购买商铺注意事项
确定商铺的投资价值
怎么确定商铺是否具备可投资性呢?
首先需要了解的是商铺分为临街型商铺、社区型商铺以及写字楼商铺等三大种类。当然其各自有各的特点。
商铺具有可投资性,一般具有以下特点:临街商铺位于闹市或者是商业街区域,无论价格面积都是众多商户们心意的选择对象;如果是社区型商铺的话,一般服务的社区居民,因此大多以药店,超市之类为主,而且投资费用小,不过选择投资社区类型时要综合考虑周边的因素;投资写字楼的话,要看其是否具有可投资性,首先要看其所在位置是否是公司聚集区,例如开发区,还要看其资金多少的投入,由于较聚集的开发区之类的都是新兴的产业区,因此其前景看好,选择时要主要其地段的发展潜力。
检查其开发商五证是否齐全
第一步关键走好后,接下来就需要认真检查开发商的相关证件是否齐全,所售商品房是否合法销售,从法律角度讲,这和自身利益息息相关。
对开发商、 审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照,查清是否有抵押行为, 以免将来无法办理产证。
尤其是合法销售的证明件 ——预售证,预售证的取得也是
明开发商已具备合法销售资格,因此一定要检查清楚预售证是否和开发商名字相符,预售证是否存在作假行为,不过现在开发商只要能够取得预售证,当地房管局网站都会及时公布信息,因此确保万一,最好登陆相关网站查看。这里也
买家们最好购买取得预售证的商铺。
谨慎签订购买商铺买卖合同
这里重点强调在签订商铺买卖合同有关公摊面积、返租
、贷款风险等需要注意的事项。其中商铺不同于普通住宅,一般情况下其公摊面积在30%左右,甚至大多。
因此在签订合同时一定要选择以面积计价方式为主的,并且在合同另加条款里写明有关公摊面积的细则;而返租承诺也是时下很多业主们乐意的选择之一,因避免自己亲自打理的麻烦,但由于需要和开发商合作,因此在签订返租合同时,一定要将返租的详细条款认真核对清楚,以防开发商从中作梗;
举例:实用率与房价的关系其实挺密切。如,甲乙各花50万元买了一套100平方米的房子,实用率分别为80%、90%。看似等价等面积的房子,甲的实际使用面积比乙少了10平方米,而实际房价每平方米也比乙多695元。
建议:不要走过场一样问问实用率的问
,最好对比所看房屋的实用率,弄清楚你为多少面积掏了钱、然后自己家可以使用的面积是多少,这样,你会得出真正有效的房价。
最后任何投资都是有风险的,更不用说房产投资,尤其是贷款上面,因此除了需要根据自己的经济实力选择合适的贷款方式外,最好咨询投资专家给予理性的建议。
商铺贷款额度低,年限也短,60%的贷款期限一般小于 10 年。而银行对商铺贷款者的 资质审核也要比住宅审核严格,因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。
购买商铺注意其产权问题 商铺产权明晰
购买商铺因其涉及资金巨大,因此产权问题是重中之重,尤其是独立产权的商铺投资者是完完全全具有处置权,无论自己打理,交付开发商打理,还是自营,其存在的风险最小。
买商铺要通过相关部门了解商铺的产权是否符合国家政策,购置二手商铺了解清楚该商铺的房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等,以免引起产权纠纷。
不过因近来整顿房地产市场,而小产权也被炒的如火如荼,其中小产权商铺笔者认为是值得投资者们警惕的,由于小产权不被国家认可,不具备完全产权,因此最好投资时了解清楚产权性质是什么。
举例:有不少楼盘出现这样的怪现象:规划图上的绿地或高尔夫球场后来盖起了楼;列在小区配套之内的绿地、公园甚至出入小区的道路是发展商为寻找卖点和为卖楼暂时租来的,等楼一卖完,业主要到公园就得交钱,出入自家小区还得交过路费。
建议:搞清楚小区规划中的一些绿地、高尔夫球场是永久绿地还是预留的发展用地,并且最好把绿地性质和发展商的违约责任写入合同附件。此外,最好也了解一下小区外围的规划,或许能发现些问题。
注意发展商口头承诺一定要有书面
举例:为了取悦买家并且引诱买家购房,有的发展商或者销售人员尽可能会口头答应买家的要求,如可协商合同附件条款、赠送什么产品、办理入户手续、在哪里建怎样的配套等等。有些买家听了销售人员的口头承诺就轻易相信交了定金、首期款,但等到发展商不承认时,买家就无证据为自己辩护了。而且要注意的是,一些销售人员的口头承诺并不是发展商的意思,等与发展商理论时,发展商也不会承认或承担责任。
建议:无论发展商或销售人员给出怎样的口头承诺,以及与发展商的口头约定,都要以书面形式记录到认购书或合同附件中,并且要求发展商加盖公章。只有这样才能使发展商为自己的虚假承诺负责,买家的权益也才能得到保障。
注意事项
商铺内外有别
买商铺也要分清楚是沿街式的外街式商铺,还是商城内内街式商铺,这两种商铺个人认为倾向于购买沿街式商铺,内街式商铺的人流量取决于商场的管理经营方。
不买产权分散的商铺,只买独立的商铺。商场要是整体情况很差,你的铺子卖也卖不出去,租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低,其实投资的变数很大,产权分割出售后,很难统一所有投资人的意愿去经营,而且极容易出现恶性竞争,最终沦落成小商品、小集市式的商场。
考虑商铺地段
无论是购置沿街式商铺还是内街式商铺都要研究商铺的地段,商铺是否有相当的人流量经过。通常在大中型小区出入口的商铺要优于小区偏僻处的商铺,商业主干道的沿街商铺要优于交通主干道的商铺,我想这大家都懂的。
小贴士:商铺的地段和其价格息息相关,所以选择商品的地段必须要有前瞻性,可以适当考虑城市的规划信息来提前布局,购置商铺。
考虑投资回报率
购买商铺是用来投资的,所以需要考虑商铺的投资回报率,一般投资汇报率在8%以上可以考虑。商铺的租金可以参照购置商铺周边的租金来预估,当然新开发的商铺不可能象成熟的商铺一样,需要有3-5年的培育期。
小贴士:在考虑投资回报率时往往商铺的使用年限会忽略,一般商业用地的使用年限为40年,通常开发商从拿地到交房都已过去好几年。对于购置的二手商铺更要注意年限,这和购置价格息息相关。
考虑商铺面积
购买商铺投资考虑商铺的面积也是一个方面,商铺面积太大不仅价格昂贵,而且比较难以出租。个人认为一般面积在50-100平米比较合适,能够买一层的不要买两层,门面宽径深短则更佳,层高则越高越好。
考虑商铺的配套
我们投资的商铺总希望早日能租出去,所以商铺是否能满足任何行业的租赁就很关键,这些就和商铺的配套有关,你的商铺如果要用于餐饮经营的话,除了有常规的上下水、电、卫以外,是否预设有天然气、排烟等管道等配套设施,内街式商铺是否有专用货运电梯等,这也是需要考虑的。
买商铺要有前瞻性。
并不是所有的好地点都一定好赚钱,有时遇到市政规划变动,热闹的地段也有可能变成冷僻之地,而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此,买商铺在选址时要眼光放远些,多了解该地区将来的发展情况。当然,除了关注市政规划外,还要注意该地区未来同业竞争的情况。