企业税收自查辅导小税种

企业税收自查辅导-小税种系列（作者王越QQ657585086） 城市维护建设税自查辅导 一、纳税人：缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，但目前外商投资企业不属于城市维护建设税纳税人，这是一个不公平的非国民待遇，外商投资企业同样有城市维护建设的义务，南方某省曾经在一段时间内对外商投资企业征收过城市维护建设税，但后来又取消，原因就是和上位法相悖。 另外海关代征的增值税、消费税不予征收城市维护建设税。 二、税率：市区7%，县城或镇5%，不在市区、县城或镇的1%，这里的市区、县城或镇是指行政区划意义上的。那么纳税人如果是在工矿区怎么办呢？此时就应以工矿区的行政区划来确定税率，举个例子，内蒙古白云矿区是个区级建制，属于包头市，那个这个矿区的城市维护建设税税率就应当为7%。 有一个特例需要说明，即铁道部由于统一向北京国家税务局缴纳营业税，所以税务总局特案规定适用税率5%。取了个折衷制，因为铁路运输跨越全国，全部按市区适用税率不妥，按乡村适用税率也不妥，于是二一添作五，中庸了事。 三、出口免抵城建税处理：根据《财政部国家税务总局关于生产企业出口货物实行免抵退税办法后有关城市维护建设税教育费附加政策的通知》（财税〈2005〉25号）规定：自2005年1月1日起，经国家税务局正式审核批准的当期免抵的增值税税额应纳入城市维护建设税和教育费附加的计征范围，分别按规定的税费率征收城市维护建设税和教育费附加。 举个例子，如果出口企业当期应纳税额大于0，企业应进行以下会计处理： 借：应交税费-应交增值税（已缴税金） 贷：银行存款 如果当期的免抵税额大于0，企业应进行以下会计处理： 借：应交税费-应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 贷：应交税费-应交增值税（出口退税） 显然可知，出口企业根据应交税费-应交增值税（已缴税金）和应交税费-应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）这两个科目当期借方发生额就可以计算出当期应纳的城建税。 由于外贸公司是按照进项税额来计算应退税款的，其出口增值部分是不计算免抵税额的，自然不存在城建税问，因此对设有独立核算进出口贸易子公司的生产企业而言，其出口货物可以考虑改由进出口子公司来出口。 四、其它注意点：月末计提增值税、消费税时，往往同时计提城市维护建设税，由于增值税、消费税由国税征管，而城市维护建设税为地税征管，如果出现增值税未于次月纳税期限内交纳的情况，城市维护建设税如果交纳了，则属于多交，可以申请地税退还。 如果增值税、消费税延期交纳，而城建税并未缴纳，则城建税的滞纳金从何时加处？笔者认为应当从缴纳两税的次日起计算，而不是从每月的16日起计算。 五、城建税的会计处理，一般通过“营业税金及附加”“销售税金及附加”等科目核算。 城镇土地使用税自查辅导 一、纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位或个人，这里需要注意三点，其一农村和行政村不是城镇土地使用税征收范围；其二只要使用土地，不区分国有土地还是集体土地；其三是自2007年1月1日起，外商投资企业纳入城镇土地使用税征收范围，而此前外资投资企业一般只缴纳城镇土地使用费的。 二、税率：城镇土地使用税采用定额税率，2007年该税条例大幅提高税率，土地作为稀缺资源，以往过低的税率对调整土地级差收益作用不大，有隔靴骚痒之感。因此07年制定税率是先前税率的三倍，虽然面对当前飞涨的地价、各地纷纷涌现的地王，城镇土地使用税依然是力不从心，但调税率总比不调强。但无疑的是此次调税在增加了房地产商开发成本同时却也加重了不少制造业企业的负担。 三、计税依据的层次性：从层次性来讲，依次以省级人民政府确定单位组织测量的面积、土地使用证书所载面积、纳税人据实申报的面积。别以为没有前两者，企业申报多少就算多少。税务机关在检查中如果发现少申报，依然可以按照税收征管法予以处罚。 四、开山填海整治土地：这里要注意不可字面僵化理解，比如江苏省境内的长江入海口，因为泥沙沉积往往形成一些土地，经批准一些企业填江形成的土地也是可以申请减免税的。 五、特殊行业的减免税规定：这些行业主要是基础产业，如水、核电、煤矿等。比如供电部门的输电线路用地、变电站用地，火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地等免征城镇土地使用税。