物业公司财务工作中涉税业务问题的分析

物业涉税问总结编著人：446494881目录 物业公司涉及税费概括 物业公司所涉税项重点关注事项三.总结语依据物业公司自身经营的特点,我们将物业公司经营中涉及到的各项税费分为以下几种类别:1、流转税类:营业税、增值税、城市维护建设税、教育附加税及地方性附加费2、资源税类:城镇土地使用税3、财产税类:房产税4、行为税类:车船使用税和印花税5、所得税类:企业所得税和个人所得税6、其他：残疾人就业保证金一、物业公司涉及税费概括一、物业公司涉及税费概括1、流转税类营业税纳税义务人:在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人。物业公司计税依据:全部价款+价外费用物业公司适用税率:物业公司属于房地产业中的居民服务业适用5%的税率物业公司主要计税收入:物业管理报务费、车辆停车费、垃圾清运服务费、特约服务费、工本费等其他规性收费项目（注：不抱括各类押金和代收性项目）。增值税纳税义务人：在我国境内提供销售、进口货物以及提供加工、修理修配劳务的单位和个人。物业公司计税依据：物业公司一般情况下为小规模纳税人，应按小规模纳税人计税办法计税，为：应纳税额=销售额*征收率（适用税率）物业公司适用税率：物业公司一般情况下为小规模纳税人，小规模纳税人计税税率为3%物业公司主要计税收入：食品、饮料、纯净水、泳具等流通性货物销售收入城市维护建设税、教育附加及地方性附加费纳税义务人：对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税义务人。物业公司计税依据：按增值税和营业税两项税额合计乘以适用税率（物业公司一般不涉及消费税）。物业公司适用税率：城市维护建设税：市区7%，县、城、镇5%；教育附加3%；地方性附加费包括：防洪费2%、物价平抑基金0.1%（此费是按营业收入计算）、地方教育发展费2%，等等（注：地方性附加费由各地方政府出台相关文件征收，各地有所不同）一、物业公司涉及税费概括2、资源税城镇土地使用税纳税义务人：使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人。物业公司计税依据：应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*适用税率物业公司适用税率：大城市0.5元-10元中等城市0.4元-8元小城市0.3元-6元县城、建制镇、工矿区0.2元-4元（注：依据各区情况不同由当地政府制定具体执行）3、财产税房产税纳税义务人：房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人承典人、代管人或使用人三类。物业公司计税依据：分为从价计征和从租计征两类：从价计征依据房产原值一次减除10%-30%（当地政府制定标准）的扣除比例的余值乘以适用税率计算；从租计征依据房屋租金乘以适用税率计算。物业公司适用税率：如物业公司拥有房屋产权则适用从价计征方式，适用税率1.2%；如物业公司采用从租计征则适用税率为12%。4、行为税车船使用税纳税义务人：在我国境内拥有并使用机动车和非机动车，以及航行于我国境内河流、湖泊或领海的机动船舶和非机动船舶的单位和个人。物业公司计税依据：物业公司一般为乘人汽车，应纳税额=车辆数*适用单位税额物业公司适用单位税额：依据当地政府制定标准执行。印花税纳税义务人：在国内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证，并应依法履行纳税义务的单位和个人。物业公司计税依据：物业公司通常在日常经营活动中应税活动为三种：产权转移书据、股权转移书据、营业帐簿和权利、许可证照。物业公司适用税率：产权转移书据按所载金额的0.05%计算；股权转移书据按当日成交价格的0.1%计算；营业帐簿按实收资本和资本公积的合计0.05%计算，其他帐簿按件贴花5元；权利、许可证照按件5元贴花。一、物业公司涉及税费概括5、所得税企业所得税纳税义务人：是在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织。物业公司计税依据：应纳税所得额=按收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损物业公司适用税率：一般企业通常适用25%的税率。个人所得税纳税义务人：中国公民、个体工商户及在中国有所得的外籍人员和港澳台同胞为个人所得税的纳税义务人。物业公司计税依据：物业公司主要负责代扣代缴,主要为员工工薪金所得。物业公司适用税率：九级超额累进税率6、残疾人就业保证金物业公司计税依据：应缴纳残保金金额=（单位职工总数×1.5%—单位残疾职工人数）×缴纳标准（缴纳标准由当地政府制定）一、物业公司涉及税费概括营业税关注重点方面：1、一般纳税人收讫营业收入款项或取得索取营收入款项的凭据的当天为营业税纳税义务发生时间。2、物业公司收取提价款中如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额，如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何核算均不得从营业额中减除。3、物业公司以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气及代承租者支付的水、电、燃气、房租等的价款后的余额为计税营业额。4、国税发[1998]217号国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。代收住房专项维修基金免征营业税。5、物业公司兼营不同税率的应税项目应分别核算，按各自税率计税，未分别核算的，从高适用税率（例如：提供纯净水零售服务，未分别核算的则按营业税缴税。这里需提醒分别核算需提供相应发票，纯水销售需到国税局申购普通增值税发票）；物业公司混合销售既涉及营业税应税项目，又涉及增值税的征税范围的某一项销售行为，需统一缴纳营业税（例如：提供上门维修费用）。