采光权4445999941

采光权4445999941 采光权 所谓采光权，通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利，比日照范围更大，没有相关法律规定 范》为准。 ? 2007年10月1日起，《物权法》对采光权进行了明文规定。《物权法》规定第八十九条:建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 专家说法:所谓相邻关系，简而言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。专家认为，近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大;有些人甚至为求便利，乱搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使因“阳光权”引发的纠纷日益增多。此次《物权法》对居民的通风、采光和日照进行了明确保护，也就是说，相邻双方应以不妨碍为建设的先期条件。 ? 《民法通则》第八十三条的规定:“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” ? 《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。” ? 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中第九十七条至第一百零三条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出的规定(但未对采光问题单独规定)。 ? 《中华人民共和国国家标准城市居住区规划(GB50180—93)》(下称《规范》)中规定:“大城市住宅日照标准为大寒日?2小时，冬至日?1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻原有日照标准降低; 旧区改造的项目新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1时间的标准。”这个标准应该是目前判断采光权纠纷是否构成侵权的主要依据。 赔偿范围 1.光照时间长短。建筑物被遮挡后，光照时间低于《规范》规定的标准，由侵权人承担赔偿责任;若被遮挡后，光照时间长于《规范》规定的标准，侵权人仍应承担赔偿责任。 2.为应对光照时间长短所遭受的直接损失。包括:(1)电费。因加温或降温而使用空调等电器额外支付的电费。(2)添加相关设施费。如为晾晒衣物而购买的烘干设备;为了遮阳而购置的遮阳棚等等。 3.因采光权受到侵害产生的间接损失。包括:(1)身体健康权。(2)精神损害赔偿费。上述标准可参照《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》确定。 )空气污染费。因建筑物过高影响空气流通产生的污染也应该主张赔偿。(4)视觉污染(3 费。因阻挡视线引起的心理不适进而影响身体健康而产生的费用。 4.出卖房屋时因采光问题导致的房屋贬值损失。业主在转卖房屋过程中，由于采光不良影响房屋交易价格，业主可就房屋差价向侵权人主张赔偿。 阳光补偿标准各地不同 ? 2004年11月，湖北省荆州市中级人民法院审结一起采光权纠纷案。判决认为，湖北省监利县一幢新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益，要求侵害人采取折价赔偿办法，即从2003年4月1日起，至其停止侵权时止，赔偿10户居民每天每户电费1.12元。 ? 2004年10月，湖南省长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出二审判决。判决认为，目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定，一审法院按照每平方米110元作为赔偿标准并无不妥。遂驳回上诉，维持原判。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获得了7120.3元的“遮光”补偿。 ? 2004年8月，天津市一住户主张自己的采光权得到该市和平区人民法院的支持。法院按照公平原则判令高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元，赔偿标 准是按每平方米120元计算。不过，补偿费用只是按被遮挡的二十多平米的居室面积计算，而不是整套住宅。 ? 我的采光权你最好别动(三秦都市报 , 2008-07-31) 案由:记者日前在北京某报上看到一则新闻，一业主在买完房入住后发现，因对面楼的遮挡，该楼日照时间严重不足。为此3户业主以该公司在销售该楼房屋时没有以任何形式告知其建筑间距及日照情况为由把开发商告上法庭，主张该公司构成恶意隐瞒、欺诈，致使其所购房屋采光严重不足，房屋价值相对贬值，分别要求该公司赔偿包括采光损失在内的各项损失16万余元。海淀法院一审判决被告开发商分别赔偿3户业主房屋采光权损失13万元。 律师分析: 关于本案，北京惠诚律师事务所(西安)王阿丽律师分析道，《中华人民共和国物权法》第八十九条规定:建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。《住宅设计规范》、《建筑采光设计标准》以及《城市居住区规划设计规范》等国家标准中明确规定了建筑物采光的国家强制标准。