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北京城建投资发展股份有限公司新闻中心 第125期 北京城建投资发展股份有限公司新闻中心 2006年8月28日 目 录 动态 ......................................................................................................... 3 北京经适房将紧邻地铁 不再建类似天通苑大项目 ............................................................. 3 北京“两限普通商品房”政策拟定 有望分区定价 ............................................................. 3 发改委:下半年努力遏制部分城市房价过快上涨 ............................................................... 4 国土资源部:全国中小户型和经济适用房供应不足 ........................................................... 5 北京贯彻“国十五条”实施细则近期出台 ........................................................................... 6 土地 ......................................................................................................... 6 国土资源部:我国土地供应向普通住宅倾斜 ....................................................................... 6 上半年普通商品房供地量增两成 开发商囤地减少 ............................................................. 7 房地产业存在严重官商勾结 反腐风暴从土地入手 ............................................................. 7 天鸿城开联手中标东坝 凸显土地招标转折意义 ............................................................... 10 “8?31”两年回顾 .................................................................................. 11 8?31土地大限两年 京城楼市裂变 ....................................................................................... 11 288项目闯过8?31大限 ......................................................................................................... 13 首个年度供地击碎“地荒论” ..................................................................................... 15 对手 ....................................................................................................... 16 刘晓光回到首创 首创置业未正式发布复牌通知 ............................................................... 16 万通高层发生变动 副总张斌 武晓焯相继离去 ................................................................. 16 李嘉诚将捐1/3财产 九成投入香港内地做慈善事业 ........................................................ 17 市场动态 北京城建地产)新闻中心 万科权证下周废纸一张 投资者别做赔本生意 ................................................................... 17 万科“生吞”南都 禹晋永掀“资本地产”旋风 ............................................................... 18 开发商社会责任认知度低 "首开"推出"责任•地产" .......................................................... 20 金融 ....................................................................................................... 22 外资银行力邀 房地产企业成QDII重点客户 .................................................................... 22 我国大幅放宽外资投资证券市场限制 ................................................................................. 23 宏观调控 ............................................................................................... 23 二级城市躲过宏观调控 开发商“乘虚”大举拿地 ........................................................... 23 宏观调控力度加大 地方房价为何还是越涨越疯, ........................................................... 24 房地产调控为何遭遇地方政府消极应对 ............................................................................. 25 加息 ....................................................................................................... 27 央行加息一周:各地楼市“波澜不惊” ............................................................................. 27 四次加息将加剧楼市观望 中低收入者最“受伤” ........................................................... 27 专家分析8月19日加息后部分房贷利率实际降了 ........................................................... 30 央行加息凸现五大新走向 投资客可能绝迹于楼市 ........................................................... 32 不用被上涨的房价折磨 看加息后快乐的租房生活 ........................................................... 35 限价房 ................................................................................................... 36 限价房政策“雷声大雨点小”遭受网民空前质疑 ............................................................. 36 限价房发展面临五大难 专家建议“另辟蹊径” ........................................................... 37 言论 ....................................................................................................... 38 王石:中国贫富分化悬殊 发展商立在风口浪尖上 ........................................................... 38 谢强:“责任”体现为回报社会及服务业主 ....................................................................... 39 冯仑:做有持续贡献的百年企业 ......................................................................................... 39 王健林:以社会责任赢得更多认同 ..................................................................................... 40 刘晓光:我已经开始工作 ..................................................................................................... 40 建设部部长汪光焘:住房价格要控制在合理水平 ............................................................. 41 孟晓苏“炮轰”任志强:没事千万不要找骂 ..................................................................... 41 数据 ....................................................................................................... 42 需求旺盛供给减少 7月北京消化19万平米空置住宅 ...................................................... 42 上半年7成房产动用存量地 闲置土地清理效果初显 ....................................................... 42 7月房市数据全面下滑 三季度房价涨幅将明显趋缓 ........................................................ 43 缴纳20%个税者不足10% 二手房交易市场淡中转暖 ...................................................... 44 居住消费权重升至13.2% 无房居民经济压力增加 ............................................................ 45 争论 ....................................................................................................... 47 物权法涉及诸多敏感问题 70年后房子到底该归谁 .......................................................... 47 国有资产流失问题最受关注 物权法草案尚未成熟 ........................................................... 48 2 市场动态 北京城建地产)新闻中心 动态 北京经适房将紧邻地铁 不再建类似天通苑大项目 2006年08月24日10:21 北京晨报 韩娜 王娟 王丽娅 今后，北京将不再新建像天通苑、回龙观这样超大规模的经济适用房项目，避免出现低收入人群过度聚集的情况。 日前，市建委在给市人大代表杜灵欣的建议回复中表示，今后新建经济适用房小区，规模应在30万平方米左右为宜。记者昨天(8月23日)从市建委证实了以上说法。此外，本市今后将在东南方向的地铁交通沿线规划选址建设经济适用房项目。 东、北、西四环内不批新项目 市建委在回复中提到，按照城市总体规划，有关部门提出，今后不在东、北、西四环以内以及南三环以内安排新的经济适用房项目，要在东南方向，轨道交通沿线规划选址建设经济适用房项目，以解决经济适用房居住人群出行问题。同时，经济适用房选址要注重选择教育、医疗等公共配套设施和百姓购物等消费配套设施相对完善地区，满足居民日常生活需要。 回复中提到，在今年政府储备的经济适用房项目中，宋家庄化工三厂用地、燃料厂用地均处在南城交通枢纽地区，周围配套设施也比较完善，可以为宣武等南城居民提供比较好的房源。今后，市建委还将计划在南城轨道交通沿线选址，提早完成市政府“十一五”期间建设经济适用房1000万平方米，其中2008年以前要完成800万平方米经济适用房建设用地的储备工作。 新经适房小区不超30万平米 针对市人大代表杜灵欣提出的“经济适用房房源问题”的建议，市建委日前做出回复。回复中提到，目前，回龙观、天通苑超大型经济适用房小区，总建筑规模超过1500万平方米，总居住人口约30万，尽管因销售价格较低吸引了大量的城区人口购房，但随之出现的交通拥堵，教育、医疗、卫生、社区管理等各方面配套设施建设滞后等问题，影响了居民的生活质量。 市建委表示，已同相关部门进行了研究和探讨，最终认为不宜再继续建设如此大规模的经济适用房项目，并建议今后新建经济适用房小区，规模应在30万平方米左右为宜。 新闻链接 30万平方米约能建设十栋楼 30万平方米究竟有多大呢,业内人士表示，“按照公式:90平方米×1.44公摊×8户×18层=1栋楼来计算，要是盖18层，均面积按90平方米一户，每层8户，若不计算楼间距，30万平方米约能建16栋楼左右，要是计算楼间距，则大约能够建设10栋楼左右。” 北京“两限普通商品房”政策拟定 有望分区定价 2006年08月27日10:00 北青网 查看评论 北京“两限普通商品房”土地供应及定价等相关政策基本拟定——— 3 市场动态 北京城建地产)新闻中心 “两限普通商品房的推出应与实际情况相结合，宜分区域设定不同的‘两限普通商品房’价格范围”，针对北京东南西北各个区域存在的房价高低不一的情况，在北京市国土局、市建委日前召开的北京市“两限普通商品房”政策研讨会上，有关部委负责人和专家一致提出以上内容。 ?“限价房”政策基本拟定 从本周举行的北京市“两限普通商品房”政策研讨会的情况看，目前，北京市有关“限价房”的土地供应、销售对象、定价等相关政策已经基本拟定。 记者了解到，在当天的会上，市土地整理储备中心副主任叶向忠首先对北京市“两限普通商品房”土地供应进行了介绍，主要包括“两限普通商品房”备选地块的确定原则、供应方式以及备选地块的基本情况等问题。市建委副总经济师程建华介绍了“两限普通商品房”的定价原则、销售方式、购买对象的界定以及对“两限普通商品房”开发商的管理措施。同时，程建华还建议应加强对“两限普通商品房”户型的管理。 ?限价房应分区域定价 参加“限价房”政策研讨会的国土部有关人士和清华等院校的学者、专家在基本肯定北京市拟推出的“两限普通商品房”土地供应、建议销售政策及具体方案的基础上，还提出一些建议: 清华大学刘洪玉教授建议对北京市各个区域设定不同的“两限普通商品房”价格范围。刘教授还提出“两限普通商品房”是为了解决中低收入者的住房问题，因此可以借鉴香港的经验，通过政府对商品房直接购买再低价转让给中低收入者。而北京大学冯长春教授认为应提前考虑推出“两限普通商品房”可能出现的种种结果，避免出现以往经济适用房建设管理的弊病。 ?限价房开发商应实行“准入”制度 中国人民大学叶剑平教授建议对参与开发“两限普通商品房”的开发商应予鼓励，在税收、政策等方面予以支持。 除此之外，有关专家还提出，在落实“两限普通商品房”时，应放眼北京市的土地总量，加强对闲置土地的监管和利用，同时积极研究开发商的准入制度。对“两限普通商品房”的购买资格进行社会监督，以保证“两限普通商品房”的公平性。 曾赞荣副局长明确表示:市国土资源局与有关部门将认真研究和采纳各位专家和领导的建议，尽快完善有关政策，加快推出北京市第一批“两限普通商品房”土地。 发改委:下半年努力遏制部分城市房价过快上涨 2006年08月26日10:00 北京晨报 国家发展和改革委员会主任马凯25日在京表示，今年以来，部分大中城市房价上涨仍然较快。下半年，将继续完善房地产市场调控，努力遏制部分城市住房价格过快上涨。 马凯说，今年以来，国家进一步加大了对房地产市场引导和调控的力度，有的措施已经取得了初步成效，但房价较快上涨的问题尚未根本解决。 综合新华社消息 国家发展和改革委员会主任马凯25日在京表示，今年以来，部分大中城市房价上涨仍然较快。下半年，将继续完善房地产市场调控，努力遏制部分城市住房价格过快上涨。马凯还表示，目前教育乱收费问题突出。下半年，将继续认真解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，全面清理规范和公布各级各类学校的收费项目和。 马凯是受国务院委托向十届全国人大常委会第二十三次会议报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时作此表示的。他说，今年以来，国家进一步加大了对房地产市场引 4 市场动态 北京城建地产)新闻中心 导和调控的力度，出台了调整住房供应结构、稳定住房价格的一系列政策措施，有的措施已经取得了初步成效，但房价较快上涨的问题尚未根本解决。7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨6(7,。 他分析说，房价上涨较快的主要原因除有居民消费结构加快升级、市场需求比较旺盛的因素外，还有住房供应结构不合理，中低价位住房比重偏低，廉租房发展滞后;房地产开发、交易、中介等环节违法违规问题还较多;建材等价格上涨带动开发建设成本提高等原因。 他表示，下半年将继续完善房地产市场调控。贯彻落实房地产市场调控各项政策措施;推行符合国情的住房建设模式和消费模式;着力调整住房供给结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，积极推进廉租房制度建设;合理控制城市房屋拆迁规模和进度;完善信息发布制度，正确引导市场预期;继续整顿和规范房地产市场秩序，努力遏制部分城市住房价格过快上涨。 马凯还表示，下半年，将继续认真解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。继续促进农业发展和农民增收;结合新的义务教育法的贯彻落实，切实解决教育发展和改革过程中遇到的问题，特别是要确保农村义务教育经费、保障体制改革的各项措施落实到位;全面清理、规范和公布各级各类学校的收费项目和标准;建立和完善贫困学生资助体系;加快城乡卫生体系建设，推进新型农村合作医疗试点，改善农村卫生基础设施条件，继续加强城乡医疗救助工作;建立健全公共文化服务体系;高度重视安全生产工作，强化食品药品安全监管，坚决遏制重特大事故的发生;做好抗灾、救灾、减灾工作，确保大江大河和水库安全度汛，妥善安排好受灾群众的生产生活。 