变短的杠杆 让房地产商情何以堪

变短的杠杆 让房地产商情何以堪 核心提示:"以前我们借贷5个亿，10天半个月就能搞定，现在至少要3个月。"杨宏是一家全国性房企财务总监，库存的持续攀升，让开发商杠杆变短了。 房地产商资金的杠杆越来越短的时候，渐失依靠的他们在炎热的夏天感觉如履薄冰。 今年1~7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，而自筹资金19293亿元，同比上涨了34%，在自筹资金比例明显上涨的同时，开发商们的杠杆率跌至2.48的历史最低点。 "这也许是一个最坏的时代"～杨宏是一家全国性房企财务总监，尽管120亿元的半年销售收入让众多分公司负责人说出了很多硬话，但杨宏用数据说出了他的判断:"情况可能会越来越糟"。"以前我们是1个亿可以干10个亿的事，现在1个亿能干3个亿的事就不错了。"杨宏大倒苦水，他的苦水来自于宏观经济数据。 变短的杠杆 以前我们借贷5个亿，10天半个月就能搞定，现在至少要3个月。"杨宏" 的眉头比10余位分公司老总拧得更紧，"完成10个亿的销售在2009年需要3个项目，现在要5~6个项目，还增加了30%的库存。" 库存的持续攀升，让开发商杠杆变短了。 "现在的资金杠杆率甚至低过了2008年，达到了历史最低。"大鹏地产顾问总经理赵士鹏示，引发这样的变化，不仅跟银根收紧息息相关，更是地价占比持续上升，部分开发项目消化不良的苦果。 虽然前7月房地产投资总额依然上涨，但其主要原因是1000万套保障房的建设投资以及最近两年出售土地的惯性投资。商品房市场的投资已经开始出现滞涨趋势。 信贷源头收紧的同时，开发商的成本却持续攀升。 目前大部分进入开发环节的地块，均是开发商于2009年到2010年上半年取得的地块，这些地块由于平均溢价率达到164%，其销售价格自然居高不下:对比售价与土地价格成本，土地成本占售价比达到了39.2%，创造了历史最高。 "一般项目地价占房价的比例不会超过25%，如果到30%以上，开发商将难以定价。"杨宏告诉记者，目前市场上平均地价占房价比为23%左右，而一般项目建安成本基本是固定的，地价成本越高，税费、销售成本也会同比例提升。 "限购加限贷的调控组合，抑制了大部分的投资需求，外地购房者占比在限购后，更是不足一成，加之拿地价格过高，定价肯定居高难下，可以说降价降不了，捏在手里又有资金重压。"赵士鹏表示。 资金链紧绷 在需要资金撬动整个市场的情况下，房企首先依靠银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。 渣打银行7月底的一份调研报告显示，在被调研的18个大中城市中，认为资金压力增大的企业占到了83%。"如果房企还在考虑银行及资本市场等融资渠道，那只能说资金有压力;如果已经降价促销了，那说明重压已至;如果在卖股、卖地、卖项目，那就是生死关头了。"四川倍瑞地产总经理闵红松分析，如今的市场，大部分开发商已经从第一个阶段过渡到了第二个阶段。 2011年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的仅为5例，总金额不足70亿元，而2010年的规模超过400亿元。而2011年1~4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。 接踵而至便是小规模降价促销和并购重组的暗流涌动。7月底8月初，碧桂园、万科、龙湖在深圳、重庆等地陆续开闸促销。 "降价潮正接近临界点。"赵士鹏的判断是，大部分房企至少手握能支撑半年的现金，但未雨绸缪，在市场浓厚的观望气氛中，率先降价借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势，这却是房企目前所要考虑的问题。 "资金链紧张的局面下半年肯定会持续下去。"这是万科总裁郁亮在2011年中期业绩会上的判断，更是大多房企判断未来房市走势的风向标。 出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购的案例在逐渐增加。 部分已经披露半年报的中小上市房企数据并不乐观:净利润同比下降幅度最大的嘉凯城(000918,股吧)达到98.4%。渝开发、广宇集团和滨江集团的降幅也都超过四成，绿景地产继续亏损。 大型房企已经开启其寡头步伐。来自机构的数据显示，十大标杆房企在2011年上半年的市场占有率亦已从2010年年底的9%跃升至11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%。 杭州万城地产网