惠州东江学府花园项目策划案简介

惠州东江学府花园项目策划案简介 惠州东江学府花园项目策划案简介 (2005-5-23 18:08:57) 分类:房地产营销策划 惠州东江学府花园项目策划案简介 项目总策划:严忠明 (总规图) 目 录 第一部分 概论 1、 东江学府花园项目简述 2、 前期策划原则及思路 引导市场 / 概念产品设计 / 超前性 / 一炮而红 第二部分 项目资源整合及市场研究 1、惠州近期热门楼盘分析 a. 金世界花园 b. 江畔花园 c. 东湖花园 d. 长湖苑 e. 滨江公园附近楼盘 2、惠州市楼市状态评述 概念落后 / 同质竞争 / 缺乏理想居住环境 3、东江学府花园的初步资源整合 寻找项目支撑点 / 打造楼盘项目定位及价值分析 1、惠州市整体城市走向研究 一个中心 / 出现城市组团 / 转折关键点 2、该地块的核心竞争力研究 惠州人才高地 / 组团商业中心 / 培养产业链 3、该项目的整体定位 SWOT 定位分析 第四部分 项目市场调查及经济可行性分析 1、客户群研究思路 做市场概念 / 1.6%的拉动 / 让市场追捧 2、概念产品描述 我的家 / 保值升值 / 无后顾之忧 / 可持续发展 3、客户群消费观念研究 教育是最大的投资 / 节省了8万元 4、东江学府花园价格水准研究 升值200~500元每平方米 5、推广渠道和方式 报纸 / 电视 / 口碑 / 小批量试探市场 6、静态综合成本及收益率 第五部分 东江学府花园形象及品牌定位 1、概念产品形象及品牌意义 2、项目功能定位 a.小区内部功能组合 智能型功能 居住安全保障功能 休闲娱乐功能 综合商业功能 b. 配套服务功能建议 3、 项目品牌及身份定位 东江学府花园的身份组合 物业品牌概念 住户荣誉的建筑规划设计建议 1、 项目规划的基本理念 突出教育主题 / 自然生态 / 以人为本 2、 小区 建筑使用之建筑语言的建议 户型 / 天际线 / 预应力技术 4、 建筑 会所功能设置和空间分布 展览馆 / 图书馆 / 惠州市的有机组成 6、 智能化系统设置建议 惠州首个绿色生态智能系统 / 成套技术 第七部分 环境规划设计 1、 小区道路线形系统设计 车行系统 / 步行系统 / 无障碍设计 / 减噪设计 2、 环境总体规划设计说明 环境生态 植物培植 景点布置 小区环境灯光系统设计 第八部分 项目初步营销框架 1、 整合营销方式确定 集团军作战 / 步调一致 2、 推广主题 概念产品 / 消除陌生感 / 政府支持 / 引导潮流 3、 营销通道研究 4、 销售策略 5、 项目包装 6、 广告宣传炒作计划 7、 销售活动规划及策划 8、 物业准备工作计划 9、 价格策略执行计划及调整 10、 装修套餐设计 11、 售后服务 12、 按揭服务与置业锦囊设计 第九部分 项目VI系统设计 一、基本要素 1、 小区形象标志; 2、 小区形象标志制图法; 3、 小区形象标志中英文标准字体; 4、 小区形象标志中英文应用标准字体; 5、 小区标准用色、辅助色及其使用规范; 6、 小区象征图形; 7、 小区辅助图形、辅助色带的延展及应用规范; 8、 小区形象标志使用修正型(最大空间使用修正，最小空间使用修正); 9、 小区形象标志与企业应用字组合规范(全名、地址、电话); 10、小区标准印刷字体。 二、应用要素 1、 销售办公用品系列 (1) 名片(豪华、普通) (2) 专用信封(国 信笺、便笺、公文纸、传真纸 (4) 工作证、胸卡、标牌(桌示)、徽章 (5) 公文夹、文件袋 (6) 企业及销售文本 (7) 企业办公文具系列(水杯、原子笔具、烟缸等) 2、 小区环境空间设计系列 (1) 特定外观型设计 (2) 室 LOGO墙设计 (4) 楼盘销售现场包装 (5) 销售导示系统 (6) (门廊、工作间、灯具、标志牌)环境的应用系统设计 (7) 车辆图形设计 (8) 样板展示间设计 3、 企业标准服饰系列 (1) 管理层 (2) 文员 (3) 物管人员 (4) 保安员 4、 企业公关系列 (1) 礼品包装特殊设计 (2) 手提袋(两种开度) (3) 企业专用礼品 (4) 公关促销广告语 (5) 请柬、贺卡 (6) 会所宾卡 (7) POP挂饰、旗饰 三、手册后期制作 本手册共分五大部分 1. (VI)宣言. 