国土资源部:全国中小户型和经济适用房供应不足 2006年08月26日10:24 新京报 蒋彦鑫 国土资源部昨日消息，今年上半年，我国居住用地供应量同比增长8.5%，其中普通商品住房用地供应量同比增长19.5%.目前存在的主要问题是中低价位、中小户型普通商品房和经济适用房供应不足。 国土资源部有关负责人称，今年上半年，全国房地产开发用地供应总量增加。在供应中，房地产开发用地供应向普通商品住房倾斜。一些城市迅速推出一定数量、比例的中低价位、中小套型普通商品住房(经济适用住房)项目用地，以满足市场需求。部分重点城市和地区房地产用地供应结构开始调整。 在住房用地中，普通商品房的土地供应力度明显加大。深圳、济南、重庆、上海等城市普通商品房用地所占比重超过70%. 负责人指出，当前土地市场的问题，主要是住房供应结构性矛盾依然突出，中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足，部分城市商品住房价格上涨仍然较快;已供土地开发严重不足，影响住房的有效供应;房地产市场信息混乱且不对称等。 下一步，国土资源部将继续做好全国和重点城市第三、四季度建设用地供应、地价动态变化的监测分析;重点监测分析房地产开发用地供应总量、供应结构对房地产市场和土地市场运行的影响等。 5 市场动态 北京城建地产)新闻中心 北京贯彻“国十五条”实施细则近期出台 2006年08月28日10:27 中国房地产报 张杰 本报从业内获得的消息显示，北京市关于贯彻“国十五条”的实施细则很可能将于接下来的几周内最终出台。目前，这一细则已草拟完毕，等待市政府批复。这一细则的出台很可能结束6月份以来北京市场上浓厚的观望气氛。 这一细则的出台或将对其他未出台类似细则的地区产生示范作用。此前，深圳市已经出台了类似的细则，深圳市在该细则中承诺将按照单个项目逐一实施“国十五条”精神。 本报记者从知情人士处获悉的北京细则内容显示，在针对哪些项目进入“两个70%”政策调控视野的关键问题上，该细则采用了按照土地出让方式的不同进行区分的原则。 该细则规定，尚未取得土地使用权的商品房建设用地项目，将严格按照国家有关文件精神执行，实行按照项目概念进行调控的原则。通过“招拍挂”程序已经出让的商品房建设用地项目，鼓励企业按照新政规定，在该项目上遵循“两个70%”政策。通过协议出让的商品房建设项目，没有违约行为的，鼓励企业遵循“两个70%”政策;对于有违约行为的，要加强监管，强制按照项目概念实施“国十五条”精神。这一规定适用于经济适用房、廉租房和限价商品房，但是不包括农民回迁安置房的建设。 文件并没有对“违约行为”作出具体的解释，但是据业内人士分析，这类违约行为通常包括土地出让金没有付清或未按时缴纳，突破项目规划多建面积或修改规划等。 从目前看，先前开发商普遍担心的项目二期、三期甚至四期面临规划调整的风险大大降低了。风险似乎只存在于项目是否有前期“违约行为”之间。 据了解，该细则依然没有对限价商品房的销售对象、建设区域等问题提出明确规定，目前，关于限价商品房的实施文件还处于草拟阶段。 土地 国土资源部:我国土地供应向普通住宅倾斜 2006年08月26日11:12 上海证券报 李和裕 于兵兵 土地杠杆在今年房地产市场调控中的作用已初步显现。来自国土资源部的最新统计显示，今年上半年我国居住用地的供应量比去年同期增长了8.5%，其中普通商品住房用地的供应量同比增长19.5%。部分城市普通商品住房用地所占比重超过70%。 国土资源部介绍，基于中央关于房地产市场调控的决策和部署，各地开始调整土地供应计划，优化土地供应结构，将房地产开发用地供应向普通商品住房倾斜。 据了解，今年上半年全国房地产开发用地的供应总量继续增加，深圳、天津、广州、青岛、北京、长春等城市房地产开发用地供应量增幅明显。 同时，北京、武汉、福州等城市在供地计划中安排和迅速推出一定数量、比例的中低价位、中小套型普通商品住房(包括经济适用房)项目用地，以满足市场需求。深圳、济南、重庆、上海等城市的普通商品住房用地所占比重超过了70%。 全国普通住宅用地供应量上半年增19.5% 6 市场动态 北京城建地产)新闻中心 上半年普通商品房供地量增两成 开发商囤地减少 2006年08月26日09:58 京华时报 肖宾 昨天，国土资源部最新发布的数据显示，今年上半年，全国居住用地供应量同比增长8.5%，其中普通商品住房用地供应量同比增长19.5%。一些存量土地开始被开发，部分城市的房地产商囤地情况有所缓解，运用土地杠杆参与房地产市场调控取得初步成效。 国土资源部有关负责人表示，今年上半年，全国房地产开发用地供应总量增加，北京、深圳、天津、广州、青岛、长春等城市房地产开发用地供应总量增幅明显，并向普通商品住房倾斜。如北京近期推出126公顷中低价位、中小套型普通商品住房项目用地，武汉安排经济适用住房用地3381亩，福州从政府储备土地中安排465亩土地，准备适时启动限价商品住房(限定销售对象)的开发建设。部分重点城市和地区房地产用地供应结构开始调整。在住房用地中，普通商品房的土地供应力度明显加大。深圳、济南、重庆、上海等城市普通商品房用地所占比重超过70%。 在全国房地产开发用地供应总量中，存量用地所占比重为71.3%，同比提高2.3%。北京、深圳、武汉、重庆、长春、沈阳、天津、广州、大连等城市存量用地所占比重超过全国平均水平。部分城市已供房地产开发用地建设进度加快，累计未开发面积有所减少。 国土部有关负责人指出，当前土地市场的问题主要还是:住房供应结构性矛盾突出，中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足，部分城市商品住房价格上涨仍然较快;已供土地开发严重不足，影响住房的有效供应;房地产市场信息混乱且不对称等。下一步，国土资源部将继续做好全国和重点城市第三、四季度建设用地供应、地价动态变化的监测分析，并重点监测分析房地产开发用地供应总量、供应结构对房地产市场和土地市场运行的影响。 房地产业存在严重官商勾结 反腐风暴从土地入手 2006年08月25日14:55 人民网市场报 一场涉及全国多个省、市的反腐风暴已悄然展开。种种迹象表明，此次反腐风暴与已然风声鹤唳的房地产市场有直接联系。此次对不法官员的查处，基本都涉及到资金密集、“权力”密集的房地产业，与前段时间提出的反“商业贿赂”不谋而合。面对“高烧”不退的房地产，在各种宏观调控政策落实较慢的情况下，中央政府极可能从土地管理着手，以大规模肃贪的方式，显示其整顿房地产行业的决心。 今年,月，国务院出台了房地产调控措施(国六条)，但各地的效果均不如人意。业界人士分析，重要原因就是房地产业内存在着严重的官商勾结。,月,日，国土资源部紧急召开全国土地热法工作会议，甚至下达了治理指标，要求各省公开、依法严肃查处土地违法案件。 天津 检察长“双规” ,月,,日，天津市政法委副书记、天津市人民检察院检察长李宝金，因涉嫌经济问题被中纪委宣布“双规”。一位不愿透露姓名的天津房地产界律师说:“李宝金案，是国家强力介入房产调控后掀起的浪潮。” 天津的房地产商都以结识李宝金为荣，其中，天津浩天集团公司董事长王小毛与李宝金 7 市场动态 北京城建地产)新闻中心 走得最近。两个月前，王小毛已被带到唐山接受调查。 ,,,,年，王小毛的公司因一起案子遭到警方调查，她托人找到时任天津市公安局副局长的李宝金，李帮王摆平了案子。成立于,,,,年的浩天集团，此前在地产界名不见经传。王小毛自结识李宝金后事业渐露声势。浩天在天津市开发的“天娇园”、“天娇源”等楼盘，都地处天津市中心的黄金地段，每次浩天楼盘开盘，李宝金必到。 李宝金作为一名检察长，用什么样的方式为地产商“出力”,他怎样在土地和金融环节运用自己的权力, 天津市一位不愿透露姓名的法学专家说，在司法领导存在一个问题，就是检察院有审判监督权，可以监督法院;有立案监督权，可以要求公安机关对某个案子立案;还有司法执行监督权，监督司法局。也就是说，检察院的权力涵盖了公、检、法、司各个领域。“应该说，李宝金是依法介入到各个经济领域当中的。”这位专家说。 李强(化名)是天津市一名公民代理人。两年前，他作为河南农民李俊生的塑钢厂的代理人，曾向天津住宅集团一公司交涉欠款纠纷。李强回忆说，住宅集团一公司办公室主任杜国庆对他说，公司也被人坑了。在一个房地产项目中，一个开发商坑了他们,,,,多万元，但当时，李宝金给住宅集团公司写了个条，说不许要，也不许上诉。 杜国庆默认了这一情况，他纠正说:“不是写了个条，而是批在了一个带‘检’字头的文件上。” 湖南 一批官员被查处 近日，在湖南，郴州市市委书记李大伦因涉及到在房地产方面的腐败行为被“双规”，据悉，李大伦疑涉,(,亿元住房公积金遭挪用“豪赌”案和喜禾拆迁案，主管城建和房地产的副市长雷渊利和原郴州市住房公积金管理中心主任李树彪也被“双规”，一批官员被相继查处。提起郴州，人们很自然会想起“嘉禾拆迁事件”、“全国住房公积金第一案”。这个,,,万人口的山城，在李大伦主政的,年里接二连三地曝出丑闻。李大伦在郴州主持开发了武陵广场、兴隆步行街、市政府移建工程等一系列大工程。并且鼓励各县大搞此类工程，每个县搞一个试点。在这一系列工程建设过程中，李大伦把家乡常德的建筑队伍带入了郴州的建筑市场。常德人一进入郴州，即击败了郴州本地的建筑公司承包到很多重要工程，如北湖区政府搬迁工程、兴隆步行街改建工程及桂阳四大班子移建工程。当地建筑业人士称，这些工程承包的背后即是李大伦，李大伦在一次全市工作大会上喊出“谁影响城市发展一阵子，我影响他一辈子”的口号，此话后来因“嘉禾拆迁案”而被国人所知。 嘉禾县按李大伦的意图，选择了珠泉商贸城建设项目，违背群众意愿求政绩，闹出“嘉禾拆迁案”丑闻。桂阳县则选择了四大班子移建项目，工程预算最初不超过,(,亿元，但李大伦拍板把工程包给了家乡常德商人盛励生，工程造价最终达到,(,亿元。 桂阳财政一时吃紧，只能想方设法拆东墙补西墙。之后，桂阳县开发办向银行贷款,,,万元，另外号召政府四大班子的干部以个人名义向银行贷款，每人贷款,至,万元，再交给政府支付移建工程费用。,,,,年,,月,,日晚，郴州市政府副秘书长肖鹏金在郴州宾馆套房内遇害。警方侦破时偶然牵涉到郴州市住房公积金中心主任李树彪，李将自己挪用数千万元住房公积金到澳门参赌输得精光一事和盘托出，惊曝“全国住房公积金第一案”。大贪背后，会不会站着更大的贪官,豪赌逾亿元公款、“全国住房公积金第一案”的主角李树彪，只是其“后台老板”雷渊利权钱棋盘上的一个走卒。雷主管城建，住房公积金是他的管辖范围，没有雷的批准，李树彪一个副处级干部根本没法对住房公积金做手脚。 知情者介绍，,,,,年至,,,,年年底期间，李树彪曾邀请雷渊利赴欧洲旅游，并为雷提供巨资用于在当地豪赌。 安徽 副省长落马 ,月,,日，安徽省副省长何闽旭被“双规”。从去年,月由安徽池州市市委书记升任 8 市场动态 北京城建地产)新闻中心 副省长，到被“双规”，仅有一年零五天。一刘姓地产商供出了何收受,,万元贿赂的事实。 在安徽省纪委实施反“商业贿赂”阶段，发现了浙江省在池州从事房地产开发的刘姓商人“多次向地方官员行贿”，“查着查着查到了何的头上”。 ,月下旬，中纪委驻池州的何闽旭专案调查小组，从池州市国土资源局调走了“杏花村文化园”和“和泰星城”的土地出让资料。 欧华董事长詹晓荣、和泰的董事长王和平也于,月上旬被中纪委驻池州调查小组找去做调查。 中纪委专案调查小组对上述两大房地产项目调查的内容是商业贿赂。在池州，当地官员认为，詹晓荣与何闽旭关系最密切:“何在浙江丽水任职的时候，就与詹认识了。何到了池州后，詹就到池州投资了。” ,,,,年,月，詹晓荣在池州成立了欧华公司，开始了“杏花村文化园”项目。詹晓荣是浙江丽水青田人，现是匈牙利籍华人，现有的头衔中有安徽省浙江企业联合会副会长、浙江省丽水丽海外交流协会常务理事。有当地官员表示:“杏花村文化园名义上是文化旅游项目引进，其实就是搞房地产开发。” 欧华与和泰被调查后，一些老百姓表示，“池州大的房地产开发商都是外来的，其中大部分是浙江的。大工程大项目都是浙商做的”。在“杏花村文化园”与“和泰星城”之外，另一个浙商参与的老市委大院开发项目，在开发之初就引发“出让价格低估，是国资流失”的议论。 福州 省工商局长出逃 福建省十届人大常委会第二十四次会议于,月,日上午和,月,日上午，分别审议了《关于罢免周金伙十届人大代表职务的议案》和《关于罢免周金伙的第十届全国人大代表职务的决定》(草案)。鉴于周金伙行贿、离岗私自出走到国(境)外的行为，已丧失人大代表资格，决定罢免周金伙的第十届全国人民代表大会代表职务。 福建省工商局局长周金伙逃往美国后，福州市国土资源局局长王炳毅、福州仓山区土地局局长李仲、仓山区区委书记张森兴等一批官员，因涉嫌违规拆迁和贪污等问题，也于日前先后遭“双规”。 据了解，福州市仓山区的“德园”是港人拥有的市级文物保护单位，而建设局和区政府以“旧区改造”为名，勒令其在今年,月,日前强制拆迁，引发了一系列矛盾。 据悉，负责此项土地开发的正是当地著名的发展商中望房地产公司，中望先后涉嫌仓山区岭后街违规拆迁和金山工业园违规开发等多个案件，知情人透露，周金伙在任职福建省宁德市市长前为福建省直房地集团董事长，他的问题还涉及他任宁德市长时，将东湖华侨农场土地以,,,,元,亩的价格批给其亲属,,,,亩，后变更为城市房地产开发用地，其亲属以,,万元,亩倒卖出去。 “在中央反商业贿赂的大旗之下，福州市的土地廉政风暴正在刮起。”有知情者称，此次风暴几乎涉及了与土地有关的各个部门。 ,月,日，福州市人大常委会公布了第三十三次会议通过的相关人事任免，福州市国土资源局局长王炳毅被免职。 此前的,月中旬，福州市仓山区区委书记张森兴亦被宣布免职。张森兴，是这几年福州地产商眼中炙手可热的人物。据称，他涉案的范围包括了棚屋改造、拆迁、农田征用、房地产和工业园区开发等。“在福州的土地窝案中，张森兴是很有代表性的一个人物。”有关人士指出。 张在仓山区岭后旧屋区改造的“兰庭?新天地”安置房工程中，与开发商勾结，挪用安置房用地近,,亩，用以建造单身公寓，非法获利上亿元。 “因安置房用地被挪用，土地面积缩水，原先规划,,层以下的安置房，最后变成了, 9 市场动态 北京城建地产)新闻中心 ,层的高楼，使,,,多拆迁户增加高层住宅负担,,,万多元。” “张森兴只不过是福州土地乱政的冰山一角，他的背后还有范围更广、层次更多的土地腐败者。”福州地产界一位知名人士认为。 福州市园林局局长王廷杰或许也是其中一个。 知情人士透露，王廷杰在张森兴之前被“双规”。在其担任仓山区主管土地、城建的副区长期间，他涉嫌截留失地农民的补偿金，并曾在出让土地的工作中收受贿赂。 接着，仓山区土地局局长李仲、福州市国土资源局局长王炳毅同样因土地问题被纪检部门带走。 不只是仓山区，福州市较为偏远的平潭县也有一批官员落马。知情人透露，该地原县长薛源官，以及县国土局局长、县建设局局长、县人事局局长等一干官员都因在出让土地中借机中饱私囊而被“双规”。 而在此前，利用职权受贿的福州市城乡规划局原局长姜燕生，福州市土地发展中心原副主任王翼榕，连江且原副县长魏子升，罗源县副县长郑荣华、林金平，都已纷纷“出事”。 “有些已经被批捕，进入司法程序阶段”。一位接近福建省纪委的人士透露，福州前赴后继的土地腐败者之多确实让人吃惊，“目前，至少有十多个手握拆迁、改造、土地出让交易等实权的官员被‘双规’。” “福州此次土地廉政风暴的力度，在福建省历史上是空前的。”该人士表示。 天鸿城开联手中标东坝 凸显土地招标转折意义 2006年08月25日10:14 新京报 张学东 以13.2亿元获开发权，天鸿是该地块一级土地开发商 关键词?招标 2006年7月 今年7月起，北京住宅用地采用招标方式出让，东坝用地作为首个开标地块于今年7月30日正式出炉。北京天鸿宝业和北京城开组成的联合体以13.2亿元拿到该地块。这是今年下半年公开出让土地中规划建筑面积最大、土地综合品质较好的地块。 引来10多家房企关注该地块公开出让消息传出后，除了北京天鸿宝业与北京城开的联合体、北京富力等房企参与投标外，招商地产、华润置地、北京万科等10多家知名房企也都表示要“重点关注”。 东坝地开标结果显示，北京天鸿宝业和北京城开组成的联合体投标价最高，达到13.2亿元。北京市土地整理储备中心有关官员表示，东坝地块招标采用综合评定法来评标，投标价格仅占其中的20分，开发企业的财务实力、付款速度、资质业绩及开发理念和方案说明等方面占80分。从投标价格结果来看，只有北京天鸿宝业和北京城开联合体以及北京富力达到招标底价。 该地块是低密度住宅据知情人士透露，在该地块招标前，天鸿就表示出志在必得。“该地块是今年北京天鸿计划储备土地之一，同时北京天鸿还是该地块的一级土地开发企业，具有一定优势。”记者从有关渠道获知，该地块容积率为1.2，属于低密度住宅地块。同时，标书并没有对该地块的具体户型设限，而是“执行国家房地产政策的举措”。 ?转折意义 土地招标价低于挂牌价 事实上，东坝地块最初计划是以挂牌的方式出让，多个知名开发商都对其进行了长时间跟踪。 对东坝地块跟踪长达半年的一位房企负责人讲:“我们的心理底价是4000元/平方米左 10 市场动态 北京城建地产)新闻中心 右。”他说，如果东坝地块采用挂牌方式出让，肯定会成为今年竞价最激烈的地块之一。“东坝地块招标底价是11.97亿元，实际成交价格为13.2亿元，折算后的楼面价不到3000元/平方米，可见房子只要销售5000元/平方米就能赢利。”据记者了解，目前东坝地块东南边的北京奥林匹克花园，精装房售价达到7500元/平方米。 中原地产华北区域总经理李文杰认为，竞价方式出让土地是最真实的土地价格。但目前土地价格高涨，带来房屋价格上涨，招标可以缓解土地价格上涨势头。但如果土地都采取招标出让，也并非是一种理想的做法。 在招标方式中，人为因素占到一定比例，尤其是参与土地一级开发的企业将有一定优势。 “8?31”两年回顾 8?31土地大限两年 京城楼市裂变 2006年08月25日09:35 新京报 潘宇凌 外地品牌房企主导市场;天价地频现引争议;目前，招标开始取代挂牌成土地出让主流 模式 2004年8月31日在我国房地产发展史中，因为一波三折而显得刻骨铭心，在那场我国土地出让制度改革的汹涌浪潮中，一些“水性”不好的开发商梦断地产江湖。 2年后，京城一地产大腕在其办公室和记者回忆起当时的情景时，依旧长吁短叹。“当时我们称8月31日是鬼门关。”开发商这样说。 其时延续了21年的土地协议出让制度终于到了完成使命的历史时刻，招标、拍卖、挂牌三种方式开始全面登上土地出让市场的舞台。 转变的不仅止于出让方式，更大的意义还在于，整个行业行为规范和游戏规则的彻底改变，这种变化的巨大影响或许只能是北京市取消期房预售许可制度的那一天能与之相比。 总之，2004年的8月31日，对北京土地市场而言，一条新路刚刚铺就。 今年7月22日北京市国土局公布的数据，两年半来已出让土地还有2947.3356公顷尚未动工。国土部门处理土地问题任重而道远。 追溯:三份文件与一个建议 33号令开了个口子，使协议出让继续存在，因此也催生了各地赶搭土地协议出让末班车的狂潮。71号文件，明确宣告禁止土地协议出让的闸门将在2004年8月31日后关闭。 北京土地的市场化脚步最早可以追溯到1993年5月出台的《北京基准地价》，该政策给地价评估提供理论依据，为北京房地产市场进一步市场化奠定了基础。由于该政策制定和执行阶段恰好是北京房地产市场的起步阶段，因此整体土地出让政策是以鼓励性为主，协议出让开始成为主要土地供应方式，且一直延续到2002年5月。 此后有三份文件，曾给北京部分房地产商带来致命的诱惑与致命的打击，也催生了中国土地出让制度的变革。 其中一份是2002年5月由国土资源部签发的11号令(全称为《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)，该文件叫停土地协议出让方式，而代之招、拍、挂方式。此前北京市近90.5%的土地通过协议方式转让，因此11号令被业界称为“土地革命”。 