腾冲项目整体操盘构思_[全文]

腾冲项目整体操盘构思_[全文] 项目基础资料分析 第一章 XIANG MU JI CHU ZI LIAO FEN XI 解决问题:项目的基础数据盘点与分析 项目位置:腾冲西山坝新城和老城交界处 占地面积:105亩，合计678523>.75平方米 地块要素:正方形，三面环路，道路宽广 用地性质:商业、住宅用地 土地使用年限:40-70年 建筑容积率不高于:2, 绿化率必须达:40% 总建筑面积:135705.5? 总建筑密度不高于:60% 建筑限高;100米内 项目基础要素 [项目要素分析] 营销发散 著名旅游城市 ? 住宅价值不高 项目体量较大，考虑多元发展 充分发挥商业的价值 可以做商住复合项目 商业+住宅 容积率低，尺度舒适 环境优美，复合城市旅游定位 需要多元化发展，来规避风险 规划空间较为宽松 建筑高度限制在33层内 地 块 分 析 山体 从贵司得知此处为城市主干道 D区 B区 A区 C区 A区:交通便利，昭示面开阔 适宜业态:酒店+现代商业 B区:环境优美，风景秀丽 适宜业态:特色居住和游玩 C区:中心区域，均好性高 适宜业态:特色街区 D区:有交通，有环境 适宜业态:建材市场和住宅 E地下商业:大型超市加特色饰品 客户定位 [项目客户定位及需求] 客户需要 旅游人群 当地人群 食:需要一条特色美食街 住:商务酒店+花园式酒店+休闲 游:大型广场+特色街区+节庆活动 购:纪念品、玉石、翡翠、缅甸特色 娱:酒吧、KTV。。。。。。。。 食:美食 游:现代化商业街区 购:精品街\知名超市 娱:酒吧、KTV。。。。。。。。 住:品质住宅 [项目产品线配置] 一条民族风情街:针对外地旅游人群; 一条玉石、翡翠、珠宝街:满足旅游人的特殊购物需求; 一条美食街:让旅游人群垂涎三尺; 商务酒店+花园式酒店:满足旅游人群的居住、休闲、娱乐需求; 大型的广场+雕塑园艺:聚集旅游人群; 缅甸异域风情街:满足旅游人群的异域风情偏好; 酒吧、咖啡、茶楼街:为旅游人群提供停下来的场所; 一条精品步行街:满足当地高消费人群的购物需求; 品质住宅区:满足当地高档人群的居住需求; 硬性要求:2万方的建材市场; [项目规划思考] 思考1:我们只有把项目的商业部分打造成为一个景点，一个到腾冲的游客都 要去的旅游景点，项目价值才能最大化; 思考2:我们规划的产品主体面积和总价必须控制在一定范围内，才能够在短 时间内快速的实现销售，带动整个项目的滚动式开发;在项目成型之 前大部分变现，才能规避风险; 思考3:项目的营销和炒作是关键，除了产品本身的吸引力，还必须营造一种、 浪漫、暧昧、艳遇的度假情调; 思考4:建材市场规划需要，但对整个业态的伤害比较大，必须单独拿出一块 单独完成其功能; 项目规划思路及说明 第二章 XIANG MU GUI HUA SI LU JI SHUO MING 解决问题:项目的整体规划思路及相关说明 整 体 规 划 思 路 民族风情街 5大广场 6条风情街 2大居住区 城市主干道 花园酒店区 酒吧一条街 缅甸风情珠宝一条街 时尚名品街 美食一条街 咖啡、茶楼、书吧街 艺术广场 节庆广场 珠宝广场 中心广场 七彩腾冲广场 建材城+高档居住区 [项目规划说明] 5大广场:1、七彩腾冲广场:汇聚腾冲各地的精华旅游元素; 2、节庆广场:定期举办节庆表演和民俗表演; 3、中心广场:休闲广场，每天都有民俗表演; 4、文化广场:展现腾冲的历史、名人、风土民情; 5、珠宝广场:展示腾冲的翡翠、玉的历史和玉文化; 6条风情街:1、民族风情街;2、美食街;3、时尚精品街;4、珠宝一条街; 5、咖啡、茶楼、书吧一条街;6、酒吧街; 2大居住区:1、花园式酒店居住区;2、建材城+高档居住区 时尚名品街 艺术广场 节庆广场 珠宝广场 中心广场 七彩腾冲广场 1、大型主力店+步行街模式: 3星标准+棋牌+ 桑拿+KTV等 目标人群:精品街针对本地人群;酒店针对旅游人群住宿和相关需求; 以主力店为龙头，通过炒作将步行街部分出售，快速回笼资金，主力店可以后建; 酒店部分可以引入知名酒店管理公司，通过返租销售; [时尚精品街说明] 时尚名品街 精品步行街效果图 时尚名品街 艺术广场 节庆广场 珠宝广场 中心广场 七彩腾冲广场 1、腾冲民族建筑为主，二层或者三层高，石板街; 2、主要销售民族服饰、民族工艺品、民族文化产品、民族特产等; 3、利用节庆广场，定期举办大型活动，吸引人气; 二、到三层为主，主要针对投资人群; 单层面积控制在100平米左右，单栋面积控制在200—300平米，还可以量身定制; [民族风情街说明] 民族风情街 广场节庆表演 时尚名品街 艺术广场 节庆广场 珠宝广场 中心广场 七彩腾冲广场 1、以类似“桥香园”等品牌为主力店的美食一条街; 