常州湖塘购物文化公园项目定位报告

常州湖塘购物文化公园项目定位报告 第一章 项目背景环境状况研究 一、 常州市、武进市社会、经济状况 1、位置 常州，地处江苏省南部，沪宁线的中部，属长江三角洲沿海经济开放区。位于北纬31?09′至32?04′，东经119?08′至120?12′之间，北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。 武进市位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原西北部。北濒长江，南临太湖，西衔鬲湖。环抱常州市区，东邻江阴市、锡山市，南接宜兴市，西毗金坛市、丹阳市，与扬中市、太兴市隔江相望。 2、行政面积 常州全市总面积4 375平方公里，其中平原、圩田2 410平方公里，水面731平方公里，丘陵1 234 平方公里。常州市区面积为280平方公里。 武进市面积1 581平方千米，地势低平，平原占地面积的99%;水面占地面积的22.3%，是典型的“江南水乡”;全市拥有耕地面积7.88万公顷。1995年6月武进撤县建市，同年8月武进市成立，市人民政府驻地湖塘镇。 在2500年前，武进就是一座被称为“三里之城，七里之廊”的经典之城——“淹城”。 3、行政区划分 常州市行政区划分一览 地 区 乡 镇 村民委员街 道 居 委 会 (个) (个) 会 (个) (个) (个) 全 市 9 70 1 888 23 344 市 区 9 7 154 19 172 城 区 1 6 71 19 168 天 宁 区 8 83 钟 楼 区 8 61 戚墅堰区 1 2 19 2 18 新 区 8 4 52 1 6 郊 区 1 83 4 县 级 市 63 1 734 4 172 溧 阳 市 18 565 66 金 坛 市 15 418 4 31 武 进 市 30 751 75 武进市乡镇行政区划分一览 合并原有乡镇 新建镇名称 面 积 人 口 镇政府驻地 (平方米) (人) 80.92 124 098 湖塘镇 湖塘镇、马杭镇 鸣凰镇 42.13 41 059 牛塘镇 牛塘镇、卢家巷 镇 46.30 32 984 南夏墅镇 南夏墅镇、庙桥镇 33.01 25 804 雪堰镇 雪堰镇 48.16 31 012 潘家镇 潘家镇、南宅乡 40.81 33 836 漕桥镇 漕桥镇、运村乡 49.03 36 796 前黄镇 前黄镇、政平乡 39.38 31 949 礼嘉镇 礼嘉镇、坂上镇 52.54 29 367 寨桥镇 寨桥镇、坊前乡 55.77 51 414 洛阳镇 洛阳镇、戴溪镇 46.63 49 998 横林镇 横林镇、崔桥乡 45.29 42 319 遥观镇 遥观镇、剑湖镇 37.21 34 595 横山桥镇 横山桥镇、新安镇 20.88 24 501 芙蓉镇 芙蓉镇 47.36 40 507 郑陆镇 郑陆镇、东青镇 41.20 45 457 焦溪镇 焦溪镇、三河口镇 57.00 47 059 魏村镇 魏村镇、孝都乡 37.28 27 948 安家镇 安家镇 37.11 31 424 薛家镇 薛家镇、吕墅乡 55.70 51 858 奔牛镇 奔牛镇、九里乡 49.93 42 306 罗溪镇 罗溪镇、汤庄桥 镇 49.78 40 469 西夏墅镇 西夏墅镇、浦河 乡 45.68 42 636 小河镇 小河镇 42.20 35 324 孟河镇 孟河镇、万绥乡 40.62 34 779 邹岖镇 邹岖镇、礼河镇 39.66 32 888 卜弋镇 卜弋镇、泰村乡 50.13 37 599 夏溪镇 夏溪镇、厚余镇 52.36 40 247 湟里镇 湟里镇、村前乡 55.80 39 890 嘉泽镇 嘉泽乡、成章乡 33.35 25 245 东安镇 东安镇 4、城市规模 常州市户籍总人口341.5万人，比上年增长0.5%。 1999年底，武进市设有30个镇、2个街道办事处，68个居民委员会、752个村民委员会、9 621个村民小组。总 人口119.71万人，人口密度每平方千米757人，人口出生率6.2‰，人口自然增长率,1.5‰。 2000年，常州市下辖3市、5区。武进、金坛、溧阳3市员会;天宁、钟楼、戚墅堰、郊区和新区下辖19个街道办事外、7个镇、9个乡;172个居民委员会、154个村民委员会。 