但随后6月份北京出台33号文件，其中规定，绿化隔离带项目、小城镇项目、危旧房 11 市场动态 北京城建地产)新闻中心 改造项目、高科技项目等4类经营性用地仍可以协议出让，这个口子，使协议出让继续存在，因此也催生了各地赶搭土地协议出让末班车的狂潮。而在2004年8月31日需要艰难过关的地块，主要就集中在该阶段出让的土地。 第三份是2004年3月国土资源部、监察部联合下发的71号文件(全称为《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》)，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地收回，业界俗称“8?31大限”，这份文件明确宣告禁止土地协议出让的闸门将在5个月后关闭。 就在71号文件出台一个月，2004年4月，北京开发商联合起草了一篇洋洋洒洒的建议，这篇名为《对房地产开发相关土地政策的建议》中，认为以8月31日为限的一刀切做法必将对市场造成巨大冲击，政府应从稳定市场的角度延缓实施土地新政的最后期限。北京开发商在如此短的时间内不约而同站一个立场地表达观点，进一步说明了这个政策所产生的致命效应。 然而北京市政府坚定地执行了国家政策。在最后一个月里，14个市部委办相关领导人组成3000多个遗留项目的处理小组，闭门开会，最终只有288个项目闯关成功。 改变:市场开始向有实 力的品牌公司集中北京一大型国有房地产公司的董事长向记者抱怨，8?31土地大限是国有开发企业的大限。 在此后的日子里，资金实力成为了开发商获取土地的最大决定因素。 区域房地产公司独霸地方的局面被打破，房地产资源出现了合理的流动和整合。曾苦于拿不到地的外地大发展商，借助8?31东风大举在京拿地。市场开始向万科、华润置地、首创置业等具有实力的品牌地产公司集中，京城楼市进入群雄逐鹿的时代。 最典型的例子是万科，其在2000年以后至2004年都未获得土地。直至8?31之后的2005年2月20日，才在公开土地市场获得丰台区小屯地块，此后拿地动作不断，迅速展开其在京津地区的土地储备战略。 随之而来的还有金地、绿城、龙湖、李泽锴下属的地产公司等。在土地竞拍会上频频亮相的富力、顺驰、华润置地等，在二手土地市场频频亮相的还有绿地、保利、合生、复地、招商局等。 2005年的一天，北京一大型国有房地产公司的董事长向记者抱怨，8?31土地大限是国有开发企业的大限。 问题:土地供应计划未 落实与天价地频现华润置地斥25.65亿元巨资买下清河三家毛纺厂地块，北辰以11.5亿元天价竞得海淀温泉镇D1地块，开发商天价拿地达到高峰。 《北京市2005年度土地供应计划》的公布是京城土地市场中的一个重大举措。虽然计划略显粗糙，只公布了土地供应总量，而没有土地供应的区域以及供应季度方面的详细表述，计划的出现还是让市场看到了一个前景。只是2005年度计划供应土地6500公顷，但实际执行情况与计划要求相距甚远。 当土地供应的节奏和数量无法在短期内满足市场需求时，天价地由此诞生。 从去年8月到今年5月的10个月内，京城楼市天价地块频繁出现，特别是去年8月1日华润置地斥25.65亿元巨资买下清河三家毛纺厂地块，以及今年4月18日北辰以11.5亿元天价竞得海淀温泉镇D1地块。开发商天价拿地达到高峰。 土地价格的大增令商品房价大涨的说法一时甚嚣尘上。 转折:招标开始替代挂牌成主流 南沙滩地块命运多舛，竞价当天，国土部门突然当场宣布取消竞价。两个月后，由准天 12 市场动态 北京城建地产)新闻中心 价地变为了限价地。 转折开始出现。2005年北京市房价涨幅接近20%. 2006年5月底“九部委新政”出台，要求地方政府发展限价限户型住房，防止房价继续高涨。于是北京土地出让史上最富有戏剧性的一幕发生了，原本将于6月初进行公开竞价的南沙滩地块，在竞价当天，当各大巨头涌入国土局时候，国土部门当场宣布取消竞价。两个月后，由准天价地变为了限价地。 也就此开始，北京住宅用地出让方式悄然发生变化，住宅用地的出让从以价高者得地的挂牌为主，改为以招投标为主，通过对投标企业的综合评估决定花落谁家。招标出让中土地的出让价只占到综合评估40%的分数。 2006年7月31日，北京本土国有企业天鸿城开的联合体首开集团在争夺东坝地块的招投标之战中胜出，富力、合生败北。这似乎成为一个标志事件。不过，当时首开的投标价最高。但到了2006年8月21日，北京宏怀房地产开发有限公司以8649.4万元中标怀柔南华园四区南侧居住项目用地在3家公司中，宏怀地产投标价最低。 展望:2947.3356公顷 未动工土地等待处理对于没有按照规定时间进入市场的土地，如何按原则而又体察实情地处理，北京国土资源局和相关政府部门任重而道远。 2006年7月22日，北京国土局首次公布自2004年1月到2006年6月北京住宅项目土地供应情况和开发利用情况，两年半时间里，本市住宅项目用地总共供应5775.11公顷，截至2006年6月，扣除已完成开发的669.7714公顷和正开发建设的2258.003公顷，北京已出让的住宅用地中，还有2947.3356公顷土地尚未动工开发建设。 对于没有按照规定时间进入市场的土地，如何按原则而又体察实情地果断处理，北京国土资源局和相关政府部门任重而道远。(本报记者 张学冬) ?数据统计 两年出让建面1100多万平米 据记者统计，2004年8月31日至2006年8月24日，北京市土地整理储备中心以挂牌为主，招标为辅，共计出让了120块土地，出让土地的建筑规划总面积达1101万多平方米(根据市土地整理储备中心网站统计)。其中，有19块地的建筑规划总面积超过20万平方米，仅有7块地的建面达到30万平方米以上。出让建筑面积最大的是清河三家毛纺厂住宅用地，达到70.1617多万平米。 120块地中，共有约14块地出现了激烈竞价的局面。其中竞价次数最多的是，通州区梨园镇大稿村(京洲企业集团住宅楼项目)居住用地，共竞价419轮。而竞争现场最激烈和气氛最紧张的当属2005年8月1日，当日华润置地以25.65亿元的天价从富力、顺驰等多家开发商手中夺得清河三家毛纺厂用地。 其次为出现162轮竞价的工体4号院地块，李泽锴旗下一公司竞败华远得该地块。此外，万科地产拿下丰台区中财小屯馨城住宅及商业配套项目用地，竞价18轮;金地集团夺通州区马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地，共竞价64轮;北辰集团夺海淀区温泉镇D1地块办公、住宅及商业用地，共竞价88轮。(本报记者 潘宇凌) 288项目闯过8?31大限 2006年08月25日09:53 新京报 吴海花 地雅投资运作的原百万平米危改项目，被裁为20万平米回迁房 14个市委办局相关负责人开闭门会议 地雅集团上上下下的眼光都盯着张振东，集团已经往项目里投资了上亿元，要是拿不下 13 市场动态 北京城建地产)新闻中心 这个项目怎么得了～张振东那时感到肩上的压力太大了。 2004年7月26日，离8?31土地大限还有5天。北京会议中心大楼外下着小雨。小雨给夏日带来了凉爽，但并没缓解北京会议中心大楼里张振东心头的焦急，这位任职地雅投资管理集团有限公司北京中通房地产开发有限公司的总经理，手里攥着从2003年就开始着手运作的崇文区枣花市大街一块体量超过一百万平方米的项目规划图，额头上一直渗着细密的汗珠。 他焦虑地盯着会议中心的第五会议室。这里面，由市国土局、市规委、市建委、市发改委、市危保办等14个北京市委办局相关负责人组成了历史遗留项目的处理小组，正对北京3000多个历史遗留项目进行研究，谁能在此次8?31土地大限中过关，将在这里决定。张振东相当紧张，他不知自己运作的项目，是否能经过联合会审，能否成功闯关，命运几何,他就像一个怀胎十月的母亲，小心翼翼，又忐忑不安。 2003年张振东就开始为这块地跑手续，办证件;到2004年上半年，他办理的项目可行性研究报告等一系列证件已接近尾声，就像一个孩子在母亲的腹中慢慢长大，快要出生了，却突然遇到新的政策，2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称“71号令”)，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而是必须以公开招拍挂的出让方式进行，即为“8?31土地大限”。 一切都来得太快了，这让张振东始料不及，在政策公布最初一段时间内，他几乎天天夜里睡不着觉———地雅集团上上下下的眼光都盯着张振东，集团已经往项目里投资了上亿元，要是拿不下这个项目怎么得了～张振东那时感到肩上的压力太大了。 2004年7月份初，张振东就坐不住了，他开始一趟又一趟往北京市国土局跑，一次又一次到北京市规划委、发改委等部门了解情况。当时的张振东和许多开发商有相似的想法，坐在自己办公室里心里不踏实，就到国土局去转转，看看有什么转机的消息传出来。 3000多项历史遗留项目被分为三部分 只要在“已经立项、有规划意见、有审定设计方案、有规划用地许可证和征地批复”这5项中取得其中任何一项政府批复的项目，只要缴纳了土地出让金，都有希望幸存下来。 从2004年7月19日起，北京市国土资源局等相关部门再次就本市3000多项历史遗留项目的处理问题进行了封闭式会议研究。如果会议进程顺利，7月末将对这批备受社会关注的项目做出最后裁决，届时还将在市国土资源局等官方网站上公布处理结果。 记者也从此次历史遗留项目处理工作的日程安排表了解到，7月20日至26日，市国土局、市规委、市建委、市发改委、市危保办等14个委办局的相关负责人参与了此次历史遗留项目的处理工作。 7月23日，市政府有关领导还召集了18个区县、亦庄经济开发区相关人员召开政策界定标准讨论会，对遗留项目的处理工作进行了深入探讨。 7月27日，有关政府部门已基本确定了对历史遗留项目的标准处理方案，通过审核的项目尚不足800项，最终处理结果最早将在7月末在北京市国土资源局等官方网站上进行公开披露，最晚也不会超过8月中旬。 这3000多项历史遗留项目按政策界定标准被分为三部分，第一部分是2002年7月1日之前取得立项和规划意见书，7月1日之后有征地批复手续的项目，第二部分是危改和房改项目，第三部分是绿化隔离带扫尾工程。其中危改和房改带危改的所占比重较小，绿化隔离带扫尾工程占项目总数近一半。 据透露，只要在“已经立项、有规划意见、有审定设计方案、有规划用地许可证和征地批复”这5项中取得其中任何一项政府批复的项目，只要缴纳了土地出让金，都有希望幸存下来。 14 市场动态 北京城建地产)新闻中心 288个项目过关 那些日子，他去得比国土局官员早，回来得比国土局官员晚，而国土局领导却唱了出“空城计”。 与张振东一样，在具体处理政策渐露冰山一角，但最终裁决尚未正式公布前，许多敏感的开发商们已坐立不安，纷纷前往市国土资源局打探消息，有的甚至一连“蹲点”好几天。而市国土资源局的有关部门此时却唱了一出“空城计”———除一两个留守工作人员负责接待外，主要领导均不在现场办公。 2004年8月2日，记者在北京市国土资源局土地出让处办公现场看到，在不到两个小时内，陆续有10余个开发商前来打探消息。与开发商的“踊跃”态度相比，市国土资源局土地出让处办公现场却显得冷清许多。从下午2点到4点，办公现场只有一位工作人员在接待开发商，同时回答电话咨询。据这位工作人员介绍，有的开发商已一连在此“蹲点”好几天。 等待结果那段时间真得很苦，张振东说，他的项目属于危改项目，是政府重点考虑的，但是结果没有出来之前，他除了去北京市会议中心，其他时间就去北京国土局。那段时间，北京市国土局的保安人员都这么形容张振东:去得比国土局官员早，回来得比国土局官员晚。 回忆当时的情景，张振东觉得最难忘的就是他当时蹲在国土局走廊里不停填表格的情景。 到现在为止想起那一幕幕，张振东还感触很深，尽管后来顺利过关的288个项目里没有他的项目，但政府还是为他的项目重点做了考虑———由发改委、国土局、规划委等相关部门单独针对他的项目进行了联席会审，最后确定该项目的土地一级开发由他们做，项目由原来的一百多万平米删减为70多万平米，其中20多万平米的危改回迁房由他们开发，另有50多万平米重新入市公开交易。据张振东介绍，当时类似他们这种特殊项目，共有70多个，政府对每一个项目都给予了一定出路。这样的结果或许已经是最好的了，张振东说，一个8?31让他们损失了两个亿。(本报记者 吴海花) 首个年度供地计划击碎“地荒论” 2006年08月25日09:47 新京报 张学冬 开发商松了一口气;地荒论不攻自破 关键词?计划 2005年5月15日 2005年5月15日，《北京市2005年度土地供应计划》公布，这是自土地市场进入公开交易以来，北京市首度制定并公布年度供地计划。 根据该计划，2005年北京土地供应计划为6500公顷，其中住宅商品房用地1750公顷、经济适用住房用地200公顷、商服用地550公顷，也就是政府公开出让的可供房地产开发的土地将达到2500公顷。再加上1290公顷的8?31过关土地，今年房地产开发土地相当可观。 看到这个计划，北京明天地产业务总监陈云峰松了一口气，在他看来，从2004年8月31日协议出让被禁止后，北京市土地整理储备中心没有推出多少土地，土地市场面临供不应求的极大矛盾。在北京楼市，与陈云峰有相同想法的开发商不在少数。2005年上半年“地荒论”甚嚣尘上，部分开发商以未来土地供应不足为由抬高房价，市场略现恐慌。《北京市2005年度土地供应计划》的出台，无疑给了开发商和购房者一颗定心丸。 陈云峰说，“北京从2005年开始公布土地供应计划对有持续发展计划的开发商绝对是一件好事”。 供应明朗之后，开发商对土地的预期发生改变，同时购买者的心理预期也会发生变化， 15 市场动态 北京城建地产)新闻中心 在这样的情况下，京城房地产市场的交易价格将达到一个理性的层面。 不过，首个土地供应计划在现实中并没有达到计划中的数量，据该官员介绍，2005年北京住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米;划拨住宅(经济适用房)用地295公顷，规划建筑面积517万平方米，实际土地供应是计划供应的40%左右。 “主要是刚刚实行土地公开供应后，政府在土地储备方面还有些乏力，不少一级土地开发是从2004年8月31日以后才开始大面积出现，这些经过土地进入市场需要一个周期。”该官员这样表示。 2006年4月初，2006年度的土地供应计划出台，期间最大的变化是经济适用房土地供应量从去年的200公顷提高到300公顷。土地供应计划成为调节市场供求错位的重要手段之一。(本报记者张学冬) 对手 刘晓光回到首创 首创置业未正式发布复牌通知 2006年08月25日10:41 新京报 张家齐 张学冬 本报讯(记者 张家齐 张学冬) 昨日下午，首创集团正式对记者确认，该集团副董事长、总经理、首创置业董事长刘晓光已于当日上午回到集团开展工作。预计集团随后将在下属的上市公司公告中正式发布以上消息。 昨日记者得到消息，称刘晓光已回到首创集团工作，记者下午拨打刘晓光手机时，刘晓光表示在开会，没有透露更多信息。同时，首创置业内部人士也表示已了解到该消息，但公司内部尚未公布此事。 6月27日，首创置业发布公告称，自2006年6月17日起，刘晓光配合有关部门调查相关问题，调查没有涉及公司和公司经营的问题，公司的经营活动一切正常。该公司H股自2006年6月20日上午9时45分起，应公司的要求在香港联交所暂停买卖，直到另行通知。据了解，同期内地两家“首创系”的相关上市公司G首创和G阳光相继停牌，同步停牌的还有首创认购权证——“首创JTB1”。 截至记者发稿时，首创置业方面尚未正式发布涉及复牌问题的通知。 8月11日-14日，首创置业方面在香港联交所网站发布了业绩报告和摘要，首创置业负责人表示，这些报告只是首创置业业绩中报的一部分，正式的中报要随后发出，截至记者发稿时，首创置业尚未在公司网站和联交所网站发布新的公告。在8月14日的公告中，提及刘晓光职务是首创置业董事长，但指出该公告未经过他本人过目。 万通高层发生变动 副总张斌 武晓焯相继离去 2006年08月23日16:57 房地产门户搜房网 据内部消息，万通集团近来出现高层人事变动，副总经理级别的张斌、武晓焯先后离开。 16 市场动态 北京城建地产)新闻中心 具体方向不明。 李嘉诚将捐1/3财产 九成投入香港内地做慈善事业 2006年08月26日09:44 新京报 查看评论 约480亿港币，九成投入香港内地用做慈善事业 曾将名下基金会称为“第三个儿子”的李嘉诚，前日在集团业绩公布会上表示，基金会过去已捐出近80亿元，未来还将有巨资投入，而“直到有一天，基金一定不会少于我财产的三分之一”。以李嘉诚约1500亿港元财产计算，基金会将增至480亿元，这将是全球华人私人基金会中金额最高的一个。 李嘉诚指出，该基金百分之百从事慈善事业，即使是家族的人，或基金会董事，也没有一个人可以从中获取一角钱。至于基金将来的运作，他说:“我不钟意随便给钱就算数，我给钱或工具，可以令你继续维持下去。不论是2000万、5000万、一亿元，如果说一定有好的成效，即使是100亿，分开十年，对我来说绝对没问题。” 虽然过去曾捐款予外国机构，但李嘉诚强调，基金会主要的资源近九成是投入在香港及内地，有好多建筑物是完全没有李嘉诚三个字的。 万科权证下周废纸一张 投资者别做赔本生意 2006年08月25日11:12 北青网 樊大彧 ?万科权证的行权价值为零，投资者千万不要做行权的赔本生意赔本生意 昨天，G万科A对万科HRP1即将终止交易及行权有关事项进行公告—— 宝钢权证谢幕了，现在轮到万科权证了。8月28日是万科HRP1最后一个交易日，随后5个交易日为其行权日，不过需要提醒投资者，千万不要行权，否则将带来重大损失。 昨天，受大股东华润股份有限公司委托，G万科A对万科HRP1即将终止交易及行权有关事项进行公告，其中特别提醒，投资者届时如果行权将遭受损失。华润发行的存续期9个月的认沽权证“万科HRP1”，分红派息调整后的行权价为3.638元。该权证将于最后交易日2006年8月28日后停止交易，并进入行权期。具体的行权期为2006年8月29日至2006年9月4日内的5个交易日。2006年9月4日到期后，未行权的“万科HRP1”将予以注销。 与宝钢权证不同的是，万科HRP1为认沽权证。只有在股票价格低于行权价时，认沽权证才有行权价值，目前G万科股票价格远远高于行权价，在这样的情况下行权将带来巨大损失。随着到期日的临近，万科权证基本沦为废纸一张，投资者须小心对待。 作为认沽权证在行权时，投资者证券账户内须同时拥有同等数量的正股股票，发出行权指令后，交易的结果就是，投资者用一份权证加一股股票换取一份现金(即行权价)。 万科HRP1在分红派息调整后目前的行权价为3.638元，昨日G万科A股票收盘价为6.3元，万科HRP1的收盘价为0.036元，参照这两个价格，投资者如果行权，相当于用一张价值6.3元的股票外加一份价值3分多钱的权证，换回3.638元现金。不算可能付出的手续费，损失就达2.698元，亏损超过股票市价的40%。 “想让6.3元的G万科A股票在几天内下跌40%以上，几乎是不可能的，所以投资者大多都知道万科HRP1行权价值为零。但是，万科HRP1的持有者，一旦因为‘好奇’或其他原因发出行权指令，将注定是高买低卖的赔本生意。”分析人士表示。 17 市场动态 北京城建地产)新闻中心 “万科HRP1，作为股改权证中第一个到期的认沽权证，对其可能带来的风险应多多提示，否则‘匪夷所思’就有可能发生。”据介绍，机场权证(580998)是美式认沽权证，其行权期长达9个月，在今年3月23日进入行权期后，当日共行权11笔，总计7500份。当时，G穗机场股票价格加上权证价格共计7.44元，行权价为7元，当时行权就是“用7.44元去换7元”。这样的“怪事”发生后有分析认为，“肯定是出现了乌龙指(误操作)”，也有人指出，可能是缺乏权证知识的投资者所为。 “万科HRP1目前完全是搏傻工具，对于普通投资者来说马上卖出才是上策。”分析人士提醒。 万科“生吞”南都 禹晋永掀“资本地产”旋风 2006年08月23日10:51 中国经济时报 周雪松 “我们也在做收购，而且已经收购了很多企业，基本都是一些大企业集团。”