主持人序 2. 目录 3. 基本要素 4. 应用要素 5. 附录 (标志、标准字、应用标准字、标准色标本) 第十部分 物业管理建议 1、 物业管理定位 2、 物业管理理念 3、 物业管理的服务总体目标及分项指标 5、 管理公司组织架构图及人员配备 6、 物业管理收支测算表、开办费测算 7、 有关物业管理建议 第十一部分 推广执行 一、销售策略 1、 价格定位及价格策略 2、 入市时机及姿态 3、 销售方式及策略 4、 销售组织 (1)销售程序安排 (2)销售队伍组织及运作 (3)销售人员培训计划 (4)实战练习与上岗考核 二、项目包装 1、 项目整体形象包装 2、 发展商形象包装置 3、 项目工地的包装 4、 现场售楼部的设置和包装 5、 样板房的设置和包装 6、 地盘所处地段道路的包装 三、广告宣传计划 1、 媒体的分析 2、 媒体的组合 3、 费用预算 4、 宣传定位 5、 销售卖点 6、 广告构思及文案 四、宣传用品的监制 1、 模型及效果图 2、 售楼书 3、 展板 4、 宣传单张 5、 住户手册 6、 认购书 7、 户外看板 -------------------------------------------------------------------------------- 概 论 1(东江学府花园项目简述 本项目的发展商为惠州市麒麟房地产开发公司。本项目1992年9月经惠州市规划局批复同意开发，1996年6月，广东省国土厅发文同意办理用地手续。项目由惠州市麒麟房地产开发公司负责开发，并投入1.13亿元资金，已基本完成“三通一平”工程。 该项目位于惠州市东南部，中心城区与高新技术产业开发区的接合部上，用地西临惠淡路，北接环城公路，总占地面积95公顷。该地段位于惠州市南部一片丘陵地上，场地西北部在前期开发中基本辟为平地，有一条小溪在用地北部穿过，整个场地东南高，西北低。在丘陵的分割下大致形成18米，高差15—30米的高度。现状丘陵地的植被条件一般，没有什么大的乔木，只有一些常年生长的灌木，在临近边缘的小山上，有十分浓郁的大树，可见此处有比较好的绿化生长条件。本地区常年风向为东南风，各季主导风向为北风，属典型的亚热带气温。 该地段属于惠州高新经济开发区的一部分，亦是该规划区一块居住生活用地，临近惠州大 学，距市中心2—3公里。主要交通干道是惠淡公路，规划建设中的四环路紧临地段北路，交通便利。该地东北部散布几个村庄，惠淡公路两侧规划中将开发一批工厂仓库，但对整体环境影响不大。该场地属于典型的丘陵地段，可规划建设的平地不多，需要作较大的场地平整和改造工作。该地段景观特色比较突出，山峦起伏，环境清幽，清雅悠闲的山野气氛，特别适合居住和建设教育项目。 按发展商初步设想，整个项目由两部分组成: 第一部分为80班的市级重点中学，容纳惠州市范围的学生，一所规模设施水平一流的学校，占地面积19.7公顷;第二部分为5~6层花园洋房和Town House高标准的、人与自然紧密结合的综合社区。 住宅区部分用地75.3公顷，建筑面积75.365万m2，可容纳16，016人口。 市级中学部分住校生为4000人，两者合计本项目为居住的2万余人。由此建成以教育为主题的综合性文化社区。 本项目各项策划指标一览 经济技术指标(居住部分): 1.居住用地面积: 753, 000平方米 2.总 户 数: 4330户(5层洋房)+96户(Townhouse)+38户(别墅)=4464户 3.总 人 口 数: 4464?3.5人/户=15624人 4.总建筑面积: 737, 500平方米 5.住宅建筑面积: 652, 220平方米 洋 房: 5196户(以6层计) ?120平方米/户=623, 520平方米 Townhouse: 96户?200平方米/户=19, 200平方米 别 墅: 38户?250平方米/户=9, 500平方米 6.公建建筑面积: 85,280平方米 小学2所: 8,640平方米(每所24班) ?2=17, 280平方米 幼儿园4所: 1, 500平方米(每所6班) ?4=6, 000平方米 会所2间: 12, 000平方米 酒店1间300床: 24, 000平方米 商业服务设施: 18, 000平方米 市政设施: 8, 000平方米 7. 