这一点要注意，既不偷税漏税，但也不要交冤枉税。 六、几处税政疑难点：1、免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税，对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。这里要和房产税有所区别，免税单位无偿使用纳税单位的房产，应由纳税单位从价计征房产税，理由是什么？国税发（2003）89号《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》中规定：对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房仍按规定征收房产税，这里的出借其实就可以理解为无偿使用。福建省地税局也明确发文要求照此办理。 2、企业范围内的荒山、林地、湖泊等尚未利用的经批准可暂免城镇土地使用税，但企业厂区以内的绿化用地应照章征收城镇土地使用税，为什么？因为厂区以内的绿地是利用了的土地。而厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，因为其公共性的特征，带有一种公共产品的性质，因此免征城镇土地使用税。 3、职工宿舍，应当照章征收城镇土地使用税，如果应税单位将职工住宅办理了土地使用权过户手续，则可免征城镇土地使用税，对未办理土地使用权过户手续的应按规定征收城镇土地使用税。其实很好理解，我国的房与地是不能分离的，土地使用权的转让必然伴随着其上房屋的转让，皮之不附，毛将焉附，职工宿舍土地使用权已不归属于企业，何来城镇土地使用税？ 4、集体土地城镇土地使用税的规定，目前不少地方为了GDP业绩，违反国家土地法规定，集体土地未依法征用为国有土地，即以出租方式低价招商引资，由于收取租金的是代表集体企业的村委会等经济组织，导致税务机关难以征收税款，因此财税（2006）56号《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》规定：在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。 但我们注意到房产税并没有相应的转移，依然有实际收取租金的单位或个人缴纳。也即纳税人依然是代表集体企业的村委会等组织。 5、外商投资企业交纳的土地使用费并不能取代城镇土地使用税，前者性质为费，后者性质为税，两者不可混为一谈，无论外商投资企业是否缴纳土地使用费，都必须缴纳城镇土地使用税。 6、纳税义务发生时间，财税（2006）186号《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订次月起缴纳城镇土地使用税。 企业要特别注意这个政策，通过筹划以避免多纳税款，比如笔者在检查某企业时，其2007年3月签订的土地使用权受让合同并没有载明交付土地时间，尽管其自签订合同后长达一年时间并没有使用该宗土地，但其纳税义务发生时间为2007年4月，而不是从实际使用该宗土地次月（2008年4月）缴纳城镇土地使用税。 7、会计处理，城镇土地使用税作为管理费用列支。 房产税自查辅导 一、征税范围不包括农村和行政村，打个比方某个建制镇，只对建制镇政府所在地行政村征收房产税，而对下辖的各行政村、组是不予征收房产税的。 二、纳税单位无租使用纳税单位或免税单位的房产，由使用人代缴纳房产税，而免税单位无租使用纳税单位的房产，则由纳税单位从价征收房产税。 三、以修理费抵顶租赁费的房产税问题：经营租赁性质房屋应当由出租方承担，但租赁双方约定由承租方负责修理抵租金的租赁方式其实质依旧是承租方通过支付修理费的方式来承担租金。因此仍应由房产所有权人即出租者依照规定缴纳房产税。一般情况下即以修理费作为计税依据。 四、房产原值的确定：原财税地字（86）008号《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》规定所谓的房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价。这样的规定就使房产税的征税范围被严格限制在“固定资产”科目中的房产了，在现实中很多企业的房屋其实已经实际使用但却一直不从“在建工程”科目转入“固定资产”科目，延迟纳税。