无论开发商在销售房屋过程中是否告知买受人该房屋的建筑物间距及日照情况，只要房屋的建设不符合以上国家强制性标准的规定，作为开发商就应当承担相应的行政责任和民事赔偿责任。 本案中，买受人因为房屋规划设计上的缺陷导致采光权利受损，开发商应当给予民事赔偿。而开发商建设房屋不符合国家强制性标准，主管部门也应当给予行政处罚。 本案中，虽然法院判决开发商赔偿业主房屋采光权经济损失，但是买受人以开发商恶意欺诈为由起诉开发商，是站不住脚的，法院的最终判决是以开发商赔偿业主的采光权损失而告终是符合法律规定的。 王雪妮 本报记者 蒋莹 ? 因认为相邻的某高层建筑遮挡了自家住房光线，北京市民老徐等5家住户以自己的采光权、隐私权、眺望权等多项权利受到了侵害为由，将该楼盘的开发商告上了法庭。案件昨日在北京市丰台法院审结，法院一审判决开发商赔偿老徐等5名原告的损失共计36.7万元。 业主:高楼将阳光全挡住 2004年8月，一房地产公司经行政主管部门审批，在北京市丰台区建设某项目北区三 栋楼。一年后，该工程竣工。该楼盘与老徐居住的楼仅一路之隔，楼盘在马路东侧，老徐家的楼在马路西侧。 老徐说，这之前，他住房的东面采光充足，一览无遗，站在家里都能看到永定门。但该楼盘高层建成后，几乎完全将阳光遮挡。加上通风条件也受到破坏，使得他屋内夏天潮湿、冬天阴冷。此外，由于两楼相距30多米，他家白天黑夜都要用窗帘来遮挡，否则就要被偷窥，夕照时由于高层建筑的反射，他的住宅还经常受到反射光的污染。 起诉:高层建筑侵犯采光权 老徐认为，这些情况不仅使他的房屋价值严重减损，更为严重的是给他正常的生活和工作带来了影响。仅每个月的电费开销就增加了100多元。同时由于反射光的污染，家人的身心健康和情绪均受到直接影响，他在精神上承受着巨大的痛苦和损害。 老徐认为是该房地产公司建筑的高层建筑严重侵犯了他的采光权、通风权、隐私权、眺望权，同时还受到污染。为此，老徐要求开发商赔偿他房屋贬值费10万元，增加的电费4万元，精神损害赔偿金1万元。同时起诉到法院的还有同楼的其余4名住户。 测算:冬至日日照时间减少 针对老徐等人的起诉，该房地产公司代理人表示，他们认为自己并未侵犯老徐的权利，他们在开发建设小区的过程中取得了行政部门的多项许可证件，不存在过错;此外，原告住房的户型结构决定了其享有的日照水平，符合《城市居住区规划设计规范》及《住宅设计规范》，老徐等人要求赔偿的数额缺乏依据，造成电费增加的原因有很多，很难量化出遮光引起电费增加的数额。 法院受理此案后，委托鉴定部门对该楼盘北区的涉案楼对西侧老徐家楼盘东立面大寒日、冬至日的日照影响情况进行了测算。最终测算报告显示，老徐等人的房屋客厅在该楼盘住宅实际建成前后，大寒日日照时间均不足2小时，但冬至日日照时间在该楼盘住宅工程建设前在1小时以上，建成后不足1小时。 判决:5住户获赔36.7万 由此，法院认为，老徐等人与该房地产公司作为不动产的相邻双方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等相邻关系。从本案现有事实来看，该房地产公司开发的楼盘北区西侧高层住宅，虽然经行政主管部门审批建设， 但确实已对老徐等人住房采光造成影响，故房地产公司侵权的事实成立，对老徐等人其应适当予以赔偿。赔偿数额由法院依据采光受影响程度酌情确定。 据此，法院判决该房地产公司赔偿给老徐7.5万元的损失。其他4名住户也分别被判由该房地产公司赔偿7.5万元到7万元。 ? 重庆晚报 2007年4月4日报道:黄家同意在自家旁边建楼，没想到采光和通风受到影响，采光权受影响获赔2.5万元。因采光、通风的损害无法用金钱作出准确的价值衡量，加之黄家房屋的价值虽因此而降低，但其基本居住、使用功能仍在，故只能酌情赔偿2.5万元。鉴于种种情况可以考虑，一些间接的途径变相的给以度量损失。 ? 半岛都市报 2007年5月2日第四版登载一篇文章《充分利用太阳光 十年能省近三万》可见太阳光有计量价值的。按房屋的剩余使用权年限计算30年，是不是可以节省90万元，这不失为立法者出具赔偿标准时的一个参照依据。读者不要认为作者在此危言耸听，太阳光是无价值～ ? 在日本，在一件原告要求赔偿由于自己所有的土地建筑物的日照被遮挡而造成的财产损害85万日元和精神损害15万日元的案件中，依据是住宅的日照、通风是舒适而健康的生活中必要的生活利益，采光更好的房屋也使得利用人获得更多的精神上的愉悦。 采光权的分析 内容摘要:作者就我国目前的立法及相关规定并结合司法实践中采光权纠纷受害人的获赔情况，综合论述了采光权损害赔偿最终承担责任主体，希望能够推进采光侵权损害赔偿立法的步伐。 关键词:采光权 采光权之有关规定 侵权 损害赔偿 从法律意义上讲，所谓采光权，是指不动产的所有人或使用人享有从室外获取适度光源的权利。采光权损害，是指在相邻不动产之间所形成的采光利用的不当限制。这是近年来我国城市化进程一个突出的社会问题。 随着我国城市化进程的加速发展。因为“采光侵权”所引起的法律纠纷也是越来越多，业主为了被剥夺的采光权，一次又一次的与开发商和非法搭建者改建者对簿公堂。 一、采光权之保护 《民法通则》第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、 团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 相同的规定还有《中华人民共和国物权法》第八十四条、八十五条、第八十九条，《中华人民共和国城市规划法法》第四十条，属于行政法规的有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第6条的规定。