停 车 位: 4600辆(1辆/户) 地下车库占80% 8. 建筑密度: 9. 容 积 率: 0.98 10. 绿地率: 11. 住宅层数: 6层 用 地 面积(公顷) 所占比例(%) 人均面积(m2/人) 总用地面积: 95公顷 80班中学占地面积: 19.7公顷 居住区用地面积: 75.3公顷 其中: 山地面积: 11.75公顷 15.6% 规划用地面积: 63.55公顷 84.4% 1.住宅面积 2.公建面积 3.道路用地 4.公共绿地 2(前期策划原则及思路 惠州东江学府花园前期策划的目的，是为了使该项目高质高效地完成，创造良好的社会与经济效益。 1) 深入研究惠州市民的居住习惯，争取让惠州东江学府花园成为惠州市的最理想的居住区域，成为惠州的理想居住模式。争取让该项目荣获国家、省、市有关建筑、居住、园林等方面的奖项。取得各级政府大力支持，创造独特的高品位、高水准的居住品牌，在惠州市乃至整个东江流域成为文化教育和居住的一个中心。 2) 坚持以人为本的设计理念，用新都市主义的设计思想为指导，将都市的生活与配套完整地表现在该楼盘上，消除惠州人对郊区盘的陌生感。 3) 引导房地产消费市场，引导惠州消费潮流，引导惠州城市发展方向。为惠州市人才建设和理想生活搭建前所未有的高水准平台。 4) 根据惠州市房产发展的自然规律，该地段目前房产的自然价位大约在1800~2000元/m2(毛坯房)，通过前期策划，我们希望提高整个楼盘的价值，使售价增加200~500元/m2，为消费者创造更优质的产品，为发展商创造更好的经济效益。 5) 在惠州房地产业率先引入整合营销模式，借鉴先进经验，增加发展商的竞争力，提高竞争效率。 策划基本思路: ?引导市场，创造市场，做好概念产品; ?充分整合社会资源，提高楼盘竞争力，打造楼盘内驱引擎; ?总规及相关设计，要超前惠州同类楼盘设计3—5年，产生产品落差; ?坚持可持续发展思想，以人为本，为楼盘中、长期发展奠定良好基础; ?优质低价，在创造良好的楼宇品牌的同时，也隆重推出发展商的良好 的形象; ?为惠州市创造一个人才高地居住区域，为惠州市打造一张教育名片; ?务求东江学府花园开盘一次成功，一炮走红; ?节约成本，以快制胜，建立良好的运作机制。 做惠州文化教育房产的典范 (2005-5-12 11:48:50) 分类:房地产营销策划 做惠州文化教育房产的典范 ——金山龙庭与惠州学院的资源整合 教育是一个国家、一个城市文化含金量的标志，如何合理利用教育资源来打造地产品牌，又用品牌地产来推动教育的发展，是众多房地产开发商的热心渴望和追求。惠州的教育地产模式启动的不算早，市场却以最快的速度给以社会、企业、业主以两良性的反馈。深究其中的根源，是因为教育地产适应了业主、学校、企业、及社会四方的需要。其一、满足了业主对孩子教育的需求。试问有谁不希望生活在一个文化活动缤纷而且环境优美的小区,有谁不期望自己的孩子从小就能受到良好教育的培养，能长大成材，正是家长的这种迫切的需求催生了教育地产的产生。其二、目前在政府对教育资金投入不足的背景下，如何利用市场的资源进行商业的运作，完善教育资源的设施，是学校的发展瓶颈，因此需要寻求企业的支持。其三、顺应了企业在开发、经营楼盘的品牌性的需求。教育地产是一个长期性的概念，两者都可以相互辉映。其四、顺应了社会对整体文化的需求。教育地产不单可以促进一个地区经济的良性发展，还可以提升这个地区文化品位。因此，在惠州教育地产显示出庞大的市场潜力和社会价值。 在目前惠州地产市场上，相继出现了教育地产的模式，并且大都得到了很好的发展，如大手笔投资新建“惠州一中”的东江学府、拥有“东湖双语言学校”的东湖花园、兴建“惠州市外国语学校”的金迪星苑、还有准备建设“北京师范大学附中”的荷兰水乡等。这些都是市场对文化教育地产的认可，教育和地产都得到了良性循环的发展。但综观惠州的整体规划，河南岸一带将是惠州的文化教育的重要建设地区，因为在这里，不仅有惠州目前唯一的一间省属大学——惠州学院，还有规划中的惠州大学城，已经建成的惠州一中新校区，惠州一中南山分校，河南岸中学等惠州出名的大中院校，这对于在这一带的房地产开发商来说，不仅可以看作是一个卖点，更为重要的是如何利用这些教育文化资源来打造一个大众认可的品牌。