因此财税（2008）152号《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计帐薄固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 举例：某物业公司使用的房屋，因为此项房屋的所有权归属于全体业主，房屋原值并不反映在物业公司的“固定资产”科目中，税务部门进行评估或检查时很难发现物业公司使用房屋的房产税。根据152号文就可以重新评估。 举例：某上市公司，因采用新会计准则，则可以将房屋所占土地价值作为会计政策变更予以调出，仅就房屋价值从价计征房产税，但如果某制造业企业既采用企业会计制度，又部分使用新会计准则，对房产所占土地价值进行剥离，则税务部门可依据152号文予以调整或重新评估。 在这里笔者认为予以调整是第一层次、重新评估属于第二层次，因为予以调整是建立在原有会计资料基础上的，如果原始依据详实可靠，则应予以调整，除非帐目混乱无从调整正确，才可以按重置成本价进行评估，且评估时点因为历史价值而不是现值。 五、融资租赁房产税：根据国税函发（1993）368号《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》规定：融资租赁房产税应以房产余值计算征收，而纳税人则由安徽省地税局根据实际情况确定，笔者认为融资租赁房产实质上使用权一直在承租方，且基本上会在租赁期结束后进行所有权变更，以实际使用方的承租方为房产税纳税人为宜。 六、投资房产取得固定收入的房产税问题，如果以房屋作为投资，采取共担风险方式，则由被投资方按房屋原值计征房产税，如果以房屋作为投资，收取固定收入，根据国税函发（1993）368号《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》规定：应由出租方按租金收入计征房产税，在这一点上与营业税是采取了同样做法。 七、中央空调，根据国税发（2005）173号《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》规定：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记帐和核算，都应计入房产原值，计征房产税。 在这里我们应当注意到，附属设备和配套设施是有限定语的，即是以房屋为载体且不可随意移动，如果这些附属设备和配套设施不是以房屋为载体的，比如中央空调的主机没有放置在房屋内，那么如果主机与中央空调室内设备相互分开核算的话，笔者认为主机不需要纳税。 八、地下建筑：人防设施一般建在地下，但为了鼓励地下人防设施利用，即使是作为营业用的地下人防设施也是暂不征收房产税的。 其它的地下建筑分为两类，根据财税（2005）181号《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》，对自用的地下建筑，如属工业房产的，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值，如属商业及其他用途的，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。这里的地下建筑指地面上没有地下有的建筑。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，此地下建筑部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。其实很好理解，其一实际中整栋建筑物不可能将地上与地下分开核算，其二在使用中地下建筑与地面房屋功能也是一致的，比如地下商场，地面购物地下停车等。 九、自2009年1月1日始，外资企业及外藉个人纳入房产税征收对象，原城市房地产税废止，其实在此之前，在不少省份就已经对外资企业及外藉个人的房屋采用了房产税征税办法。 十、物业税问题，分税制改革后，地方财力相较以前有较大缩减，而地方政府职能却未相应调整，地方财力捉襟见肘，卖地财政峰涌而起，这种不可持续的财政模式注定要让后任政府饱偿苦果。如何设计一个可持续的地方税制？物业税将是一个较好的妥善解决办法，虽然前提依旧是政府职能的转换，不转换职能再好的税制模式也无法践行。物业税的最大好处就是将交易环节的税费移转至持有环节，这对保证地方政府财力长期稳定、打击房地产投机、调控房地产市场都会有相当好的作用。 