属于规章的有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第7条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。另外，还有《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定:“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。此外，在地方法规、规章中也存在大量有关采光的规定，明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。 由上述从中央到地方的立法规定可以看出，对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民采光权。受害人完全可以依照相关法规与对方当事人进行协商，如协商不成可以投诉到政府行政部门或者到人民法院起诉。 二、采光权是基本的人权，是基本的物权，具有排他的物权性 太阳是人类的光源，太阳光就属于全人类的共同资源。太阳光在人们的生活中是必需的，有句老话叫作“万物生长靠太阳”，为一般人生存所不可或缺，如有缺乏，个人之健康或生存势将受到威胁甚或遭到严重破坏，从这种意义上说采光权为基本人权之一种，人类固有的自然权利，采光权是人类赖以生存的具有完全排他性的物权和基本人权，与全人类的共同财富空气、水一样不需要任何人的恩赐。但它又不同于抽象意义上的人权。基本的人权包括生存权和发展权。任何一个人都不会放弃生存与发展的权利，但是采光权可以通过契约约定而放弃。经由邻地照射而来的阳光，其采光利益仅在邻地未利用之前方能享有阳光，如果通过契约放弃了是完全可以的。放弃的代价可以双方约定，可以与采光权受到侵犯使得的赔 偿标准一样计算，甚至可以花费更高或者低廉的价格。放弃采光权是权利人的一种自由处分权，所以从这种意义上说，采光权是物权。新颁布的《中华人民共和国物权法》肯定了采光权是物权的一种，光线属于老百姓的私有财产。 三、采光权之损害物及责任主体 目前，造成采光权之损害的建筑可分为两类:一类是违章建筑，另一类是合法建筑。 违章建筑顾名思义就是没有规划许可证私自建设、搭建、改建已有的房外设施。 违章建筑物损害了邻人的采光权，其责任主体是违章建筑的搭建者、改建者。承担责任的方式一般是停止侵害，恢复原状。 另一类建筑就是合法建筑，即开发商依法取得建筑许可证、规划许可证的高层建筑物。承担责任的主体是开发商，即合法建筑之受益人。 每每出现了合法建筑采光权侵权纠纷之后，老百姓将开发商诉之于法院，相关法律中规定的民事责任“恢复原状”就不适用了，最后的结果往往是开发商赔上一点钱作为终结。开发商也愿意当这个赔钱的冤大头，或多或少的赔上一点钱与他可以从盖楼售楼中获取的几倍甚至几十倍几百倍的利益相比，远远的利益差距，巨大的经济利益的，当一次冤大头何乐而不为,～所以全国各地采光权纠纷比比皆是。 三、谁有权力保证老百姓的采光权, 从目前我国法律的相关规定可以看出:谁有权利从根本上保证老百姓的采光权呢，还给老百姓在冬日里暖洋洋的阳光呢,规划部门、城建部门和人民法院是具体的实施部门，作者认为前两个部门也应该成为责任主体～ 这要区分违章建筑和合法建筑(合法建筑:暂定义为已取得合法的规划许可证)。 开发商在开发承建的房屋中，往往是经过了规划部门的批准。在此类案件中，这两个部门现在主要的职责在于监督和管理职能。 开发商已经有了规划许可证～这就是源头，扼住了源头，采光权纠纷事件会大幅度减少。所以，在发生采光权纠纷之后，规划和城建部门也应该成为责任部门，也应该承担相应的民事和行政责任。如果，判决结果开发商构成侵权，而开发商有规划许可证，这样责任就很明显了，那么在此类案件中，行政部门应当承担什么样的责任,这要与行政部门现在主要的职责-----监督和管理职能，形成相关的机制。 应当对有关规划和城建部门进行监督，通过行政处罚、行政处分的手段，处罚许可单位和行政处分制裁主管领导，双罚下来之后，管保在这个地区再也不会出现开发商与业主之间的采光权之纠纷。 四、采光权受到侵犯时的赔偿标准如何确定,立法滞后的问题怎样解决, 采光权纠纷越来越多，新建房屋可能对现有房屋采光造成的影响，以及如何索赔等方面，立法到现在也没有一个统一的明确的标准。因为阳光的价值没有办法直接衡量。出现了采光权纠纷之后各地法院的做法大致有以下几种情况:由评估单位评估按房屋贬值的实际损失;按每天开灯照明所需要的电费电费标准;按太阳能热水器带来的经济利益综合测算。 各地法院对采光权损害的认定标准，最终判决依据多又不同，充分展现了法院的自由裁量权。 从目前的采光权纠纷看。而目前的阳光补偿标准明显过低，800元至2000元的赔偿与实际损失难以相符。市民还对采光受损的鉴定标准提出异议。按照规定内容，冬至日日照时间高于1小时便符合标准。有市民说，如果我原来每天有8个小时的日照时间，被新建筑遮挡后，日照时间只有4个小时，缩短的4个小时日照算不算采光权受到影响,因光线减少而造成的房屋降价，该不该得到赔偿, 参考文献:[1]《中华人民共和国物权法》 [2]《中华人民共和国民法通则》 [3]《全国民事审判工作座谈会纪要》 [4]陈华彬《物权法原理》 [5]王利明《物权法论》 采光权价值几许, 今年11月初，苏州市市民左先生因采光权状告市规划部门而胜诉的官司却在要求赔偿的行政诉讼中败诉。江苏省苏州市金阊区人民法院以“缺乏法律依据”为由驳回原告左先生要求被告市规划部门赔偿39万余元经济损失的诉讼请求。