房贷业务论文银行房贷业务论文：关于我国银行房贷业务的探讨

房贷业务论文银行房贷业务论文：关于我国银行房贷业务的探讨 房贷业务论文银行房贷业务论文:关于我国银行房贷业务的 探讨 摘要:房地产行业作为我国国民经济发展的支柱产业，对我国经济的发展作用重大，而目前银行的房贷业务已经成为房地产行业的条件和基本动力。然而，过渡的房贷投放会导致房地产行业引发经济危机的风险。针对国外曾发生的次贷危机与资产泡沫，我国应该从中吸取经验，加强对中国银行房贷业务的管理。应该从规模、利率、期限、首付四个维度，切实加强对房贷业务的调控监管;同时，政府还要加强对房市的宏观调控，控制房价盲目增长;要加快房贷证券化的进程;还要做好进一步的金融监管力度。 关键词:银行 房贷业务 目前我国房地产行业发展迅速，房地产市场非常繁荣。当然，房地产行业的繁荣是离不开金融业支持的，目前，我国房地产的发展已经带动了经济增长并成为扩大内需的重要支柱，同时，房地产信贷业务也成为银行的重要信贷业务，但是，就目前的情况来看，我国房地产发展潜藏着许多泡沫因素，房地产信贷隐含的风险逐步显露出来。如果，我国银行对房地产信贷的风险估计不到位、管理失措，就会严重影响银行自身的资产质量，且还会进一步阻碍房地产行业的发展，这些都将对国民经济的发展产生一些列的负面影响。所 以，银行应该研究目前存在于房地产行业的风险，并据此改进自己的信贷业务。 一、目前银行房地产信贷业务的现状 目前，我国国内的银行房地产信贷业发展迅速，急剧膨胀。同时，掩盖在其下的一系列不良因素开始出现发展的苗头，风险因素逐渐增多。 1、银行资金占房地产资金的大多数。 从我国公布的数据看出，我国房地产资金的来源主要是银行，且占比较大。我国的房地产业务发展到今，其中的房地产自发筹集的资金占比不到三成，银行信贷则占七成以上。由此可以看出，我国的房地产市场独立性比较差，对银行有严重的依赖，其七成以上的利润主要是靠银行信贷来取得的。 2、银行信贷与房价上涨呈正相关的趋势。 目前国内的房地产不断热炒，房价也不断上升，国内的银行信贷业务也受到房价不断上涨的影响，且受影响的程度很大。从目前的数据现实来看，我国房地产开发的贷款、商品房的销售价格与个人住房贷款之间的关系联系紧密，并呈现出高达0.99以上的相似度。这些都说明银行房贷业务在很大程度上受制于房地产市场的发展。 3、居民存款的层次水平制约银行信贷业务的发展。 虽然，在美国次贷危机的对比下，我国的银行实力现出坚挺的态势，但是从银行的储存层次来看，我国居民呈现出的存款实力不是很大，银行的大部分储蓄存款是由富人来完成的。城镇居民的个人存款数额远远达不到我国人均存款数额，如此反差大的贫富差距，严重制约银行信贷业务的坚挺。 4、从银行信贷看我国的贫富差距。 从我国目前的居民收入来看，人均收入相对较高，但是一旦结合结构分配数看，才会发现，我国市场消费份额的一半以上是由富人完成的，在岗职工的实际收入与实际消费都存在很大的虚拟空间。我国社会的贫富差距严重突破了合理的限度。这种情况也严格制约我国银行信贷业务的发展，平均居民的实际购买力不高，偿还能力也不高，银行大量投放信贷业务，只会导致银行信贷系统的风险增大。 二、我国银行房贷业务面临的问题 1、房地产开放资金过度依赖银行。 从我国当前的房地产开发背景看，房地产自己的开发项目低，大多数依靠银行信贷来购置土地或开发项目，造成了目前资金来源过渡依赖银行信贷的趋势。这种趋势导致银行自身抵抗风险的能力不足，在融资信用上缺乏一定的实力，在尽力提高房价获得高收益的情况下，导致市场泡沫的出 现，严重制约房地产行业的健康发展。从银行层面来说，银行的信贷业务投放的越多，承担的风险也就要大，一旦房地产行业自身出现问题，首先受到影响的就是银行的安全。如果政府不适当制定银行，那么庞大的信贷投放有可能会产生类似美国次贷危机的危险。 2、住房信贷面临违约的风险。 