印花税自查辅导 一、没有合同也交税，印花税固然是小税种，但对于地方财政却也算是个小西瓜，特别是购销合同，一方面出于税源考虑，一方面对购销合同征税现实当中也难处重重，因此几乎每个省份对购销合同印花税均采取了核定征收方式，因为不统一，因此征收方式也五花八门，尽显地方特色，有的对购进和销售同时核定，有的仅对销售核定，有的打折核定，有的不打折核定，比如江苏省，对工业企业采取按销售收入全额核定，对商业企业采取按销售收入打折核定。 二、增值税问题，对购销合同核定征收印花税时，增值税额怎么办？笔者认为，增值税一般纳税人的进项税金及销项税金性质上属于价外税，不属于价外费用，因此不宜将进项税金考虑进购销金额内，而对增值税小规模纳税人，因为采用的是3%的征收率，而非税率，而实际征管中小规模纳税人也不适用购进扣税法，因此小规模纳税人的增值税没有进项税金，而交纳的增值税应当并入销售额。 三、保险合同，人寿保险不征收印花税，财产保险合同中的财产保险按千分之一税率贴花，而信用保险、责任保险、信用保险则按五元贴花。 四、土地租赁合同，因为印花税暂行条例及施行细则中对财产租赁采取了列举法，其中并不包括土地租赁，因此土地租赁不征收印花税，从公平性角度考虑，房屋租赁贴花，土地租赁不贴花显然是不公平的，但考虑到印花税暂行条例及施行细则出台时为上世纪八十年代，土地控制还相当严格，土地租赁基本不存在，所以当时未将土地租赁纳入征税范围，出于此点考虑，不少省市均已出台相应后续政策，将土地租赁纳入印花税征税范围。 五、技术转让：技术转让包括专利权转让、专利申请权转让、专利实施许可和非专利技术转让，专利申请权转让、非专利技术转让所书立合同按“技术合同”征收，专利权转让和专利实施许可按“产权转移书据”征收。可以这么来理解，专利申请权转让的是申请权不是产权，非专利技术一般是企业的商业秘密或自有技术，没有申请专利产权，因此转让行为不按照产权转让书据处理，而专利权转让和专利实施许可后，专利使用或所有权就产生了转移，因此按产权转移书据征收。 六、记载资金的帐薄，根据印花税暂行条例实施细则第八条：以后年度资金总额比已贴花资金总额增加的，增加部分应按规定贴花。可见纳税时间应以会计年度为准。 举例：某企业年初实收资本1000万，资本公积500万，3月份增资500万，7月份减资200万，年末实收资本1300万，资本公积500万。 如果按年度计算，当年年末即次年年初实收资本与资本公积合计1800万，当年年初实收资本与资本公积合计1500万，应纳印花税300万×0.05%=1500元。 如果错误的按照增资后即纳税，则企业应纳500万×0.05%=2500元，减资部分不允许退税，所以多交1000元。 七、借款合同、运输合同一般由借出方和运费结算收方或其代理方代扣税款，如果在税务检查中发现印花税款没有代扣，则就由借入方和运费结算付方补贴印花税。在这里要注意，借款合同是指借款人与金融机构签订的借款合同。而金融机构与金融机构的往来借款与非金融机构之间的资金融通合同是不征收印花税的。所谓的金融机构是指由中国人民银行批准设立、领取经营金融业务许可证书的单位。 八、权利许可证照，根据国税地函发（1991）2号《国家税务局地方税管理司关于对权利许可证照如何贴花问题的复函》规定：权利许可证照仅指政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。其他各种权利许可证照均不贴花。也就是说税务登记证、卫生许可证、消防许可证等不属于印花税范围内的权利许可证照。另外注意不是一证照五元，而是每个持证人五元贴花。 九、易货合同，其实质就是购销结合的合同，虽然不涉及或少部分涉及货币，因此根据国税发（1991）155号《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》规定：按合同所载的购销合计金额计税贴花，合同未列明金额的，应按合同所载购销数量依照国家牌价或市场价格计算应纳税金额。 十、印花税处罚规定：原印花税暂行条例及施行细则规定的罚款与后来颁布的《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则相悖，因此国税发（2004）15号《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》重新界定了应予罚款的种类及处罚规定， 1、在应纳税凭证上未贴或者少贴印花税票的或者已粘贴在应税凭证上的印花税票未注销或者未画销的，适用税收征管法第六十四条的处罚规定，即按未申报处百分之五十至五倍罚款。 2、已贴花的印花税票揭下重用造成未缴或少缴印花税的，适用税收征管法第六十三条的规定，即偷税，因为此种行为显系故意。 