,月,,日，中国世代投资控股集团(简称世代控股)总裁禹晋永在接受中国经济时报记者采访时透露了一个尚未完全公开的秘密——最近两三个月，世代控股旋风般地展开收购行动，连落数单，涉及并购金额约,,亿元人民币。 “由于涉及重要行业竞争对手，现在还不方便透露这些并购项目的细节。”就在接受记者采访的当天，身在成都的禹晋永坦言“刚刚签署完一份协议。” 继央企拉开重组大幕、北京天鸿与北京城开合并之后，最近，沪上地产业也隐现强强联合态势，上实集团与上海城开正在密谈收购事宜，而万科控股南都，更是令业界人士无不为之侧目。 种种迹象表明，入夏以来，楼市掀起了一股巨大的整合浪潮。 万科“吞并”南都 近日，引人瞩目的万科收购南都传言终于尘埃落定。 ,月,日，万科企业股份有限公司(万科集团)及附属上海万科房地产集团有限公司(上海万科)，与南都集团控股有限公司(南都集团)附属上海中桥基建(集团)股份有限公司(上海中桥)、上海南都实业投资有限公司(下称南都实业)签署系列协议，万科集团以,,(,,,,亿元的总价受让南都集团持有的南都房产集团有限公司(下称南都房产),,,的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。 此前，万科集团与南都集团曾联袂上演中国地产行业有史以来“规模最大的一次战略合作”。,,,,年,月，南都集团附属上海中桥基建公司与万科集团附属的上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司签署协议，万科受让南都上海和江苏房地产业务,,,的权益，以及南都在浙江房地产业务,,,的权益。 而在今年此次交易后，万科将拥有南都房产,,,的股份，成为南都房产的控股股东。新一届董事会已通过决议，将南都房产更名为浙江万科南都房地产开发有限公司(万科南都)。 据悉，本次交易使万科一次性获得项目资源,,,(,万平方米，其中杭州项目,,,(,万平方米。至此，万科在上海、江苏、浙江的未来可售资源呈现三足鼎立的局面，而南都则将逐渐淡出人们的视线。 事实上，万科“吞并”南都在去年那次有史以来最大的收购行动落下帷幕之后，被不少业界人士认为只是迟早的事情。 为什么南都房产最终选择万科，而万科也选择通过控股南都进军浙江市场，完成其在长三角的战略布局,万科集团总经理郁亮与原南都房产总裁王海光一致认为，“双方对行业未 18 市场动态 北京城建地产)新闻中心 来发展趋势的判断高度一致，是促成进一步深入合作的首要原因。” 浙江是中国民间经济最有活力的省份，也是中国民间财富增长最快的省份之一，在长三角乃至全国都具有举足轻重的经济地位。早在,,,,年，浙江省就有,,个县人均,,,均已超过,,,,美元。,,,,年浙江省人均,,,达到,,,,美元，成为全国首个突破“,,,,美元门槛”的省份。,,,,年上半年，浙江生产比去年同期增长,,(,,，其中进出口和出口增幅均居全国前列。 业界人士认为，万科控股南都房产，意在全面深耕浙江市场。郁亮也表示，“浙江是中国最优良的住宅市场之一。”“万科一直非常看好浙江市场，而从,,,,年开始，进入浙江市场更是成为万科完成长三角布局的最重要目标。” 南都房产曾是浙江最有影响力的地产品牌之一。经过,,年的努力，南都房产在浙江拥有成千上万的客户资源，拥有一支具备专业素质、高度熟悉浙江市场的团队。郁亮表示，依托南都房产在浙江市场长期耕耘打造的成熟平台，将使万科在履足浙江市场的过程中，从一开始就获得一个相当有利的起点，进而大大提高万科进军浙江市场的效率。 禹晋永的“资本游戏” “用资本打天下”似乎是世代控股禹晋永近来在不同场合广泛提及的一句经典台词。在离开国美一度沉寂之后，有“资本玩家”之称的禹晋永重返地产舞台就给人以“士隔三日当刮目相看”的感觉。 “我们还将不断地进行收购，一是通过收购拿地;二是利用我们自身的资金优势进行产业整合，搭一个强大的产业平台。”从禹晋永的话语中，记者了解到，最近落入禹囊中的被并购的企业，不仅有在一些地方叫得响当当的品牌企业，而且还有在全国享有相当知名度的大型房地产开发企业。 号称中国首富的黄光裕与禹曾经有过一次合作，,,,,年,,月，国美置业成立。随即，国美置业开始高调拿地，,,,,年,月，国美置业以,亿元斩获北京丰台科技园地块，计划投资超过,,亿元兴建南城商业综合体——国美商都。截至,,,,年,月禹晋永离开国美，无论是国美提出的“资本地产”概念，还是国美商都的运作，其幕后真正的操盘手正是禹晋永本人。 禹晋永“重出江湖”即出手不凡。今年,月，世代控股通过股权并购方式在北京拿到,块土地的一级开发权，,块地总规模达,,,,亩，分布在昌平、密云等地，累计投入成本约,,亿元。 据此前有关媒体报道，目前世代控股已陆续接触洽谈,,余个并购项目，该公司计划两年内控制不低于,家上市公司。 像世代控股这样广泛而频繁的企业并购必然需要巨额的资金和强大的经济后盾支撑，禹晋永的巨额并购资金从何而来一直是业界普遍关注的话题。尽管禹未向本报记者透露与此相关的信息，但从世代控股身上还是可以找到一些蛛丝马迹。 据了解，世代控股注册地在香港，注册资金,,亿元港币。股东除了禹晋永本人还包括 国及加拿大。其中，禹本人的企业凯爱置业约占,,,股份，其他基金持股均不超过,,,。另外，禹晋永此前还表示，由于境外基金本身的流动性很强，股东的身份极有可能在公司的发展中变化。 重返地产舞台的禹晋永依然坚持“资本地产”运作模式。“如果资本可以通俗地称之为钱，那么所谓资本地产就是以钱生钱。”用禹晋永的话讲即“只要是地产，我们就可以去投资”。 对于“资本地产”，禹有一番解释，在他的设想中，就是在资本市场里面，运用资本的优势来进行项目投资。拿到一个项目后，把它项目资产化，将资产权益化、权益资本化，将资本市场化，也就是进入资本市场。 19 市场动态 北京城建地产)新闻中心 禹晋永把“世代”的成立比喻成是踩在巨人肩膀上。不难看出，具有海外融资背景和在资本市场长袖善舞才是禹晋永得以频频展开收购行动的真正原因。 行业洗牌是大势所趋 “地产企业向规模化方向发展，企业并购与行业整合是必然趋势。”万科总经理郁亮在谈到万科控股南都时如此表示。郁亮同时强调“用资源整合的方式来发展是我们,,,,年就已经确定的发展战略。” 通过前后两次整合南都，万科获得了长三角近,,,万平方米的项目资源。“万科在全国的全面扩张，不只是拿地力度加大、开发节奏加快，还有万科的产品线的扩张。”万科董事长王石说。 在长三角一系列的动作，只是万科给外界的一种表象。有论者认为，长三角在万科的战略地位意味深长。长三角布局的完成，也意味着万科住宅产业化建设提上了议事日程。 通过快速扩张加大现金流的快速运转，继而做大规模，又靠着规模加大、加强对现金流、物流的管理进一步做大，这个过程的核心是，将住宅产业化生产，就像生产汽车一样。未来万科住宅产业化加速推进的过程，将是万科品牌和产品线迅速扩张的过程。 值得一提的是，“虽然南都加盟万科在行业可能是具有里程碑意义的事件，对于万科来讲也是一件大事，但在万科未来以资源整合为战略的发展过程中，并不具备典型代表意义。”万科首席研究员谭华杰指出。在展开并购的同时，万科与国内大型企业中粮、华润的合作也渐入佳境。 “房地产开发企业靠自身去做大做强比较困难，这样不仅比较慢，也不现实，万科的做法是一种启迪。房地产要做大做强，只能走这条路。”,中企(,,,,,,)有关人士告诉记者，“在大陆，一个年销售收入达到几十亿元人民币的企业好像蛮大，但是其实和国外同行比起来，显得非常弱小。” 上述人士告诉记者，作为行业龙头企业，万科的市场份额仅为,,左右，在国外，有的地产巨头市场占有率达到,,以上，在香港，前十名企业的市场份额高达,,,，而我国全部几百家房地产一级开发企业加起来，其市场份额也不会超过,,,。行业资源分散，市场集中度低，企业实力普遍不强是我国房地产市场的特点。该人士表示，市场整合是大势所趋，并购是企业实现做大做强的必由之路。 “市场整合是一个行业成熟的表现，市场资源会在这一过程中向优势企业集中。特别是在国家对房地产行业实行宏观调控之后，行业洗牌将会加速。”北京阳光,,,常务副总经理范小冲表示。 “我们的目标是力求在最短时间内，在行业内做到最大最强，我们不仅有自身的法宝和思想，而且还将倾力打造一个深入人心的房地产低端市场品牌，以相对低廉的价格为老百姓提供住房。”禹晋永说。 开发商社会责任认知度低 "首开"推出"责任•地产" 2006年08月23日11:12 中国经济时报 谢光飞 ,月,,日，北京首都开发控股(集团)有限公司公开发布了其由“太极图”和“方胜图”融合而成的企业标识，寓意首开集团建设和谐社会和宜居城市的品牌发展战略，并重点向社会推出“责任?地产”的主题概念。 据悉，以新闻发布会的形式，首开集团董事长刘希模亲自全面阐述了首开集团“责任?地产”的动因、内涵及落实的举措，这在房地产界还是第一次。特别是在宏观调控、北京地产界因刘志华案发生地震的情况下，这更引起了人们的关注。 20 市场动态 北京城建地产)新闻中心 在刘希模看来，作为一个房地产企业，一是要对股东负责，二是要对社会及消费者负责，三是要对城市环境负责。为此，首开集团将产品定位为:以普通商品房和经济适用房为重点，把提供更多的中低价位、中小套型的普通商品房作为企业应尽的责任，推动节能、节地、节材和环保为核心的绿色建筑技术的发展，全力打造“负责任，有实力的房地产企业集团”。 他强调房地产企业应对社会和环境负责任，并能够将社会、环境及企业三方面责任成功融入到企业战略、组织结构和经营活动中。“质优价廉”将不再是未来市场竞争的惟一法则，只有对环境和对社会高度负责任的“质优价廉”才具有可持续的市场竞争力。 据我国首份房地产企业社会责任发展现状调查报告显示，对于“企业社会责任”的概念，开发商认知度普遍偏低，只有半数左右的开发商听说过这一概念，整体处于企业社会责任初期阶段。 对于履行社会责任，,,(,,的企业表示尚未进行，待时机成熟再考虑;,,(,,的企业表示已经开始，但尚处于摸索阶段;只有,,(,,的企业表示每年都有规划和预算，有长期规划的不到一成。而听说过“企业公民”概念的企业仅占,,,。 这项调查是不久前首届房地产慈善论坛委托专家在全国,,个城市开展的，通过对,,,,家地产企业和,,,名普通居民的定量调研，结合行业典范单位的个案研究形成的。 有媒体曾进行网络调查显示，对于房地产企业和房地产开发商，有,,(,,,的网友认为，他们不具有社会责任感;有,,(,,,的网友不认为他们乐善好施;有,,(,,,的网友认为，像王健林等一大批知名开发商的慈善行为不能够说明房地产商负有社会责任感。 而另一广为流传的说法是，纳税,,,强无一房企，而排名前,,位的富豪却有,,位地产商。一时间“房企存在严重的财富与纳税不等”成为主流声音，舆论对房企社会责任的考问使其面临巨大的诚信危机。 业内人士认为，首开集团在国家强化调控的背景下高调提出“责任?地产”的理念，是对开发商为富不仁社会评价的一种挑战，因此引起了各方面的反响。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者表示，目前有种说法很流行:开发商不是慈善机构，给低收入者盖房不是企业的事，而是政府的事，企业要盈利、要效益，只有政府才要讲公平。这种看法不是个别房产大腕的观点，几乎成为大多数房地产企业的共识。但这样一来，造成开发商只要房子日夜涨价，不顾普通百姓实际购买能力;只愿造高档房，不愿造中低价房。 最近一些地产界有识之士发出“我们必须承担相应的社会责任，关怀低收入人群的疾苦，构建和谐社会”的呼声。这样的开发商，人民欢迎。 凌峻地产(中国)有限公司董事总经理左农在接受记者采访时认为，衡量一个企业是否有社会责任，应该从这个企业“最应该做的事情是什么”、有没有做到“最应该做的事情”来入手。 他说，具体到房地产开发企业，其社会责任应该从以下三个角度来衡量:一、在经营过程中遵纪守法，不行贿、不参与腐败活动;二、房屋品质符合要求，不偷工减料，不出现严重的质量问题，对消费者不做空头承诺，言出必践;三、依法纳税，不偷税漏税。 首开集团董事长刘希模对记者表示，首开集团这次正式推出“责任?地产”的经营理念，绝不是空论，而是已经将它融入到公司即将实施的发展战略与规划中。首开集团的企业愿景是“诚信务实，和谐共赢，做中国最受信赖与尊敬的房地产企业”。所谓“和谐”就是以人为本，实现企业内部员工之间、企业与社会之间、产品与环境之间和谐相容;所谓“共赢”，就是客户、员工、企业、股东、合作者共同受益。 专家指出，具备和履行了一定社会责任的企业就是“企业公民”。按照世界经济论坛给出的标准，企业将从四个方面表现为“企业公民”:一是好的公司治理和道德价值;二是对 21 市场动态 北京城建地产)新闻中心 人的责任;三是对环境的责任;四是对社会发展的广义贡献。 “企业公民”就是要求企业正视其在社会中的地位，在谋求所有者利润最大化的同时，把维护和提升社会公益作为其目标。目前很多企业认识到这一点，纷纷申请通过,,,,,,社会责任标准体系认证。 中低收入人群的“安居”很大程度上依赖经济适用房、廉租房、中低价商品房。但现在很多开发商为追求高利润只搞中高档商品房开发，如果有更多的开发商乐于承担社会责任，那么普通百姓的住房难题将可能得到缓解。 房地产开发及其建筑业相对落后的技术和粗放的生产方式引发了严重的城市环境问题。从社会责任出发的房地产企业应该注重对土地资源的节约利用，推广使用节能建材和技术。 另外，制度比良心更重要。应该尽快制定具体的制度、法规，以限制房地产企业不良行为对社会的影响，加强对房地产企业行为的社会监督，通过新闻媒体对社会责任感的宣传，督促其承担社会责任。 金融 外资银行力邀 房地产企业成QDII重点客户 2006年08月28日09:32 上海证券报 于兵兵 “谈了多年的QDII终于有了合法的渠道，加上年底金融业全面开放，外资银行对境内企业和优质投资者的吸纳热情空前高涨。”东亚银行相关工作人员表示，就在昨天，该行举行了有史以来在上海地区最大一次规模的客户交流会，研讨QDII形势，推广旗下投资产品。 上周六，汇丰银行也紧锣密鼓地举行了同样性质的客户交流会。值得关注的是，在近百家受邀企业中，境内外大型房地产开发企业成为外资银行眼中有望实现境外投资的最重要目标客户。包括嘉里集团、中海、上实、天安、长风等在内的多家上海本地企业和境外企业代表成为东亚银行此次交流活动的嘉宾。 “前几年，房地产企业收益之大有目共瞩。但随着宏观调控的到来，这些利益如何实现再投资正成为房地产商的重要课题。”上海房地产金融专家林荣时表示。而在境内流动资本充裕、房产等投资途径受阻的情况下，依赖外资银行投资经验和管理水平实现境外投资收益成为众多投资者，包括房地产开发商的新“钱途”。 资料显示，目前东亚银行、花旗银行、汇丰银行是经银监会批复可以经营QDII业务的几家外资银行。而汇丰银行、东亚银行的第一款QDII产品相继于8月10日和8月21日推出。 业内人士介绍，导致目前QDII业务大举推进的重要动因之一是通过将部分投资冲动分流到国际资本市场，来缓解国内的房地产投资泡沫。 而对于“QDII可能导致大量国内资本外逃”的风险提示，林荣时表示，近期对QFII的政策放宽，正是平衡国内外资本市场的保障方式之一。 22 市场动态 北京城建地产)新闻中心 我国大幅放宽外资投资证券市场限制 2006年08月26日10:17 人民日报 江国成 中国证监会、中国人民银行和国家外汇管理局,,日联合发布《合格境外机构投资者境内证券投资管理办法》。这部法规较大幅度地放宽了合格境外机构投资者投资境内证券的门槛，以鼓励长期资金入市，促进我国资本市场的健康发展。 中国证监会表示，新的法规是在现行的《合格境外机构投资者境内证券投资管理暂行办法》的基础上修订并发布的，旨在落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中关于完善合格境外机构投资者(,,，，)试点的精神，稳步推进,,，，试点工作。 新法规在向长线投资资金适度倾斜的同时，完善了投资监管方面的详细规定。新法规分,章，,,条，将于今年,月,日实施。 新法规对,,，，资格标准作了适度调整:将基金管理机构、保险公司等长期资金最近一个会计年度管理的证券资产规模由原先的,,,亿美元下调到,,亿美元。保险公司取消了实收资本限制，成立年数的要求也由,,年降到,年。 新法规规定其他机构投资者(养老基金、慈善基金会、捐赠基金、信托公司、政府投资管理公司等)的准入资格，要求其须成立五年以上，最近一个会计年度管理或持有的证券资产不少于,,亿美元。 新规定允许,,，，直接开立证券账户，将,,，，资金锁定期适度放宽，完善了对,,，，名义持有人背后持有者的监管，细化了对股票投资比例的限制及信息披露的规定。 宏观调控 二级城市躲过宏观调控 开发商“乘虚”大举拿地 2006年08月27日09:50 金羊网 詹青 近期，大开发商在二级城市纷纷拿地、扩张的消息不断传来。记者从著名土地拍卖师陈少湘处获悉，他近期被邀参加的各种拍卖会，也以二级城市居多，这些土地拍卖极其火爆，其中汕头一次拍地，居然吸引了23家开发商进行争夺。据悉，这些二级城市还是以公开拍 卖的形式进行土地出让，也暂未贯彻国家所规定的“限房价、限地价”等政策。 陈少湘认为，之所以出现二级城市土地市场火爆的现象，很重要的原因是一级市场土地竞争过于激烈、国家政策实施严格，开发商又面临缺地的困境，特别对于一些上市公司而言，没有土地就意味着没有业绩。由于二级城市土地市场较为宽松，开发商无奈中只能转战二级城市。 大开发商转战二级城市 8月12日，富力地产在西安召开新闻发布会暨产品推介会，酝酿已久的西安富力城正式亮相。8月上旬，雅居乐与海南省陵水黎族自治县签订130亿元的旅游地产开发项目，项目规划面积2.3万亩。 类似富力地产、雅居乐地产这样的上市公司纷纷以大规模拿地、转战二级城市来扩大业 23 市场动态 北京城建地产)新闻中心 绩、影响力的现象，在今年十分普遍。业内专家认为，受高投入和高回报的驱动，有实力的房地产企业将会不断扩大投资开发规模。像广州、深圳、北京、上海等发达城市，房地产开发较早，发展较快，在激烈的市场竞争中，培养了实力雄厚的精英企业，这些企业资金运转能力强、开发水平高、经验丰富，在发展相对滞后的二三线城市，很容易占领市场。 二级城市拍地省力省钱 宏观调控的重拳似乎并没有落到二级、三级城市的头上。据陈少湘介绍，近期，他几乎每个星期都在全国各地参加不同的土地拍卖会，而以二级、三级城市为主，如汕头、佛山、太原、武汉等，但至今并没有参加过一宗“限地价、限房价”的土地拍卖。据他了解，这些二级城市也暂未实施国家调控的土地政策。 由于政策重拳尚未到达二级、三级城市的土地市场，因此相比一级城市，这些城市的土地更好拿。不少开发商由于正面临土地断档的危机，不得不转战二级市场。上市公司更是出于土地储备的需要，以此换得股市上更好的业绩表现。 宏观调控力度加大 地方房价为何还是越涨越疯, 2006年08月27日10:05 青年报 盛大林 在徐州，今年二季度的住宅均价比上季度上涨12.67,，同比则上涨21.83,。在大连，上半年房价有四个月连续以15,以上的速度增长。在青岛，上半年市内商品住房交易均价同比增加26.95,，6月份平均价格同比涨幅高达34.49,„„眼下的徐州甚至上演了买房者通宵排队的场面。而这就发生在国家新一轮房地产宏观调控的高潮之中。(《上海证券报》8月23日) 从去年的“国八条”到今年的“国六条”，从提高房贷按揭首付的比例到开征二手房交易的营业税及所得税，再到控制户型的比例以及限制外资进入中国房市，近年来，中央政府为了稳定房价，出拳越来越频，力度越来越大。然而，房价依然高涨。报道说，徐州、大连、厦门等很多城市房价的两波涨幅，一次发生在“国八条”后，一次发生在“国六条”后。每一个稳定房价的新政，事实上形成了房价的新一轮上涨。 房价为什么越调控涨得越疯,有人说，这是房地产商炒作的结果。有人说，很多人的超前消费观念有问题。可是，开发商为什么能炒得起来,因为奇货可居。人们明知开发商通过炒作而哄抬价格、明知自己难堪重负，为什么还有超前消费,因为房价越调控越涨的事实，强化了人们的预期，如果现在不赶紧买，将来可能付出更多。归根结底，还是因为供不应求。而房子的供不应求，主要是因为土地的供不应求。 在土地供应问题上，开发商与地方政府的说法迥异。开发商普遍反映拿地太难。在郑州市，很多中小开发商，因为无地开发已经或正在倒闭。