精品经典 怎样购买商铺

精品经典 怎样购买商铺 怎样购买商铺 注意一:用途“居住用地”改变为“商业用地 目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。 “住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。 可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。 注意二:规划变更 要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。 从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程，表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的“都市圈”，未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。 注意三:相关权益:一是房屋产权，二是出租情况 所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何、商铺室内装修部分如何处理等等，这里 1 都会涉及到投资客的“权益”。 大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。 注意四:面积大小 商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。 类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。 选择商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。 注意五:用途结构 商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。 要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。 要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。 注意六:设备装修 购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。 2 一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。 注意七:税费品种 商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。注意九:回报时间 商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。 对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。 譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。 注意十:市场因素 市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。 上海的商铺市场自2001年兴起已有7年之久，商铺市场正在逐步走向成熟。不过也有高低快慢区分，如“黄金”旺铺往往无价无市，包括淮海中路、南京东路、豫园、徐家汇等黄金地段;而偏冷地段商铺却是一铺难销，经营面临较大困难。 3 二手商铺避免出现纠纷 避免出现纠纷投资二手商铺时注意细节约定 1、买家应事先调查房产是否有赠与、出租情况 律师点评:二手房买卖前，需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。如果业主表示没有，购房者不但要让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺，还要到现场去查勘，了解实情。 如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。应当签订三方协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权，并重新签订租赁合同。 租客放弃购买签订三方协议 2、二手商铺约定需更细致 承租人放弃了购买权，三人签订了三方协议，宋老板还是继续租赁。 律师点评:二手商铺与二手房买卖合同有差别，需要购房者注意。 1.要约定房产用途。要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。 2.要对公摊部位进行约定。有的商铺公摊面积占到总面积30,，这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式详细约定。 3.对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。 4.物业服务方面的约定。 物业服务质量对商业用房经营至关重要，物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。 5.交易税费的分担方式。 目前在北京进行商铺交易，需要交纳的税费主要有:营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。各方如何承担，均应在合同中列明 4 投资商铺要看年限 商铺与住宅使用年限有区别:根据有关法律规定，我国的土地使用年限，根据使用性质的不同，商业用地为40年，综合用地为50年，住宅用地为70年。其中，土地为划拨用地的，其使用年限没有限制。 人们一般都认为，商铺的使用年限也就只有40年。但事实上并非如此，据调查，目前市场上买卖的商铺，由于土地性质的不同其使用年限有所不同。 一位资深的业内人士介绍，在现实中，当初的土地性质为商业用地的，其使用年限肯定是40年。但是现在的许多项目也在项目的底层或是项目内部建起了商业用途的门面房。最典型的就是大量的商住楼项目，项目的底下几层常常就是临街的铺位;有的成规模的小区内部，也建起了方便业主生活的配套商业铺面。这些铺面是建在综合用地或是住宅用地之上，又不可能将其用地割裂独立存在，那么，在事实上，其使用年限就为50年、70年或无年限限制。这样看来，商铺的使用年限就共有四种情形。 在其他条件相同的前提下，由于实际使用年限的不同，出售或出租的收益就会有明显的不同。另外，如果该商铺是建在划拨用地上，购买者就必须补交相应数目的土地出让金。因此弄清商铺的实际使用年限，是十分重要的。 贷款额度不同:住宅可以贷款60%~70%不等，商铺一般不超过60%。 购买商铺与购买住宅的交易在以下三方面收费区别如下: 类型 登记费 转让费 契税 商铺 100元/每套 ,元/平方米 3% 5 买商铺注意事项 一铺旺三代”、“一铺养三代”。然而，近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。 买哪里的商铺比较稳妥 第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。 