根据数据统计，在房地产不断升温的阶段，我国银行的住房抵押贷款也存在不良贷款现象，虽然比率不大，但是如果不对这种现象进行压制，一定会助长不良贷款风气的盛行。我国个人诚信机制并不完善，银行也很难收集到关于贷款人的资信状况，对贷款人的贷款行为进行严格地实时监控。在实际的贷款过程中，如果贷款人的信用的得不到保证，很有可能会出现违约的情况，如比便会严重影响银行的资产质量，这与美国的次级信用相比，还相差甚远。 3、银行信贷投放的风险意识淡薄。 银行在审核贷款人的资格和条件时，应该严格审核贷款人的收入、信用度、还款能力、现金流等条件，还要严格审查其贷款项目等等，综合考虑这些因素。事实上，在实际操作过程中，银行进行房贷时，存在着严重的风险，这都是由银行对资格审查执行的不严谨，审核不把关，为一些没有偿还能力的人提供个人住房贷款，或者向不符合条件的开 发商提供按揭贷款等等。这种操作不当的行为，归根到底，就是因为短期利润的刺激与风险意识的淡薄。作为银行，无论是房价的升或是不变，都能为银行带来利润，即便是房价下降也不会赔钱，在丰厚的利润驱使下，银行过分自信地低估了房地产信贷中隐含的风险，无视各种风险预兆，防范意识很是薄弱。 4、银行的征信系统很落后。 当前，我国银行征信系统的建设不够完善，大多数银行对于申请房贷的人没有进行资信调查，也没有对贷款人的信用等级进行详实的评价，资料的缺乏导致信息的不完善，使得银行难以区分哪些是够资格的贷款人，那些事不够资格的。所以，银行应该对那些资信较差或持假证明的人，进行检举，取消其相应的资格。否则，这种潜在的次级抵押贷款会给银行带来很大的信贷风险，严重影响银行的资产质量。 5、银行的监管机制不完善。 无论是对于房地产项目贷款来说还是对于个人性房地产贷款开看，我国银行很少在贷款发放后，对销售回笼资金采取跟踪监管、限制的措施，这样大大加剧了银行信贷业务的风险。这种观点被大多数学者所接受，多半是因为它是诱发多种风险的因素，且极为普遍。关于这一方面，事实上许多的银行都是因为信贷监管机制不健全导致的风险增大。所 以，作为银行一定要有敏锐的洞察力和采取必要的方法措施来防范风险。 6、银行的风险控制水平不足。 与国际著名的大银行相比，我国的银行所具备的风险控制能力有限，与国外银行的风险控制水平存在很大的差距，这也是为什么进行房贷监管以防产生风险的一个原因。当前，我国银行进行风险管理的团队专业化程度低，风险管理手段即少又落后，在最基本的风险识别处理、数据准确的考查方面有过多的人为因素施加影响，抗风险的技术水平低。关于这种抗风险能力薄弱问题的存在，再加上避险工具的缺乏，必然会给房贷风险以有机可乘，导致大量风险聚集于银行系统中。 7、政府职责的缺失。 政府作为我国市场经济运行的宏观调控部门，也是银行房贷业务风险的一个风险来源。一般而言，政府为了宏观把握整个市场，会出台一些政策、措施，如:财政政策、货币政策、有关房地产行业的政策，这些都会给银行的信贷业务带来不同程度的政策性风险。例如:国家银根缩进、整治房地产市场时，这种政策就会对房地产开发商产生重大的影响，必然引发开发商的财务风险，进而带来信贷风险。这种理论是被大多学者所认可的，并命名为“政策性风险”。当 然，从另一个层面上说，政府的政策变化也并非一无是处，只会加大银行风险的，有时处理得当，还会控制及梳理风险。 三、我国银行房贷业务应该注意改进的措施 房地产行业的不确定风险因素给银行房地产贷款带来许多隐含的风险，房地产贷款目前主要是对房地产市场领域缺乏充分的了解与认识，导致对房贷投放行为缺乏有效的专业化分析与监管，银行传统意义上的流动资金贷款与固定资产贷款，对于现在的房地产开发商而言不实用。房地产征信系统的不完善，导致信息收集的不完整。 1、合理地确定房地产贷款的增长速度。 房地产贷款的总量包含:房地产建设之初的贷款和全行贷款总量之间的比例;房地产建设之初的开发贷款与住宅建设之初的贷款比例;建设开发贷款和住宅消费的贷款之间的比例;个人住房贷款与住宅消费贷款之间的比例等等。