虽说双方当事人对一审判决均未提起上诉，但却由此引发了人们对采光权损害如何赔偿这一司法难题的思索。 一、我国法律关于采光权的相关规定 与采光权有关的主要见下述规定: 属于法律的有，民法通则第八十三条的规定:“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”规定相同的还有《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定。 属于司法解释的有《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中第九十七条至第一百零三条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出的规定(但未对采光问题单独规定)。此外还有《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定:“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。” 属于行政法规的有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第6条的规定。属于行政规章的有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第7条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。 另外，在地方法规、规章中也存在大量有关采光的规定，明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。 由上述从中央到地方的立法规定可以看出，对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民采光权。 这些规定大多是从产权界定的角度而言，即明确了房屋所有人或者使用人享有采光权，邻人亦享有一定程度上的合理遮挡权，以此确定受害方的采光权、通风权是否被侵害。而对采光权的保障和补偿却没有具体的规定和细则。也就是说，至今还没有具体的采光权、通风权该如何赔偿，赔偿标准以及实施细则如何确定等。其后果是:一旦法律判定受害方采光权被侵害，则难以通过法律的强制手段来全面保障胜诉方的合法权益。 二、采光权受侵害的救济途径 采光权受侵害的救济途径，依据妨碍建筑物的实际建设状况而有所不同。 ,、妨碍建筑物建设初期。寻求采光权受侵害的救济，最好是在妨碍建筑物建设初期，这个时候作出努力，回旋余地大。此时，受损害的一方当事人可以选择提起行政诉讼，状告规划局，要求撤销妨碍建筑物的建筑规划许可之行政行为，否定侵权人超出必要限度的遮挡权;也可以向法院提出妨害预防之诉，状告侵权人，要求停止侵权。虽然这时建筑物尚未建成，采光受到侵害尚未成为既成事实，但由于建筑层高和间距有强制性标准，所以，在妨碍建筑物建设初期提出救济是可行的。笔者以为这个阶段最佳方式是提起行政诉讼，针对性强，诉讼成本底。 ,、妨碍建筑物建成后或基本建成后。此时寻求救济，从社会资源有效利用出发，如拆除建筑物，将造成社会资源的浪费，且采光受到影响的房屋并非完全不能使用，故通常采取由妨碍方给予受影响方一定补偿的方式来处理，即利用“以金钱换阳光”的办法获得法律保障。 那么，在妨碍建筑物建成后，可否寻求行政诉讼乃至要求行政赔偿,我们仍然以上回文章中左先生的遭遇为例。 根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定:“国家行政机关违法行使职权侵犯利害关系人的合法权益造成损害的，利害关系人有权要求国家赔偿。”据此，左先生拿着生效判决书向苏州规划部门提出行政赔偿申请。但苏州规划部门认为得利的一方是房产商，即使要赔偿也应由房产商出面。可房产商认为他们是按规划部门的许可证施工的，有问题也应由规划部门出面处理。三方就赔偿的具体数额一直谈不下来，左先生不得已再次向苏州市金阊区人民法院提起“规划行政许可行政赔偿诉讼”，请求判令因被告苏州规划部门违法颁发建设工程规划许可证赔偿原告经济损失27.4万余元。 法院经审理后认为，本案被告颁发的建设工程规划许可证系行使职权的具体行政行为，且已被法院生效判决确认为违法，因该违法行为致使原告房屋与南侧房屋之间的日照间距系数不能达到规定的标准，原告居室的采光、通风等权利受到影响，原告有权要求国家赔偿。但法院最后判决认为，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五条的规定，在行政赔偿诉讼中，证明因受行政行为侵害而遭受损失的事实，应由原告负举证责任。根据 现有证据，对损害程度无法予以确认，而原告以被告的违法行为给开发商带来的利润所得，作为其遭受的直接损失提出赔偿，既缺乏事实根据，也没有法律依据。原告未能举证证明其遭受的直接经济损失，故对原告提出的赔偿求，法院不予支持。 可见，妨碍建筑物建成后，受损害方要求行政赔偿这条路未必走得通。 还有一个问题是，按照“以金钱换阳光”的思路，向开发商提起民事赔偿诉讼之前，是不是先要打一个行政官司，对规划许可的合法性作出判断,本律师认为，采光是否受到妨碍可以请专业机构实测，妨碍建筑物的建筑层高和间距是否符合标准容易查清，对于规划许可的合法性如何，法院可以直接在民事诉讼中进行司法审查，故没有必要先提起行政诉讼。 三、采光权受侵害的赔偿数额 从目前的司法实践和现有法律法规来看，采光权的损害赔偿金额面临的问题不少，一是立法滞后，没有可资参照的标准，即使有也远远落后于时代;二是各地判决标准不一，大多取决于法官的自由裁量权;二是赔偿金额实在太少，难以体现采光权价值。 