集中式商业研究

集中式商业研究 世联研究 集中商业研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有，未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布中的部分或全部内容。 2011-11-7 我们常常听到的问题 通常，在没有任何前提下、 在没有任何总体目标下，我们 被诸如此类的问题所困扰 我们应该做多大规模的商业, 我们应该做什么业态,每种业态做多大规模, 各种业态之间的关系是怎样的, 地标性物业靠什么手段来打造, 现在集中式商业有什么创新形式来实现销售, 商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售, 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家,主力商家对 产品的要求 启动区怎么快速回收资金,怎么在后续开发中提升价格, 现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式 运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理, 我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发, 开发商业地产是否一定要做招商、经营管理,这些并不是本公司擅 长的，怎么处理, 2 世联对集中商业的理解及观点 本报告是严格保密的。 3 1 商业地产是房地产开发中最复杂、 商业地产是房地产开发中最复杂、难度最 大的部分 住宅开发 写字楼开发 开发者 消费者 承租者 项目规划 项目销售 招租管理 出租率 租金 商业开发 开发者 投资者 经营者 消费者 项目规划 项目招商 项目销售 运营管理 满足市场消费 实现投资收益 有利社会发展 住宅、写字楼开发的目标客户 是小众，满足不同消费者中一 部分消费者的独特需求。 商业开发的目标客户是大众， 满足不同消费者中大部分消费 者的类同需求。 涉及的利益者 价值链) (价值链) 开发者 消费者 涉及的环节 操作链) (操作链) 项目规划 项目销售 商业地产是卟贰保?――高风险、高回报、高技 术含量。 成功标准 销售速度 销售价格 住宅、写字楼、 住宅、写字楼、商业开发比较 4 2 商业地产开发是一个精细的系统工程， 商业地产开发是一个精细的系统工程， 有 着众多子系统 城市 与 商业 运营 管理 区位 与 商圈 消费 研究 商 业 招商 推广 销售 产品 设计 业态 规划 5 3 商业是城市的空间及功能节点， 商业是城市的空间及功能节点，商业开发 要放在城市时空发展背景之下 城市发展阶段 初级阶段 30%以下 以下 向心聚集 (向城市几何中 心聚集) 心聚集) 中级阶段 70 %以下 以下 向心分散 (向城市几何中 心发散) 心发散) 高级阶段 70%以上 以上 离心聚集 (离开城市中心 向郊区聚集) 向郊区聚集) 没有“市”的“城”，怎么还叫 “城市”, 城市化率 城市商业空间 发展特征 商业发展要从“城”与“市”的 关系出发: 一是要 城市发展 ， 住 商业发展的 ， 以商业发展 的 ， 城市的发展 工 业 功 能 一是要关 市 功能 城市 功能 ， 点， 城市 空间， 居的城 市 区 时间轴 居住功能区 第一空间 (居住空间) 其 他 的 空间 城 市 功 功 能 区 能 空 间 空间轴 6 4 高 中心区 中间带 市区商 店 郊区小 店 商业要以区位价值为标尺， 商业要以区位价值为标尺，并合理体现这 一价值 商业区位价值模型 商业区位选择一般性规律 综合性商业 中心商 业街 专营商 业街 农贸市 场 中央商 业区 区级商 业中心 郊区商 业中心 交通便捷的城市繁华区 交通干道、 交通干道、快速交通出 入口附近、 入口附近、大型或者高 档居住区附近 用地相对丰富、 用地相对丰富、交通便 利的城乡结合部 交通枢纽和物流集散中 心 大型超市 仓储商场 购物中心 边缘带 分散商业 条状商业 组团商业 高 专业市场 批发市场 商业区位最大的特点是消费 者指向，并以此来决定服务 门槛和服务半径，从而决定 区位价值。 不同零售企业在空间上表现 为商品销售量随着离开最高 地价商业区位距离的增加而 呈现递减的趋势。 服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相 对应，呈分散分布;服务门槛大的零售业等 级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服 务半径，一般区位选择在交通的主要节点。 7 5 宏 观 经 济 状 况 利 率 及 货 币 供 应 量 就 业 状 况 社 会 保 障 状 况 劳 动 收 入 社 会 保 障 收 入 金 融 资 产 收 入 居 民 总 收 入 期 初 金 融 资 产 消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源 需求/态度 行销活动 文化 价值观 人口统 计变项 社会地位 参考群体 情景 确认问题 搜寻资讯 评估与选择 商店的选择与购买 购后过程 情景 生活形态的维持与强化 消费 可 支 配 资 金 银行 存款 投资 决策 消费 储蓄 决策 学习 (记忆) 知觉 动机 人格 情绪 储蓄 股票 家计单位 居民消费、 居民消费、投资动态模型 经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的消 费特征决定了细分市场的有效消费规模。 生活形态和消费过程 把握消费需求，是商业开发动作的起始点。 8 6 人 均 G D P 800800-1500US$ 传统商业发展 消费者价格敏感 业态规划是对商业物业的灵魂塑造 15001500-4000US$ 综合业种的业态 多选择，自由购物空间 多选择， 40004000-8000US$ 综合性商业形式 体验式的购物需求 80008000-20000US$ 转型商业形式 个性消费 + 城 市 化 率 商 业 及 业 态 发 展 演 变 25% 45% 70% ――欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达 到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， 此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 85% 95% 人均GDP位于4000~ 人均GDP位于8000~ 人均GDP位于1500 人均GDP位于1500 人均GDP位于2000~ 美金以下;城市化水 ~2000美金;城市化水 4000美金;城市化水 8000美金;城市化水 20000美金;城市化 平在25%以下 平在45%以下 平在45%以上 70%以下 平在70%以上 90%以下 水平在90%以上 商业处于与农业经济 商业形态出现第一次升 商业形态出现飞 跃， 超越传统商业范畴的广 广义性商业的升华转 型， 主题性的购物公 级，取代了农业时代的 多样化、规模化的现 义商 业 形态出现， 相匹配的原始状态 多样化、 形态出现， 园等极具个性消费的 地摊、 集贸市场，商品 代商业出现，如大型 SHOPPINGMALL、 代商业出现， SHOPPINGMALL、 场所出现 为城市生 活提供基本保 百货、综合超市、 百货、综合超市、 大型购物中心、 大型购物中心、旅游 障 专卖店、 地产、 专卖店、精品店等 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现 9 发 供的不 是 ， 是 方式。 商业 发 供的不 是商业 ， 是 消费方式。 商 业 业 态 发 展 规 律 市场经济下的商业竞争机制和市场 商业竞争机制和市场 化供求机制是促使零售业态与经营方式 化供求机制 发展演变的基础性因素。 消费者需求的不断