签约及按揭流程

签约及按揭流程 一、按照北京市有关规定我司商品房实行网上签约。由销售员在与客户签署认购书后告知客户签约及按揭所需资料，并签约前再次提前电话客户，预约好签约及按揭律师到阳光律师事务所，由签约律师和按揭律师协助客户办理网上签约及按揭手续。 二、房款回笼整体工作流程 未抵押 抵押 非按揭签约 签约 通过 不通过 业主交齐备案或产权资料（现房），与签约律师谈定合同条款 按揭员通知项目销售部与业主协商变更付款方式，如无法沟通则通知统计做挞定处理 通过↓ 业主交齐首付款及相关费用，签约律师签署《商品房预售合同》（预售房）或《商品房买卖合同》（现房）。 ↓ ↓ 签约组在次日交接备案资料至产权组办理《预售合同》备案和《买卖合同》在公司的签字、盖章，对不符合要求的需在收件当日退还签约律师并做交接登记；对备案手续齐全的需在15天内完成备案，并及时将按揭方式付款的合同转交按揭人员。 业主与按揭律师签署《贷款合同》；按揭员完成《贷款合同》在公司的签字、盖章。按揭律师及时复印《预售合同》及首付款发票已备报卷。 按揭律师整理资料，2日内出具法律意见书，收到备案合同或《商品房买卖合同》后报卷送银行 通过 不通过 银行将放款后的《贷款合同》及相关资料交付客户及按揭员，按揭员转产权组存档。 三、签约及按揭流程工作要求 （一）销售经理 1、 负责项目销售部销售及房款回笼的组织、、督促、管理工作。 2、 负责了解有关销售及房款回笼各种信息，及时通知销售员，审核销售员是否按公司规定执行。 3、 负责协助按揭人员解决欠款中缺按揭资料及公司原因部分。 4、 负责审核销售员认购书填写是否正确，开具定金收款收据。 5、 严格执行公司下发的《按揭资源分配表》，复核认购书的金额和所选择的按揭 银行是否符合公司要求，特殊情况需更换按揭银行的需经按揭员签字确认后方可执行。并确认业主是否已收到《签约须知》、《按揭须知》及空白收入证明和《签约流程表》等相关资料。 6、负责在项目推售新楼栋前期及时将相关资料报按揭组给予安排银行资源分配；针对新销售员入职应及时通知资金回笼组给予相关业务培训； 6、 销售经理应负责在楼宇推售前五天将签约所需的资料提供给签约组，并应确 保资料的准确。所有向签约组提供的签约资料，都必须由项目销售经理签名确认。 7、负责将公司规定条款的《商品房买卖合同》和签约须知、按揭须知在销售部现场公示。 （二）销售人员 作为与业主近距离沟通的第一人，也是最易与业主沟通和被业主接受之人，第一时间向业主提供购房签约、按揭所需知识，并不断催促和提醒业主前来签约。在房款回收过程中的主要职责为： 1、 销售员在与客户签订认购书前，应将认购书交销售经理审核。 认购房屋属于抵押的，销售经理告知销售员，销售员应告知客户抵押情况，并与客户签订《关于解除抵押的协议》。 销售部经理应跟踪该房何时撤押。并在得知撤押当天安排经办人向客户电话通知，要求客户签约。 2、 销售员在与客户签订认购书时，应将签约须知、按揭须知、空白收入证明、签约流程表交客户签收、存档，根据客户情况详尽解释须知规定的内容，讲明客户签约需携带的资料、款项，必要时可与按揭律师协调明确，同时了解客户现有银行按揭情况，是否为第一套房屋贷款等。 3、 负责在与业主签订正式认购书时，告知业主交齐2万元定金及各项签约和收楼时相关收费金额、，对于只交纳小定（小于2万元定金）的业主，催促其在24小时内补齐，否则不计为本月销售业绩。 4、 负责了解业主的情况，对外地业主或二次贷款等特殊情况的业主提醒其办理暂住证或公证或结清前套贷款，若需代办在签认购书后15天内收集所需提供的资料。（尽量在认购期收齐相关资料，以缩短各项办理时间） 5、 负责对选择按揭的业主严格按照公司的规定分配按揭资源，特殊情况需更换 按揭银行的需经按揭员签字确认后方可执行。 6、 销售员应跟踪自己经手或转接的客户情况。认购的房屋未抵押或已撤押的客户，销售员应在其认购第三天开始催促签约并与客户确认客户准备资料情况，及时通知签约律师和按揭律师作好签约准备。 7、 销售员与客户预约签约时间，同时预约按揭律师，将次日、后日约定的签约客户名单报销售经理汇总后在每天下午17：00前书面告知签约律师和按揭组。 8、 客户延迟签约的，原则上应由客服中心财务予以挞定。符合公司规定予以挞定返还的，销售部应将挞定返还的认购书送交签约组、按揭组、统计组。 