1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”中第十三条规定:“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度两倍水平距离以外的居民住房不予补偿。”据悉，一些地方对采光权的补偿还在使用这一标准，理由是新的补偿标准还没出台。区区800元至2000元，便将自己及后代的采光权做了交易。不要说现在，就是在十多年前，这一标准也难以体现采光权的价值。 2004年10月，长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出二审判决，认为目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定，一审法院按照每平方米110元作为赔偿标准并无不妥，遂驳回上诉，维持原判。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获得了7120.3元“遮光”补偿。但吴某还是认为，其所居住的房屋是其一家终身赖以生存的地方，这7000元怎能弥补他们全家这辈子的采光损失呢, 2003年8月，天津一位住户主张自己的“采光权”也得到该市和平区人民法院的支持。在通过鉴定认定住户的日照时间因为高层建筑的遮挡确实减少的情况下，法院依照“公平原则”判令被告——高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元。赔偿标准 是按每平方米120元计算。不过，这里得到补偿的只是被遮挡的20平方米的居室面积，而不是整套住宅。 还有的法院对采光权损害的赔偿判定，是按照受害方因住房阳光被遮后，多用的电灯电费来确定赔偿数额。2004年11月，湖北省荆州市中级法院审结一起采光权纠纷案。判决认为，湖北省监利县一幢新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益，要求侵害人采取折价赔偿办法，即从2003年4月1日起至其停止侵权时止，侵害方赔偿10户居民每天每户电费1.12元。 对于采光权受侵害的赔偿数额，可以确立一个简便和合理的标准，即以采光权受侵害后的房屋的价值与受侵害前的房屋价值之差额作为赔偿标准，或者由阳光遮挡人取得被妨碍房屋，但按原房屋的重置价格赔偿受侵害人，这两种方式被害人总体上获得救济程度是一样的，只是放弃不妨被妨碍房屋，简称为“重置价格法”。确立该标准的理由有四: 1、可以居住和建造房屋的土地是稀缺资源，房屋的受光性当然也是稀缺资源，这就是为什么采光好的房屋卖价比采光差的房屋要高得多的原因，可见，房屋中的阳光是有价值的; 2、土地资源稀缺，为了有效利用，确实需要也不可避免对别人的采光作合理的遮挡，但遮挡必须以确保别人房屋一定的日照时间为前提，如果因为遮挡而使别人房屋的日照时间低于标准，则可以认为后面的见房者利用了别人房屋的阳光资源，当然要为此付出代价。从法律的经济分析出发，如果后面的房屋不被拆除，那么可以视为侵权人自愿买下了别人房屋的采光权; 3、从实际情形看，先前房屋被遮挡，连起码的日照时间都无法保证，多半是后面房屋的建设者为了充分利用土地，造得更高和更挤，以得到更多的建筑面积，获得更多的利益，由此而妨害先前房屋的采光，理应给予与所获利益相称的合理赔偿; 4、采光如何，对人们的心身健康影响极大，是房屋使用价值高低的主要指标;商品房是公民的主要私有财产，可以买卖、抵押、投资，采光如何对其流转性和价值高低关系甚巨。采光权被侵害，房屋价值和使用价值降低，其降低的具体程度可以通过资产评估的方法来确定。先确定同地段、同建造标准、同层同类型房屋每平方米单价，再评估被侵权后的房屋价值，原则上尊重被妨碍房屋的所有人的意愿，如果他选择保留房屋，则赔偿受遮挡前后的差价;如果不愿保留房屋，则侵权人按原房屋的市场重置价格赔偿，当然也可以将原房屋拍卖 后，再赔偿差价。 采光权的经济分析 内容摘要:本文运用科斯定理对相邻关系中采光权权利配置进行经济分析，揭示出采光、不动产、赔偿之间的最佳配置在于使交易成本最大的一方享有采光权;对因此而受损害的一方，可以提供民事或行政救济。关键词:采光权、科斯定理、财产法则、补偿法则一、问题的提出我国目前司法实践中有关采光权的纠纷不断出现 内容摘要:本文运用科斯定理对相邻关系中采光权权利配置进行经济分析，揭示出采光、 赔偿之间的最佳配置在于使交易成本最大的一方享有采光权;对因此而受损害的一不动产、 方，可以提供民事或行政救济。 关键词:采光权、科斯定理、财产法则、补偿法则 一、问题的提出 我国目前司法实践中有关采光权的纠纷不断出现。这种问题的出现具有广泛性，从城市到农村都存在邻里之间的采光争议。究其原因在于中国自七十年代未开始的经济改革使得中国城乡面貌发生了重大改变，法律重新确立了个人的私有产权，不动产是其中的重要组成部分，个人有能力去购置、建造、修缮属于自己的房屋。但在拥有自己房产的同时，因不动产相邻关系，不同的房屋所有者之间会因采光而产生争议。从经济角度可以归结为市场经济模式的确立、发展使不动产这种经济上的稀缺资源通过市场上个人的自主选择而实现最优化，个人在追逐利益最大化的时候，会损害邻人的利益，造成采光侵害。 对于采光侵害本文分为三类加以探讨。第一类是城市或者农村中个人乱搭、乱建房屋侵害邻人采光权。这主要是在个人所有的宅基地上建造房屋而引起的侵权纠纷。第二类是通过合法的行政许可而建造的房屋侵害邻人的采光权。