3、伪造印花税票的，按税收征管法实施细则第九十一条处罚。即按照非法印制、转借、倒卖、变造或伪造税务登记证的，由税务机关责令改正，处2000元以上1万元以下的罚款，情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4、按期汇总缴纳印花税的纳税人，超过税务机关核定的纳税期限，未缴或少缴印花税款的，视其违章性质，适用税收征管法第六十三条或第六十四条的处罚规定，情节严重的，同时撤销其汇缴许可证，个人理解即是视其主观故意与否及造成的后果按偷税或不申报纳税处理。 所述过多，其实总括之，即适用税收征管法及其实施细则。 十一、电子凭证照章纳税，根据财税（2006）162号《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》规定：对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。为什么要出台这个政策？政策的出台往往滞后于经济的发展，因此拾遗补缺的功能就至关重要，面对无纸化办公的迅速涌现，及时制定政策确保应收尽收就至关重要。电子凭证取代了纸质凭证，但“山还是那座山，河还是那座河”，电子凭证的性质和纸质凭证的性质无任何改变。 十二、商品房，一纸商品房销售合同，对于房地产开发商而言，商品房只是个货物，但对于购房者而言，却是个实实在在的产权，因此之前对销方按购销合同、购方按产权转移书据征税显系不合理，财税（2006）162号《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》加以更改，改为按产权转移书据征收印花税。 十三、土地使用权出让合同与土地使用权转让合同，财税（2006）162号《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》规定按产权转移书据征收，改变了之前不征税的空缺。但笔者认为土地使用权出让合同的出让方不宜征收印花税，因为出让方是政府部门，在我国土地所有权是国家或集体所有，集体土地出让必须先征用为国有，对政府征收印花税毫无意义。 十四、企业集团之间的应税凭证，企业集团是一个法人主体，集团内的公司也是单个法人主体，因此国税函（2009）9号《国家税务总局关于企业集团内部使用的有关凭证征收印花税问题的通知》规定：对于集团内具有平等法律地位的主体之间自愿订立、明确双方购销关系、据以供货或结算、具有合同性质的凭证，应按规定征收印花税，对于企业集团内部执行用的、不具有合同性质的凭证，不征收印花税。 十五、切莫忽视印花税，俗谓最危险的地方就是最安全的地方，许多企业往往将印花税视为芝麻税种，不以为然，其实恰恰最安全的地方却是最危险的地方，比如某企业搞土建工程，一直不知道建筑安装合同征收印花税，税务局一检查，上亿的土建工程补印花税五万，滞纳金三万，罚款五万，可谓是小不经意大失所算。 资源税纳税辅导 一、 资源税的会计处理： 1、 企业销售应税产品时 借：营业税金及附加 贷：应交税费-应交资源税 上交税金时 借：应交税费-应交资源税 贷：银行存款 2、 自产自用应税产品时 借：生产成本、制造费用等科目 贷：应交税费-应交资源税 3、 企业收购未税矿产品，代扣代缴资源税时 借：材料采购等 贷：应交税费-应交资源税 4、 外购液体盐抵税时 借：应交税费-应交资源税 借：材料采购 贷：银行存款 二、选矿比的含义，所谓选矿比，是指原矿重量与精矿重量的比值，它表示获得一吨精矿需要处理的原矿的吨位。 举例：用30%含量的铁矿石选出含铁66%的铁精粉，那么计算方式如下： 　　30%－5%＝25% （铁矿石含量减去尾矿含量=可用含量） 　　66%÷25%＝2.64 （用目标品位除去可用含量=需用铁矿石吨数） 那么用含铁30%的铁矿石要选出66%的铁精粉一吨需要2.64吨的铁矿石。 三、中外合作开采原油天然气的，应当按实物征收矿区使用费，暂不征收资源税。在这里矿区使用费其实就是资源税的替代物。这里的油气田包括号陆上合作油气田。 四、扣缴义务人，资源税暂行条例实施细则第七条规定：资源税的扣缴义务人是指“独立矿山、联合企业及其他收购未税矿产品的单位”，由于单位引发歧义，是否包括个体工商户？为此国税函（2000）733号《国家税务总局关于认定收购未税矿产品的个体户为资源税扣缴义务人的批复》专门作出规定：收购未税矿产品的单位也包括收购未税矿产品的个体户在内。 