浅析商品房包销的法律属性

浅析商品房包销的法律属性 　　商品房包销是盛行于我国香港和台湾地区的一种商品房销售方式，后被引入我国内地。它在促进商品房市场快速发展的同时，也引发了诸多诉讼。但目前国内法律法规对商品房包销尚无具体，导致了实践操作中的无序和混乱，同时也造成部分诉讼案件结果的互相矛盾，使当事人难以适从。因此，有必要在相关立法中对于商品房包销作出明确具体的规定。笔者在此仅根据办案实践经验对于商品房包销的法律属性略作分析并就其关键法律问题的立法建议进行探讨。 　　一、商品房包销的实践操作模式及主要特征 　　目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人（多为开发商）与包销人签订商品房包销，约定在包销期内，出卖人将一定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。其主要操作环节是： 　　1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房； 　　2、双方确定商品房包销基价； 　　3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款； 　　（或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项） 　　4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入； 　　5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿； 　　6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。 　　根据上述商品房包销的实践操作模式，可以分析出商品房包销的主要特征为： 　　1、包销期内，出卖人与包销人之间系代理关系。 　　在包销期限内，包销人始终以出卖人的名义推广、销售商品房。通常商品房仍由出卖人与买收人直接签署，也有一些包销模式中由包销人作为代理人在合同上盖章。 　　2、包销人的包销行为具有高风险性。 　　包销人的高风险性体现在两方面：其一，包销期内的商品房售价不得低于包销合同约定的包销基价，否则，差价部分由包销人负责向出卖人补偿；其二，包销期满，未完成销售的剩余商品房由包销人按照包销基价一并购买。 　　3、包销人具有较大的代理权限。 　　基于包销人承担了主要的价格风险和市场风险，一般包销合同都约定包销人具有较大的代理权限，通常包括了广告策划制作、宣传定位、销售定价、营销方式等，并且一般包销人的代理行为都是独家排他代理，即出卖人不得另行将包销范围内的商品房自行销售或委托第三方销售。 　　4、包销期满，未能完成包销目标的商品房由包销人购入。 　　在包销期限届满，包销人如未将包销范围内的商品房全部售出，则按合同的约定按照包销基价购入剩余的商品房。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间的关系为买卖关系。 　　二、商品房包销行为的法律属性 　　虽然在实践中各方对于商品房包销的操作模式的分歧不大，但是对于商品房包销的法律属性却存有多种意见，从而导致各方对于商品房包销行为的法律规范适用的意见相左。归纳而言，对于商品房包销的性质认定主要有如下三种观点： 　　（一）代理说。 　　根据《民法通则》的有关规定，代理是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人。在商品房包销中，出卖人将商品房的全部或部分让包销人代理销售，在包销中是以出卖人的名义对外销售，销售商品房的法律后果由出卖人对外负责。因此，持代理说者认为，商品房包销是一种代理行为，并且，大部分情况下，商品房包销是排他的独家代理行为。 　　（二）买卖说。