可以是城市私房经过合法的行政程序改建、重建而侵害邻人的采光权;也可以是房地产开发商经过合法的行政许可而建造的房屋侵权。第三类是邻人约定采光权的问题。这主要是因为采光权是一种涉及人身健康的权利，能否通过约定的方式加以排除。 二、我国现有立法及相关学说 在我国现有的法律体系中，对于相邻关系的处理主要见诸于下列规定。属于法律的有《民 法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定:“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施;影响城市规划尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。”司法解释有《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)中第97,103条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。但未对采光问题单独规定。《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定:“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定，拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理”。行政法规有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定:“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”“城镇个人建造住宅，必须经城市规划管理机关审查批准，发给建筑许可证后，方可施工。”行政规章有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第七条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。 另外在地方法规、规章中存在大量的有关采光的规定，如《长春市建筑日照间距规定》明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。《吉林市城市规划管理条例》第八章规定了建筑物采光间距。《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定》(修正)第三条规定翻建、扩建私有房屋， 须符合下列条件: (四)不影响相邻居住建筑的采光、通风、排水和相邻居民的正常通行。《首都规划建设委员会办公室 北京市城乡规划委员会关于印发<北京市“九五”住宅建设标准>的》规定:“ 朝向、日照是重要的卫生标准之一，对居民的健康和居住环境起着重要的作用，每套住宅至少应有一间卧室或厅能获得有效的日照，北京地区南偏东、西105?之内都视为获得有效日照朝向，除此之外有效的日照还包括日照时期、北京地区冬至日应有少于1小时的满窗日照。” 从上述从中央到地方的立法规定可以看出对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民采光权。 在传统民法理论中，对于民事主体的采光权主要是通过地役权制度来设定的。对于地役权与相邻关系有不同的理解。作为广义的地役权包括法定地役权与约定地役权。相邻权即属于法定地役权。作为狭义的地役权仅指约定地役权。这里涉及地役权、相邻关系、相邻权三者的关系。首先，解释一下相邻关系与相邻权的关系。对于相邻关系的定义，各种学说并无根本差异，通常的观点是指:“相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互之间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。”,1,相邻权是指“两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。如果从相邻关系的不动产所有人和使用人之间的关系看，相邻权也可称为相邻关系。”,2,通说不把相邻权看作一项独产的物权，认为:“相邻关系不是一项独产的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于对所有权本身的限制或扩张。”,3,，而地役权则作为一项用益物权存在。对于相邻关系与地役权主要有两种立法模式，其一是“单一规范模式，即以地役权统括两类所有权限制(相邻关系和约定地役权)的规范模式;这种单一的规范模式产生了广义的地役权概念。以法国为采取这一模式的代表，意大利、西班牙及多数拉美国家仿效之。”其二是“以德国为代表及其他国家或地区(如日本、瑞士和我国台湾地区)，采采取地役权和相邻关系各不相同、分别规范的规范模式。按照这种模式，相邻关系是一个所有权限制问题，不是独立的物权类型，因此规定在所有权一章中;而地役权则是一种用益物权，因此规定在用益物权一章中。”,4,按照高富平先生的观点，“由于将地役权仅定位在约定地役权上，而将法国等国家的法定地役解释为相邻关系，因此，自然就产生了地役权与相邻权的区别。实质上这些区别在广义地役权体制下，属于两类地役权之间的差别，即法定地役权和约定地役权之间的区别。”“法定地役权与约定地役权合并规范，有利于形成统一的地役权概念，同时对法定地役权和约定地役权加以区分，是两种互相补充的制度，完全在一个概念框架下完成其使命。”