少量的开发用地，都被实力雄厚的大开发商不惜代价地收入囊中。但各地的政府都会拿出数据说投放的土地并不少，今年是去年的几倍云云。那么，土地供应到底是多还是少,应该由谁说了算,当然是市场说了算，而开发商最有发言权。 地方政府普遍认为，主要是因为开发商大量囤积土地所致。那么，开发商为什么敢大量囤积高价买来的土地,要知道，这既占用大量资金，而且有很大的风险。因为如果有大量的土地注入市场，那么开发商可能血本无归。也有很多人认为，消费者的购房观念变一变，都不要超前消费了，需求一降下来，房价不也就下来了吗,可是，越来越多的消费者都相信房价还会上涨。要改变这种胶着的状态，最有效的办法就是加大供应，改变供求关系。如果土地可以比较容易地买到，看谁还囤积土地,如果地多了、开发的房子多了，看谁还能哄抬房价, 24 市场动态 北京城建地产)新闻中心 当然，在目前购房胃口被高高吊起而且积累的时间较长的情况下，要扭转供不应求的局面，土地投放量需要大幅度的提高。这不符合国家“节约和集约使用土地”的政策以及“最严格的耕地保护制度”。但有一点必须申明，那就是城市化是我国社会发展的大方向。既然要城市化，城市规模肯定要快速扩大，那么，城市就必然要蚕食周边的土地包括耕地，迟早而已。这是必须付出的代价。 从根本上讲，政府垄断土地供应本身就不符合市场规律。但这种局面在相当长的时期内不太可能改变。不过，在目前这种体制下，政府仍然可以有所作为，关键在于它舍不舍得放弃土地带来的丰厚收益。 房地产调控为何遭遇地方政府消极应对 2006年8月28日 中国证券报 尽管中央密集出台了“国六条”、八部委意见、九部委细则等一系列房地产调控政策措施，但房地产市场却是“只闻楼梯响，不见人下来”:据国家发改委、国家统计局8月9日公布的调查显示，除上海外，全国70个大中城市第二季度房屋销售价格同比上涨5.7%，较上季度高出0.2个百分点。深圳、大连、呼和浩特的房价涨幅均超过10%，北京房价涨幅也达到8.7%。 评论:期待“以租代售”政策能圆百姓居房梦 对于房价不降反升，许多分析将问题的矛头指向了地方政府，认为是其错误的利益观和政绩观，导致他们成为当前房地产市场背后一只有形的“托市”大手。这些指责包括: 炒卖土地。有些地方政府利用对辖区土地的垄断权，以低价征得农民耕地，再以高出征地价几倍、甚至几十倍的价格卖给开发商，取得大量的垄断利润。更有甚者，竟然请房地产公司当“托”，哄抬地价，以获取更大的利益。如2006年6月5日《新华每日电讯》爆出的苏北一个县级市领导，就把房价四年上涨三倍作为政绩而津津乐道，还放言国家调控政策是针对大城市，中小城市建设是第一，执行调控政策是第二。政策倾斜4类人群 廉租房在内的保障新体系有望,月出台 造城运动。一些地方政府领导为了自己的政绩，热衷于大拆大建，大兴旧城改造，强制性地制造了大量的拆迁户，人为地增加了大量的被动需求。 弃高就低，纵容炒作。对中央政府一再倡导的经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣集中在批建高档住宅上;楼市一冷，便匆忙出台“购房入户”政策。规定外地居民在本市购买一定面积或款项的住宅就可以在本市落户;有的地方政府甚至到外地推销房产，或吸引外地“炒房团”前来炒房，以致当地的楼市炒作风越来越盛。 银政合作。地方政府与银行为了各自的利益，对房市推波助澜。 笔者认为，地方政府之所以敢于在中央政府三令五申的政策指向下或明或暗地与调控政策相悖，有三点深层次的原因。评论:经济适用房“以租代售”好事要办好 房地产调控为何遭遇地方政府消极应对 首先，地方财政收支不对称。收支的不对称源自财权与事权的不对称。我国现行的分税制是在中央与地方政府之间划分各自事权的基础上划分各自的财权，贯彻了“收入大头在中央，支出下流在地方”的分税制改革精神。然而从地方财政收入来看，在原体制下，地方长期培养、扶植起来的主体财源，面临着财源弱化，收入增长难度加大的困境。分税制中划属地方的14个税种，由于点多、面广、税源分散、隐蔽性强、征收难度大、成本高，加剧了地方政府财政收入的困难。 但支出方面，地方财政又承担了大部分的支出责任:县、乡两级政府要共同提供庞大而重要的公共服务，包括70,的预算内教育支出和55,,60,的医疗支出;地级市和县级市 25 市场动态 北京城建地产)新闻中心 要负责所有的失业保险、养老金和救济，这些支出在其他国家是由中央财政负担的。中央减免农业税(除烟叶税外)、农业特产税，严格限制各种规费收入的政策，也让本已不堪重负的地方财政各种非预算外资金收入大幅减少，甚至“枯竭”。对话束克欣 70%人租房如何实现, 同时，中央政府的事权又层层下放。如让地方政府大建廉租房和经济适用房，这就更让地方政府财政捉襟见肘。 在此背景下，房产价格的疯涨拉动地价的上涨，对地方政府来说，无异于“天上掉下个林妹妹”。因为地方政府手里拥有的值钱的资源，除了土地，别无其它。这也就难怪地方政府都打土地的主意了。 其次，干部任免考核机制内涵不足。我国传统的对地方各级官员的考核标准，特别是对地方“一把手”的考核、评定中，地方GDP、地方财政收入对国家的贡献大小等指标发挥着重要作用，甚至在一定程度上，GDP高低也决定了地方“一把手”的升迁与否。不买房不等于租一辈子房 租房未必能缓解住房困境 那么在经济全球化、竞争日益激烈的大背景下，哪种产业能使地方GDP数量上升最快呢,当然是房地产业。地方政府对土地的垄断权保证了这种“生意”只赚不赔。房地产又能带动钢铁、家电、家具、建材、中介、金融、室内装修等相关行业发展，从而产生巨大的乘数效应。 因此，在地方政府看来，发展房地产业可以说是“一着领先，全盘皆活”。既能使地方GDP快速上升，又能缓解地方财政在支出上的困境。这就导致了地方政府在执行中央政策上，一方面“上有政策，下有对策”，消极敷衍;另一方面，纵容房地产商炒作楼市，甚至扮演幕后那只有形的大手～ “户均一套房”是画饼充饥,提法有混淆民众视听之嫌 最后，“银政合作”助推房价。由于各方面的原因，我国商业银行比较普遍地存在流动性过剩的现象。迫于盈利压力，银行急于把这些过剩的资金贷出去。房地产业因为有借款人的房产作为抵押物，相对风险较小，顺理成章地成为各家银行青睐的放贷对象。于是，银行和地方政府为了各自的利益形成了一种紧密型的“银政合作联盟”，使房地产商在资金和土地两个方面都得到了满足，加剧了房价的上涨，使中央三令五申的调控政策效果大打折扣。 缓解调控中矛盾的政策建议 目前，对于缓解中央和地方在房地产调控中的矛盾，学术界有许多建议。大多数偏向于“疏”而反对“堵”。但在现实条件下，采用“疏”的办法，在货币政策和现有房地产税上进行变革和调整，对地方政府巨大的财政缺口来说，无异于隔靴搔痒，无法消除他们对调整房价的抵触情绪。采用“堵”的方法，以行政命令强制性地使地方政府执行中央的意图，势必会引起地方政府的消极敷衍，导致“上有政策，下有对策”的现象。加息令市场重陷迷雾 调控、房价及房租呈不同轨迹 笔者认为，分清中央和地方的财权事权才是解决问题的根本所在。既然分税制是在事权的基础上划分财权，就要厘清中央和地方的事权划分，避免在事权归属上出现混淆交叉，进而避免“中央请客，地方买单”的现象。中央如要下放事权，就一定要有相应的经济配套措施，如“税收返还”、“财政补贴”等。只有对目前的分税制进行改革和完善，使地方财权和事权保持或接近平衡，地方政府才能彻底消除后顾之忧，对中央的每一项政策才能做到严格执行。 今年1-4月份，全国的财政收入超过了1.5万亿元，而去年全年的财政收入才刚刚突破3万亿元大关～因此笔者认为，现在改革、完善分税制的条件已经比较成熟。 此外，对地方领导干部的任免要坚持“科学发展观”，不能一味地看GDP数量，否则难免出现拔苗助长的“短期效应”，给后任者留下巨大的负担。 而解决银行大量资金闲置的问题，并非是一朝一夕之事。当务之急要在完善分税制的前 26 市场动态 北京城建地产)新闻中心 提下，为银行资金找到“出路”。如在立法、加强监管、实行“领导问责制”的前提下，扩大银行的投资领域，使银行大量的资金“走出去”。只有在一定程度上减少银行对房地产行业的依赖，才能在国家政策的引导下，对当前房地产市场的不良运行状况“釜底抽薪”。 加息 央行加息一周:各地楼市“波澜不惊” 2006年08月28日08:29 上海证券报 李和裕 唐文祺 央行加息已有一周，虽然0.27个百分点的涨幅有着显而易见的心理影响，但比较之前的“两税”出台后的反应，楼市这一周明显平静许多。 新房:上海略有放量 上海、北京、广州等一线城市的一手房市场的总体表现相对平静。在上海，供应量和成交量甚至比加息前一周有所放量，各类住宅的成交均价也有上涨。 来自上海房产之窗网的统计显示，8月18日加息至8月24日，上海新开楼盘共33个，比加息前一周的29个增加4个;推出4905套房源，比加息前一周增加160%;总面积约57.5万平方米，比加息前一周的23.1万平方米增加149%。 在交易方面，上周上海一手房住宅共成交3543套，成交面积38.6万平方米，分别比加息前一周增加10套和0.1%。 北京、广州等一线城市，加息第一周一手房市场的情况也与此前相差无几。北京市房地产交易管理所的数据显示，8月18日至8月23日，在住宅期房交易上，平均每日三四百套的认购量、四五百套的签约量与加息前并未有波动。 二手房:市场保持延续性 “和营业税、个所税引起的反应相比，加息之后没什么太明显的市场变化，房源挂牌量及挂牌价格都没什么变动。”上海一家中介门店负责人告诉记者。而美联物业提供的资料表明，加息对于二手房市场影响甚微。 二手房税收新政出台曾引发深圳当地部分业主抛售，但本次加息充其量不过是延续了税收政策出台的表现。深圳世联地产工作人员称:“自住客户对于政策并不敏感，关键是能够买到好房子，因此对于新政的出台并不放心上。” 同样的市场延续性体现在北京二手房市场。之前税收政策的出台，使得卖方基本都转嫁税赋给买方承担，使北京市场产生观望气氛，而此次加息的结果，只是让这种观望气氛仍然弥漫下去。 四次加息将加剧楼市观望 中低收入者最“受伤” 2006年08月28日08:38 新华网 又加息了，地产业界对此似乎已习以为常。但对于普通市民而言，他们对加息却有着最为朴素的计算方式。自2004年10月29日以来，中国已经4次上调了房贷利息，中长期贷 27 市场动态 北京城建地产)新闻中心 款的累计升息幅度达到了1.8%，实际升幅0.774%。配合其它行政干预及财税手段，有分析人士指出，深圳乃至国内的房地产市场环境或将步入有政府严格监管的买方市场。 加息将加剧楼市观望 “又要多付利息了，”程先生苦笑地说，“现在每天早晨起来一睁眼就有200多块钱的债在等着我。”2004年下半年，程先生在福田买下了一套114平方米的三房，贷款50万元30年期，月供大约2700元。加上首期款的筹措，在最初的几年里，他每月要还6000元。所以，每次加息，他都会很紧张。算上这次加息，他每月还款累计要比2004年10末第一次加息之前多出242元，1年就是2900多元，等于每年多供1个月。即便今后利息不变，30年下来要多付的利息也已高达8.7万元。 当然，最近一次5年以上中长期贷款加息幅度实际只有0.063%，对月供的影响微乎其微，但从2004年至今累计下来，像程先生这样的情况，资金使用成本前后对比，一共增加了9%。“每次加息，都会令贷款者风险增大，并抑制他们不敢过量地使用贷款。”深圳大学国际金融研究所所长国世平指出，4次加息下来，一些利润率本来就不高的竞争性行业，企业的利润空间将再度受压缩，“但对于房地产商，所加的这些利息，还远远不够。” 很明显，本次加息主要是基于对上半年宏观经济过热——信贷规模过大增速过快、固定资产投资规模高居不下——的调整。但从微观层面分析，“每一次加息，都会催发提前还贷，并抑制新增需求。”深圳发展银行深圳管理部一位高层指出，四次加息释放的市场信号，毫无疑问将会令市场观望气氛在此前基础上深度加剧。 房地产环境将变, “仅靠加息和现行政策，现在还无法判断深圳楼市是否会下行，刚性需求仍然存在。”深圳市职业技术学院经济学博士邓志旺说。记者采访的专业人士，大多数亦持如此论断。伴随着“国15条”后深圳楼市进入2个多月缩量期，深圳开发商的心态也从最初的坚挺逐渐变成现在的莫衷一是。 不过，深圳中原地产深港研究中心总监张伟指出，深圳乃至国内房地产的市场环境很有可能发生变化，历经2年多的高压调控，“原来支撑房地产的各项因素都在悄悄改变。”这些因素大概包括，此前旺盛的非理性需求——投机客、投资者以及提前置业者——正在渐渐被挤掉，楼市逐渐回复到自住客天下;银根紧缩及政府监管力度加大，此前掌握很大主动权的地产商现在贷款越来越难，并承受着越来越严厉的行政规范;此外，政府也改变了此前定位，以供应商的角色直接向市民提供政策性住房。“房地产需求、供应以及政府监管等基础要件在发生改变，远期来看，国内房地产环境有可能进化到政府监管下的买方市场。” 加息,中低收入者最“受伤” 【开发商影响】 加息影响可忽略不计 “没看出有什么影响～”这是多个开发商在接受记者采访时回答的第一句话。8月19日中国人民银行加息政策出台后，市场似乎习以为常，连最受政策影响的股市，在本周一都表现出低开高走形势，加息的影响似乎已经被市场信心消化。 根据中国人民银行加息规定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。换算一下，如果一个开发商贷款1亿元，那么一年可能要多支付利息27万元。一位在龙岗正在开发项目的负责人告诉记者，在市场好的情况下，27万元对于一个楼盘的资金投入和产出的影响完全不用考虑，也不会对公司资金管理带来任何不便。即便是刚刚以18.8亿元拿下宝安30多万平方米商业地块的鸿荣源地产，其公司总经理杨江也认为加息和不加息都差不多。杨江认为，加息不是针对规范的开发商，而是为了控制投资过热。作为一个发展中的开发商，要开发一个项目，加息等风险因素早就在考虑之内，如果认为加息会带来很大影响， 28 市场动态 北京城建地产)新闻中心 那就不会去拿地了。不过，开发商们都承认，目前开发商的资金渠道主要还是依赖银行，此次加息仍是银根缩紧的一个信号。 刚性成本影响更大 杨江鸿荣源房地产开发有限公司总经理 加息和不加息都差不多，一个企业在拿地时，会考虑本身实力和未来各种变化因素，鸿荣源拿地时已将这个因素考虑进去了。这次加息幅度是0.27%，加上4月份那次加息，整体加息幅度都只不过0.54%，对于规范的企业来说，没有任何影响。真正影响到企业成本的可能是其他一些因素，例如深圳对于现在住宅节能有要求，每平方米增加的成本是400元/平方米，按销售均价1万元/平方米来计算，400元/平方米的成本就是4%，这个成本提高的幅度就比加息大多了。此外，还有2%的房屋养老金，也是加息幅度的几倍。这些刚性因素才是真正成本增加的因素。 对购房者影响可能大一些 李宁卓越集团营销策划部总经理 远期来看，受加息影响大一点的可能是置业者和投资者:置业者月供增加，负担加重，购房心态可能会变化，影响市场的购房情绪。如果持续加息，一些小户型购买者、小开发商以及投资者都可能有影响。小户型购买者支付能力有限，投资者投资回报减少，而小开发商可能面临资金无法及时回笼困境。 资金回笼不够快才有影响 许仲伟深圳市西成投资发展有限公司总经理 我们公司只开发了一个很小的楼盘，目前基本销售完毕，加息对我们目前要运作的项目没有影响，只对即将贷款的企业有一定影响。银行加息政策主要是为了抑制投资增长，缩紧银根，要开发项目的开发商最多增加一些运营成本，而且比例不大。但若是资金不能及时回笼，那影响就会比较大。例如一个10万平方米的项目，贷款肯定不少于2个亿，一般项目贷款周期为一年，如果到了还款期，资金来不及回笼，那么这个公司的财务成本就很难受，银行不仅要按照新的利率来执行贷款利息，还会上浮20%-50%的利息，可能会严重影响开发商正常运营。 【置业者影响】 中低收入者压力最大 加息似乎总是造成中低收入普通购房者受创最深。中低收入人群受收入限制而购买中小户型，每月还款压力大，利率上调更加剧了这群人的负担。虽然每月还款额增加不大，不至于立即产生经济困难，但一而再再而三地持续加息，给他们带来了巨大心理压力。同时，中低收入人群一般选择较长还款期，其提前还款能力有限，漫长的还款期所蕴涵的巨大不确定性同样令他们忧心忡忡，特别是一些面临结婚、生子或者收入不稳定的家庭。这种情况导致这部分人群对加息比较敏感。 加息对置业大户型豪宅的高收入人群影响微乎其微。一位豪宅自住客向记者表示，她对贷款利率是多少、上调了多少、月供增加了多少都不清楚，“没有去管这个小事。”这部分人，往往手握重金，很多人买房根本不需要贷款，有的也是出于资金周转目的才临时贷款，贷款年限一般不长，即使利率突然上调幅度很高，他们也有能力提前还贷。 一次加10%才会有触动 人物:李楠，南山区中信红树湾业主 现有住房:195平方米，总价240多万元 贷款方式:贷款100万，10年期 “我对加息没什么感觉，也许一次加10%会有些触动。”坐在深圳湾畔宽敞的房子内，李楠一脸轻松地对记者说，2005年3月底，她购买了中信红树湾这套195平方米的房子， 29 市场动态 北京城建地产)新闻中心 总价240多万，贷款100万，10年换贷期。在此之前，她刚卖掉位于华侨城波托菲诺的一处240多平方米的豪宅。对于现在住房的贷款利率、月供款数额，她已经记不大清楚。记者几次提醒之下，她才回忆说:“好像是5%，每月还1万多。”今年连续两次加息，她都知道，但对月供增加了多少同样不敏感:“似乎多了100元还是200元，反正感觉幅度很小，没去管。” 李楠来深圳10多年了，现住房早已不是首次置业房，当时买房时1.2万多元/平方米的单价目前已经飙升到1.7万元/平方米，但她说购房是为了自住，不准备卖掉。目前李楠正准备提前还款，但她表示这与加息没有关系，“贷100万并不是说缺钱，其实如果要一次性付清也行。当时主要是公司需要资金周转，现在周转过来后就不想老欠银行的钱了。” 第一反应是去银行咨询 人物:王臻，福田区凯丰花园二期业主 现有住房:74平方米，总价51万元 贷款方式:贷款40万，20年期 王臻夫妇刚搬进位于梅林的新房不久。2005年8月，王臻购买了这套74平方米的两房。“单价6800元/平方米，总价51万，首付两成，银行按揭40万，20年期，利率是5.508%，月供2750多元。”王臻对这些数据记得很清楚，她甚至纠正了记者关于利率5.51%的说法。“我对月供变化比较敏感，”王臻说，今年4月底，听到银行加息消息后，她的第一反应就是打电话到银行咨询，“问月供增加了多少，是否还有其他变化。” 王臻说，月供增加一点点她就会有比较大的心理压力，“20年的总利息会增加很多。”目前王臻夫妻俩家庭月收入在七八千元左右，但不稳定。她认为虽然目前月供增加幅度很小，尚未造成经济困难，但作为工薪阶层，想攒钱提前还款比较难，“剩下的十几年，谁知道利率会加到多少呢,谁知道以后收入会不会有变化,”在月供的压力下，她也没余钱做自己想做的事情，“有时想干脆租出去，自己回老家算了。”王臻半开玩笑半认真地说。 加息苦了已经购房的人 人物:李华，南山区润城花园业主 现有住房:110平方米，总价50万元 贷款方式:贷款40万，30年期 “老是加息让我觉得很不爽，感觉被骗上贼船又下不来。”李华对几年来的持续加息颇有微辞。他与妻子住在南山龙珠大道的一个小区，2004年5月购买了这套110平方米的三房，单价4500元/平方米，总价50万，付了10万元首期后，贷款40万，30年月供，每月还款2100多。 李华经历了2004年10月以来的历次加息，近两年下来，他的月供增加了100多元，虽然尚可承受，但心理上却有影响。“每次加息我都很紧张，感觉银行加个不停。说是为了抑制房价，可却苦了我们这些已经购房的人，逃又逃不掉，心里很不舒服。”几年来，李华一有余钱就提前还贷。他也了解过固定利率的金融产品，但是觉得利率太高，没有选择。今年，随着儿子出世，李华夫妇家庭经济压力陡然加大。而听说国家已经进入加息周期，李华也越来越担心以后利率会增加很多。他说，“如果月供比现在再多个300元到400元，压力马上就上来了，只有勒紧裤带过日子了。 