通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。这样的商铺容易出租。 第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。 古语云:“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。 第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。 交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。 6 买商铺有哪些注意事项 一、 购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状 况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括 是否抵押、是否受司法限制等。 二、 在签订商铺买卖合同时注意: 1、房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明; 2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此 对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差， 也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价 的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用 部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面 积过大或过小时的解决办法; 3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管 理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节; 4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的 经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼 板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、 柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。 三、 相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每 年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部《商品房销售 管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者 变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购 房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。 四、 贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而 银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷 款不能实现时所面临的压力;购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外 还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税， 7 商铺投资高投入、高产出、高风险 同样投资商铺，为什么有人赚了大钱，而有人却连本都收不回来,那是因为商铺投资绝对属于高投入、高产出、高风险的行为。 承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率，更要“看人气、看特性、看环境”。现在，商业地产项目的主要矛盾，往往集中在价值和价格的不对等，开发商希望出售商铺的价格高些高些更高些，但买房人则希望得到商业价值更大的商铺。这种不对等，已经成为目前商业地产的最大矛盾。 另外，购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语，要尽量将开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同，否则一旦发生纠纷，一般很难得到法院的支持。不要轻信一些所谓的保底条款，因为这些条款在法律上可能是无效的，高额的保底条款更无现实的可操作性。 最后要说明的是，投资即为了赚钱，究竟能不能赚钱,能赚多少钱,这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。例如商铺的水、电、气、热、物业管理等费用远远高于普通住宅的，其他装修、维修的支出也应该考虑在内。这样才能够算出一个更加真实的投资 二手商铺交易注意细节 与新铺在推出时的大肆宣传，夸大地段优势和前景相比，二手商铺可能更让投资者觉得有把握。这种钱生钱、利滚利的诱惑也使得二手商铺的交易更加火爆。投资二手商铺享受的是前人种树，后人乘凉的好处。想要投资二手商铺的投资者大多是看中了二手商铺位于成熟地段，并且培养出了相对稳定人群的流量，然而二手商铺的买卖决不像二手住宅那么容易，二手商铺交易中还存在很多问题，提醒投资者交易中要更加细心。 8 ?交易中不可忽视的细节 购买商铺投资的目的有二:一是用以出租赚取收益;二是作为资金保值并升值的手段。二手商铺投资与前两种投资形式相比，投资单价高，总价高，投资区域性强。而不同品种商铺的租售价格也相差很大，中小型临街商铺、商业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响，价位不等。业内人士称，二手商铺的投资风险其实与一手商铺的风险没有太大的区别，一手商铺是从开发商手里买的，二手商铺是从小业主或者产权转让之后，形式上有差别，本质上没有差别。从风险的角度也较为类似。为什么这么说,有人可能会问二手商铺是不是市场的环境更成熟,这个也不尽然。所以，投资二手商铺时，投资者需要具备独到的眼光，这样才能降低本身存在的风险。与此同时，还需综合考虑其他多种因素。 一、要约定房产用途 要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。 二、要对公摊部位进行约定 有的商铺公摊面积占到总面积30,，这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式进行详细约定。 三、对房屋设备装修装饰的约定要详细 二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。 四、物业服务方面的约定 物业服务质量对商业用房经营至关重要，物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。 