,5,本文亦采此种观点，将相邻权看作一种法定地役权，而不是作为对所有权的限制。 有了对于相邻关系与相邻权、地役权的简要分析，对于采光权的界定就顺理成章了，可以把采光权看作是地役权的下位概念，指不动产的所有人或使用人为获取日照而要求邻人限制其房屋或其他工作物的距离或高度的权利。采光权本质上同其他地役权一样，是为了自己便利，而限制他人的权利。对于采光权有两种不同的学说，一种可以概括为约定地役权说。此说认为“是日照权并非受害地固有的自然权利，而是邻地之一种恩赐。因此，经由邻地照射而来的阳光，其日照利益仅在邻地未利用之前方能享有。受害地所有人或利用人与日照经由地所有人或利用人如未设定有关禁止高楼建筑的邻地利用权(地役权)契约，受害地所有人或利用人不得以日照权受到侵害为由，请求排除侵害或损害赔偿。”其二，可称之为基本人权说，认为“日照与空气、水一样，同属人类的共同资源，为一般人生存所不可或缺，如有缺乏，个人之健康或生存势将受到威胁甚或遭到破坏，因此日照权为基本人权之一种。”,6, 上述对采光权的分析是在传统民法理论中展开的，多从民法发展自身所生成的制度以及其中所负载的价值判断赋予民事主体以采光权。对于是否赋予民事主体以采光权，何人应当享有采光权，采光权为约定性的权利亦或是法定的基本人权，如若仅从价值层面分析，难免人言人殊。本文将借助经济分析的方法对采光权制度加以剖析，具体而言，将从资源最佳配置，降低交易成本的方法，防免成本的比较，社会市场与政府的关系，损害赔偿的效率分析方面解决上文提出的问题。 四、 房屋采光的资源性及资源的配置 根据科斯定理，本文首先要解决的问题是产权的界定，因为产权的界定是分析的起点。科斯定理的第一层含义是指在如果存在可支配的私有产权，且交易成本为零，则无论产权如何分配，最终的资源配置都是最优的。科斯指出“有必要知道损害方是否对引起的损失负责，因为没有这种权利的初始界定，就不存在权利转让和重新组合的市场交易。但是，如果定价制度的运行毫无成本，最终的结果(产值最大化)是不受法律状况影响的。” “在市场交易的成本为零时，法院有关损害责任的判决对资源的配置毫无影响。”,7,对于本文而言，权利是被作为一种资源来看待的，“如果将生产要素视为权利，就更容易理解了，做产生有害效果的事的权利(如排放烟尘、噪声、气味等)也是生产要素。正如我们可以将一块土地用作防止他人穿越、停汽车、造房子一样，我们也可将它用作破坏他人的视野、安逸或新鲜空 气。行使一种权利(使用一种生产要素)的成本，正是该权利的行使使别人所蒙受的损失——不能穿越、停车、盖房、观赏风景、享受安谧和呼吸新鲜空气。”,8,土地、房屋、采光、对邻人阳光遮挡“权利”的利用、行使均看作是对资源的使用，并且是有成本的。 说土地、房屋是资源是容易理解的，因为谁都知道它们不是免费的午餐，在市场上是有价格的。而对于象采光、权利是不是一种资源的回答，则不是件容易的事。经济学上的资源是指具有稀缺性的有用的东西，即稀缺资源。很多东西是有用的，但是人们可以免费地获得，因而不具有稀缺性。所谓稀缺资源是指即使价格为零，也不能从市场上无限量获得的资源。对于阳光，通常是不需要付出成本就可以获得的资源，也是说你可以享受阳光的恩赐，而无需向谁支付价格。人们享受阳光，通常也只是受到天气的限制。 但是房屋中的阳光却不是无限量可以获得的资源，房屋中的阳光是稀缺的。这在市场上可以很清楚地看到，向阳的房屋同背阴的房屋的价格存在明显的差别。这种差价就阳光的市场价格，你要想在家里也获得的温暖的阳光，必须支付额外的费用。为什么你在公园里、运动场上可以获得免费的阳光，但在自己的家中却要支付额外费用以获得阳光,很显然，是由于土地、房屋的稀缺性造成的。在土地有限的前提下，土地供给是缺乏弹性的，人们不能够随意扩大土地的产量。为解决土地有限而人口增多的矛盾，提高土地的负载能力是解决问题的方法之一，人们可以把房屋建得更高，把房屋的距离缩得更小。这种选择同样是有成本的，你可以选择建更多的房屋，获得更多的利润，让更多的人有房屋居住，但是房屋的采光却被牺牲了;你也可以选择建更少的房屋，但是那些因为贫穷而买不起有阳光的房屋的人可能面临更糟糕的处境。经济学就一门关于面临有限资源进行选择的学问。 如果把房屋采光也看作是一种稀缺资源，按照科斯的观点，无论法律对于产权如何界定，在交易成本为零的市场上，资源的配置都会达到最优。换成法律的术语讲，就是无论赋予何方当事人以采光权都不会影响效率。也就是说，就效率而言，采光权与遮挡权都是可以选择的法律制度。因权利是对某种利益的法律上的承认，当某种利益是有限的时候，现实的权利也是有限的。对权利的配置就体现为对资源的配置。 追求效率是经济学的最高准则，追求公平正义则是法学的最高理想。当一项权利安排在经济学上被认为是符合效率原则的时候，法学家可能认为不符合公平正义的理念。法学家肯定不会认为遮挡权是理所当然的，相反采光权被看作是一项基本人权。但是正如科斯定理所 描述的那样，在交易成本为零的情况下，采光权的配置对于效率并无影响，作为立法者在分配采光权时采用任何立场都是可以接受的。立法者，可以基于人权的考虑规定采光权赋予何方当事人，这是一种兼顾公平正义的价值与效率的选择。 从上文对于我国立法规定的考察可以看出，立法者同样出于效率的追求分配采光权。如果采光资源是完全充分的，那么立法者完全不用规定一个最低的房屋采光小时数。事实上立法并不要求从旭日东升到夕阳西下，始终阳光滿堂，只是规定了最低日照时数。以是观之，立法者出于充分利用土地的考量，亦允许遮挡权的存在，只是不得超过必要的限度。 四。