由此我们联想到企业所得税中的借款问题，非金融企业向非金融企业借款的利息支出可在一定标准内扣除，由此不少地方将个人借款利息支出机械理解为全额不得扣除，通过资源税733号文件可以看出，税法有的时候并不能机械式字面理解。 五、资源税名不副实，资源税以税调节极差收益促进资源综合利用、降低能耗的作用并没有充分显现出来，未来的资源税改革将走向环境税方向，如何节能降耗，有待于节能技术的广泛采用，扭转企业短期经营利益刺激而置环保于不顾。通过综合环境税制的设计使环保成本融入企业成本之中。 车辆购置税纳税辅导 一、费改税的成功案例，此前由交通部门征收的车辆购置附加费改由国税部门征收车辆购置税，由地方财政收入转而入了中央财政，联想到去年的养路费摇身一变为燃油税（消费税的一种），不禁为地方税源的前景而悲观，地方政府主导经济发展模式如果不改观，许多弊政，诸如地方政府隐性债务、卖地财政、税外加派将不可避免的成为和谐社会的拦路虎。 二、为保证车辆购置税收入，尽可能防止避税行为，国家税务总局对车辆购置税最低计税价格采取核定政策。一旦纳税人申报的计税依据低于最低计税价格，将不予承认。 三、1．6升及以下排量乘用车在09年度减按5%征收车辆购置税，其实提倡小排量汽车以降低环境污染仅仅从税收上着力解决是远水解不了近渴，真正解决车辆排放污染重点要放在公务车改革上，公务购车求大求新的倾向要制止，否则仅靠税收调节是解决不了公务车的刚性需求的。 四、会计处理：因作为固定资产的组成部分入帐，通过折旧方式进入成本费用。 车船税纳税辅导 一、车辆所有权或管理权发生变更怎么办？如果在一个纳税年内发生变更了，则本着“之前不退，之后不征”原则处理，如果此前没有征税，则由变更后纳税人全额申报缴纳。之所以采取这种不合理的方式主要是因为车船税一般由保险部门代扣代缴且税额较小，如果采取退税方式征税成本较大。 二、会计处理：通过管理费用一次性列支。 耕地占用税纳税辅导 一、耕地占用税可以退税，纳税人临时占用耕地，应当依照耕地占用税条例规定缴纳耕地占用税，但是纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。这里的临时占用耕地是指纳税人因建设项目、地质勘查等需要，在一般不超过2年内临时使用耕地并且没有修建永久建筑物的行为。 二、违法征地照样纳税，税是税务机关的事，违法征地是土地管理部门的事，因此税务部门没有必要也没有可能因为是非法征地就要等待土地管理部门处理后再作定论，国税发（2007）129号《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》规定：发现未经批准占用耕地的，应立即要求纳税人限期缴纳税款，接受举报占地面积1000亩的，甚至要逐级上报至国家税务总局地方税务司。 三、耕地占用税会计处理，一般通过在建工程科目结转固定资产。 契税纳税辅导 一、契税在2009年12月31日前全部归于地税部门征收，改变了此前各地或由财政或由地税征收的分裂局面，实现了税收征收的一统山河局面。 二、土地使用权转移征收契税，房屋使用权转移不征收契税，其实很简单，我国土地是国有或集体所有，不是能够买卖的，因此转移的只能是土地使用权，而房屋的产权是可以转移的，而使用权转移却不伴随着产权的转移，因此国税函（1999）465号《国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复》规定：房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属，根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。 三、抵押贷款买房契税纳税义务发生时间，根据国税函（1999）613号《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》规定：购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。 实际上现在按揭抵押贷款方式购房的契税往往拖后缴纳，即开发商直到将预收款凭据转为销售发票时，购房人凭此发票办理产权转移时交纳契税。而让人奇怪的是契税征收机关也认同此一方式，笔者想来也是图个方便罢了，却使国家税款被滞纳了。 四、问：某街道办事处征用辖区所属一土地，与某房地产公司共同开发商品房，商品房建毕，将其中一部分商品房转移给辖区征地居民充抵征地款，辖区居民是否缴纳契税？ 