5、自然资源 常州市著名的有三大天然湖泊——洮湖(长荡湖)、鬲湖、太湖和沙河(天目)、大溪两人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系网络。 武进市位于亚热带北缘，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”之称。动植物资源丰富，市境内东南部低山丘陵地区适于种植茶叶、葡萄、桃、梨等果树。丰富的水资源为发展水产业提供了优越的自然条件，北部长江水域出产鲥鱼、刀鱼等名贵鱼种。矿产资源主要有郑陆桥地区的石膏矿，孟河的锌矿、斧劈石矿，焦溪、新安等地的白泥、紫砂、陶土矿。孟河斧劈石可制作雄秀峻美的山水盆景。潘家、芙蓉两镇有优质矿泉水资源。 6、交通运输状况 常州历来交通便捷。沪宁铁路、104国道、312国道、京杭大运河及沪宁高速公路穿境而过;圩塘港连江(长江)通海;常州民航已开通北京、广州、深圳等10多条航线。 沪宁铁路、高速公路和京杭大运河斜贯武进市全境。坐落在罗溪镇的中国民航常州站每周有飞往北京、广州、深圳、福州、成都、沈阳等城市的58个航班。市内河道纵横，有66条航道与长江、太湖相联，通航里程522千米。312国道和常澄、镇澄、常漕、沪宜、101线(沿长江公路)、219线等6条省道公路航66条市内公路形成公路运输网，公路通车总里程达1 946千米。 1999年武进市改造镇村公路25千米;完成长虹西路、广电路至湖滨路3.15千米建设;太湖旅游区环太湖公路潘家段竣工通车，横林大桥至戚月线二级公路、312国道至洛阳改扩建竣工通车。新开通城区公交线路5条。交通运输仓储业实现增加值10.88亿元，比上年增8.8%;完成货物周转量4.21亿吨公里、旅客周转量5.84亿人公里,港口货物吞吐量80万吨。 7、经济状况 常州市实现国内生产总值(GDP)600.7亿元，按可比价格计算，比1999年(下同)增长11.0%，其中，第一产业增长值45.1亿元，增长4. .3%;第二产业增长值336.7亿元，增长11.3%;第三产业增加值218.8亿元，增长12.1%。三次产业结构为7.5:56.1:36.4。人均GDP17 635元，比上年提高1 801元。 1999年，武进市在困难和挑战中开拓进取，经济建设和各项社会事业得到较快发展。实现国内生产总值211.11亿元,比上年增(按可比价计算,下同)11.6%;其中第一、二、三产业增加值分别为18.2亿元、121.14亿元、71.77亿元，分别比上年增1.8%、13.2%、11.1%;人均国内生产总值1.76万元，比上年增1 356元;完成预算内财政收14.45亿元，比上年增14%。 7-1、收入水平 2000年常州市城镇集体以上在岗职工平均工资11 542元，增长9.8%。农民人均纯收入4430元，比上年增长116元。 1999年，武进市城镇职工人均工资9 678元、农民人均纯收 入为5 105元，分别比上年增1 027元和71元。年末全市居民储蓄存款余额为104.2亿元，比上年增加13亿元。 1999年，武进市农民人均纯收入4 314元，农民实际持有货币(包括手存现金和银行存款)人均达4 121元。 7-2、财政状况 常州市财政收入增长较快，地方财力明显增强。全市完成财政收入60.2亿元，增长22.4%;地方财政收入32.9亿元，增长28.7%。财政支出32.5亿元，增长26.4%。 1999年，武进市财政收入完成14.45亿元，完成人 代会调整收入任务的101.3%，比上年实绩增1.78亿元，增长14.1%。其中国税收入完成10.36亿元，比上年增12.4%;地方财政收入完成4.09亿元，比上年增18.6%。全市财政支出7.01亿元，比上年增支8 829万元，增长14.4%。年内市级财政收支平衡。 7-3、房地产业状况 常州市全年商品房施工面积407.4万平方米，增长17.4%;竣工面积204万平方米，增长20.5%，其中，竣工住宅面积万平方米。房产市场成交活跃，个人购房热情较高。全年商品房 销售额25.2亿元，增长17.8%，其中，销售给个人的22.3亿元，增长14.9%。 1999年，武进市房地产业以住户制度改革为契机，继续加大投资，深化管理，保持续快速健康发展的好势头。