东莞镇区房地产市场——寮步镇

东莞镇区房地产市场——寮步镇 东莞镇区房地产市场——寮步镇 东莞德思勤房地产投资顾问有限公司 第一篇 寮步镇基本情况 第一节 区位图 寮步镇地处中国大陆经济最发达的珠江三角洲地区，位于东莞市中部，是东莞的地理几何中心，毗邻市区，与松山湖高新科技产业园相依伴，是穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚，是东莞金十字架的交汇点。 寮步镇现辖1个居民委员会和28个村民委员会，面积87.5平方公里，总人口26万人。 第一篇 寮步镇基本情况 第二节 经济发展情况 2005年，寮步镇国内生产总值为59.8亿元人民币，与2004年相比增长88.76,，经济发展势头非常迅猛。 主要经济指标 2004年 2005年 增长比例 国内生产总值(亿元) 31.68 59.8 88.76, 固定资产投资总额(亿元) 17.3 20.6 18.76, 工业生产总值(亿元) 75.58 93.05 23% 实际利用外资(亿美元) 1.15 1.4 22, 外贸出口总额(亿美元) 16.14 20.17 25, 税收总额(亿元) 4.76 6.46 36% 可支配财政收入(亿元) 2.49 3.42 37.8% 农民人均纯收入(元/人) 8465 9202 8, 寮步镇各项经济指标 1、主要经济指标 2、2005年镇发展建设 05年通过启动重点建设，大力推进城市化进程。去年初启动的十大重点工程中，莞樟路穿衣戴帽工程已经竣工，市民广场和西区大道二期已经基本完成。据城建办统计，全镇开工工程106项，较上年有大幅提升。 通过强化招商引资，优化产业结构，促进内外源经济发展。成功引进奥地利卢森堡、台湾能效集团、韩国第三大企业SK集团、同济医学院等注重引进品牌大企业和单位。 通过开展“三集中”活动，促进发展商贸服务业。一是集中商贸服务业招商，而是集中引智引技，三是集中推介寮步。 2006年第一季度全镇国内生产总值同比增长22,，经济发展势头非常好，预期增长率看好。 2006年全镇经济发展的主要预期目标为: 全镇国内生产总值增长18, 镇级可支配财政收入增长12, 固定资产投资增长13, 出口总额增长15, 实际利用外资增长13, 农村居民人均纯收入增长6,。 3、2006年经济发展目标 第一篇 寮步镇基本情况 第三节 人口发展 寮步镇总人口约30万，其中本地人口6.5 万，外来人口23.5万。 2003年全镇乡镇企业985个，从业人员58515人。 2003年，全镇共有外资企业536家，从业人员超过80000人;私企业、企业高层管理人员、公务员、教师、医生人数超过6000人。 第一篇 寮步镇基本情况 第四节 寮步概况 寮步镇历史悠久，始建于唐贞观年间,距今已有1350多年历史。当时，村民在寒溪河上游搭茅寮而居，后成商埠，故此得名。早在明清时期，久负盛名的“莞香”集散于此,素有“香市”之称，与广州花市、廉州珠市、罗浮药市并誉为广东四大名市。 1、人文历史 过去5年，文化教育卫生事业取得新成就。比以往更加重视教育投入，基本完成中布局调整，近五年镇财政用于教育的投资共3.09亿元。至今，全镇已有1所省级学校，6所市一级学校，2所市一级幼儿园，1所示范成校，教学质量明显提高，实现了广东省教育强镇目标。 公共卫生体系进一步完善，预防非典工作取得重大胜利。 文化新城建设、科技、社会保障事业取得新进步。横坑、岭厦、富竹山、塘边、坑口、药勒、缪边等村获市文明村称号。 2、文化教育卫生 佛灵湖郊野公园位于寮步镇南面，西南公路旁，紧邻新规划的东莞新城中心、松山湖科技产业园和同沙水库旅游区，地理位置相当优越，距东莞市区仅15分钟车程，距镇中心区仅10分钟车程，交通十分便利。 