房产商延期交房的账务处理

房产商延期交房的账务处理 2010-4-20 14:33 读者上传 【大 中 小】【打印】【我要纠错】 近日～某房地产企业负责人咨询～房产商延期交房～承诺由其关联物业公司直接减免业主若干月的物业费～物业公司直接开具发票给房地产公司～房地产公司是否可以据此税前列支～并计入土地增值税扣除项目,此种问在实务中较为普遍～会计核算简单而税务处理较 为复杂。 会计核算方面～如果开发商直接支付业主交房违约金～依据违约赔偿和支付证明～一般处理为借记“营业外支出”。这笔违约金能否税前扣除呢,《企业所得税法》第八条规定～企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出～包括成本、费用、税金、损失和其他支出～准予在计算应纳税所得额时扣除。《企业所得税法实施条例》第三十三条规定～《企业所得税法》第八条所称其他支出～是指除成本、费用、税金、损失外～企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。因此～开发商依据约定支付的经济合同违约金作为与生产经营活动有关的、合理的支出～可以在税前扣除。 交房违约～开发商多是收钱痛快出钱难～往往会以自己控制的物业公司减免物业费的方式化解矛盾～减少资金支出～但此种安排应考 虑存在的税务风险。 第一种情况:物业公司直接减免物业费～物业公司不做收入。此种方式下～开发商账面上未体现违约金～似乎与其无关～但根据企业所得税相关规定～视同其放弃权益～不能税前扣除违约金。物业公司暗抵的物业费在账面上虽表现为未计收入～根据《营业税暂行条例》第七条的规定～纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的～由主管税务机关核定其营业额。所以～物业公司可以暗抵物业费～却不能不计算缴纳营业税。另外～《企业所得税法实施条例》第二十五条规定～企业发生非货币性资产交换～以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的～应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务～但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以～物 业公司减免业主物业费～应做纳税调整处理。 第二种情况:开发商直接拨款给物业公司代业主缴纳物业费～并取得物业公司出具的发票入账。此种方式下～物业公司应收取的物业费由开发商代为支付～纳税正常～但其将应开具给业主的发票转开具给开发商不符合发票相关管理规定。开发商凭发票和违约金赔偿承诺作会计处理～将这笔费用计入营业外支出似乎没有问题～有问题的是开发商交房后承担的与本身业务无关的物业费支出～按照《企业所得税法》的精神～不属于与生产经营活动有关的、合理的支出～不能够在企业所得税税前扣除。另外～土地增值税扣除项目中开发成本的扣除不包括营业外支出等项目～并且房地产开发费用的扣除是按照一定 比例计算的～而不是企业实际发生额～所以此部分费用同样不能抵扣 土地增值税。 针对以上情况～笔者建议合并处理～开发商支付业主违约金～业主预交物业费～物业公司发票出具给业主～各自规范核算～正常纳税。对于开发商、物业公司来说～实质并未发生资金流出～业主最终也获 得了实质利益。 【我要纠错】 责任 下面是赠送的保安部制度范本,不需要的可以编辑删除!!!!谢谢! 保安部工作制度 一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法觃,按照####年度目标的要求,做好####的安全保卫工作,保护全体人员和公私财物的安全,保持####正常的经营秩序和工作秩 序。 二、做好消防安全工作,认真贯彻“预防为主”的方针,教育提高全体人员的消防意识和防火知识,配备、配齐####各个楼层的消防器材,管好用好各种电器设备,确保####各通道畅 通,严防各种灾害事故的发生。 三、严格贯彻值班、巡检制度,按时上岗、到岗,加经对重要设备和重点部位的管理,防止和打击盗窃等各种犯罪活劢,确保####内外安全。 四、、加强保安队部建设,努力学习业务知识,认真贯彻法律法觃,不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平,勤奋工作,秉公执法,建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。 11、保持监控室和值班室的清洁干净,天天打扫,窗明地净。 12、服从领导安排,完成领导交办任务。 5、积极扑救。火警初起阶段,要全力自救。防止蔓延,尽快扑灭,要正确使用灭火器,电器,应先切断电源。 6、一旦发生火灾,应积极维护火场秩序,保证进出道路畅通。看管抢救重要物资,疏散危险区域人员。 九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。 保安员值班操作及要求 一、交接岗 1、每日上午9时和下午 19时 为交接岗。 2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚,以及夜班所发生的情况未得到解决的需> 面汇报。检查值班室内外的卫生状况,地面无纸屑,桌面无杂物,整齐清洁。 二、执勤 1、7:50 — 8:10、13:50 —14:10立岗迎接上班人员;12:00 — 12:20 、18:00 — 18:20立岗送下班人员。 2、值勤时做到遇见领导立岗,检查物品立岗,外来人员进出立岗。 3、门卫室值勤时,应做到坐姿端正,注规监规器的劢态,做好接待工作,值勤期间不看书报电规,听收音机。不不无关人员聊天,劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话,禁止打瞌睡。 4、维持门口秩序,使之保持畅通。 5、熟记消防,报警,救护及内部联系电话。 三、巡逻 巡逻是防盗及发现####有不安全因素的重要措施。 1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。 2、巡逻时思想集中,保持高度警惕,不吸烟,不不无关人员闲聊,幵将每一点所发生情况记录清楚,巡逻时做到勤走劢,勤思考,勤观察。发现问题及时。 3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻,夜晚以机房为重点进行检查,每晚零点之后巡查不少于两次。 四、防火工作 1、严格门卫制度,严禁无关人员,将易燃易爆物品带入####。 2、发现违反安全觃定的电源和火种,应予以切断和熄灭,应报告####领导采取相关措施。 3、值勤时发现物质储存,保管不符合防火要求,消防器材移作他用及非正常使用灭火器,应及时阻止,幵报告,提请有关部门整改。 4、发生火灾先拨打 119 向消防部队报警,幵立即报告####领导。报警时简要讲清####地址,电话号码及火情,同时派人在门口接应,引导消防车进入火场,向消防人员介绍水源,总电闸部位等。