全市房地产开发企业完成投资5.7亿元，比上年增42.5%，新开工房屋面积40万平方米，完成销售额5亿元，比上年增42.8%，其中个人购房占90%。 7-4、居民收入情况 常州市居民全年人均可支配收入8 540元，增长8.5%。 1999年武进市属单位职工人均工资9 678元，比上年增1 027元;其中国有经济单位、集体经济单位和其它经济类型单位职工平均工资分别为10 894元、8 174元和8 173元，分别比上年增长13%、16.8%和下降16.5%;其中第一产业、第二产业和第三产业职工平均工资分别为5 031元、8 275元和11 248元，分别比上年下降69.7%和增长8.6%、17.7%。 农村居民人均总收入6 257元、人均纯收入5 105元，分别比上年增长1.4%、1.4%。人均总收入中，从乡村企业得到的收入和家庭经营收入分别为2 877元和2 590元，分别占总收入的46%和41.4%。 7-5、居民支出情况 1999年常州市城镇居民人均衣着消费支出398元。 武进市农村居民人均总支出5 411元，比上年增长1 044 元，增长23.9%。其中生活消费支出3 873元、经营支出976元、生产性固定资产支出450.38元、缴纳税金29.57元、集体提留和摊派2.14元、其它非借贷性支出79.56元，分别占总支出的71.6%、18%、8.3%、0.5%、0.04%和1.5%。 7-6、居民消费情况 2000年常州市商品零售价格水平下降2%，居民消费价格水平下降0.5%，下降幅度均低于上年。在居民消费价格中，食品类下降4.5%，衣着类下降4.7%，家庭设备及用品类下降0.3%，医疗保健类上升1.8%，交通和通讯工具类下降2.4%，娱乐教育文化用品类上升1.7%，居民类上升3.8%，服务项目类上升11.7%。 1999年武进市农村居民人均生活消费支出3 873.46元，比上年增长680.27元，增21.3%。其中食品1 458.88元，占总额的37.7%，比上年下降4.3%;衣着190.51元，占总额的4.9%，下降2.9%;居住966.54元,占总额的25%，比上年增长81.9%;家用物件与服务252.64元,占总额的6.8%;交通通讯284.67元，占总额的7.3%;文教娱乐430.44元，占总额的11.1%;其它商品和服务102.45元，占总额的2.6%。 农村居民人均年消费原粮226.07千克、蔬菜95.77千克、猪、牛、羊肉类16.8千克、食油4.78千克、衣料2.4米。每10户农户拥有电视机14.3台(彩电8台)、电冰箱4.2台、收录机5.1台、洗衣机9台、摩托车6.4辆。 7-7、就业状况及就业比例 常州市全年就业人员179.4万人。其中，单位从业人员41.2万人，减少4.5万人;个体私营从业人员34.8万人，增加2万人。全市城镇登记失业率2.98%，全年安置就业2.3万人。 武进市下岗职工再就业率达51%，各类企业招收城镇失业人员2 123人，年末城镇登记失业率3.1%，全市在册城镇人员数85 686人;清收养老、工伤、生育三项保险金陈欠款36%，当年收缴率达94%，失业保险基金收缴率达95%，养老金直接发放率达59.9%;立案查处劳动违法案件40起，处理劳动争议875起;城镇职工人均年收入达9 678元，比上年增11.6%。 武进市建立企业再就业服务中心42个，年末进入再就业服务中心的下岗职工1984人，新增985人，当年分流安置下岗职工1474人，再就业率51%。劳动、财政部门全年安排下岗职工基本生活保障和再就业资金460万元，其中“为下岗职工献爱心”活动筹集78.2万元。进入企业下岗再就业服务中心的职工100%得到基本生活保障。 7-8、企业结构 常州市、武进市公有制企业主要有国有企业、集体企业、联营企业、有限责任公司、股份合作制企业组成。 7-9、产业结构 常州市、武进市产业结构主要由金融保险业、房地产业、社会服务业、建筑业、第一产业、第二产业、第三产业、工业、等结构组成。 7-10、消费习惯 常州市居民消费包括有食品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育文化服务、居住、杂项商品和服务等8大类支出。 