佛灵湖郊野公园区域面积7200亩，被誉为“镶嵌在东莞大地的一颗绿宝石”，区内植被丰富，绿树青葱，环境优雅，空气清新，是 不可多得的天然氧吧，另有成千上万棵优质荔枝、龙眼树可供观赏、品尝。现已建成2万平方米水上乐园，有沙滩、泳池、儿童泳池、跳水台、烧烤场等，是休闲渡假胜地。 3、旅游胜地 第一篇 寮步镇基本情况 第五节 交通网络 寮步镇地处东莞市中部，毗邻市区，是东莞市的公路交通中枢。 寮步道路交通发达，莞深高速公路贯通全镇，“莞樟”、“石大”路两条超一级公路和新建的松山湖大道、东莞东部快速干线、市区五环路于此交汇，交织成一个发达的、现代化的交通网络，半小时生活圈几乎可以到达东莞的每一个角落，距广州机场、深圳机场、深圳罗湖出入境、虎门港只有30,40分钟车程，距东莞海关、铁路口岸东莞火车站只有10—15分钟车程。 松山湖大道 东部快速干线 莞樟公路 香市路 石大路 蟠龙大道 第一篇 寮步镇基本情况 第六节 支柱产业 寮步镇是新崛起的国际制造业名镇，国际大企业、大财团的投资热点，成功引进了韩国三星集团、香港伟易达集团、日本先锋公司等500多家外资企业，初步形成了以电子、电脑、电器组成的簇群产业,数码产品占全镇出口额的80%。 2005年全镇国内生产总值59.8亿元，出口总额20.17亿美元。寮步镇已成为东莞市三大电脑资讯产品生产出口大镇之一，IT产品出口额占全镇出口的八成，已成为东莞的IT产业重镇。 寮步的城市名片，标志性的有两个:一个是IT产业，一个是汽车销售。近期，市政府确定将在寮步建设东莞市体育中心，寮步镇府将重点发展农业产业园。 寮步镇同时还形成了以莞樟路为主的全市最大的汽车销售市场。自1996年至今，已有90多家车行登记注册经营汽车，并且品牌云集、购销两旺，汽车市场占有量超过全市总量的5成。 寮步镇发展当中的东莞国际汽车贸易城,占地1300亩，按照“高起点、高标准、高档次、国际化、现代化”的原则进行规划设计，整个汽车贸易城划分为广场、展示中心、品牌专卖区、旧车交易中心、仓储区、客户服务中心、试乘试驾区、餐饮服务区等功能，全部按照汽车公园的主题进行规划建设，将汽车城打造成为一个交易中心、休闲中心、汽车文化传播中心。 东莞国际汽车贸易城规划图 东莞国际汽车贸易城 第一篇 寮步镇基本情况 第七节 工业园 1、华南工业园 位于石大路及莞樟路旁，东莞市新规划的东部快速干线贯穿其间，交通非常便利，是寮步镇规模最大的工业园，第一、二期规划共占地530万平方米(折约8000亩)。 目前已开发利用了230万平方米(约4000多亩)的土地，云集了一批大规模大投资的企业，特别是台资企业。大型知名的的五金、机电、电脑、电子类企业都落户于此。 该工业园周边生活设施完善，外来员工较多，机电、五金、电子、电脑产业配套完善，是企业投资的极好选择。 2、百业工业园 寮步镇的广东百业工业园，位于寮步镇的西部，莞樟公路从旁经过，交通便利。各项基础配套设施完善，投资环境极其优越。扩展、整合后的百业工业园占地3500亩，总投资6.5亿元。区内云集了一批国际性的高新技术的电子产业企业，如韩国三星、香港伟易达、日本先锋、澳洲安姆科等。目前，该工业园聚集了4万人口，大力带动了周边地区的发展，展望三年内该区人口可增加到6万人，其发展规模和发展速度在东莞市内首屈一指。 该区基础设施配套完善，国际性企业云集，特别适合国际性著名的高新科技企业进园设厂。 3、新城科技工业园 位于莞樟及石大两条超一级公路的交汇点。莞深高速和规划建设的松山湖大道从旁边经过，交通非常便利。 扩展、整合后的新城科技工业园，从现有的位置扩展整合到南至松山湖大道旁，含泉塘工业区、缪边工业园的位置，占地面积达3000多亩。 该工 业园是一个高新科技生产的基地，云集了一大批国际著名的高科技企业。如:韩国的东洋、三进、亚南电子集团，台湾的高效电子股份有限公司，香港的洋得集团。 新城科技工业园，环境优美，交通便利，电子产业配套齐全，特别是电子产业投资设厂的最佳选择。 