答：其实质依旧是居民以补偿征地款方式购房，应依法缴纳契税。 五、问：以划拨方式取得土地使用权再转让，契税如何征收？ 答：财税（2000）14号《财政部、国家税务总局关于对河南省财政厅〈关于契税有关政策问题的请示〉的批复》规定：以划拨方式取得的土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并补缴契税，其计税依据为土地出让费用或土地收益，而取得土地使用权的承受人，应依据契税暂行条例第四条规定的成交价格缴纳契税。 当初划拨是免费的，但是是有条件的，如今你转与他人，正所谓“出来混总是要还的”，土地不出去不用你还契税，你土地出去了，就得补上这笔本来免费的午餐—契税。 六、契税可退税，如交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续时，对其已纳契税应予以退还。此外对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税，法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。 七、问：某县招商引资，对企业承诺如在县工业园区内开厂投产，达到投资一千万以上，即无偿赠与土地使用权，契税如何征收？ 答：根据国税函（2002）1094号《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》规定：土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地市场价格核定。 虽然有此尚方宝剑，但现实中又有几个财政税务部门敢于行此剑了，为博得政绩土地尚可拱手相让，何况区区几个契税钱。 八、合作开发契税问题，我们引用一个文件来说明。 财税（2004）91号《财政部、国家税务总局关于合作开发的房地产权属转移征免契税的批复》规定：1、珠海市房产公司拥有土地，珠海南嘉房产开发有限公司提供资金，共建住房，珠海南嘉房产开发有限公司获得了珠海市房产公司的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据契税暂行条例的规定，珠海南嘉房产开发有限公司承受土地使用权，应缴纳契税，因此，对珠海南嘉房产开发有限公司应按其取得的85%土地使用权的成交价格计征契税。2、在上述合作开发建房过程中，珠海南嘉房产开发有限公司将其拥有并登记在珠海市房产公司名下的房产权属登记在自已名下，没有发生权属转移，不应征收契税。 九、房屋附属设施的契税问题。对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，以下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律法规的规定征收契税，对于不涉及房屋所有权及土地使用权变动的，不征收契税。 举例：地下停车位属于业主的公共配套设施，其成本已包括在购房价款中，则不必对地下停车位再征收契税，而地上停车场如果产权属于开发商，而转移与购房客户，则购房客户应当征收契税。 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税，如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 十、法定继承与非法定继承契税待遇迥然不同，看来血缘姻缘关系确实是“血浓于水”啊，根据国税函（2004）1036号《国家税务总局关于继承土地房屋权属有关契税问题的批复》规定：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税，但是非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，则属于赠与行为，应征收契税。 给予法定继承人可以理解为权属并没有转移，生命不息，繁衍不止，私有财产也传承不止，但给予非法定继承人则是权属发生了转移。 十一、企业改制重组中的契税政策，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转不征收契税，之所以规定此政策，是从实质重于形式原则出发，使税收的中性原则发挥出来，不妨碍企业重组改制进程。对于自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转其实质依然如此，不征收契税。