常州市农民消费包括吃、穿、住、烧、用等生动消费品开支和文化、生活服务费用开支等两大部分。 常州市农村居民家庭商品消费购买食品、衣着、家庭用家具器皿、日用杂品、燃料、耐用消费品以及文教卫生用品等生活消费总量。 武进市民最喜欢的消费去处，澡堂、餐饮及娱乐，其他方面比较保守。 1999年，武进市吃、住、用、穿。食品支出仍居第一，但所占比重恩格尔系数明显下降，由1983年的53.7%下降到1999年的46.6%，降低了7.7个百分点。 7-11、消费品用有量 2000年常州市城市居民可支配收入8 540元，比上年增8.5%。2000年常州市城民人均消费支出6 759元，比上年增长10.7%。 常州市农民人均纯收入4 430元，比上年增长2.7%。 常州市居民消费价格指数99.5%。 常州市商品零售价格指数98%。 常州市2000年恩格尔指数居民40.1。 常州市2000年恩格尔指数农民43.1。 武进市1999年农民家庭耐用消费拥有量 单位 1999年 1998年 自 行 车 辆 24.1 23.9 缝 纫 机 架 6.1 6.8 手 表 只 26.5 25.9 电 风 扇 台 28.6 29.0 洗 衣 机 台 9.0 8.8 电 冰 箱 台 4.2 4.2 摩 托 车 辆 6.4 6.1 大 型 家 具 件 102.3 100.0 收 录 机 台 5.1 5.5 电 视 机 台 14.3 14.4 其 中:彩 电 台 8.0 7.5 录 像 机 台 1.0 0.8 照 相 机 架 1.3 2.3 抽 油 烟 机 台 1.5 0.7 吸 尘 器 台 1.7 1.7 空 调 机 台 2.1 2.2 二、常州市、武进市房地产市场(商业)状况 1、商业物业开发现状 2000年，常州市房地产开发企业已达124家，其中内资企业 101家，外资企业23家，全行业经营总收入达28.58亿元，利润达6756万元。 2000年，全市完成开发土地面积达73.12万平方米，正在开发的土地面积61.52万平方米，待开发的土地面积为63.73万平方米，出售土地面积达123.03万平方米。 2000年，房地产业施工面积达214.5万平方米，比上年增长19.3%，其中2000年新开土97.33万平方米，比上年增长13.8%，全年竣工面积达87.9万平方米，比上年增长18.6%。 2000年，全市商业物业施工面积达30.5万平方米，比上年增长17.4%。全年新开土面积13.32万平方米，比上年增长11.8%，竣工面积21.96万平方米，增长20.5%。 从以上可看出，常州市商业物业开发与房地产业总体开发同步增长，商业物业开发平稳发展。 2、商业物业市场供需状况 2000年，商业物业竣工面积达21.96万平方米，竣工价值2.6亿元，实际销售11.08万平方米，预售5.57万平方米，空置13.1万平方米，出租7.20万平方米，实际销售金额达3.29亿元。 从以上可看出，销售和出租面积低于竣工面积，空置增加，但量不大，说明商业物业市场处于供略大于求状态。 3、常武地区主要商业市场 常武地区的商业市场近几年繁衍很快，从家具城、电脑城、 建材城等专业性的批发市场到各种超市、小商品批发市场到步行街和各种精品街道，有上百家之多，年成交额超亿元的市场达30多家，其中有数家已超过20亿元。常武地区的商业市场数量之多，由于时间有限，我司未能全部进行普查，有待进一步市调确认。(见附表一) 4、商业物业市场价格及趋势 常武地区商业物业市场的价格整体呈上升趋势。常武地区地处长江三角洲，经济比较发达，投资理财观念比较先进，即使本身不经营，也喜欢投资炒楼，并且对炒楼投资风险认识不足，认为炒楼比存钱合算，每年有固定收益，又是固定资产，还能升值。湖塘镇的居民炒楼的热情比常州还要高，可引导性强，投资欲望更强。全市93%以上的沿街商铺(二、三层连家铺)基本售完就是最好的例证。 5、商业物业租赁市场租金价格及发展趋势 常武地区商业物业租赁市场比较活跃，购买商铺用于投资出租的居民较多。商业物业租赁市场租金价格主要是随着市场经营状况的好坏而呈现上涨或下跌。常武地区相当部分个体私营者，小商小贩们比较喜欢跟风，象九州服装城、红星家具城、河海光彩街等刚开始上市时门庭冷落，当市场强有力的广告宣传攻势推出后，投资者看到前景，看到实惠，心动变成行动，市场倍受投资者追捧，租金也翻了几番。 