2、主要经营腾冲和云南地区的特色小吃; 3、有古建筑、溪流、绿树，环境优异; 二、到三层为主，主要针对投资人群; 单层面积控制在100平米左右，单栋面积控制在200—300平米，还可以量身定制; [美食一条街说明] 美食一条街 特色美食街腾冲美食 时尚名品街 艺术广场 节庆广场 珠宝广场 中心广场 七彩腾冲广场 1、位于整个街区的中部，为游客提供一个可以静下心来，品位时光的地方; 2、以星巴克等作为主力店; 3、有古建筑、溪流、绿树，环境优异; 二、到三层为主，主要针对投资人群; 单层面积控制在100平米左右，单栋面积控制在200—300平米，还可以量身定制; 通过星巴克等主力店炒作; [咖啡、茶楼、书吧街说明] 咖啡、茶楼、书吧街 时尚名品街 艺术广场 节庆广场 珠宝广场 中心广场 七彩腾冲广场 1、打造腾冲的艳遇之都，深挖旅游人群内心需求; 2、吸引“一米阳光”、“千里走单骑”;等类似经营者; 3、不求大，但求特色; 三层为主，可以附送地下室 单层面积控制在130平米左右，净空高，结构新颖;单栋面积控制在300—400平米，还可 以量身定制; 可以到丽江、大理定向招商; [酒吧一条街说明] 酒吧一条街 时尚名品街 艺术广场 节庆广场 珠宝广场 中心广场 七彩腾冲广场 1、打造腾冲翡翠、玉石展示、购买和体验中心; 2、增强体验功能; 3、建筑采用缅甸风格;除经营珠宝外，还可以经营缅甸的特色工艺品和艺术品; [珠宝街说明] 酒吧一条街 翡翠、玉石、珠宝街 二、到三层为主，主要针对投资人群; 单层面积控制在100平米左右，单栋面积控制在200—300平米; 缅甸风情珠宝街 赌 石 活 动 时尚名品街 艺术广场 节庆广场 珠宝广场 中心广场 七彩腾冲广场 1、类似客栈，环境很好的花园式酒店; 2、以木建筑为主; 3、有天窗，有露台，有着独特的居住情调; 4、环境优美; [花园式酒店居住区] 二、到三层为主，主要针对投资人群; 单层面积控制在100平米左右，单栋面积控制在200—300平米; 可以根据需求定制; 花园式酒店居住区 花园式酒店 花园式酒店 时尚名品街 艺术广场 节庆广场 珠宝广场 中心广场 七彩腾冲广场 1、单独开口，与主题商业中间用河流隔开; 2、依托腾冲的木材优势，建以木材为主体的建材城; 3、采用主力店+街区的形势;街区上面配置一定数量的住宅; [建材城和高档居住区] 主力店面积在3000—4000平米，可以采用3—4层建筑; 其余部分采用“住宅+2层底商”的形势底商面积可以加大; 最好可以先谈定部分主力店; 建材城和高档居住区 项目营销思路及说明 第三章 XIANG MU YING XIAO SI LU JI SHUO MING 解决问题:项目的整体营销思路及相关说明 [项目产品配置] 占地面积:6.78万方 容 积 率:2.0 建筑面积: 135705.5? 其 中 建材城 占地面积:1.78万方 建筑密度:52% 建筑层数:2—3层住宅 建筑面积:2万方 商业 占地面积:4.2万方 建筑密度:55% 建筑层数:2-3层 建筑面积:6.5万方 酒店 单层面积:600平 层数:9层 栋数:4 建筑面积:2.16万方 花园酒店 占地:0.8万方 建筑面积:0.90万方 住宅 建材城上面 4层高，基地0.53万方 建筑面积:2.0万方 时尚名品街 [开发周期划分] 第一期开发 第二期开发 第三期开发 整个项目建筑面积约13.57万方，分三期开发: 第一开发量约5万方，主要集中在建设周期短，回收资金快的民族建筑上，可以适当让利，通过炒作，大幅度回收资金，推动项目滚动式开发。 第二期开发量约4万方;建材城和住宅可以先预收定金，待第一期开发完成，借势将建材城和住宅推出，将项目达到一个新的高度，快速回收资金; 第三期开发量约4.57万方;因资金需求量大，放最后开发;待项目成熟时，可以高位推盘，实现利润最大化; [项目营销要点] 本案是一个商业占主体的项目，要想取得成功，必须在两个层面寻求突破: 第一个层面:通过炒作，在腾冲及保山市达到路人皆知: 炒作方式:腾冲小姐选拔赛 ? 唱响保山民歌赛; 第二个层面:通过操作在昆明有一定的知名度，主要针对具有腾冲情节和保 山情节的昆明人群; 炒作方式1:通过螺蛳湾商贸城和南亚风情街的客户资料，进行定向炒作; 炒作方式2:通过温州商会，浙江商会、湖南商会、福建商会，召开新闻发布会，给以优惠，其协助操作获利～ [核心活动—产品推介会] 项目的规划确定后，组织商会在昆明五星级酒店举办大型的产品推介会，由腾冲市领导和专家出面为项目助阵，通过和动画全面阐述项目的发展前景;通过让利的方式(如:10万一张VIP，开盘时可以抵20万铺款，或者每平米可以优惠500—1000元)，发动商会协助操作;