客户认购的房屋抵押的，已达签约时间因公司特殊原因未能撤押的；待撤押后通知业主于3天内签约，挞定后15天内仍未签约的，按二次挞定处理。 9、 客户在签约前经公司批准退房的，销售员应当天将公司领导签字同意退房的 资料传真给签约组、统计和按揭组。 10、 客户认购后15天内签约时要求加名或增减付款比例的，可由销售员在项目部重新填写《北京市商品房认购书》附件后传真至客服中心签约组和按揭组，客户要求减名、换名，需报营销中心审批后在销售部登陆北京市商品房交易管理网重新办理认购手续。 11、 负责根据财务部提供的已收款情况补登《付款登记表》，并根据表中记载的计划付款时间提前三天与客户联系，提醒尚未交款的客户近期交款，在“五一”“十一”等长假前更应提前提醒客户按时交款。 12、 负责对缺少签约、按揭资料的业主进行多种形式的催收，并阐明我司之有关延迟交款和交资料的相关处罚规定，应积极与客户进行沟通配合，特殊情况下协助按揭员给予转行处理。 13、 通过培训禁止销售人员允诺客户可以在阳光律所修改条款。 开盘前, 公司培训销售员房款回笼过程及重要性，按揭员请银行信贷员及按揭律师对销售员进行按揭培训，将各家银行的按揭须知、利率表、保险费率表及其他按揭相关资料交付售楼人员，人手一册。按揭员根据按揭资源分配情况安排按揭律师到场工作时间。 业主签订正式《认购书》，确定付款方式，销售员按不同的付款方式向业主说明付款要求，对业主解释办理签约和按揭手续时所需资料、税费、时间及各项签约和收楼时相关收费金额、标准,同时将《签约须知》、《按揭须知》、《产权须知》(现房)及空白收入证明和《签约流程表》交予业主，并预约业主交首期、签署《买卖合同》及《贷款合同》的时间。(认购15天内) 销售经理审核认购书，对照销控表进行核销,开具收款收据,需复核认购书的金额和所选择的按揭银行是否符合公司要求，并确认业主是否已收《签约须知》、《按揭须知》及空白收入证明和《签约流程表》。项目公司定金收款员按确认的付款方式向业主收取定金，在认购书及收据上签名盖章交业主。 项目公司定金收款员当天下午17：00编制《每日销售清单》，客服中心收款员次日上午前往各项目核实《每日销售清单》收取前日所收定金和认购书的财务联和按揭、签约联分别送存银行及送客服中心各组登录台帐。 统计员及时根据融资和按揭组提供的《抵押物台帐》登录统计库，核实《每日销售清单》中认购房是否被抵押。 统计员每日上午11：30前编制《待撤押清单》送按揭组。在15天内，按揭组、备案产权组负责办理撤押手续，并将撤押清单及时下发至签约组、各销售部。因公司客观原因未在15天内撤押的，由按揭组及时通知销售部以便安排与业主间事宜。 统计员负责非按揭房款的催收工作。业主首付款或房款发生变化时，应及时通知按揭员修改按揭台帐。 销售员电话确认业主签署《买卖合同》和《贷款合同》的时间（如被抵押则在收到撤押清单后通知业主签约），并提醒业主带齐首期房款、备齐所有签约、按揭、产权及代办证件或公证的所需资料及税费（逐一确认），保证业主在认购15天内签署《买卖合同》和《贷款合同》并当场收齐签约所需资料。各项目销售部每天下午报送次日预约签约清单至按揭组和签约组，同时约定按揭律师及银行信贷员具体签约时间。 按揭律师和银行信贷员与业主面谈，审核并收齐办理按揭所有资料和相关费用。（对于银行在签约时因特殊情况要求补充的《按揭须知》外相关资料，由按揭员出具清单交销售员和按揭律师协同在3天内补齐资料。） 签约律师在收到代办公证资料后，需在五个工作日内办妥公证并转予按揭组。 办公室在收到代办暂住证的资料后，需在三个工作日内办妥暂住证并及时交给签约律师通知按揭律师及时收集复印。 银行复核客户资料 银行退单，按揭律师、按揭员、销售员催客户在3天内补齐资料或更改付款方式、安排转行，如都无法提供则由按揭组和统计组做退房处理。 审批放款，按揭员将当日放款明细书面通知项目出纳员和统计员。 按揭人员建立按揭台帐，跟踪按揭款从认购至银行放款的各个环节，并及时将跟踪情况录入台帐，负责对按揭银行和资金回笼各组线的沟通和催办工作。 统计人员建立统计库，跟踪非按揭款从认购至收楼的各个环节，并及时将跟踪情况录入台帐，负责对资金回笼各组线的沟通和催办工作。 客户收楼时，财务人员按照合同约定，当天收取房屋尾款、面积差异款及办理产权各项税费。 项目公司客服部收集客户办理产权资料及业主已缴清产权税费的证明，办理小产权。