6、关于代收水电费的注意事项：需要与水电部门签订委托代理合同;注意发票开据需注明是代收水费,这样可以按照差额缴纳营业各.如只写成水费或电费可能被认定为转售行为,按全额征收增值税。增值税关注重点方面：1、将应税货物用于自身经营时，视为销售行为的发生，需要缴纳增值税（例如：销售用的纯净水用于各部门自用时）2、销售额与折扣额如果是在同一张发票上分别注明的，按折扣后的余额作为销售额，如果折扣额另开发票，不论财务如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。这里的折扣公限于货物价格折扣，如果是实物折扣应按视同销信中“无偿赠送”处理，实物款额不能从原销售额中减除（例如：买十送一的情况）。3、物业公司如兼营非应税劳的同时，还经营非应税货物与劳务，应分别核算增值税和营业税，未分别核算的，只交增值税不交营业税。4、物业公司销售自已使用过的应税固定资产，按照4%的征收率减半征收增值税，销售自已使用过的其他固定资产，暂免征收增值税。应税固定资产必须同时符合下述条件：属于企业固定资产目录；确已使用过；售价超过其原值。不同时具备上述三个条件，售价未超过原值，称作免税固定资产。二、物业公司所涉税项重点关注事项城镇土地使用税和房产税关注重点方面：财税地字（1987）3号明确规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。土地使用税：政策法规：财税（2009）128号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。财税[2006]186号第一条中所述的“居民住宅区内业主共有的经营性房产”，不仅包括物业对外经营性用房还包括物业公司自身的办公用房。如果物业公司的办公管理用房，则需按规定缴纳房产税和城镇土地使用税，如果物业公司负责管理，但尚未使用的房屋，则可暂不征收房产税。对于经营性用房，如果为空置状态，则对其空置期间暂免征收房产税和城镇土地使用税。对没有原值的物业用房，可由房产所在地地税机关参考同类房产核定房屋原值。注意：物业管理用房方面，对于已公摊到各业主住宅面积中的物业用房，由于其房地产权属不清，开发公司与业主之间没有完成这部分房屋所有权和权属证明的转移，因此房产税、土地使用税的缴纳存在争议。有的物业管理部门与开发公司最初属于关联企业，后转为单纯的委托管理关系。这种情况下的房产税缴纳也比较混乱，在纳税上也存在争议。另外，还有的物业管理用房，其产权属于开发公司所有，由物业管理部门无偿使用，房产原值在开发公司账上记载，在物业管理部门的账面上没有反映，计税依据难以确定。因此对于城镇土地使用税和房产税的缴纳还需依当地税务机关的政策为准。二、物业公司所涉税项重点关注事项企业所得税物业公司企业所得税重点关注以下几点：1、收入的确认原则：注意所得税应税收入与营业税应税收入的差别，企业所得税应税收入按权责发生制原则确认，而营业税应税收入按收付实现制确认；2、注意所税得法关于与关联公司之间的往来事项的规定。关联公司开具的各类型抵免物业费收入的及时确认入帐；3、物业公司成本费用类别较多较杂（特别是维修费用），且发生额通常较小，必须取得正规发票入帐（特别是员工食堂发生的食品采购费用）。建议与供货商或外包服务单位签订；4、注意员工福利费、员工教育经费、业务招待费、业务宣传费、广告费等费用的准予扣除的相关规定和扣除限额；5、注意银行存款利息收入也应计入应纳税收入。6、注意地方性财政返还税费收入如有政策文件可以记入补贴收入，但如没有相关文件则应记入营业外收入。上述相关文件由企业提供给税务部门认定是否并入所得税应税收入。6、注意优惠政策的享受。个人所得税主要关注：1、纳税人取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税，并按以下计税办法,由扣缴义务人发放时代扣代缴：（一）先将雇员当月内取得的全年一次性奖金，除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应将全年一次性奖金减除“雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额，按上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。（二）将雇员个人当月内取得的全年一次性奖金，按本条第（一）项确定的适用税率和速算扣除数计算征税，计算公式如下：1.如果雇员当月工资薪金所得高于（或等于）税法规定的费用扣除额的，适用公式为：应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金×适用税率-速算扣除数2.如果雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额的，适用公式为：应纳税额=(雇员当月取得全年一次性奖金–雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额)×适用税率-速算扣除数在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。2、免税工薪包括：独生子女补贴、差旅费津贴、误餐补助、福利费、抚恤金、救济金等。3、以企业资金为个人投资者本人或家庭成员及其他相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投者的红利分配。4、纳税年度内个人投资者从其投资企业借款，在该纳税年度终了后不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配。5、组织员工旅游应根据发生费用的金额并入员工当期工资薪金所得扣缴个人所得税。二、物业公司所涉税项重点关注事项物业公司涉税业务和帐务处理相对简单，但仍需各位认真仔细的对待，帐务处理越细越能全面反映公司经营情况，例如：物业费的收入可分三部分：本年当月物业费、本年前期物业费、前期欠费。各地税务部门可能对同一政策的理解不同，因此涉税方面如有不明之处需及时与税务部门沟通。以上内容为个人见解，希望能与各位共同探讨。三.总结语