建立住宅物业业主大会筹备工作经费和召开首次业主大会经费预交机制的建议

建立住宅物业业主大会筹备工作经费和召开首次业主大会经费预交机制的建议 建立住宅物业业主大会筹备工作经费 和召开首次业主大会经费预交机制的建议 业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织，已经成为社区治理的重要主体之一。《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，2007年8月26日修订)以及建设部《业主大会规程》等法律法规及部门规章，均对设立业主大会进行了规定。可见积极推进业主大会建设，引导业主大会选举产生业主委员会，对于完善社区治理结构，提升社会管理水平，社区法律宣传培训等都具有重要的现实意义。 据不完全调查显示，到目前为止，经济发展较好的地区，住宅物业小区选聘物业服务企业从事物业服务活动的仅有50%左右，在已有物业服务企业入驻管理的住宅区中，有不到60%的成立了业主大会并选举产生了业主委员会。总体而言业主大会成立率不到25%，为什么业主大会成立迟迟推行不下去，给社区管理带来了潜在隐患，影响社区和谐，因未设立业主大会引起物业纠纷诉讼案件逐年呈上升趋势，究其原因，在于设立业主大会缺乏必要的资金来源。 虽然部分地方性法规如《四川省物业管理条例》第二十三条规定“筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担”，第七十四条规定“违反本条例第二十三条规定拒不承担筹备 - 1 - 组工作经费和召开首次业主大会会议经费的，责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以上15万元以下的罚款”。但是，当小区满足设立业主大会条件时，往往开发商早已将小区房屋销售完毕后撤离小区无法联系，有的开发建设单位甚至消失，且很多开发建设单位与物业公司属于关联公司如同“父子”关系，由于法律法规对住宅区房屋及各种设施设备质量保修年限的规定，开发建设单位和物业公司通过各种干预不希望设立业主大会。事后要求开发的建设单位提供资金途径联系困难，且资金缺乏有效监管。 为此，特建议:建立住宅物业业主大会筹备工作经费和召开首次业主大会经费预交机制——即规定落实建设单位在住宅物业销售前，根据开发销售的规模，按一定的将住宅物业业主大会筹备工作经费和召开首次业主大会经费缴存至由当地房地产主管部门监管的银行专用账户作为取得销售许可前置条件的。 四川舟楫律师事务所 宋成均 - 2 -