4、大进工业园 位于寮步镇东部的大进工业园，规划建设面积达2500亩， 凫西工业园区，交通方便，基础设施配套正逐步完善，特别适合民营企业落户发展。 第八节 政府规划 战略:融入大市区，借势促发展 目标:建设以IT产业为龙头的绿色星城 定位:居住、休闲和创业的花园式城区 发展目标:打造“以IT产业为龙头的绿色星城”，成为东莞市域中心东部次中心、城区向东北方向幅射的功能节点。 功能定位:以IT产业为主导，新兴的二、三产业为支柱，建设成设施完备、环境优美，示意居住、休闲和创业的花园式城区。 第一篇 寮步镇基本情况 工业 完善城市功能和发展第三产业 发展生态房地产:休闲、度假、生活 利用现有的产业基础，整合提高，更好地与市区对接。 寮步新的城市总体规划:突出了现代城市和融入大市区的指导思想 第三篇 寮步镇基本情况 第九节 总结及发展展望(房地产发展趋势) 寮步区位优势凸显，随着松山湖产业园区的发展和东莞市区的扩张，将带动寮步经济的快速发展，发展空间和前景巨大。 是东莞市的经济强镇，众多外资企业和民营快速发展，使寮步的经济保持持续快速发展; 随着近几年经济的快速发展，当地已形成一定的财富积累，藏富与民，消费潜力较大;不断发展的产业经济带来更大的居住消费潜力，区域内房地产新增消费需求将不断增长; 随着寮步城市化进程的加快，镇政府对新城区的规划将改变现有居民的消费习惯和居住格局，带动房地产业的快速发展。 第二篇 寮步镇房地产市场情况 第一节 总体情况 寮步房地产市场起步较晚，目前尚处于启动阶段，楼盘主要集中在靠近东城的良横片区和镇新中心区。其规划、户型、园林、配套设施等的设计与城区相比水平较低，营销手法较为保守，销售价格与城区相比有较大差距。 随着万科、三正、美丽等品牌开发商的进入，2006年万科城市高尔夫花园四期、三正世纪豪门等项目的开发销售蟠蟠俳疾椒康夭谐〉姆?埂?第二节 住宅市场 寮步房地产住宅项目目前主要集中在新中心区及靠近东城的良横片区，近几年开发的商品房如下图所示: 镇中心区 良横片区 新天地华庭 时富花园 万科城市高尔夫 美丽365 三正世纪豪门 海悦花园 蟠龙小区 鸿图广场 海悦新都会 寮步住宅项目分布图 区位 项目 开发时间 规模(平米) 产品类型 均价 (元/平方米) 良横片区 万科城市高尔夫花园 2003年至今 分四期开发，现销售四期 一期花园洋房、公寓;二期情景洋房;三期小高层洋房;四期公寓 4000 新天地华庭 86年开始;三期在售 建面13万 多层、小高层 2700 时富花园 已入伙;尾盘销售，三期启动 建面34万 独立别墅、公寓、洋房、商业 2600 新中心城 海悦花园 2003年销售 一期94套别墅 一期独栋别墅 9000 蟠龙中心花园 2005年8月入伙 总18栋，380多套 多层住宅 底层商铺 2400 海悦新都会 2005年12月开盘 总6栋，668套 二期多层公寓、商业 2700 三正世纪豪门 06年4月底开盘 占地10.15万，建面20.8万 高层、别墅、多层、街铺 多层2900、别墅8000 美丽365 预计06年动工 占地17.5万 建面35万 别墅、小高层和多层洋房 ,, 第二篇 寮步镇房地产市场情况 第二节 商业市场 寮步主要集中商业项目 专业市场: 东莞国际汽车贸易城(86万平方米，经营良好，招商未满， 待开发量较大); 莞樟路良横路段汽车配件专业市场 (经济状况良好); 鸿图国际灯饰广场(10万平方米，经营一般，空置面积较多); 星城国际电子数码城(10万平方米，待建)。 综合性商业中心: 万家福; 华润商场; 天和百货; 大新商业广场; 现代时装广场; 旺角魅力女人城(改建); 国源购物广场(在建); 海福购物广场(在建)。 商家名称 位置 总建面 层数 业态 主要经营品牌 鸿图灯饰广场 莞樟、石大公路 交汇处 12万? 