9 五、交易税费的分担方式 目前进行商铺交易，需要交纳的税费主要有营业税、契税、印花税、土地 增值税、个人所得税。各方如何承担，均应在合同中列明。 ?有可能遇到的特殊状况 状况一:卖家欲转手但商铺正出租 律师点评:购买二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，首先要考虑投资风险。具体来说，包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。而对于这些内容，投资者自己的考察往往流于表象。比如，一些投资者看到店铺来往人群很多，就判断生意很好。事实上，来往人群实际消费的金额，减去开店运营的各项成本后，还剩多少利润，摊到房价上投资回报率是多少，投资者并不见得很清楚。所以，建议投资人还是请专业的投资公司或商业代理公司，进行投资风险评估，测算出投资收益后，再决定是否投资。 状况二:租客是否具有优先购买权 律师点评:二手房买卖前，购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。购买商铺同样需要注意。如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。如果租客愿意放弃优先购买权，承租人、投资人、房主三方就应该签订三方协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权，并重新签订租赁合同。 状况三:购买住宅改建的商铺 律师点评:购买这样的商铺时，首先看该建筑有没有建筑许可证和规划许可证，如果房主能够提供两个许可证，就无需担心房产证的问题。另外，签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式，交购房款必须索要收据，单据上不仅注明时间地点内容，还要加盖印章。需要 10 提醒的是，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。 ?二手商铺的土地问题 商铺的土地问题，应该是交易中的关键性所在，对于土地性质的了解，也是规避风险的重要举措。 一是注意商铺的土地使用年限。商铺一般可分为两类:一种是商住综合用地，其土地使用年限为50年;另一种是商业用地，土地使用年限为40年。购买二手商铺时尤其要注意看清土地使用年限。有的商铺在挂牌出售时，实际已经使用了十几年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，还需交纳土地出让金。购买这类商铺时应充分考虑“折旧”因素。 二是注意区分商铺的土地使用权性质。目前市场上大多数商铺的土地使用权性质为出让，但也有部分商铺的土地使用权属划拨性质。特别是一些单位自建房的底楼店面。购买这类店面时要了解清楚土地是出让还是划拨,如果是划拨土地的，需要交纳多少出让金。 三是注意商铺土地使用证上注明的用途。目前市区有些地段的商铺是由住宅“改造”而来，土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售。投资者购买的时候就要特别注意了。另外，有的商铺出售时，产权证上注明的面积可能会跟实际使用面积不符。比如市区江北某处一商铺出售时，房东号称建筑面积有100平方米，房产证上登记的面积只有60平方米。购买时要看清产权证上的面积。 11 购买商铺6大注意点 1、要有商铺的风险意识。 开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。 2、尽量不买商场里的商铺。 不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。 3、买商铺之前多调查。 买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。 4、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。 对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。 5、看准客流和潜在客流。 商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。 12 相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。 、买商铺要有前瞻性。 6 并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。 13 购买投资商铺谨防三硬伤 不同的商铺情况也不同。一般而言可以用下列公式来计算: 方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为:(税后月租金,每月物业管理费)×12,年租金收入，而年租金收入?购买商铺总价,年投资收益率。反之，用购买商铺总价?年租金收入,投资回收年限。 方法二;主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为:(税后月租金,按揭月供款,每月物业费)×12,年租金收入;(首期房款，按揭贷款)?年租金收入,投资回报年限。反之，用年租金收入?(首期房款，按揭贷款),年投资收益率。 名词解释 房价租金比 “房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。 对于商铺物业,现时大多认为合理的投资回报率一般在6%-8%,其对应的房价租金比大约在110-150之间。若房价租金比大于200时,意味着收益率不到4%,房价具有一定的泡沫成分。 购买商铺谨防陷阱 陷阱一:黄金地段 其实不少“黄金地段”仅是针对居住或办公而言。商铺的开发商打擦边球，广告上“黄金地段的旺铺”，往往并不是真正的“黄金旺铺”，价格不菲却未必真能旺起来。但人口密度小，很难聚集商家最为看重的“人气”。因此，像涌金广场 等商铺在建成几年后都没能成为当初投资者们殷切期望的“旺铺”。 由于今年楼市低迷，部分投资客把目光转向了商铺。如何在投资商铺中略胜一筹呢,置业投资咨询专家指出了常见投资商铺的三大硬伤:选址轻信地段优势、过于感情用事、缺乏实地考察。 选址轻信地段优势 置业专家指出，地段优势只是衡量优劣的基本条件，但不是绝对条件。例如在商业成熟的美食街投资服装店或者五金店就很不合适。假如以昆明规划图的轨道交通为例，专家指出，不要过度相信轨道交通的商业优势。虽然是在轨道 14 交通的范围内，交通便捷，但是人流容易进入也容易分散，并没有形成一个固定的客流，在客流上没有足够的吸引力。 过于感情用事 小贺本着对餐饮的热爱投资商铺，结果血本无归。这样的错误在初次投资商铺的投资者中经常见到。在商场摸爬打滚近20年的张正，目前在南市经营一家服装店。他说，投资需要热情，但是更需要理性。他说，很多初次投资服装的女士，因为对服装的热爱和平时一些肤浅认识就盲目投资，结果不但没有达到预期目的，反而造成“骑虎难下”的局面。专家建议，投资商铺必须建立在对行业的全面认识和亲自考察的基础上。一些肤浅的表面认识和道听途说的经验很可能造成投资失败。 缺乏实地考察 在谈到实地考察时，某投资置业的专员李先生指出，不可忽视对投资店铺的设施结构考察。