位于金山湖畔的金山龙庭就有这种得天独厚的优势。 风景秀丽、环境幽雅的金山龙庭小区虽然有其自身的许多优势，但要是能与对面的惠州学院进行合作，整合附近的惠州一中、冷水坑小学、陵田中学等相应的教育资源的话，一定可以把金山龙庭的品牌提升到更高的层次。下面主要分析一下金山龙庭与惠州学院怎样进 行资源的整合。 一、利用地理优势做宣传。金山龙庭和惠州学院同处在湖光山色、青山绿水的金山湖畔的两侧，彼此相互辉映。惠州学院作为惠州大学的唯一性与金山龙庭的清净优雅，都可以做为对外宣传的互补优点。目前惠淡大道一期工程的完工与通车，大大的增加了这一带的人流、车流。因此有必要增加在路旁的宣传，把环境和教育结合起来，让经过这里的人都能感受到这里是一处教育文化和悠闲的圣地。使得外界一听到金山龙庭就会联想到惠州学院，一看到惠州学院就不忘去金山龙庭里看看，地理位置的吻合造就了金山龙庭与惠州学院的优势互补，从而提升了这个片区的文化、学术的氛围。 二、成立教育文化中心。随着金山龙庭第二、第三期工程的相继开发，入住的人数也必然 会慢慢增加，虽然业主小孩的上学已不成问题，但在如今竞争激烈、文化峥嵘的时代，更多的业主希望自己的孩子能从小就学一到两门的技能，培养他们的兴趣和爱好，“好让他们赢在起跑线上”。因此，金山龙庭可成立一个面积并不需要多大的文化教育中心，采取课余辅导、培训的原则。老师的资源可以充分利用惠州学院的众多专业学科，由惠州学院的老师或学生提供学习的辅导，教钢琴、小提琴、绘画、吹笛等丰富多彩的专业培训。并不定时地举办一些公开的比赛，加大策划、宣传的力度。这样可以提升小区内的文化气息，让大家知道金山龙庭的文化品位，都希望能来这里居住。 三、开展文化活动的交流与合作。如惠州学院每年都要举行的文艺晚会、歌唱比赛、演讲比赛等，都可以邀请金山龙庭的业主参加，甚至可以让金山龙庭组团参赛;或者把晚会的活动办到社区，增加文化表演的新亮点。而金山龙庭也应以冠和博物馆为文化优势，吸引更多的人去参观、访问、学习，最好能定期对惠州学院的全体师生免费开放，组织教师到小区里搞各种的文化活动，并把相关专业老师的意见及建议记下来，以追求小区建设的逐步完善。 四、体育、文化场所的合理利用。由于金山龙庭的建设用地十分有限，难于规划、建设大型的运动场所，难免有时会满足不了业主对体育设施还有文化场所的需求。而惠州学院规模较大，无论是足球场、篮球场、乒乓球等设施较为完善，因此，凡是金山龙庭的业主可以通过办理年卡的形式享用惠州学院的各项体育设施，平时可以联系参加学校里的篮球比赛等活动，一方面可以为学校的活动增添不少新的活力;另一方面，金山龙庭的业主必然会在运动、比赛之中得到学习和进一步的交流，增强了他们的集体主义感。此外，图书馆的资源也可以充分利用，惠州学院的图书馆是目前惠州的第二大图书馆，里面的藏书有80多万册，内容科目都十分丰富，可合适金山龙庭的业主们的不同兴趣需求，也可以通过办理图书证的方式，享受短距离的读书、借书方式。这样不仅仅可以使业主在学习中得到不断的进步和完善自我价值，更为可贵的是能感受到大学的文化、学习的气氛，有机会结识有理想、有文化的大学生或朋友。 五、开展学术讲座、主题研究合作。以目前惠州学院良好的学术氛围，通常一个月可以 开的专题讲座、研究会可以多达十来个，这些讲座虽然大部分是针对大学生的，但也有不少是关于启发人生的。因此，在这方面的操作可以为:每次开讲座前，可以把相关的信息帖到金山龙庭里面，让有兴趣的业主能有所准备;另一方面，可以邀请冠和公司的人员或金山龙庭的业主了来为我们作交流，举行丰富的联欢活动。 六、参观、社会实践的合作。金山龙庭的精雕细砌的建设，强有力的营销策略，很值得惠州学院的相关专业的学生去研究和学习，如学建筑、管理、营销、生物、地理等的学生，金山龙庭可为这些专业的学生提供参观、学习、还有社会实践的机会，而学生在参观、实践的过程中也应把相关的建议汇总给公司，形成一个信息交流的平台。而金山龙庭也可以想业主推介在晚饭后可以到惠大那博大、优美的校园里散步，感受大学校园风景、文化之美。 此方 策划:小枢 案仅供惠州冠和公司作参考