地面3层 专业灯饰 市场 1F、2F:商铺及展厅;3F:办公休息之用 国际汽车贸易城 黄沙河边 34万? 不详 专业汽车 市场 汽车营销区、物流区、汽车配套服 务、大型展示办公区、休闲娱乐区、 生活服务区 星城国际电子数码城 香市路与富民路 10万? 地面5层 专业电子 广场 数码产品、家用电器产品、IT产品、 电脑配件、办公自动化产品及各种办 公耗材、电子元器件、电子材料、仪 器仪表等电子产品 万家福购物广场 教育路 约5000? 地面4层 购物广场 1F:超市;2F: 食品、电器;3F:时尚精品;4F:服饰 大新商业广场 神前路 约4000? 地面3层 购物广场 1F:超市;2F:文具、电器等;3F: 服装、鞋类等 天和百货商场 神前路 不详 地面2层 购物广场 1F:服装、精品店、金银、珠宝等; 2F:超市等 国源购物广场 大兴路文体广场 32329 ? 5层 购物广场 1/2F:知名百货超市;3F: 家电;4F: 休闲沐足;5F:美食广场;6F:俱乐部 旺角?魅力 女人城 神前路文化中心 3000多? 地面2层 购物商场 1F:精品店、金银、珠宝、首饰 、皮具、皮鞋等;2F: 品牌服装等 小结: 寮步镇专业市场主要辐射全市，经过较长培育期初具规模，但距离地区性集散中心的地位尚有一定距离; 综合性商业以满足本镇区低档消费群为主;分散于老城区教育路、神前路及红荔路一带，单体规模都较小，镇内目前尚无统领型商业出现; 寮步现有零售业以小规模、低档次日用百货为主——区域内消费水平偏低、消费总量不大; 寮步除了神前路和良西路拥有各自特色的经营业态，其他街道业态都比较分散而且没有形成规模; 寮步主要步行街集中在神前路和教育路一带; 寮步餐饮一条街集中在良西路上; 寮步专业市场尚未达到地区性集散中心地位、商铺空置率较高——专业市场成熟需较长培育时期。 第二篇 寮步镇房地产市场情况 第三节 供需情况 住宅:早期寮步房地产商品房主要集中在靠近东城的良横片区，近年随着新城区海悦、三正项目的开发，老城区的改造建筑，市场供应量开始增加，预计三年内，寮步房地产市场将全面发展，预测在未来两年内的市场总供应量为60-80万平方米。寮步房地产市场的需求也将得到大批量释放，住宅整体市场供不应求，寮步房地产市场进入快速发展期。 商业:早期寮步商业主要由汽车城、灯饰城专业市场及集中在老城区的教育路和神前路的配套商业组成，以街铺为主，近年随着老城区商业改造，大型购物中心的兴建，寮步商业正处在转型的阶段，并且随着新中心区的建设，新中心城将出现新的商业中心。由于东莞本地人对于“一铺养三代”认识较早，对于商铺有较强的投资需求。 第二篇 寮步镇房地产市场情况 第四节 主流产品和客户 住宅:早期寮步楼宇主要为村民自建房和单位自建房及大量的厂房，90年代初开始出现多层洋房，以二房和三房为主，2000年后开始出现独栋别墅，近年市场开始出现小高层洋房，未来寮步市场产品将出现多种组合。 商业:早期的产品以临街商铺为主，近年出现统一经营和规划主题商场，未来寮步商业将出现大型和综合型 的购物中心，商业开始升级。 寮步房地产住宅市场客户特征分析 客户基本特征: 良横片区客户以东城、企业中高层管理人员和外来人为主;新城区和老城区客户为东莞户籍与外来人各占一半左右。 大部分为在寮步工作或寮步居住。 年龄主要集中在25,40岁之间，正处于事业的高峰期。 大部分为首次置业，而且购房用途多为自住。 多为生意人，或在寮步工作有一定时期，是寮步收入较高的人群。 以私营业主、企业中的中高层管理人员、行政事业单位人员为主。 客户特征描述: 置业观念较为传统，希望一次到位。 购房缺乏理性，喜欢群居和跟风购买。 喜欢贪小便宜，对于优惠和折扣较为敏感。 较为务实，对于生活的品质和要求较低。 对于精神层面的要求较少，满足于物质的享受。 