他说，比如投资经营餐饮业要求排气烟道、污水处理池等设施要科学合理。如果忽视了不但会给后期经营带来麻烦，有的甚至无法经营。如果是投资在新建立的商业区，还必须考察商业区的发展规划。比如投资我市城南某商业广场，在投资前就必须了解到商业区经营的划分和以后的发展规划。如果本想投资首饰行业，结果商铺投资到零售区，这样会给经营带来不便。再者，如果开发商缺乏后期的运作，比如没有通过活动、宣传手段吸引消费者前来，不断地聚集人气，对投资店铺也是不利的。 。 15 投资产权式商铺如何规避风险 当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出“产权式商铺”投资新理念。在当前商用房空置率较高的情形下，要特别警惕这种新的投资陷阱。 骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以“虚拟产权式商铺”为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。 另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。 产权商铺在销售中一般有三种模式:第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。 第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。 第三种是房子卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，开发 16 商再给予一个保证。 第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提必须确定，产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。 投资心得 虽然铺子短期内没有收益，但是因为没有还贷压力，所以这次失败经历并未彻底打消我投资不动产的热情。冷静思考了几个月之后，我开始寻觅下一个投资目标。吸取第一次买铺失败的教训，第二次选铺时，我对房源周边的环境、适合经营的业态、周边的有效购买力，以及社区的房龄都作了细致的调查。最终，我在轨道交通1号线沿线买了一间6平方米左右的商铺，总价15万元。虽然铺子面积小，但因为靠近轨道交通，而且在路的拐角，所以人流量非常大，第一年月租金就达到了7000元/平方米。 17 购买门面房注意 3、市场上内、外销商铺并轨了吗, 目前本市内、外销商品住房已经并轨，但内、外销商铺未并轨，仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。 4、对于商铺的公摊面积，投资者应该注意哪些问题, 建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计，只有事先约定详尽，一旦出现问题才能有效维权。 5、购买二手商铺应注意什么, 购房者需要向业主了解该商铺是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。如已出租、转让，业主需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。如承租人愿放弃优先购买权，承租人、投资人、业主三方就应该签订三方协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权，并重新签订租赁合同。 怎样购买门面房 第一、学、即学习和知道决定门面价格的主要因素。应向熟悉门面价格的房地产评估人员和有关房地产开发商了解，查阅相关资料。 第二、看，到现场实地察看。看水、电、路、通讯情况，交通情况等基础设施;附近的学校、医院、邮政等公用设施;商店、菜场客流量多少及经营情况。 第三、问，问周围门面的经营状况，门面的租金和门面的销售价格等。 第四、了解，了解规划情况，以估算未来收益。 第五、计算和比较，对调查和了解到情况计算，计算和比较不同经营类型、不同位置的门面的收益和价格。 第六、听，在决定购买门面前不妨听取亲朋好友、同学和行家的意见。 第七、决定。在对情况彻底了解，现在和未来都有较高的收益的情况下，可决定购买门面。 18 1.如果你买的是二手房，除了产权证一定要有土地证，如果没有将来一旦动迁，你的损失就惨了。 2.地点。这和客源有很大的关系。而且地点不好。你出租也不容易。价钱也要的不高。 对二手门面的忠告， 先问周边的租金再买。 朋友近期在买门面，发现二手门面房东实在太黑了，卖的价放银行收利息，跟利息差不多。 举列如下: 1、安居苑贵池路的33平卖64-66万的才租1500一月，算上乱七八糟税要近80万，80*2.25%=1.8万，刚好一年定期利息，太黑了～ 2、安居苑贵池路的37平卖72万的就更别说了，不如存3年的定期 3、23平的住宅产权，冒充门面卖35万 4、还有些快要拆迁的门面也要注意 这些房东都是吃人不吐骨头啊～ 买门面证件及费用 想买个门面房，不知道要看开发商的哪些证件，如果要办产权证的话需要哪些证明，要交哪些费用，如果是10万元买的小门面要交多少费用 您好，只有两证齐全才可上市交易。商住楼买卖，未满5年，买卖双方需要缴纳的税费有，卖家:5元/?交易过户手续费，全额5.6%营业税，全额3%的土地增值税，总价1,或差额20%的个税，买家:5元/?交易过户手续费，成交价4%的契税，房屋产权登记费100元左右，90元的土地证工本费;如果等到满5年过户，只有一项费用有变，就是卖家的营业税是差额的5.6%，其他都一样。可根据相应情况进行计算。 19 选购有讲究 尽管相比较而言，购经营门面风险较小，但经营门面的升值潜力大小，还需投资者认真调研。如果看准了，选好了，其升值潜力大，发展机会也多，反之也有可能白忙乎一阵。那么，在购门面时，有什么选择策略呢,一些业内人士认为，选购时可以从三个方面考虑: 首先，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场去购经营门面，则升值的潜力大，投资少。 二是盯住一些新开发的城区，在这些地段中，一些房地产商在开发临街住宅时，大都建有经营门面供出售，如果这一地段是城市的新区，且有快速发展势头，则此处门面也同样有着价位优势和升值潜力。这样的机会并不在少数，如一些城市为拓展区域而新辟的新区，一些城市为发展高新技术而建设的高新技术产业区„„这些地段由于处于建设初期，人口密度小，门面售价十分低，但却很有发展潜力。在考虑前两种选购法后， 第三种方法则可以留心观察周边信息，看是否有门面转卖的事，如果有则可以去考察一番。因为门面转卖同样存在商机，一般转让门面者大都是急等钱用，要么就是有别的行动，这时可以与其砍价，利用其急于脱手的特点，压压价。在门面转让中，切记查验门面房手续是否合法。如已被法院查封，则万勿购买。 门面公摊面积 目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。 一般多层住宅的公摊面积约在10,~13,，18层以下的板式住宅公摊约在13,~15,，点式的楼盘公摊大多在15,~17,，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25,左右。 20