我国目前的房地产开发贷款，大多是倾向于生产性贷款，银行的信贷资金大部分投入到建设生产领域中去，且风险很大。为此，银行应该及时地依据市场做出供需调整，调整的内容包括:房地产贷款结构期限、用途结构与比例结构，尽量在保持市场份额的基础上，合理地确定房贷的增长速度。 2、加快住房抵押贷款的证券化发展趋势。 我国银行多数以存贷款的利润差为主要利润收入，而银行的风险主要是在贷款这一块。目前房价飞速上涨，抵押资产质量比较好，风险不易暴漏。但是，如果经济出现反弹，分散能力低下的风险因素就会暴露。且我国银行大多存在着货币期限配错的问题，即:大量短期存款误用做长期贷款投放，也就是“短借长贷”的问题。做到银行资产证券化，将会从很大程度上解决这些错配问题，从而改善银行的资产质量，增强银行资产的盈利性与流动性，相对弱化其风险。因此，推进我国部分银行住房贷款的证券化，一方面可以弱化银行的信用风险，还可以扩展融资渠道等等，另一方面，还可以增强我国国民经济抵御风险冲击及经济冲击的能力。 3、推进房地产融资体制的改革。 第一，从源头上改变土地的供给方式，做好土地供应工作，由政府土地管理部门统一经营土地，银行与土地管理部门合作，这样可以最大程度的提高土地的利用效率，减少开发成本，房地产投资开发者也可以公平地竞争土地，进而减少融资成本。第二，推进房地产金融体系改革，构建与经济适用房相配套的专业房地产金融机构。政府部门也要作相应的政策调整，给予银行充分的房地产开发项目选择权，建立专业金融机构，向西方国家学习，建立互助储蓄银行、住房储蓄银行等，来扶持经济使用房的发展。第三，改善房地产 融资渠道单一化的现状。前面已经说过我国的房地产开发自筹资金占比很少，大多是由银行提供的。因此，要逐步改变这种局面，努力发展房地产信托业务，引导有条件的企业参与上市融资，同时还可以让信托、基金、保险、证券、担保等相关金融机构进入房地产的金融市场。 4、对客户进行分层次服务。 银行应该建立一套完整的服务体系，针对不同的房地产客户群体，实施不同的服务，以了解客户的资信能力等其他信息，为规避风险提供依据。首先，应该建一个优质的房地产客户备选档案，对档案内的优质客户提供综合授信及其他的全方位、快捷、方便的服务，比如:适当放宽财务分析指标，最大程度减少审批的环节和审批的层次，为优质客户建立起快速服务的通道，以吸引更多的客户。 5、政府职能部门做好宏观调控工作。 首先，政府应该对国内金融体系的流动过剩情况做出相应调控。目前，我国经济发展有过热的趋势，物价不断升高，央行做出了加息通道的决定。在这个过程中，对于那些个人住房贷款期限较长的人，必须要时刻关注加息的幅度，还要考虑自己的承受能力，否则，处理不当就有可能出现美国次贷危机的情况。然后，监管层应该注意观察政策所达到的前期效果及国内外环境的变化，尽量发挥市场的基础作用和政 府的宏观调控手段，减少对经济、金融市场的过多干预、过多刺激。 其次，政府还应该做出一些的宏观调控政策，防止房价不断上涨，避免房价到了拐点之后迅速下滑并出现不利的影响。一旦房地产事业出现衰退，那么将会引发一系列的影响，产生银行清偿危机、信用危机以至于社会动荡的问题，最后，还会导致我国经济进入全面衰退时期。 结论 房贷风险的产生情况多种多样，似乎看来错综复杂，但实际上它伴随着房贷业务的整个过程。因此我国银行必须时时提高防范房贷风险的意识，时时关注房地产行业的走势与宏观运行情况，从房贷发生的前后进行风险防控，以及时地进行风险监测分析，针对突发情况，采取措施，做好全面的防范工作。 参考文献: [1]周天.未雨绸缪，防止房产市场的次贷危机——次贷危机对我国房地产市场的启示[j].科教前沿，2009，(1) [2]刘文萍.我国商业银行房贷业务风险及其防范[j].中国商贸，2009，(6) [3]陆岷峰，张兰.中国商业银行房贷危机管理与策略[j].长春市委党校学报，2010，(3)