1、万科高尔夫城市花园 第二篇 寮步镇房地产市场情况 第四节 典型项目 开盘日期 四期2006.4.22开始登记 位置 寮步镇五环路中段 紧临峰景高尔夫 占地面积 123400 平方米/ (185+228亩) 建筑面积 184000平方米 总 户 数(1400户) 一期208户、二期318户 三期423户、四期约550户 主力户型、面积 三期四房:130-150平方米 四期单房:33-66平方米 楼层状况 一期洋房、公寓，二期洋房、公寓，三期小高层，四期高层 均价 二期:4800元/平方米 四期:5000元/平方米 配套 会所、商业街、学校、医院、酒店 峰景高尔夫球场 2、三正世纪豪门 开盘日期 2006.4.29 位置 寮步镇香市路和潘龙大道交汇处 占地面积 101500 平方米 建筑面积 208000平方米 总 户 数 1014户 主力户型、面积 三房:97-113平方米 四房:140-180平方米 别墅:280-660平方米 商铺:50-200平方米 容积率/绿化率 1.89;50.72% 楼层状况 独栋别墅、15-21高层、多层 特点 西班牙改良风格别墅，澳大利亚乐事商业街，园林面积较小，但较为精细，别墅外立面较为现代，户型设计实用 均价 8500元/平方米 配套 商业街、幼儿园、游泳池 3、新天地华庭三期丽景湾 开盘日期 2005年7月 位置 寮步镇横坑管理区新天地华庭 占地面积 133200万平方米 建筑面积 200000平方米 总 户 数 192户 主力户型/面积/特点 两房:68平方米 三房:92平方米 绿化率 40% 楼层状况 2栋12层 拥有20000平方米天然湖景，户型方正、实用率高 均价 3200元/平方米 配套 小学、超市、医院 4、海悦花园 开盘日期 2004年 位置 寮步镇寮步镇东区大道 占地面积 16.5万平方米 建筑面积 4万平方米 总 户 数 95户 主力户型/面积/特点 纯西班牙风格建筑，350,550平方米，户型设计一般 容积率/绿化率 0.29/70% 楼层状况 独栋别墅 拥有13万自然山体和7000平方米人工湖景，送300-1000平方米花园。 均价 9000元/平方米 配套 学校、悦莱花园酒店 5、海悦新都会 开盘日期 2005年12月 位置 寮步镇寮步镇东区大道 占地面积 3.57万平方米 建筑面积 9万平方米 总 户 数 668户 主力户型/面积/特点 三房:100-120平方米 二房:70-90平方米 单房:33-45平方米 容积率 2.03 楼层状况 多层6栋洋房 户型方正、但实用率较低，楼梯外置难于管理 均价 2750元/平方米 配套 学校、商业街、悦莱花园酒店 第二篇 寮步镇房地产市场情况 第五节 区域新问题 1. 寮步原居民自建房较多，而且由于靠近东城，有较强的城区置业观念，在寮步购房置业较少。随着东莞城区的转移，寮步市场上优质产品的开发，而且农民自建房的问题的进一步严重，该类客户将逐渐接收环境优美、户型舒适的商品房; 2. 随着寮步房地产市场的发展，产品同质化问题将加剧，市场竞争在所难免，因此必须打造符合客户喜好的产品占领市场; 3. 寮步城市配套 设施缺乏，完善速度较慢，区域价值和升值前景尚未完全被周边镇区客户认知。在房地产开发销售当中，加强对区域价值和升值前景的推广和炒作，使区域成为房地产市场关注的热点。 第二篇 寮步镇房地产市场情况 第六节 总结 寮步房地产市场起步较晚，目前尚处于启动阶段，楼盘主要集中在靠近东城的良横片区和镇新中心区。 随着万科、三正、美丽等品牌开发商的进入，2006年万科四期、三正项目等开发销售，将大大促进寮步房地产市场的发展。 预计寮步房地产市场在未来两年内的市场总供应量为60-80万平方米，市场竞争不可避免，而寮步房地产市场的需求也将得到大批量释放，住宅整体市场供不应求，寮步房地产市场进入快速发展期。