6、商业物业市场的建筑风格及发展趋势 目前，常武地区商业物业市场的建筑风格多为大棚式、中国式和旧厂房改造的市场，少量的欧式或仿欧式，总体形式单一，如湖塘针纺城、湖塘小商品市场等。近期推出的一些商业物业市场的建筑风格、外立面色彩的处理上具有一定的创新意识，如常州兰亭精品服饰城、九州服装城东侧商街等。 由目前的市场发展态势来看，消费者对产品的形式有了新的认识和要求，开发商对建筑规划和设计的重视程度增强。建筑风格、园林规划设计、产品户型的合理化完善上都体现一定的创新意识。建筑风格的多样化、个性化将是一种趋势。 7、武进市政府宏观政策、金融政策及相关产业发展态势对市场的影响 1)、国家对常州免税三年。 2)、在有关部门了解到三年内开发建设常州将享受绝对的优惠。 3)、常州向特大城市发展，常武合并势在必行，全方位的开发必将使湖塘与常州市郊全盘结合发展。 以上政策，对常州的经济有着极大的促进作用，对常州的房地产业来说是极好的机会。 第二章 项目地块及其周围环境状况 1、项目地的地理位置 项目地位于湖塘最繁华地段，居湖塘传统商业中心，西临湖塘街， 东临湖塘河，北面为东方路，地理位置比较优越。地块所在地为东风针纺织厂、湖塘镇工人文化宫。 2、项目地块形状及地势分析 项目地西面临街，东面临路与河，面积37350?，地块呈正方形，非常规整，地势比较平坦，有利于整体规划，市口较好，但临街宽度不够，于大型市场略为不利。 地块所在地为武进市老市中区，现还未拆迁。 3、项目所在地周边的环境状况 1)、商业现状: 娱乐、餐饮:本项目较近的三友娱乐部、新常湖火锅城、怪味火锅店和湖塘街夜市一条街等，档次不高，休闲娱乐环境较差，但人气很旺，儿童、成人、老人，游乐、嬉戏的场所设备也同样缺乏。常州和湖塘居民有较高消费能力，但湖塘缺乏环境优雅品位较高的购物休闲、娱乐、特色饮食等场所。 服装:项目地虽处繁华地段，周边却只有几家零散的、档次较低的服装店，生意一般。湖塘人买好服装基本到常州。 批发零售业:项目地附近除苏果超市和一个档次很低的小商品批发城外，只有几家小百货商店，但生意较好。湖塘繁华地段，商业中心区的商品种类不全，档次不高，选择面不宽，不能满足目前和未来消费者基本的消费心理。 商场:项目地附近的人民中路、花园街路口是湖塘中心商业圈，湖塘所有较大一点的商场都集中在此地。有武进人民商场、国贸第一 商场、新街服装商场。商场内商品档次较低，品种单一，吸引力较差。 2)、工业现状: 除项目地块所处的东风针纺织厂外,项目周边尚有几家小工厂。 3)、相关物业现状: 项目地周边的建筑毫无风格，比较零乱，临街商铺无整体感，档次较低，但整条街的人气较旺，特别是在双休日和每日下午五点钟以后。如果我们设计一个有特色的消费场所，借助现有的商业气氛，一定可以吸引更多的人气。 湖塘镇房地产正处于一个发展的时期，在建的阳湖世纪苑、四季新城等都是现代化的小区，销售率相当好，住宅均价约在1200元~1400元之间，临街商铺的销售状况也较好。 4)、项目所在地人车流量状况分析 位置:项目地前、湖塘街 时间:12:45~12:55 项 目 行人 摩拖车 自行车 小车 出租车 货车 内 容 197 53 51 6 6 5 人车流量频次 位置:项目地前、湖塘街 时间: 16:15~16:25 项 目 行人 摩拖车 自行车 小车 出租车 货车 内 容 179 61 72 4 2 1 人车流量频次 位置:项目地前、湖塘街 时间:18:35~18:45 项 目 行人 摩拖车 自行车 小车 出租车 货车 内 容 266 23 79 1 0 0 人车流量频次 湖塘街人车流量较大，外地人和中低收入者居多。大量的人、车流会给我们项目带来很大的人气支撑，但如何引导他们消费，并带动其它的人和有钱人到本区域消费，还须动一番脑筋。 5)、项目所在地物流状况分析 湖塘镇整体商业水平相对较低，市场上经营的商品的种类较少，基本为中低档的商品和生活必需品。湖塘人民购买大宗商品和高档商品、精品，就会去常州，交通也十分方便。 6)、项目所在地交通状况分析 项目所在地的湖塘街是两车道，上、下班和夜市是高峰期交通繁忙，比较拥挤杂乱。 项目地块接近市内交通要道人民路，公交8路、3路、5路、18路在人民路和湖塘街交口处设有人民商场站点，14路可以从常州火车站直达湖塘镇。 