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地产策划群：60941268 地产人交流园地 房价下降三成 将令不良贷款升至4.73% · 全球金融危机给中国市场带来不小冲击，宏观经济监管也同样面临新的挑战。 · 在11月5日上海国际金融学院主办的第五届中国财富管理论坛上，上海银监局局长、研究员阎庆民指出，市场风险、房地产市场风险和信用风险正是宏观经济监管需要关注的三个方面。 · “一是市场风险开始出现，次贷危机引发金融市场动荡，全球银行间市场拆借困难；二是房地产市场风险已经开始显现，如果房价进一步下滑将引发银行坏账上升，宏观经济将受到严重影响；三是信用风险大大上升。” · 阎庆民会后接受本报记者采访时表示，本轮经济动荡中，最重要的问题还不在于股市，而是房地产市场。“如果房地产价格下降超过30%，就不是中国银行(601988,股吧)业、中国经济可以承受的了。” · 做足拨备：房价下调的预备动作 · 《21世纪》：近期各监管机构出台了很多与房地产市场有关的新政策，银行信贷规模限制也有所放开。那么第四季度房地产行业贷款规模是否会上升？ · 阎庆民：这要看政府的政策。比如现在政府纷纷出台住房公积金政策，央行下调了存贷款利率，国土资源局也出台了对地价的政策，多种政策要有配合。光是单方面放开贷款限制，房市还是起不来，因为购买力不行。 · 最担忧的是，由于房地产市场剧烈波动，引发银行坏债，进而导致连带中国经济问题。现在资本市场本身就不好，债券也受到影响，中国经济必须要依靠消费来拉动。 · 《21世纪》：现在有很多专家学者认为，房地产市场泡沫刚刚去除了一些，这个时候再用货币政策或其他政策去刺激这一行业，这对经济不太好。你对这个问题怎么看？ · 阎庆民：现在房地产市场泡沫肯定会有，一点也不允许有泡沫，这也是不可能的。但泡沫在要看市场和购买力的承受能力。市场有泡沫在，但市场的购买力能接受，达到这两个之间的均衡较量就可以。 · 不过，市场目前还比较难接受现有的泡沫程度，大家还在观望。销售在下降，新开工项目也在减少。 · 《21世纪》：面对房地产市场风险，银监局在监管上具体关注什么？ · 阎庆民：今年上半年我们一直要求各个银行做压力测试。当房价下调10%时，银行的坏账会上升多少？下调20%时会上升多少？30%是最坏的结果。上海的测试结果显示，房价下调30%，银行不良贷款会上升到4.73%。现在大概百分之一点多，相对还是比较低的。应该说，房价下调幅度如果在30%以下，银行是有能力承受的。当然如果是超过30%的大幅下降，市场波动就太大了，这就不是整个银行业、整个中国经济能承受的。 · 《21世纪》：上半年完成压力测试，监管层有什么进一步的动作？ · 阎庆民：要让银行做好充足的拨备。万一房价下降10%、20%乃至30%，要做好充分准备。前九个月，各家银行利润很好，超过去年全年的水平。但四季度或者明年一季度可能利润会受到整个信贷需求减弱的影响，不仅是房贷，还包括贸易融资、出口下降的影响。 · “二套房”释疑 · 《21世纪》：新的房贷政策规定，购买改善型住房可以下调首付比例和贷款利率，而二套房原本规定首付四成以上，利率要上调。关于改善房和二套房的区分，银行在执行上会不会混淆？ · 阎庆民：从监管部门讲，这两个概念应该是强调而不能混淆。不然可能成为投机——拥有多套房，但是首付比例却降了下来。 · 我们强调除了第一套房、自住型之外，其它都算第二套房。给它一个排除条款，除了第一套房并且是自有住房之外，不管改不改善，都视为二套房。除非你觉得没有住够这个面积，你把第一套房卖掉，那么这在房地产交易中心也会有记录。要严格按照监管要求，除了自住房之外要严格遵循首付比例，不能为了刺激房市等原因擅自降低首付比例。美国次贷危机的重要原因之一，就是过低的首付比例。 · 《21世纪》：房贷新政在推行上会遇到困难吗? · 阎庆民：这方面没什么困难。我们要求银行严格控制风险底线。因为首付比例降得越低就等于放大自身承担的风险，一旦房价下跌，风险就成倍数效应。举例说，如果客户已有一套房，还想买一套100万元的房子做为改善房。银行把首付比例从原来规定的40%降到20%，客户首付可减少20万，等于给银行自身放大了20万以上的风险。如果房地产市场价格再下降20%，风险都需要银行来承担。所以，银行要守住底线，风险乘数不能随意降。 · 《21世纪》：监管层是否担心房贷政策放宽而导致银行间无序竞争？ · 阎庆民：我们都会检查，而且有记录。 地产策划群：60941268 地产人交流园地