抵押权， 目前，金融机构对昆明市经适房建设给予积极支持，其中， 才能解决商业银行依法清收债权的后顾之 忧，才能推动经济适用住2.建立保障性住房担保基金。基金的来源可包括国家保障 房办理按揭贷款业务的合法开展。 时代金融190 专题调研 基层央行“强内控，防风险”之思考 ———农业银行丽江七星支行员工挪用资金案的启示 中国人民银行丽江市中心支行课题组 摘 要:2009 年初，人民银行系统开展了一场声势浩大的内控安全管理专项检查。按照人民银行总行的部署，人民银行丽江市中 心 2 个小组，分别对机关和辖区各县支行开展了内控安全管理专项检查，在对内外账 进支行快速行动，抽调业务骨干，组成 500 万元的案件，引起了人民银行 行逐户逐日逐笔勾对过程中，查出了农业银行丽江七星支行票据交换员冯某挪用资金 成都分行和人民银行总行的高度重视。从发现的这一案件中，引发了我们对基层央行“如何强内控，防风险”的诸多思考。 人是最大的资源，是物质财富的直接创造者。当今市场竞 物质财富的增长等现象并不少见。当一个人对物质的欲望超出 争，关键就是人力资源的竞争。然而，人也是最大的风险源。人 应有的限度，当作人生唯一的目标，以不断地获取金钱为最大 的自然属性中固有的私心在一定条件下有可能不断膨胀，超出 乐趣的时候，便会胆大妄为，将道德和法律置于脑后，甚至不择 手段，屡屡以身试法，丧失了一个银行员工应有的人生观和价 道德规范和法律底线，成为违法犯罪的根源。因此，基层央行要 保证各项业务的稳步发展，必须要建立健全风险案件的防控机 值观，最终被欲望这个无底的黑洞所吞噬。 2.独处的侥幸。冯某之所以能在较长时间内多次作案得手， 制，做到以制度来规范人的行为，以人的规范行为来防范风险。一、风险案件发生的主客观因素分析 除了内心无法遏制的贪欲外，还有一个重要的原因，就是冯某 风险案件的发生，往往都能够追溯到各种主客观因素。为 每次作案都是处于“一手清”也就是在“独处”的境况之下，因而 此，我们必须首先要深入剖析各种违规违法行为产生的深层次 使其逃避了原本设立的相互制约岗位的监督。古人云:君子慎 原因，才能够预先有针对性地制定出增强防范风险的有效制度 独。所谓“慎独”是儒家创立的具有中国传统文化特色的自我修 和措施，从而防控再度发生的不良行为。(一)人性的弱点 人无完人。从人的本性而言，一点私心都身方法，是人在独处时必须坚持的一种道德原则，能够做到“慎 独”是一种较高的精神境界，也是当今从业者应有的道德素养。 没有的人是不存在的，但是，人的私心应该在合理的限度内，在道德的规范中， 然而，对于道德低下者，却很容易在独处的情况下滋生杂念甚 并以不断的自律和提高道德修养来升华自己的思想境界，成为 至恶念，他们认为无人知晓，心存侥幸，钻制度和别人疏于防范 能对社会有更多用处的人。那些滑入犯罪泥潭的人往往是因为 的漏洞，忘了“若要人不知，除非己莫为”的古训，结果却钻进了 3.情面的影响。在几千年中国历史进程中，形成了许多优秀 缺乏自律、私欲膨胀，在主客观因素的共同作用下才会以身试 法律的牢笼。的传统文化，同时，也出现了一些消极的文化因素，比如在我国 法、铤而走险。单以农行丽江七星支行一票据交换员挪用公款 表现得非常普遍的人情文化，一直以来，以各种形式出现在各 案分析，从人的本性方面可以找出引发犯罪的如下原因:1.欲望的驱使。农行丽江七星支行票据交换员冯某，因热衷 种场合，影响着制度，较量着公平，一定程度上成为法律和制度 2008 年 3 月至 12 月长达 于炒股，抵不住巨额收益的诱惑，于 建设的障碍。上述案件中，冯某每次作案均能甩开复核员，并非 9 个月的时间内，多次采取虚假交换、空转或压票等手段，先后 挪用农行丽江分行在人民银行的准备金存款 500 万元。这一个 偶然。在对事故的调查分析中证实，复核员心里想的是:都是熟 人，没想到他会作案，也没有在他违规代替了自己的后，抹 案虽然不具有普遍性，但是，在现今社会经济转型时期，相当一 部分人价值观扭曲，金钱崇拜、物质上盲目攀比、一味追求个人开情面查看一下账表。只要坚持执行起码的会计制度就可防止 发生的案件，就因为作案者身边工作人员的麻痹疏忽，传统行 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 性住房建设资金，地方政府配套资金，经济适用房上市交易补 1.出台《经济适用房按揭贷款的指导意见》。目前，金融机构 基本上是采用商品房贷款的管理模式来办理经济适用房的信 交的土地收益及土地增值税，廉租房房租收益，政府土地收益 的一定比例，社会捐助等。保障性住房担保基金实行专款专用， 贷业务，在信贷准入上门槛较高。建议人民银行、银监会联合制 严格审计和监督，确保资金用途。建议担保基金对困难家庭购 定《经济适用房按揭贷款指导意见》，明确对经济适用房发放按 揭贷款的条件及相关规定，使商业银行既能支持低收入家庭对 买经济适用房的按揭贷款实行免费担保，对不能偿还银行贷款 2.商业银行应适当改进信贷流程。商业银行应该针对经济 适的购房者可从保障性住房担保基金直接支付，优先偿还商业银 经济适用房的购买，又能有效防范信贷风险。 3.实行财政贴息。对确实还款困难的购房者，由财政提供贴 行的贷款本息。用房特点制定专门的信贷方式和操作规程，简化贷款手续， 减 息，适当减轻其还款负担。免一些不必要的贷款收费。同时，由于因客观原因造成购房 户确4.对不同经济条件的购房户可考虑实行不同的供房方式。根 实还款困难的购房者，银行可在财政提供担保的情况下予 以减息据供应对象的家庭收入多少和变动情况，实行全额出售、半售 或免息;对经适房贷款利率在基准利率的基础上适当下 浮，以减(租)房方式，灵活调整保障资源分配的对象 半租、全租等多种售 轻购房者的负担。 和租金水平，更加公平地配置保障性住房资源。(二)银行方面 (作者单位:中国人民银行昆明中心支行) 2009/07 总第 396 期 191