8路线路:首班6:20 末班17:20 行政中心—中山东站—小庙—客运中心—交通中心— 公安干校—邱墅—省武高—鬲湖山庄—花东新村—人民商场—湖塘汽车站 3路线路:首班5:30 末班18:00 南师范—市政府—江浪—谢家—港桥—开泰机电—陶冶—庙桥—远宁电子—涂料厂—助剂厂—九华村—永宁桥—大华—进修学校—客运中心—交通中心—公安干校—邱墅—省武高—隔湖山庄—花东新村—人民商场—湖塘汽车站 5路线路:首班5:45 末班17:50 遥观—遥观中学—集装箱厂—留道—通济—新胜—杨区—锻照厂—桥东—马杭—江南春—贺北—工业圆—丁沟坝—东庄—鬲湖山庄—花东新村—人民商场—湖塘汽车站 18路线路:首班5:30 末班17:10 洛阳文化宫—洛阳工商所—洛阳医院—东陈—顾公岸—马安—宣琪—彭家头村—横林成校—横林东—横林镇—青司唐村—夹墅里—慈渎桥—华盛毛纺厂—电机厂—北戚村—青城桥—东村—遥观镇——遥观中学—集装箱厂—留道—通济—新胜—杨区—锻造厂—河东街—马杭—江南春—色针厂—南方轴承厂—华家—省武高—鬲湖山庄—花东新村—人民商场—湖塘汽车站 14路线路: 火车站东—火车站—明都大厦—购物中心—保险大厦—电脑城—劳动新村—九洲服装城—江南春宾馆—三桥头—第三医院—武进电大—湖塘中学—武柴厂—武进电机厂—湖塘镇 7)、项目所在地人文环境分析 本项目所在地是湖塘现在的商业中心和老的居住区的结合部，地理位置极好，可就近抢占消费者。湖塘老街是传统的商业街，具有很深的商业文化底蕴。 项目地周边有武进博物馆、图馆、新华书店，足以说明项目地有着较好的文化基础设施。与项目地隔街相对的湖塘新华书店，购书 环境较差，缺少时代气息，但人流量较大(书店5点钟关门时还有10几名顾客迟迟不愿意离开)。江苏是文化大省，常州也是文化城市，所以文化场所一定不能被忽视。因此，主题文化市场定位是一大支撑点。 8)、项目所在地自然环境分析 事实上，自然环境是一种原存状态，是资源也是房地产升值的主要部分。本项目的自然环境质素较差，整体上的改变预计需要3~5年时间，是其利差面。本项目较易脱颖而出，鹤立鸡群，是其利好面。 水是自然环境的动态部分，也是其自然形态的流露、标志，虽然项目地的湖塘河有一定程度污染，但随着项目的开工，湖塘河最大的污染源东风色织厂就会消失，同时，湖塘河也是未来市政府治污重点之一，水质将会逐渐好转，届时，湖塘河亦将成为一大景观和利好因素。 9)、结论 本项目周边环境现状较差，人车流量较大，对于本项目来说，既有利，也有弊。本项目可改变项目周边和湖塘人民的居住环境，文化品质，改变湖塘现有的商业结构、物流状况，改变湖塘人民的购物习惯，对美化湖塘人民的购物环境，提高湖塘人民的购物品质起到了积极的作用。与此相反，购物习惯、购物品质的现状限制了本项目的档次，同时，对于本项目的推广也起到阻碍作用。 第三章 项目产品定位 一、项目定位 1、根据武进市政府1999—2020年总体规划要求，以及发展商的建议，我司认为本项目具有定位为商业步行街的市场基础。 2、市场依据: 该项目位于湖塘传统商业文化圈。 该项目在新规划方案的商业步行街的主轴上。 项目定位为与常州具有互补性的大型区域主题购物步行街。 3、策略依据 市场空白点和增长点。 二、项目形象定位 相象定位为具有浓厚的文化底蕴和时代前瞻性，天人合一的“购 物公园”式商业步行街概念。 方案A: 规划创造国内一流，深具前瞻性与核心竞争力之专业市场(主 题行业待定)，目标为国内同行批零客户，该定位要求具有市场 行业空白点与增长点两点合一的绝对优势。(但需要市政府规划 路网上的支持。) 案名可创意为:“中华×××购物公园” 或:“华东×××购物公园” 方案B: 规划创造国内闻名，省内第一主题性购物公园，目标客户为: 立足常武，辐射周边省市，成为国内商场第一大景观。 案名可创意为:“常州购物文化公园” 或:“常武购物文化公园” 方案C: 根据常武地区现状，以适度超前的规划设计方案，定位为常州 一流，武进第一的旅游购物公园(市场)。目标客户为武进、常 州，并辐射周边省市地区。 案名可创意为:“湖塘购物文化公园” 或:“武进购物文化公园” 三、项目功能定位 商场与公园历来是人们亲近和想往的美好场所，是最聚人气的地方，把二者梦幻组合在一起，从根本上超越了传统商场模式，全新地创造了更以人为本的人间购物天堂。