物上请求权抑或赔偿损失,——采光权的救济方法 科斯定理的第一层含义，是针对一种理想的无交易成本的市场而提出的，问题是在现实的社会运行当中交易成本是不可避免的，从为获取市场信息，到谈判费用，到法院判决的执行都存在着成本。故而，制度设计的目的并非寻求交易成本为零，而是尽其可能的降低交易成本。如同科斯所说“迄今所阐述的观点都假定，在市场交易中是不存在成本的。当然，这是很不现实的假定。为了进行市场交易，有必要发现谁希望进行交易，有必要告诉人们交易的愿望和方式，以及通过讨价还价的谈判缔结契约，督促契约条款的严格履行，等等。这些工作常常是成本很高的，而任何一定比率的成本都足以使许多在无需成本的定价制度中可以进行的交易化为泡影。 ”“ 一旦考虑到进行市场交易的成本，那么显然只有这种调整后的产值增长多于它所带来的成本时，权利的调整才能进行。反之，禁令的颁布和支付损害赔偿金的责任可能导致发生在无成本市场交易条件下的活动终止(或阻止其开始)。在这种情况下，合法权利的初始界定会对经济制度的运行效率产生影响。一种权利的调整会比其他安排产生更多的产值。但除非这是法律制度确认的权利的调整，否则通过转移和合并权利达到同样后果的市场费用如此之高，以致于最佳的权利配置以及由此带来的更高的产值也许永远也不会实现。 ”,9, 如果法律关于采光权的分配制度切实发挥作用，人们会根据法律来预期自己的行为收益，决定是合理地遮挡邻人阳光，还是坚决地抵制邻人侵权。问题是损害发生后，怎样解决纠纷是最有效率的,对同一损害可能会有不同的解决办法，当事人私了，也可以选择上法院。当事人可以协商，一方付钱另一方搬家;也可以一方赔钱，另一方忍受没有阳光的日子;法院可以裁决拆房还阳光，也可以选择一方有权购买采光权，而另一方只能接受赔偿。 如果把采光权看作是地役权的一种，根据物权的效力，当事人可以享有物上请求权，可以要求返还原物、停止侵害、防害预防。赋予当事人此物上请求权旨在使其在权利受到侵害时获得求救济的途径。此种权利保障方法亦可称为财产法则。“财产法则指除非事先获得权利人同意，否则法律禁止他方当事人侵害这个权利。换言之，权利人之相对人得透过与权利人的磋商谈判，设定彼此主观上能接受的对价，而侵害这个权利，或是去改变原有的权利归属状况。”,10,与财产法则相对应的是补偿法则，指“即使未得权利人的事先同意，相对人仍可侵犯权利人之财产权，但必须依法作适当的赔偿。换言之，此金钱赔偿之数，系由公正的第三者(可能为法院或行政机关等)作客观的核定，而非经当事人间依其主观认定的价值 ,“财产法则与补偿法则两种法则，实际上代表著两种不与谈判的实力自行协商议价”。,11 同的法律保障方式与立法选择:在侵权行为的情形，前者意味着回复原状，后者意味着金钱赔偿;在契约法领域，前者意味着‘强制执行’，后者意味着金钱‘损害赔偿’;前者意味着‘物上请求权’，后者意味着‘偿金请求权’。”(上述关于财产法则与补偿法则的理论来自美国学者Calabresi&Melamed.) 引入财产法则与补偿法则的概念之后，用于分析通过诉讼途径的解决办法就变得非常简洁。法院或者适用财产法则要求侵权的一方恢复原状，还邻人的采光权;或者允许侵权，但是要进行合理的赔偿。 根据损害的相对性原理，即“人们一般将该问题视为甲给乙造成损害，因而所要决定的是:如何制止甲,但这是错误的。我们正在分析的问题具有相互性，即避免对乙的损害将会使甲遭受损害。必须决定的真正问题是，是允许甲损害乙，还是允许乙损害甲,关键在于避免较严重的损害。”,12,所以对于法院而言，所应采取的策略是两害相权取其轻，所以最终的结果是分析适用两种法则的不同结果哪一个会造成交易成本的扩大。最终的权利归属于负担交易成本将大的一方。 五、结论 针对本文第一部分提出的问题，行文至此，虽未直接给出答案，但运用科斯定理的分析可以从两方面给予解答。其一，从我国现有立法规定而言，房屋所有人或者使用人享有采光权，但是邻人亦享有一定程度上的遮挡权。此是从产权界定的角度而言的。其二、对于权利的保障而言，是恢复原状还是赔偿损失，应针对具体案件作考量。是财产法则优先，还是补 偿法则优先，取决于何者能够减少交易成本。 基于采光权属于传统民法理论中的相邻权或者地役权的一种，优先适用的应是财产法则，也就是说恢复原状。对于适用恢复原状，显然导致效率过低的场合，则应适用补偿法则。 当事人之间的约定遮挡，属于对资源的更新分配，符合效率的原则，至于是否属于出卖“人权”，则因为资源的可替代性，并非必然害及人权。 行政机关的违法行政许可造成一方当事人的采光权的滥用，如果处于建筑物施工初期，则受损害的一方当事人可以选择提起行政诉讼，否定侵权人的超出必要限度的遮挡权;也可以向法院提出防害预防之诉。如果，受害方直俟建筑物建成方寻求救济，对损害的发生，可以视为受害方选择了补偿法则，即“以金钱换阳光”的办法的获得法律保障。 ,1,彭万林主编《民法学》，中国政法大学出版社1999年版，第377页。 ,2, 王利明:《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第417页。 ,3, 梁慧星、陈华彬:《物权法》，法律出版社，第165页。 ,4,高富平:《土地使用权和用益物―――我国不动产物权体系研究》，法律出版社2001年版，第206页。 ,5, 同上，第212页。 ,6,梁慧星、陈华彬:《物权法》，法律出版社，第174页。 ,7,,美,科斯:《社会成本问题》原载《法律与经济学杂志》第3卷(1960年10月) ,8, 同上。 ,9, 同上。 ,10, 王文宇:《民商法理论与经济分析》，元照出版社2000年版，第17页。 ,11, 同上。 ,12, ,,美,科斯:《社会成本问题》原载《法律与经济学杂志》第3卷(1960年10月)