专家分析8月19日加息后部分房贷利率实际降了 2006年08月24日08:55 现代快报 贷款期限3年内、享受8.5折优惠利率的客户“捡了便宜”;专家建议，没必要因此弃 30 市场动态 北京城建地产)新闻中心 长选短 据专家们分析，8月19日央行上调利率后，并非所有的贷款利率都上升。对于期限在3年以内、可享受8.5折优惠利率的优质个人房贷客户来说，实际贷款利率反而下降了。 这么说来，客户是否有必要将原本计划的长期贷款转为短期贷款,对于提前还贷的市民来说，如果实际贷款时间很短，能否享受低得多的短期贷款利率呢,针对此次升息后首次出现的新现象，记者昨日进行了调查。 3年期以内房贷利率降了 此次央行升息的同时出台了一个政策，那就是个人房贷的利率优惠幅度可由原来的9折扩大到8.5折。这样算来，部分客户在享受最大优惠后，实际贷款利率反而降低了。 以6个月的房贷为例，原9折优惠后的利率为4.86%，而升息后享受8.5折优惠，利率反而降为4.743%;1年的优惠房贷利率从5.265%下降为5.202%;1年,3年的优惠房贷利率从5.427%下降为5.355%;3年,5年的优惠贷款利率与原先持平。5年以上贷款利率上调(详见上表)。 据此，浦发银行的工作人员给记者算了笔细账，以30万元商业性个人房贷为例，如果贷款期限是6个月，那么执行新利率后，月供下降了17.18元，贷款利息总额下降了103.05元;如果贷款期限是1年，那么月供下降8.67元，贷款利息总额下降了104.01元;如果贷款期限是3年，那么月供下降9.74元，贷款利息总额下降了350.38元。 为什么此次加息后，会出现短期房贷优惠利率实际降低的怪现象呢,是否意味着央行鼓励市民选择短期贷款呢, “不能这么说。”上海浦东发展银行南京分行个人信贷部总经理孙俊称，此次央行加息主要是限制投资过热。对个人房贷优惠从9折扩大到8.5折，主要是兼顾个人的住房需求，鼓励个人贷款购买第一套住房。 “虽然对于银行来说，中长期贷款利率高，收益好，但这并不意味着银行就全部要发放中长期贷款。”孙俊告诉记者，银行为了控制流动性风险，要求1年期以上中长期贷款占比在25%以内。“因为房贷风险较小，这一比例可以适当放大。” 1%客户将享受到“降息” 此次加息后，真正能享受到“降息”待遇的客户究竟有多少呢,据南京各银行介绍，这一比例大概在1%左右。某银行相关人士告诉记者:“现在来银行申请房贷的，一般都在15年以上，申请1,3年贷款的客户不多。申请5年以下短期贷款的客户占比大约在1%左右。” 市民陈先生日前在浦发银行申请到了30万、5年期的个人房贷，月还款5700多元。据银行介绍，申请短期贷款的客户月收入高，然后又有一笔预期的钱会到账，比如卖房子的钱或是有一笔欠款会到账，但是临时缺点钱，所以申请一笔短期贷款，调剂一下。 “只要是我们的优质客户，他们都能享受到8.5折的最大优惠。”南京多家银行如此承诺。因此，南京约有1%的老客户在明年1月1日调整利率时，可能享受到“降息”的实惠。 记者调查 多数房贷期限实为三年 加息后 部分房贷“降息”了目前，提前还款的市民明显增多。以7月份为例，南京市个人就总共提前还款4.6亿元，8月上半个月已提前还贷1.57亿元。某银行曾做过一项统计，因为提前还贷，客户实际贷款平均期限缩短为3年左右。那么除了1%申请短期房贷的客户外，这些实际贷款期限在3年左右的客户，能否同样享受到“降息”的优惠呢, 对于这些虽然申请了十几年但实际期限仅为两三年的客户来说，他们是否能享受到短期房贷的优惠利率, “贷款一旦签订，就具备了法律效应，根据合同法，个人是不能随便更改合同的，合同上签订的贷款期限是10年，那么利率就得按10年的标准执行。”南京一位银行界人士称，根据我国国情，允许客户提前还贷。而且南京各银行还都没有收取违约金。这就很人性 31 市场动态 北京城建地产)新闻中心 化了，因为个人提前还贷，已经是违反合同法在先，大量的提前还贷打乱了银行的资金使用安排。“银行允许客户提前还贷，已经帮客户节省了不少利息，不可能再根据实际贷款期限重新修整贷款利率。” 不过，也有法律界人士提出了相关建议。江苏鸣啸律师事务所董永斌律师认为，目前合同法没有严格界定，碰到这种情况究竟应该执行什么利率，他认为贷款合同中可以补充一块内容，就是碰到提前还贷应该怎么处理，比如能不能还,提前还贷利率怎么计算,如果有了这样的补充条款，那么客户才有可能享受到此次短期房贷的优惠利率。 专家支招 市民没有必要弃长选短 “这次加息后，短期贷款利率优惠后实际下降了，那么我是否该将贷款期限申请短一点、节省点利息呢,”有些精打细算的市民，在申请房贷时，有点犹豫。银行专家建议，市民选择房贷不必弃长选短。 “市民申请房贷，不应单纯从利率高低来判断。期限越短，月还款压力越大。”建行南京新街口支行一位工作人员告诉记者，一旦连续拖欠3个月或是累计拖欠6个月，那么银行就有可能提起诉讼。“而你如果将期限放长，那么你得到的是每月的还款压力较小，每月你能还得起款。”这位银行工作人员称，更关键的是，如果你有了一笔闲钱，就完全可以提前还贷。“现在银行对提前还贷不收违约金，如果提前还贷，相比短期而言，客户也不会多付很多利息。” 央行加息凸现五大新走向 投资客可能绝迹于楼市 2006年08月27日11:10 上海证券报 【策划人语】 物理学里有个简单的原理，高速运动的物体，一旦有个不同方向的推力，哪怕力量再小，原轨迹也会改变。 8月19日的加息，就是加于这次调控中楼市运动轨迹上的外部推手。 调控白热化的今天，牵一发而动全身。这次出人意料的加息“变速器”，令楼市各方猝不及防，各自出现了或多或少的新走向。 银行的房贷大战瞬间从暗斗变为明争，开发商的融资步伐却愈加沉重;二手房中介业务量急速下滑、整合加速，投资客和自住客一方已经加速撤离，一方更增加了观望的耐心„„ 自住客:观望的心情更笃定 这几天，没买房的暂停购房，买了房的提前还贷，成了购房者应对加息的最普遍的做法。 “我估计央行还得加息，房价应该还会再跌一跌，现在买房不是成了憨大,”家住上海浦东的钱先生的想法很有代表性，“更何况现在大家都说国家是进入了加息通道，年底时我估计还得加，所以还不如我一边等房价再降降，一边多存点首付，以后还贷压力也可以小一点。” 没买房的，等待的耐心似乎更足了;买了房的自住客们，大多的打算是加紧存钱还款。 “银行告诉我，我的20年的70万元商业贷款，按基准利率计算，每月需还款5360.07元，比起升息前每月将近多200元，一年就是2000多元。如果再次加息，可能还得更多。所以我来提前先还掉10万元。”一大早就来到银行还贷的小戴告诉记者。 臣信房屋市场研究中心的调查数据显示，此次再次加息会使一部分目前资金相对富裕的购房者提前还贷，以此减少利息的支出，从而使得银行再一次面临比去年更大的还款热潮。“但是我们得提醒消费者，目前多数银行对提前还贷会收取一定数量的违约金，消费者在提前还贷款时应该向所属的贷款银行询问相关提前还款事宜，不要为了省点利息，反而损失了 32 市场动态 北京城建地产)新闻中心 大笔的违约金。” 业内专家也指出，对于那些具有刚性居住需求的客户来说，盲目观望并不恰当;倒是那些改善型需求的自住客户，可以暂时缓一缓，考虑到目前房屋租金有所下降，暂时靠租赁过渡是不错的选择。 投资客:可能绝迹楼市 他们曾经是楼市暴利的获利者，曾经是最敏感的生意人。过不了多久，他们或许将难觅踪影。 赵辉是台州人，不属于任何一个在楼市声名昭著的“温州帮”，32岁的他做五金电器批发起家，却在4年前进入楼市淘金。“那时候真是只要你有20万，只要你有胆子买房，肯定能赚钱。我当时买了三套房子，半年后一转手就赚了50万。后来，我干脆就不做老本行了，一心炒楼。”赵辉回忆说。 但是，好景不长。2005年以后，上海率先出了一些调控政策，比如禁止转按揭、炒期房、征收营业税等，随后国家的政策就一直没有停过。“这一年半以来，我感觉到政策越来越严格了，投资房产也越来越不保险了。所以逐渐脱手了手里的房子，最后一套就是加息后这两天降价出售的。我又开始做回了五金生意。”赵辉透露。 这并不是个案。 记者调查发现，目前的楼市投机分子几乎已经绝迹，少部 分投资者也大多转售为租，谋求长线收益。但是，27个基点的加息再次打碎了这些坚守长线投资人的美梦。“我算过一笔账，目前住宅的投资收益率不会超过5,，超过4,已经是属于较高的了，但是现在贷款利率在加息后已经突破了6,，更可能今后再上升。因此，转售为租也不划算，还不如降价抛售，从此不玩了。” 短期炒作早已无门，长线投资又不能填补亏损。似乎可以预见，楼市的投资客们已经到了穷途末路的边缘，到了和这江湖挥手告别的时刻了。 中介:再遇生存冲击波 对于过度倚重二手房买卖抽取佣金的房产中介们来说，这个盛夏又因加息起了一股凉风。 “这几天来，我们接到不少买方客户的询问电话，多数客户表示，加息无疑会增加买房成本，而近6成客户表示继续延迟买房计划，只有3成客户则表示加息不会影响自己的买房计划，还有1成客户表示暂不买房。”臣信房屋上海金汇店的店长秦文称。 对于中介来说，这7成延迟或放弃购房计划的客户最让人心灰意冷。 “今年以来，营业税、个所税的征收，调控政策的加码，已经让不少二手房潜在买家收手观望，我们的业务量每个月都是大幅下降，卖家也大多转售为租，交易持续清淡已经难以避免。现在，加息虽然只有27个基点，但是不少人都因此改变了购房和贷款的计划，或者暂时观望。交易量如果再度减少，我们很担心日常运营还能不能维持。”北京一家小中介的负责人坦言。 “对于绝大多数房产中介来说，这注定了是个多风暴的夏天。能不能熬过去，实在大家心里都没底。特别是小中介，难以为继。”在上海花园石桥路，刚刚歇业的一位中介店长这样总结。 银行:房贷创新大战将头破血流 “开发贷款早就全面收紧，加息影响有限，对个人购房贷款的实际压力增加不大，却可能引来银行新一轮的信贷创新大战。”一位信贷经理这样概括后加息时代的房地产贷款。 信贷收紧 步步为营 2006年盛夏之季，中国房地产信贷遇到了一场多年罕见的冰冻之灾。前六个月完成超过80%的信贷任务最终引来了此轮步步为营的信贷紧缩。从4月开始，央行通过两次“窗 33 市场动态 北京城建地产)新闻中心 口指导”提醒各家银行落实国家宏观调控政策，严格控制对过度投资行业的贷款。同时在7、8月两次调高存款准备金率0.5个百分点，三次发行定向票据，从商业银行体系抽走数千亿元资金。 效果可谓明显，7月底开始，工行等多家银行表示，下半年贷款重心将转移到个人住房贷款上，企业类房地产贷款全线收缩，其中别墅类开发贷款叫停，普通商品房开发贷款严审信贷资质，土地储备贷款的警惕性大幅提高。 但是，不得不承认，央行对此轮信贷调控的决心堪称巨大。8月19日再次加息，令银行最后倚重的一个优质房贷业务，即个人购房贷款面临大幅缩水的挑战。 争抢个贷业务将成主流 “加息前几日，消息已经传出，银行的工作量大幅增加，一片繁忙。”一位银行工作人员表示，主要是房贷合同已经签定，但还没有来得及放款的客户都要求赶在19日之前放款，但是消息从18日即星期五公布，显然没有给市场更多的争取时间。 “目前加息刚刚开始，除了固定贷款利率同步提高，感觉不到银行的实际动作。但可以肯定，在贷款年限、首付比例方面银行都可能有政策范围内的调整。”一位中介公司经理介绍，比如中国银行现在可以为20个行业的优质客户提供第二套购房首付20%的优惠。农业银行在加息的第三天传出消息，正式开通固定房贷业务，抢占加息趋势下可能看好的固定利率房贷市场。 但是，此次加息对于房地产类贷款也网开一面，个人购房贷款利率的最高优惠幅度由原来基准利率的90%，放宽到基准利率的85%。由此，对于大多数可以享受优惠的自住性购房者来说，利率仅从原来的5.751%增加到5.814%。 “毕竟房地产贷款在商业贷款中占比之大，也是央行不得不考虑的现实境况。目前，尚属优质的个人购房贷款已经成为房地产类贷款的最后稻草。加息可能导致更多的提前还款，但相比于开发贷款，我们仍然只能依靠这项业务的增值来扩大收益。”一位工商银行工作人员表示。 据了解，目前个人购房贷款的权限在工行已经下放到地方支行。“我们正在和房地产中介公司广泛接触，希望有所合作。”工行上海分行某信贷经理告诉记者。而此前，他只做企业类贷款，对个人购房贷款较少涉及。 加息可能引来的众多变数正在市场中悄悄酝酿。 加息未必助降房价 加息组合拳已出，对于房地产市场影响却需观望。 国务院发展研究中心宏观部张立群此前表示，央行紧缩信贷是强制性控制银行的放贷盈利冲动的措施，通过银行贷款投资房地产的冲动应该会进一步降温。但国泰君安一位投资经理表示，如果房地产市场本身具有升值潜力和投资价值，加息等融资成本的提高未必真正促使房价下降，交易减少。“所以，对银行来说，业务到底增减多少，不是加息本身决定的，要看房地产市场供需带来的最终市场走向。” 开发商:“断粮”困境逼出更多自救 在调控风暴中前行，用“生死攸关”来形容开发商的处境已不为过，冷不防，加息之箭又从背后射来。 “单纯加息，对房地产的影响还是心理作用大于实际作用。开发商的融资开发成本是提高了，但直接影响在这0.27个百分点上是不会明显体现的。不过，开发商也意识到，目前他们所面对的是一场全方位的调控，‘腹背受敌’。在此前提下，行业面临变局的大方向已不可逆转。”上海社会科学院房地产业研究中心专家表示。 的确，央行从2004年底开始的加息是伴随着国家紧缩“银根”、“地根”，并专项调控房地产而来的，所以除了成本高企、融资困难外，楼市景气程度下滑、需求拉动不足等也让开 34 市场动态 北京城建地产)新闻中心 发商的现金回笼计划受挫、预期利润下降，可以说想转嫁风险的可能都没有，不少企业逐渐陷入“断粮”的境地。 “此次加息将推动房地产开发市场加速洗牌是首先可以遇见的。”华东师范大学的一位教授指出，“这个时候大的开发商就可以利用自己的资金优势顺势扩张，中小开发商搞不下去就只有出局了，房地产企业分化是这个产业发展的必然趋势。” 事实上，开发商已经在这样考虑。复地集团有关负责人对媒体表示，加息只对自有资金不充足的开发商会产生些影响，而银行利息的预算在复地目前的项目周期里只占很小比例，所以基本不会影响到开发计划和运作进程。华润集团的有关人士则直接告诉记者加息“是件好事”，因为华润本就想在调控加速行业整合的环境下乘机扩张，加息反而又给其创造了机会。 当然，有人欢喜有人愁，日子难过的开发商恐怕更多。一些中小开发企业的负责人就向记者表示，项目开发主要还是依靠信贷资金，加息所带来的开发贷款资金成本加大的压力是无法避免的，特别是我国正进入加息周期已成共识，一旦今后加息变为一种常态，企业所面临的风险也会越来越大。 上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅指出，房地产市场已到转型期。“开发商已经普遍意识到了房地产行业的‘金融属性’，未来金融产品化，企业规模化，产品复合化、专业化等房地产行业的纵深化发展趋势将更明显，开发商更需要完善自己的财务战略，特别是在融资筹划上。” 不用被上涨的房价折磨 看加息后快乐的租房生活 2006年08月27日10:51 我爱我家 上半年，国家宏观调控的“旋风”刮了又刮，准备买房的人心颤了又颤。每一次政策的“席卷”都让购房人备感“紧张”，看看荷包里的银子，挣扎在“买与不买”之间，惶惶终日。和准备购房的人忐忑不安的心里恰恰相反的是，没有打算买房的“租房一族”却很随性、潇洒的享受其简单又经济的租房快乐生活。特别是在这次银行又一轮加息之后，越来越多的准购房人群也逐渐加入到“租房大军”中，开启租房旅程。 租房者观点: 张先生说:“生活的目的不就是生活质量要好吗,我认为在不太有钱的情况下，买房子划不来。特别是现在国家出台那么多新政，银行也在不断的提高贷款利率，不如不买房，拿着首付的钱去投资，然后租条件比较好的房子住。想租欧式的租欧式的，想住四合院了就租四合院，觉得不满意了可以换一套租。买了房就买了一种固定的模式，想变动成本太大。” 北京的自由画家刘先生今年40多岁，事业成功，但却仍不打算买房，“我自己买得起房，可以一次付清全款。但没打算买。如果只是为了一个住所就没必要买，买了干吗 , 容易让人丧失活力。”刘先生表示，他太太的想法跟他是一样的。 白领小庄月收入2500元，现在和另外一个女同事合租了一套1500元/月的三居室，加上水电费用，每人每月不过支出600元左右。而且离单位又近，车费省下了不少，除了吃饭、买衣服的费用外，小庄每月至少还剩下800元。 现在，像他们这种选择租房，不买房的人群不再少数。尤其是在涉及利率、首付比例、税收等，与购房和供房成本息息相关的政策大背景下，他们更不愿意像蜗牛一样背负着重重的壳而被房子束缚，宁愿选择租房而不是买房，如同一群都市中的侯鸟，潇洒自由，将沉重的买房话题搁置一边，将都市生存演化成诗意的栖居。 专家观点: 35 市场动态 北京城建地产)新闻中心 “我爱我家”认为，以下几方面因素存在时，更应该谨慎买房。第一，市场不明朗，调整仍在继续，此时买房将会有一定的风险性。第二，从去年到今年，央行三次调高房贷利率，加息后的还贷压力增大，盲目负债购房十分不可取。第三，年轻人处在事业发展初期，跳槽换工作是常事，除去收入不稳定的因素外，买了房子后，交通等因素也可能变成跳槽后影响工作的原因。而以租房 代替买房，梯级消费过渡，无论从个人发展的角度，还是从理财规避风险的角度，都是具有灵活的优越性。 就国外流行的住房时尚而言，也是先租房后买房的，这是市场经济社会中最被提倡的住房消费观念。其实，租房也能享受快乐生活，特别是对三类人来说，租房也是更为理性的选择。首先，是初入职场的年轻人。刚毕业的大学生还是租房、尤其是合租比较划算。其次，是工作流动性较大人群。在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。第三，对于收入不稳定的人来说，租房更应该是种选择。而工作稳定性差的人，如果不结合实际考虑经济条件，一味盲目贷款买房，不仅会出现难以还贷的情况，还有可能因无法还贷而使房产被银行没收。 限价房 限价房政策“雷声大雨点小”遭受网民空前质疑 2006年08月24日08:17 中国经济时报 周雪松 如此限价，简直就是哄抬物价～”上周，一位网民在新浪网留言时这样表示。截至,月,,日，网民对限价房的质疑达到了空前的高潮。 也是在上周，楼市出现了近年来少见的一种现象——地方政府出台的惠民举措，非但未得到群众的拥护，反而被斥为“做秀”，甚至演变成了一场“闹剧”。 ,月,,日，处于舆论旋涡中心的广州市国土房管局不得不发出公告，宣布该市首次推出的两幅限房价住宅用地延期,,天出让。 高调出台，“闹剧”收场，政策难产，限价房被“淹没”在了口水之中。限价房建设前期工作给人“雷声大，雨点小”，进展缓慢的印象。 未“出生”先遭质疑 “萝岗,～”“科学城,”“,,,,～,”,月,,日，记者致电广州市民邵先生，不知道邵先生是很难将这几个关键词联系到一起，还是不太相信自己的耳朵。“哎呀～那个地方很远啊，差不多应该算是广州郊区的农村了～”邵说。 邵先生在广州某政府机关供职，数个月前，邵刚从湛江调往广州。“市里的普通商品房才卖到,,,,元,平方米以上，那么偏僻的地方，限价房竟然卖到,,,,元,平方米，肯定不合适。”想把妻子和孩子接到广州安家的邵先生还是觉得“太贵了～” 广州限价房甫一露脸就遭到了各方强烈的质疑，这也许是令广州市有关部门始料未及的事情。 日前，广州市开发区国土房管局发布公告称，对位于萝岗区科学城地段的两块住宅用地实行挂牌出让，要求建成,,平方米以下中小户型房，房价不得超过,,,,元,平方米。据悉，这是“国六条”实施后广州市公开出让的首宗“限价地”。 “萝岗限价,,,,，实质上等于没有限价。”有网民表示。,月,,日，记者进入广 36 市场动态 北京城建地产)新闻中心 州当地媒体焦点房地产网“广州业内论坛”看到，相关新闻点击次数和评论数量多得难以统计，网民纷纷灌水，论坛里到处“板砖”横飞，矛头直指有关部门的限价措施。 广州市国土房管部门有关负责人表示，,,,,元只是最高限价，意味着开发商将来卖房时最高的价格不能超过,,,,元,平方米。该负责人还表示，这一限价是对广州全市,,多万套市场销售的住宅房价个案分析测算的结果。 “按照市场上一个楼盘销售的住宅最高价一般比均价高出,,,左右计算，,,,,元的最高限价下，均价应在,,,,,,,,,元,平方米，”上述负责人说，“而且还是两年后建成，因此，这一限价已经低于市场价，广州严格地贯彻了国家新政。”