全方位地增强了市场的核心竞争力。常州，中国优秀旅游特大型城市，应该率先导入这个全新概念，抢占市场先机。 1、本项目是常武地区市民最以人为本的购物天堂 2、本项目是常武地区融购物、休闲、娱乐、旅游、文化、美食等等为一体的全新生活场所。 3、本项目应延续夜市一条街的氛围，强调夜晚购物、休闲的功能，启动和丰富湖塘居民的夜生活文化。 4、本项目应具有公园文化氛围。 5、其它(暂略) 四、项目建筑风格定位 根据市政府规划该项目用地为传统商业文化圈的大风格定位 前提，本案亦充分挖掘商圈的文脉商脉底蕴，建筑风格定位为具 有浓郁民族风格，适当融入自然仿真生态造型和时代欧陆风格， 使其与花园城市的传统商圈定位梦幻组合，达到天人合一境界， 成为常州的“城隍庙”和“新购物天堂”。 五、项目建筑规划及外观定位 1、市场街区布局以垂直式与围合式相结合，主要入口处以1—2 条垂直式步行街贯穿东西两边道路，变内街为外街，并争取形成 商业步行街的概念，中部以围合式形成主题核心市场形象， 达到最大限度地聚人气，留人气的规划目的，这是规划创新的核 心竞争所在。 2、外观为粉墙黛瓦、雕梁画栋、铁艺术门窗以及自然仿真生态 造型等等。规划有大型仿真榕树林广场与大门、九曲十八湾小桥 流水、音乐喷泉、亭台楼阁、水榭、休闲伞椅、绿地花园、景观 小品、背景音乐等。 六、项目环境定位 1、项目建筑环境 优美的建筑韵律，流畅的购物动线，惬意的休息场所合成购 物文化公园。建筑环境整体大气而不呆板，建筑、小品、绿化、 主题相互辉映，融为一体，且步步有景。 建立项目标志性建筑和与之相呼应的小品(表现主题)。 改良周边较高建筑的建筑色彩，使之与项目相融合。 其它(暂略) 2、项目人文环境 整体上处处体现浓郁的民族和人文色彩，在购物公园的若干个重要节奏，着重规划一些体现人文的绿化、山品、配套、景观。 本项目地处湖塘传统商业街，具有悠久的历史，良好的商业文化背景。这样的文化底蕴，值得本项目去挖掘、整理、保存，并发扬光大。 七、项目建筑单体定位 1、单体定位形式有几种(有待论证确定): “楼中楼商铺”—1~3层连家店，这是目前市场上流行的单体模式，未来不受市场看好。 “复式商铺”—1~2层连家店，多数3层借少量1层来拉动，即“1拖N”式功能。适合酒店和娱乐等行业，未来可能被市场看好。 “叠加商铺”—1层挑高约5米内置搁楼，只有1层产权，2~3层以“1拖N”式拉动，目前亦有较多例证表明接受程度较好，未来亦有看好空间。 建筑单体以三层为主，局部二层，自然形成高低错落有致的建筑轮廊线。 2、开间:3.5米—4米;进深:不大于12米。 3、每户面积以150平方米左右为主，格局上预留弹性空间，使之能大能小。 4、设内楼梯，局部设外楼梯和连廊。 5、二、三楼设卫生间。 6、室内粗装修。 7、其它(暂略) 八、项目档次定位 本项目档次定位策略为“中低档价格商铺，中高档规划建筑”， 从根本上增强项目定位的竞争力。 九、项目功能分区 1、本项目可划分为购物区、文化休闲区、配套设施区(停车场 等)3个大区。其中购物区可细分为8个购物主题，即八大城概 念，其它两个大区亦可细分出多个功能区。 2、休闲娱乐、文化、配套设施可作为连接8大购物区的动线， 既聚人气，又带动商业发展。 3、项目南端地块(中纺公司)，可规划为一独立的主题购物区， 具体定位待定。 第四章 项目目标客户定位 A方案:“中华×××购物公园”或“华东×××购物公园”规划创建国内闻名，深具前瞻性与核心竞争力之专业市场，为国内或省内空白的主题购物公园。目标定位为国内外同行批零客户(但需要市政规划路网上的支持。) B方案:“常州购物文化公园”或“常武购物文化公园”规划创建国内闻名，省内第一个主题性购物公园。目标定位是立足常武、辐射周边省市，并成为国内旅游购物一大景观。 C方案:“湖塘购物文化公园”根据常武市场现状，以适度超前的规划设计方案，目标定位为常州一流，武进第一的区域性旅游购物公园(市场)，目标客户为常州、武进，辐射周边省市地区。 