此外，广州开发区国土房管部门有关负责人也表示，在,,,,元的最高限价下，其均价应当是在,,,,,,,,,元,平方米之间。 也有网民表示，“(限价地块)旁边林语山庄的最高单价已经达到,,,,元，政府限价,,,,元算不上助推房价，至多是没有打压而已。”但在众多的质疑声中，这样的声音显得微不足道。 据有关媒体报道，萝岗科学城地段周边住宅市场目前均价不到,,,,元,平方米，与这两幅地块相距不远的“凤凰城”全装修普通别墅，均价也仅为,,,,元,平方米。一些网民有种“被忽悠”的感觉。 “我觉得政府至今还不明白限价是什么意义，既然是限价，就是希望稳定或者降低现在高企的房价，但六千元空间那么大，政府又何必来限价呢,反而给附近的楼盘乘机哄抬楼价。”一位网民估计，上述地块楼面价可能在,,,,元,平方米左右，加上各种成本，顶多,,,,,平方米，开发商会有,,,,元的利润。“政府就是想留太多空间给开发商。” 有网民认为，有关部门限定,,,,元的价格玩的不过是“数字游戏”，“其实政府已经向大家透露了明年房价的情况。”“与其说是‘限价’，倒不如说是‘抬价’更准确。” 限价房发展面临五大难题 专家建议“另辟蹊径” 2006年08月24日08:33 中国经济时报 谢丽佳 “限价房是政府为解决城市中低收入人群住房问题的一项积极措施，是实施宏观调控的系列举措中的重要一项，政策的出发点是好的。”中国管理科学研究院研究员李开发近日接受中国经济时报记者采访时表示，限价房是指限地价、限户型、限房价的商品房，却与商品房、经济适用房、廉租房等众多概念混杂，定位含糊。而且，限价房目前操作困难多多，不只是概念，还有价位、保证措施等均模糊不清。 “搞不清定位的东西怎么操作,”李开发指出，过去几年，我们搞了一个“经济适用房”，称其为“经济适用的微利商品房”，对购买资格的界定也不准确，结果“经济适用房”成为富人牟利的道具。如果一种政策存在模糊不清的解读空间，那么政策就会在实践中被对策破解得七零八落，找不着北。 近年来，房地产市场出现了一种逆向的趋势，政府越是想为中低收入者降房价，结果却背道而驰，反而为房市上扬推波助澜。比如，政府为打击开发商囤房而出台一条政策，即如果开发商违规将在一定时期内不准售房，结果反倒是帮助开发商囤房了。 同样，限价房没有从根本上解决政策界限模糊的问题，甚至比以往的经济适用房更模糊，所以很难看好其现实推进。 李开发认为，限价房模式中有五个关键点模糊不清，是推行过程难以一以贯之的盲点。 价格难限 “限价房的价格究竟应该‘限’在哪里,”李开发认为，事实上，这是开发商与政府之 37 市场动态 北京城建地产)新闻中心 间的一场关于利润的博弈。政府要求限价房低于商品房市场价的,,,,,,,，但问题在于，这个“限价”的依据在哪里,开发商的利润率究竟有多高,尽管大家心照不宣地认为，住房开发暴利，不过，政府始终无法公布一个有公信力的数据。 但是，在,,,,年福布斯中国内地富豪榜上，前,,,人中有,,人来自房地产行业;在前,,名中，有,,位涉足房地产行业。近两年，不仅是国资委旗下的中央国企有一批进军地产业，就连家电巨头国美电器也进军地产业，开发了北五环外的“明天第一城”。该项目从,,,,年,月开盘,,,,元,平方米，到现在已经飙升到均价,,,,元，,,个月，售价累计上涨了,,,;假定原来的利润率是,,,，每平方米利润仅为,,,元，当价格上涨到,,,,元时，利润则上升了,(,倍，利润率则上升到,,,。什么投资会有如此回报, 而且，如今的财务账，成本的弹性太大，在财务上增加成本更是举手之劳。因此，在开发商与政府关于利润的博弈当中，实在看不出政府有“获胜”的理由。 事实上，限价房的推进也并不顺利。广州市日前首推的限房价地块，其规定的房价不仅比附近的商品房价还高,,,,元,平方米，并且该“限价房”的容积率远远高于商品房。而上海今年以来“,,,,万平方米中低价商品房”的推出进度更是被政府部门放缓，因为巨大的供应量对同地段的商品房造成了过大挤压效应。 “限价就是为了使价格保持较低水平，出现这种‘假限价’的情况就是地方政府不愿意为住房保障政策买单，这从侧面也反映出构建住房保障体系的必要性和紧迫性。”厦门大学不动产金融研究中心博士郭晓武接受本报记者采访时表示，限价房的价格制定是技术性很强的工作，包括要考虑地价、建造成本、周边市场价格、当地中低收入阶层收入水平等条件，价格的制定也不一定要统一，可以针对不同人群进行价格区间的细分。 言论 王石:中国贫富分化悬殊 发展商立在风口浪尖上 2006年08月26日10:32 搜房blog 王石 收入水平的分化，使房地产行业走到了一个敏感而且暗藏冲突的境地。未来要走向和谐健康，现在是在一个十字路口，需要各方的努力。政府解决政策层面的问题，消费者也有居住理念的选择把握，而发展商在这样一个特殊的阶段，更应该把握好自己的方向。 现在贫富分化很悬殊，房地产又是热点话题，发展商坐在风口浪尖上，无动于衷很难说是明智的。在这样一个阶段，开发商不能局限于行业本身的视角，而应该是跨出这个行业，从更广的社会责任角度考虑出发，思考如何为缓解这样的矛盾承担我们的责任。 社会财富，有一个三次分配的过程。第一次分配是市场经济，鼓励人们去创造财富，追求的是把社会总财富的蛋糕作大，也会使一部分人先富起来。第二次分配是政府通过税收和福利政策，保障弱势群体并促进社会公平。而第三次分配则是富有阶层通过投身公益事业主动促进社会的和谐。 从发展商的责任角度看，在第一次分配中主要是守法经营，依靠专业能力创造利润;在第二次分配中主要是照章纳税，税交给政府，由政府来决定如何分配。这两方面，有许多规范经营的企业应该都做得不错，但是对第三次分配的思考，现在可能都还不是很多。 38 市场动态 北京城建地产)新闻中心 第三次分配应该是目前讨论的一个重点。有责任企业、有能力的企业，以及已经富裕起来的人，如何从腰包里掏出一些钱来做一些事情，如何让这些事情的效果最大化，这是一门很大的学问。从20世纪开始，美国的企业家，前半生钻研“敛财之道”、后半生钻研“散财之道”，是一个普遍的情况。而且，后者并不比前者缺少挑战性。 万科现在正在积极地投入中低收入家庭宜居住宅的研发和建设，我们希望有更多的同行加入近来，希望这有助于改善这个行业的形象。另一方面，我们从今年开始进行企业公民的整体规划和专项基金的建设。 当然，通往和谐之路任重道远。我们目前所做的，还只是一个开始。 谢强:“责任”体现为回报社会及服务业主 2006年08月25日10:52 新京报 张家齐 随着和谐社会建设的依次递进，建设和谐居住社区成为房地产行业的一个新的历史责任，尤其是目前随着中央政府对房地产行业宏观调控的逐渐深入，开发商在房地产开发过程中所承担的责任就显得非常重要。“责任地产”将成为今后房地产开发中所应该秉承且深入的议题。 作为一个成功的开发商的责任体现为对社会、对其产品以及业主的负责，主要从社会效益和对业主的服务做起。 社会效益体现为回报社会的慈善捐款等，对业主负责则体现为从产品、服务等方面对业主的负责。比如，要“蹲”下来为业主用心地服务，每月或每周定期召开服务咨询会，主动解决业主难题。 冯仑:做有持续贡献的百年企业 2006年08月25日10:48 新京报 张家齐 张学东 “企业公民与企业社会责任”已经成为一个现代企业的基本行为方式和准则。万通地产一直以“创造最具价值的生活空间”为使命，以“以天下为己任、以企业为本位、创造财富、完善自我”为宗旨，立志做一个对社会持续贡献的百年企业。 “企业公民与社会责任”这一类“软条件”，对企业的长远发展日渐重要，已经成了投资人衡量一个企业健康发展的重要指标。15年来，万通地产，一直持续积极关注并参与社会公益事业，透过企业捐赠、公益活动赞助、组织公益活动等多种形式，鼎力支持慈善、教育、环保等公益事业。 万通地产的公益观和持续的公益行为，获得了公司股东、员工及客户的高度认同。 如，连续6年在万通地产绿色基地———怀柔龙山新新小镇组织员工及家属进行植树活动。“绿色环保”已经成为万通地产企业经营与日常管理的基本行为准则。 新京报主办责任地产活动，能在行业内使更多企业意识到，社会责任对于现代企业公民的意义，让更多企业立志于做一个对社会持续贡献的百年企业，更广泛的参与性也能更好地促进企业与社会和谐发展。 39 市场动态 北京城建地产)新闻中心 王健林:以社会责任赢得更多认同 2006年08月25日10:41 新京报 张家齐 张学冬 中国地产商最近几年可能心情有点不好，经济地位高，社会地位低;经济贡献多，得到的表扬少;自我宣传多，社会认可少。这些问题集中到一个点上:房地产商的社会责任。 中国的企业之中，万达不是最大的，民营企业家之中，我也不是最有钱的，这些年万达的各类捐赠总额达到8亿元以上，这丝毫没有影响到企业的发展，反而使企业发展得更快更好了。“千金散去还复来”，原因在于赢得了更多的社会认同，有更多的人捧场了。有责任性和爱心，企业才能进一步持续做大。 现在万达小有成就，我的梦想是赚更多的钱，帮助更多的人，能力越大，责任也就越大，我希望可以通过榜样的力量，改善社会对整个行业的看法，首先是不拖欠建筑工人和农民工的工资，照章纳税，慈善捐助。行业形象好了，我们的企业也能从中受益。 万达在福布斯慈善榜上留名，我并不很在意，即使没有这个榜，万达也会继续自己的公益事业。 媒体主办这样的活动，能够积极推进企业的公民意识和社会责任意识，通过榜样的力量，让更多的企业参与到这个行列中来，也体现了媒体自身的社会责任。 刘晓光:我已经开始工作 2006年08月25日10:35 上海证券报 于兵兵 柯鹏 自6月17日起因被要求协助调查而“消失”了68天的首创置业(2868.HK)董事长刘晓光，昨天终有音讯。上海证券报记者打通了曾长久关机的刘晓光手机后，刘晓光本人向记者表示:“调查已经结束，我已经开始了工作，其他过两天再说。” 据知情人士透露，刘晓光可能近日就全面恢复并主持公司的工作，首创系的调查风波可能就此过去。但是，另一位接近首创置业的人士表示，68天来关于此事的说法一直反复不一，“目前下任何结论都为时尚早”。 6月17日，因北京市原副市长刘志华一案，刘晓光被中纪委叫去“协助调查”。虽然此后有传多位京城地产公司老总因此事被调查，但是刘晓光显然是真实的、且被调查时间最长的老总之一。有说法是，刘晓光被调查的直接起因与首创置业此前17亿元天价拍得的摩根中心地块涉嫌违规有关。 在几天前，香港上市的首创置业传出消息，公司无法按照香港证券监管部门的要求，出具事态进展及可能影响的详细公告，可能因此长期停牌。另外，公司已通过由非执行董事冯春勤暂时代理刘晓光董事长的决定。 记者同时了解到，目前大多数首创置业中高层人员还没有看到或联系到刘晓光本人。“只是刚刚出来了，谈不上正式全面开展工作”,知情人士称。而当记者问及刘晓光本人是否会在近期与首创高层联系，并开始工作时，刘晓光则称:“已经开始了”。 “刘晓光为人在圈内以谨慎正直闻名，我们认为他不太会在此事上跌跟斗”,一位接近刘晓光的人士表示。 值得关注的是，昨天，沪深市场首创系股票多数上扬，其中G阳光以5.35元收盘，上涨3.48%;前锋股份在4.5元收盘，上涨2.04%;G工大则上涨2.08%。只有G首创收盘4.21元，下降0.94%。而香港上市的首创置业则至今尚未复牌。 40 市场动态 北京城建地产)新闻中心 建设部部长汪光焘:住房价格要控制在合理水平 2006年08月25日09:27 京华时报 建设部部长汪光焘8月22日在北京举行的“中国市长协会第四次市长代表大会”上说，满足绝大多数人合理改善住房条件的需求，把住房价格控制在合理的水平。重点发展面向广大中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房。强化政府的住房保障责任，规范经济适用住房制度，健全廉租房制度，扩大覆盖面，并研究加快周转的机制。 汪光焘说，要从根本上扭转大套型住房供应比重过高的局面。通过精心设计和产业化生产，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅。并进一步规范建筑市场秩序，保障住房和工程建设质量。同时，避免任何单纯以获取土地收益为目的的大拆大建。充分考虑房屋的全寿命使用周期，节约资源和保护环境。 汪光焘此次发言，引发了业界的极大关注，近期市场有消息称，住房保障制度将进行调整，汪的讲话虽未谈及该问题，但已经就房价、户型问题，表明了主管部门的态度。 孟晓苏“炮轰”任志强:没事千万不要找骂 2006年08月25日09:22 房地产门户搜房网 杨春辉 昨天下午，在华本俱乐部举办的"转型时期房地产融资渠道解析"论坛上，中房集团总裁孟晓苏发表了《转型时期房地产融资渠道解析》的报告。 最近整体社会舆论对于房地产很不利，孟晓苏分析源于两个方面:一是从今年以来房地产的购买热潮，二是房地产开发商自己还发表一些有悖社会舆论的言语。孟晓苏认为:房地产开发企业目前不宜对政策做过多评论，并号召:"我们这些房地产业的大嘴们要少说",同时他还批评了前段时间任志强的观点，他希望房地产开发商自己要争气，不要再发表类似"房地产就是牟取暴利，应该给富人盖房子"的论调，因为这让开发商挨骂的同时还有可能影响到政府的行为。同时孟晓苏还强调了:住宅不仅具有商品性，而且还具有保障性。 随着一系列宏观经济政策的出台，尤其是在2006这个对于中国房地产来说不平静的一年，一系列对房地产行业发展影响重大的政策出台，使整个行业处在重要的转型时期。今年5月24日的"银六条"及后续的相关政策，更明确提出要紧缩房地产开发贷款，这使得部分房地产开发企业的资金压力越来越大。孟晓苏在论坛上探讨这个问题时主要讲了三个内容:过去时、现在进行时和将来时。过去时就是住房抵押贷款，不光是过去时，现在还在进行时。现在进行时就是房地产投资信托。将来时就是反向抵押贷款。 孟晓苏在回忆住房抵押贷款时提及了这种金融产品的由来--是由房地产人士最早提出来的，而不是金融界人士提出来。到现在中国住房抵押贷款已经达到了18000多亿，不良资产只有16.7亿，占的比例不到1,，只占0.68,。住房抵押贷款总数八年番了100倍。 孟晓苏的现在进行时是ABS--资产支持受益凭证。这是一种最接近REITS的中国现成的产品。它可以完全比照REITS的方式发行，最后转成股权的时候就是REITS。中房对这种方式已经操作一段时间，现在不少企业愿意参加，他们计划第一支ABS将从工业地产入手。 反向抵押贷款问题是孟晓苏所讲的将来时，他认为这种方式很适合中国的国情，不仅可以保护弱势群体，维护社会稳定，还可以扩大消费，推动房地产业和经济发展。同时对防止"59岁现象"，根治腐败也有好处。 41 市场动态 北京城建地产)新闻中心 数据 需求旺盛供给减少 7月北京消化19万平米空置住宅 2006年08月24日08:07 新京报 吴海花 ?7月末全市空置商品房近1000万平米，近六成在四环外 ?住宅竣工面积下降四成，新建住宅价格指数涨0.4% 本报讯(记者吴海花) 受市场需求较旺及供给量减少的影响，北京商品住宅空置面积继续锐减。昨天，市统计局发布的最新数据显示，至7月末，全市商品住宅空置面积511.9万平方米，比上年末减少287.8万平方米，比上月末减少18.8万平方米，房屋价格指数则持续上升。 尚有500多万平米住宅空置 统计局的数据显示，7月末，全市商品房空置面积955.5万平方米，比上年末减少418.5万平方米。位于四环路以外的空置商品房面积为544.7万平方米，占全部空置面积的57%.按类别分，住宅空置面积511.9万平方米，比上年末减少287.8万平方米。 而上个月统计局的数据显示，到6月末，本市商品住宅空置面积为530.7万平方米。 可见，7月份市场消化了18.8万平方米空置住宅。 商品房竣工面积降幅加大 数据显示，京城商品房竣工面积自今年4月以来出现持续下降，且下降幅度有所加大。1-7月，商品房竣工面积947.1万平方米，比上年同期下降31.9%，降幅比上半年扩大4.9个百分点。其中，住宅654.7万平方米，下降41.1%;写字楼133.5万平方米，增长1.1倍。此外，1,7月，北京市经济适用住宅竣工面积96.1万平方米，下降48.4%.沿海绿色家园集团华北区域公司营销总监宋晓栋分析，一般的楼盘需经过1年左右的开发周期，去年动工的项目较少，因而今年京城商品房竣工面积减少。 国瑞地产武斌称，在供应量减少、需求量不变或增加的情况下会容易导致房价上涨。 新开工住宅增长3.7% 1,7月，全市商品住宅销售1176.6万平方米，占全部销售面积的88%.抽样调查数据还显示，同期的新建商品住宅价格指数比1,6月提高0.4个百分点，二手房价格指数比1-6月提高0.2个百分点。 完成土地开发面积大幅增长。今年前7月，全市商品房新开工面积1499.7万平方米，同比增长18.6%，其中，住宅915.4万平方米，增长3.7%;写字楼168.6万平方米，同比增长57.9%;商业及服务业等经营性用房226.2万平方米，同比增长1.4倍。 望京国际商业中心朝庭项目负责人王颖林分析，从某种程度上看，投资增速过快是由于一些开发商正在抢工程进度，以期把楼盘在2008年以前投放市场。 上半年7成房产动用存量地 闲置土地清理效果初显 2006年08月26日11:23 上海证券报 于兵兵 42 市场动态 北京城建地产)新闻中心 盘活存量用地以增加土地供给正成为土地市场新趋势。根据国土资源部统计，上半年全国房地产开发用地供应总量中，存量用地所占比重为71.3%，同比提高2.3%。其中深圳、武汉、重庆、长春、沈阳、天津、广州、大连、北京等城市存量用地供应比重超过全国平均水平。 “这得益于各城市大力清理闲置土地，但也应该看到，目前仍有大量土地存于开发商手中，未来存量土地在房地产开发用地的比例还将提高。”国土资源部某相关人士介绍。 房地产宏观调控以来，国土资源部多次强调，加强土地管理的各项要求中，盘活闲置土地是在紧缩地根、保护耕地的前提下解决土地供应的最有效办法。闲置土地收回和管理工作的效果如何也是考查地方政府土地调控能力的重要指标。 从6月开始，广州等城市在此前严格土地管理的前提下再次将闲置土地收回工作提速。其中向30余个房地产开发项目追缴土地出让金同时，收回闲置土地70余幅，计百余公顷。 而根据记者了解，另外一些内地城市的闲置土地收回工作进展缓慢，“地方小，官商相护是这一工作难推进的重要原因。”一些城市的开发商表示。 上半年七成房地产开发用地为存量地 7月房市数据全面下滑 三季度房价涨幅将明显趋缓 2006年08月28日08:11 中国证券报 蒋家华 徐晏 “七月份房地产业的各项数据指标都出现了负增长。这种自1998年以来唯一一次指标出现全面下滑的现象是国家上半年一系列宏观政策的影响还是整体市场的效应，目前还不好判断，但可以预计的是，三季度房价涨幅将会明显趋缓。”上周六，在深圳举行的中国企业家论坛深圳高峰会上，来自北京华远、卓越集团等房地产界的权威人士在接受记者采访时指出。 央行近期加息影响较小 对于近期央行加息对房地产业有何影响，北京华远集团董事长、总经理任志强表示，央行此举是为了保护消费者甚至鼓励个人消费，其目的不是限制房地产，而是引导房地产行业朝着更加健康的方向发展。开发资金虽然对于发展商有着举足轻重的作用，但由于房地产行业企业自有资金的比例正逐步提高，目前总体上已接近40,，所以不会根本影响房地产商的发展，而资料显示，今年全国房地产的银行贷款虽然增加了2300亿元，但是银行贷款近几年内一直呈下降趋势，其比例越来越低。 卓越集团总裁李晓平也认为，此次央行加息对购房者影响不大，月供的增加幅度也不大。其真正的影响在于它给开发商一个信号:宏观调控的威力会继续释放。 七月份各项数据全面下滑 据记者获得的信息，上半年房地产市场的各项数据都比较乐观，出现了供销两旺的局面，但7月份出现了全面下滑，甚至出现了自1998年以来唯一一次全面指标数据出现了负增长的情况。销售、投资、土地供给都出现了负增长。 任志强认为，在8月份数据还没有出来之前，到底是宏观调控还是整体市场行为还不好判断，但他透露，房地产已经不再是投资的重点。据有关部门公布的资料显示，虽然有一些特大城市，房地产开发投资占固定资产投资的比重依旧居高不下，但总体说来，上半年全国房地产开发投资占固定资产投资的比例仅为两成不到。 三季度深圳房价涨幅明显趋缓 上半年，在国家和深圳出台一系列宏观调控政策之后，深圳的房价仍然缩量上涨，对此卓越集团总裁李晓平认为，房价的发展有一个惯性，另外市场也有一个政策消化期。从5 43 市场动态 北京城建地产)新闻中心 月下半月开始，成交减少，房价看起来是在涨，但第三季度房价涨幅明显呈一种减缓甚至停止的趋势。目前政府对部分开发用地采取投标的方式，以及为了缓解土地紧张而采取批量出让住宅用地的方式，都将有助于改善房价不断上涨的局面。 地产业专家认为，由于房地产市场的供给仍然存在一定缺口，加上可以开发的土地资源不断减少，因此对于房价是否能真正意义上出现大幅下调表示谨慎。 缴纳20%个税者不足10% 二手房交易市场淡中转暖 2006年08月28日08:58 市场报 王苏伊 ,月,,日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(,,,号文)突然现身。《通知》规定，个税征收于,月,日起在全国执行。此前几天，全国各地的房屋产权过户中心遭遇人满为患的景象。据统计，,月,,日、,,日、,,日,天内，北京市二手房总过户量就达到,,,,户，日均,,,,户。而,月,日当天的过户量却不足,,,户。看看,月上旬的二手房市场，确实出现了交易冷清的场面。 然而，,月,,日，记者在走访北京二手房交易市场时却发现，不少中介、旧房市场的二手房交易信息明显比,月初多了许多，前来问询者也不少。在中大恒基小庄店，记者从业务员说话的口气中感到二手房市场开始转暖。在记者的调查中发现，二手房交易的交税情况是有,,,的人按住房转让收入的,,缴纳个人所得税，按,,,交的人很少。据业内人士分析，就,,的房产个人所得税税率来讲，对二手房市场影响微乎其微，这也是二手房市场淡中转暖的主要原因。 “净买价”叫板“净卖价” ,月初，记者在一家房产中介看到一位前来咨询卖房事宜的房主，业务员问这位房主准备净卖多少钱,这位房主说,,万元，并问如何交税,业务员回答，税可加到买房人身上，并使劲追问是否出手。而现在记者看到的却是业务员对前来卖房人的热情度大打折扣。 以往卖方要求“净价”出手几乎成为一种普遍现象，而买方多数也是在无奈之下被动接受。而且买房人还要替卖房人交税。在近日，这种现象发生了逆转，有买方大胆地提出了“净买价”的要求。爱家房产中介近期有这样一单业务。挂牌价为,,万元(净)，加上过户所需税费预计买家需支付,万元左右。而买方经过考虑后，则提出了,,万元净买价(包括所有的税费)的要求，这样算来相当于还价,万元，卖房者实际拿到的房款约在,,万元左右，谈判难度相当大。但经过经纪人的一番努力，急于脱手的房东最终还是同意以这个价格成交。当年卖家的“净卖价”已变成买家的“净买价”。在观望气氛笼罩下的二手房市场，买方占据了主动权。据了解，近期二手房市场中小户型房源增多。二手房成交的主要是,,万元以内的中小户型。成交价格基本控制在,,,,元,平方米以内，而一些建造年份较早的房源(,,,,年以前的)成交价格甚至更低。无论是新盘的低价入市，还是二手房的及时调整，目前的成交数据都表明:低价房源在此时更能引起买方的兴趣，成交的把握更大。二手房市场由卖方市场正向买方市场转变。一些卖不出好价钱的二手房开始转向租赁市场，使租赁市场房源大增，价格也有所下降。 “有效避税”后患多 采访中记者了解到，在二手房交易时，不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险。有关专家提醒消费者不要采取不正当的方法避税，这样会给你带来不必要的麻烦。 据了解，一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住买卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。他们常用的方法是: 44 市场动态 北京城建地产)新闻中心 一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。 专家提醒:对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。 二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳,,契税，而买卖过户如果在,年以内需要缴纳,(,,营业税、,,或,,契税，以及个税。 专家提醒:针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。 如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。 三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。 专家提醒:假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。 四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住,年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。” 专家提醒:一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。 五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。 专家提醒:一、如果房价大涨，卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售;二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了;三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，买主将无法取得房屋所有权。 这些常见的“合理避税”行为都是违法的，而且为当事人留下严重后患。住房是金额巨大的财产，我们在获得时就应合理合法，公民的合法权益才能受到法律保护。如果获得时的程序、方式等违法，一旦发生纠纷，公民势必得不到应有的保护。按总值,,交税费其实并不高，没必要铤而走险。 随着二手房市场交易的规范，二手房市场的春天也有望到来。 居住消费权重升至13.2% 无房居民经济压力增加 2006年08月28日08:23 新京报 赵承 刘铮 国家统计局称按照国际惯例和实际情况，商品房价格不应该直接计入CPI ?新闻背景 来自国家统计局的数据显示，从1996年到2005年这十年间，物价上涨幅度并不大。全 CPI)的涨幅远低于人均可支配收入的涨幅，甚至在1998年、1999国居民消费价格指数( 年和2002年中，价格还出现了负增长。 而今年3月中国青年报进行的一项有7625人参与的调查显示:一方面，78.8,的人认 85.3,的人感觉自己的生活负担比十年前更重了。 为和十年前相比收入增加了，而另一方面， 国家统计局有关负责人27日就居民消费价格指数(CPI)问题接受新华社记者采访时 CPI中权重为13.2,，比2000年提高了3.5个百分点。 透露，当前居住类价格在中国 45 市场动态 北京城建地产)新闻中心 CPI权重五年一大调 “在中国CPI中，居住权重随着消费结构的变化正在逐渐上升。”这位负责人指出，编制CPI所用权重是依据全国12万户城乡居民家庭调查资料中的消费支出构成确定的。CPI权重每年都做一些小调整，每五年做一次大调整。 针对一些人提出的“应该将房价计入CPI，否则就不能真正反映物价对居民生活影响”的问题，这位负责人回应说，目前中国CPI也包含了居民居住类价格的变动，包括建房及装修材料、房租、自有住房以及水、电、燃气等与居住有关的项目。 购买商品房不属于消费 “无论是按照国际惯例，还是从实际情况考虑，商品房价格是不应该直接计入CPI的。”这位负责人解释说，出于国民经济核算的需要，CPI统计口径必须与国民经济核算体系中的消费分类保持一致。从统计核算角度看，对购房的人来说，更多的是将自己的流动资产转为固定资产，因而购买商品房通常属于投资范畴，而不属于消费行为。 此外，商品房购买与当期消费不同步，购买支出与当期实际住房消费不对等。商品房购房行为实质上是一种在短期内大量金额的集中投放，但商品房要用于今后几十年的消费。换句话说，当期的实际住房消费对应的只是整个住房的一部分(国际上通常用虚拟租金来代替)，而不是整个住房的价格。 无房居民经济压力增加 “当然，应当指出，对无房居民或虽有房住但条件不理想希望调整住房的家庭来说，这些年房价的上升，确实增加了他们在居住方面的经济压力。因此，国务院适时出台调控房地产市场、稳定房价的措施是完全必要的。”这位负责人说。 ?名词解释 居民价格消费指数(CPI) 是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，通过城市居民消费价格指数和农民消费价格指数综合计算取得。利用居民消费价格指数，可以观察和分析消费品的零售价格和服务价格变动对城乡居民实际生活费支出的影响程度。 按照国际通行做法，我国CPI的调查内容包括食品等八大类约700个规格品种的商品和服务项目。编制CPI所用权重是依据全国12万户城乡居民家庭调查资料中的消费支出构成确定的。 ?对话 最近，有人对国家统计局公布的居民消费价格指数(CPI)提出质疑，认为由于涵盖范围的局限和统计权重的偏差，指数相对偏低。新华社记者昨日就此采访了国家统计局有关负责人。 质疑1:物价上涨高于CPI涨幅, 回应:个别感受?总体状况 问:经常听到百姓议论说身边的物价上涨得很快，但CPI涨幅并不高，这是为什么, 答:这是个别感受与总体平均状况差异在现实中的客观必然反映。因为国家统计局公布的CPI是对全国各地、各类商品和服务价格的整体情况的反映，是通过对成百上千种不同的代表性商品或服务项目的价格变动进行加权平均计算出来的，所以CPI常常会与某个地方、某个人对某种商品价格的具体感受不一致。 质疑2:CPI医疗教育权重偏低, 回应:支出增加?价格上升 问:百姓经常反映看病贵，上学难，电信收费高，汽油价格也不断上调，但从CPI中医疗、教育、通信、交通等分项的涨幅来看，似乎并不高，CPI中这些项目的权重是不是偏 46 市场动态 北京城建地产)新闻中心 低, 答:我国各类消费支出在CPI中的构成权重反映的是总体水平、平均水平。由于各个居民家庭的消费结构及其支付模式不尽相同，使得同样的价格变动对不同居民家庭的实际影响是不一样的。 汽油价格上涨虽在CPI中有体现，但对CPI的整体影响有限。例如，对于大城市的有车族来说，汽油涨价确实较大幅度地增加了这些居民的消费支出。但对于大部分中低收入市民，日常交通还是公共交通，因此汽油价格高涨对大多数无车族的影响相对有限。又比如，一些较高收入者经常或定期更换手机，这肯定增加通信方面的支出，但支出费用的增加并不代表此类用品价格上升。事实上，手机等通信工具刚上市价格一般较高，随后就一直在下降。 此外，CPI与个体感觉之间在某些领域存在差异还受到具体的消费环境影响。例如，当前CPI反映出的药品价格是下降的，因为政府一直在采取措施降低药价。但如果大夫开药方、用进口设施诊断和治疗，都会给患者带来不断上升的医疗支出。而患者支出的增加，只是反映了医疗费用的增加，并不反映药品价格的上涨。 再如，在教育支出方面，如果学杂费、课本费等价格变化很小，对CPI影响也有限。然而对普通家庭来说，确实存在“择校费”以及名目繁多的辅导班等方面的支出，但这些收费大多不太规范，难以通过正常采价渠道取得价格，目前还没有纳入CPI的计算，这是需要加快改进的。 争论 物权法涉及诸多敏感问题 70年后房子到底该归谁 2006年08月27日10:11 财经时报 郭威 尽管最新版的《物权法》草案首开先河地将国家财产、集体财产和私有财产给予了同等地位，但在老百姓普遍关注的70年后私人住宅的归属问题上，草案还是未能明确作答。 70年后房子归谁, 新版《物权法》草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期;建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。草案提出，私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。 国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。” 而1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，虽然只提到期满后土地使用权由国家无偿收回，但也没有规定国家收回土地使用权时必须对地上建筑和附着物进行赔偿。 难怪《物权法》草案初审时，有专家这样解释:国家依法收回土地使用权时，只需要给房主相当于“砖头瓦块成本”的补偿金。 但这“砖头瓦块成本”也未能体现在最新版的《物权法》草案审议稿中，因为早在“70年之限”写进法条时，有关部门就把“70年后房屋折旧为零”考虑在其中，既然为“零”也就不用补偿了。 然而，靠省吃俭用才能买套房子的老百姓可不这么想。假如不能福荫子孙，甘当“房奴” 47 市场动态 北京城建地产)新闻中心 的人们还能缔造出中国住房自有率高居世界榜首的神话么, “70年后，我们这代人都已经不在了，到时候，土地出让金到底怎么征,征多少,会有后人加以完善的。”全国人大法工委巡视员、北大法学教授河山认为，现在拘囿于这个问题未免是杞人忧天，“我们是社会主义国家，土地是国有制，使用者当然应该交土地出让金，但交一块钱也是交，交一万块也是交，这还要看时代的发展。” 什么是“公共利益” 更让房主们感到担心的是，即使缴纳了土地出让金，也未必能续期使用。因为《物权法》草案规定:建设用地使用权人需要继续使用土地的，“除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意”。 如果土地使用权没有到期，“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地和城市房屋及其他不动产。” 虽然《物权法》草案第四版审议稿规定“征收、征用单位、个人的不动产或者动产，应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的，应当给予合理补偿”，而这一点早在2004年的《宪法修正案》中就已经有所体现，但落实情况并不乐观。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题。 因此，如何界定“公共利益”，使得政府依法行政，是公众对《物权法》的重大期望。但遗憾的是，究竟什么是“公共利益”，《物权法》草案并没有给出答案。 全国人大法律委员会副主任委员胡康生表示，对这一具有争议的问题，法律委员会经反复研究认为，在不同领域内，在不同情形下，公共利益是不同的，情况相当复杂。《物权法》作为民事法律，不宜也难以对各种公共利益作出统一规定。 虽然《物权法》草案将国家财产、集体财产和私有财产给予了同等地位，但如果不能界定公共利益，政府难免不会滥用权利与民争利，这不得不说是新版《物权法》草案的一大缺憾。 国有资产流失问题最受关注 物权法草案尚未成熟 2006年08月27日10:11 财经时报 徐涛 受老百姓广为关注的车库、车位所有权问题、业主大会或者业主委员会的诉讼资格问题、居住权问题，应收账款是否可以作担保等问题，在《物权法》草案五次审议稿中都有涉及。专家认为，《物权法》离成熟尚有不小差距 五审之后的《物权法》草案，比以往更带有“中国味”。 此前受老百姓广为关注的车库、车位所有权问题、业主大会或者业主委员会的诉讼资格问题、居住权问题，应收账款是否可以作担保等问题，在《物权法》草案五次审议稿中都有涉及。 此次草案还特别强调《物权法》的制定要符合社会主义基本经济制度。人们所关注的国有资产流失问题和土地问题，在草案中也有了明确说法。 这意味着，《物权法》正在力求解决中国特有的物权问题。 从“学院派”到“百姓派” 在《物权法》草案公开征求意见之前，《物权法》已经过三度审议，只不过，参加立法和审议的都是专家和官员，征求意见范围仅扩大到省、自治区、直辖市，中央有关部门和法学教学研究机构。鉴于此，“学院派”的《物权法》草案更多地借鉴了国外的《物权法》及其理论。 草案真正开始面对更多的现实问题是在2005年7月10日。这一天，《物权法》草案开 48 市场动态 北京城建地产)新闻中心 始向老百姓公开征求意见。从学者到普通百姓显示出了很大的参与热情。短短一个月内，全国人大常委会就收到意见1万多条，包括土地征收问题、房屋产权问题、不动产统一登记问题等，种种都与人民群众的生活密切相关。“物权规则的生命力绝对不在书本上，而是在生活中。因为所有权经过几千年的发展已经成为人们的生活常识，已经成为共同的认知。”武汉大学法学院教授孟勤国解释了《物权法》公开征求百姓意见的重要性。 此后，如何应对只有在中国才出现的问题，成为《物权法》立法的一大挑战。 为了回应这些中国特有的物权问题，全国人大法律委员会、法制工作委员进行了更加深入的调研。2006年4月，他们组织调研组赴上海、江苏、河南、湖南等地对国有企业财产权、土地征收、拆迁补偿等问题进行调研;6月，召开了论证会，以讨论草案中专业性较强的问题。 最受关注的问题 “这次特别强调《物权法》的制定要符合社会主义基本经济制度。”北京市法学会房地产分会专家河山说。 这是对之前一些法学专家所提出的“《物权法》的指导思想和基本精神需要决策层来确定”的回应。在这次审议中，全国人大法律委员会格外重视《物权法》在中国现有基本经济制度下所能发挥的作用。 因此，修改后的《物权法》草案中强调“保障公有制经济的巩固和发展”，并“保护国家的、集体的、私人的合法权益”。另外，草案还明确了国有财产所有权的行使，即“国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的，依照其规定”。 在关注基本经济制度之外，国有资产流失问题最受关注。 法律委员会认为，《物权法》应当坚持平等保护的原则，同时从实际情况出发。目前经济领域中受侵害最严重的恰恰是国有资产，因而草案中明确规定，以违法方式造成国有资产流失的应承担法律责任。草案还格外强调了国有资产管理和监督者的责任，如果“滥用职权，玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担法律责任”。 除此之外，中国特有的国情使得土地问题也格外需要立法者的智慧。 为维护农民的根本利益，全国人大法律委员会将土地承包经营权和宅基地使用权视为农民生产、生活的保障，并在草案中限制了土地承包经营权抵押和宅基地使用权的转让。至于集体建设用地是否可以不经过征用就“入市”，法律委员会建议原则规定“依照有关法律规定办理”。这也意味着，集体建设用地是否可以直接“入市”，要看各个地方的实践成果。 尚未成熟 一些专家认为虽然《物权法》草案已经审议到了第五次，还需要进一步完善。 即使此前在媒体上公开说《物权法》已经成熟的人民大学教授王利明教授，在接受《财经(相关:理财 证券)时报》采访时也认为，《物权法》还有很多问题要继续探讨，例如物权法定原则如何表述、公共利益要不要作出详细的规定、物权是否有限于债权、应收账款是否可以作为担保等等。 而北京市法学会房地产分会专家河山则认为，“成熟的《物权法》，一要讲政治，二要讲逻辑。政治和逻辑问题解决了，它就成熟了。” 河山所说的“讲政治”，其中一点就是要从中国的国情和实际出发，更好地解决中国特有的物权问题。 此外，《物权法》草案中关于文字的表述也成为争议点。 河山举了一个例子，《物权法》有“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”一说，但是，一个经济组织怎么“实行”一种“体制”呢,这句话在文字上应进一步斟酌。这些表述的严谨和规范能使《物权法》更好地应对现实中的物权问题，而不至于产生不必要的分歧。 49 市场动态 北京城建地产)新闻中心 王利明教授认为，从现在起到明年3月的这段时间里，这些争议都会慢慢清晰化。他对《物权法》于2007年出台十分乐观。 50