第五章 项目价格定位 价格定位: 定价主要依据:市场比较法、市场需求法 A方案“华东×××购物公园”:基价为2300—2600元/米2(购物环境比B方案更好) B方案“常州购物文化公园”:基价为2200—2500元/米2(购物环境比C方案更好) C方案“湖塘购物文化公园”:基价为2100—2400元/米2(购物环境较目前可比市场好，有休闲伞椅、花草绿化、假山喷泉、雕塑小品等)。 说明:由于本案受到大市政规划的限制，建筑风格为民族传统风格类仿古建筑，以及市场定位为商业步行街风格的购物公园，所以，建安成本预计比普通现代风格建筑(道路)高30%左右。因此，如何准确提升市场定位，主题形象、品牌附加值、专业策划与运作，降低开发成本，缩短项目经营周期，规避市场风险等等，均是保障和提高项目价格的直接与间接要素。 假如本案不受市政规划限制，建筑风格的选择面自然就多了，就有可能按市场需求成本进行建筑风格与标准的定位。 以上三种方案的价格定位，目前只是初步的分析判断，准确 的定位有待于工作的细化深入完成。根据过往的成功经验看，如 方案操作理想，且不发生重大不可预见的风险，价格定位可望阶 梯攀升。 第八章 结论及建议 初步结论: 该项目地的大区位(常州)和小区位(武进市)具有较好的优势与竞争力，在商业文化区域和城市商业主轴上。武进市1999—2020年总体规划方案确定本案商业步行街属传统商业文化圈定位。该项目地的人脉、文脉、商脉底蕴深厚，交通及路网便利发达，城市经济实力较雄厚，是开发商业步行街的良好区域地块。 “湖塘购物文化公园”拟规划适度超前，主题定位准确，为目前省内空白定位和规划之大型区域性市场项目。策划为与常州极具互补性的主题市场和有效需求的八大主题商业产品(又称八大城或八大园)。把商铺与江南园林艺术的融合在一起，处处凸显21世纪“以认为本”的经营、投资和消费理念，天人合一的购物场所环境，是其最具核心竞争力的要素，先进的营销策划和管理模式，使该项目具有“人无我有、人有我优、人优我强”的潜力，具有良好的竞争力和抗风险能力。因此，本司认为该项目比较可行。 初步建议: 1、项目与规划方面 ?建议项目广场全线(或部分)退让距湖塘街30米左右，勾画出市场完整和气势庞大的主体形象和购物公园功能优势，旨在最 大限度聚引眼球和人气。 ?建议市场主体广场以巨大仿真榕树林为主特征并适当体现市场(商场)特征，以民族风格为主，现代风格为辅。 ?整个购物公园，以组团广场绿地为平台，以水为主脉(取水聚财，水亲情，水源源不断的美好寓意)，小品有:大型水车、水转石球、四面钟楼、休闲伞椅、假山喷泉、亭台、水榭、楼阁)，并以巨型腾龙由主门环抱四周的九龙城造型。 ?其余(暂略) 2、市场与设计方面 ?建议规划设计单位和专家要尽可能以市场投资、经营和消费者意愿为导向，从专业性到可行性到可操性等有效层面规划设计。 ?建议规划设计单位和专家应提前与市场顾问公司和专家对接，以便获取第一手市场信息、依据和建议。 ?建议在规划设计时尽可能考虑部分街道为东西贯通，形成较标准的商业步行街概念(外街概念)。 ?建议通过规划设计1-2条具省市级商业步行街标准来吸引和推动整个购物公园和内街商铺。 ?其余(暂略) 3、顾问与发展商方面 ?建议在重大论证和决策议会时，争取让全程顾问公司、专家参 与，确保项目实施的连贯性、完整性和有效性。 ?建议以发展商名义发邀请函，邀请相关政府、市场、商业和投 资经营专家代表研讨论本项目专业性可行性和可操性。 ?建议尽快明确全程策划(市调)、营销代理公司，以利于从长计议，避免短期和局部制约。 4、发展商与政府方面 ?争取获得政府政策上的优惠和支持，如:为整治和规范市场秩序、城市形象等，严禁沿街设临时摊位，使其选择相关市场，设摊，避免无秩序经营、竞争;为支持品牌产品，打击假冒伪劣产品，建议评选若干品牌市场或无假冒伪劣产品市场等予以扶持。 ?争取获得工商税务的优惠支持，对具备经营能力的私营个体户，在开业的3~6个月内予以免税，免营业执照等优惠支持。 ?争取获得规划部门在路、桥设计上予以配合，如:拟在湖塘河项目地段建一座人行景观桥，增加购物通道便利度，凭籍景观聚留人气，规划道路应确保客货车能直接抵达,以便商家买家的实际需要。 ?争取获得武进市政府2002年重点工程项目，以便今后的市场营销的利好拓展。 ?争取获得武进市政府规定凡购买“湖塘购物公园”金额达一定数额者，可获得武进市区户口若干名或相关优惠。 ?其余(暂略)