配套商业项目物业类型配比分析及结论
博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及
结论
博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论
目的
北京博大兴房地产开发有限公司于2008年 6 月正式签约取得亦庄南部新区居住及配套项目的土地,(地块状况如下图)。
本地块用地性质为土地使用年限70年的居住用地及土地使用年限40年的配套公建用地。
为了适应区域房地产市场的现状及发展及坚持集约的、合理的利用地区的原则,博大兴房地产开发有限公司在区域房地产市场调查的基础上,对区域的居住及商业类物业供需关系进行大量的数据研究,以确定本项目物业类型的配比,以保证项目的成功运营,同时带动河西南区域的商品房市场的发展及区域价值的提升。
研究南部新区控制性规划,了解本项目于南部新区的功能定位及价值体现的过去、现状及未来,以便对本项目进行开发建筑的市场定位。
通过对南部新区的人口规模、人口质素、人口流动性的研究,导入区域物业类型的需求配比。
通过区域内现状及未来各类型物业的供应研究,同时完成与需求总量的对比,完成本项目居住类及商业类项目的总量的配比结论。
经济技术开发区南部新区控制性规划的研究
1、2004年前规划
与现行方案的部分用地性质的变化-------居住用地部分转变为工业用地
2004年前南部新区原规划方案 2007年南部新区现规划方案
对比表:
原方案
现方案
差额
居住用地(公顷)
133.<95
102.<95
31
居住人口
65000
50000
15000
2、2005年-2020年经济技术开发区南部新区规划分区内各类型用地及建筑
面积分析
1)分区图及总指标
居住
商服
教育
工业
多功能
办公
社区服务
交通
供电
市政
地块
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
总计
103
1<903378
33.81
801<960
57.84
667180
256.8
2438250
256.2
4327350
0.62
104800
1.82
34000
7.<98
73150
2.47
20<900
2.17
24050
注:住宅面积1<90万平米,商业面积80万平米,商业面积为住宅面积的
42%。
2)分区控制引导指标
职业教育园区
功能:企业员工培训、再教育的职业学校 适量的企业研发用地
规划指标:
教育
多功能
地块
占地面积(公顷)
建筑面积(平方米)
占地面积(公顷)
建筑面积(平方米)
X5
45.25
543000
1<9.38
387600
现状情况: 已建成1/4-1/5,现人口数量4230人。
居住区
功能:住宅及配套公建,计划人口数量50000人
规划指标:
居住
商服
教育
社区服务
交通
市政
地块
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
X46
8.64
172800
0.35
3500
X38
<9.63
1<92400
X10
8.48
13<9072
1.57
31400
0.67
6700
0.25
3750
0.41
4100
0.1<9
1<900
X13
11.22
17<9520
X14
6.32
102172
0.51
10200
X15
10.78
12<9240
X11
7.15
<91520
2.88
57600
X12
<9.1
115570
X16
7.38
<94464
2.45
4<9000
0.41
4100
X17
7.<91
237300
X22
6.57
<98400
0.55
11000
X30
7.28
101<920
2.42
24200
总计
100.46
1654378
7.<96
15<9200
3.85
38500
0.25
3750
0.41
4100
0.1<9
1<900
注:人均商业面积:3.184平米
公建区
功能:南部新区核心区 以大型商业及配套为主
商服
教育
多功能
办公
社区服务
交通
供电
市政
地块
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
X47
1.32
26400
5.03
125750
X48
1.34
26800
5.5
165000
X3<9
1.55
31000
3.03
30300
0.34
6800
0.<98
1<9600
0.5
5000
2.32
23200
0.36
7200
X40
2.83
<9<9050
3.23
<96<900
0.16
1600
1.38
20700
X23
0.77
15400
4.<97
124250
0.5
5000
X24
3.2
88300
2.7<9
6<9750
0.23
3450
0.64
6400
0.47
7050
X31
1.52
30400
0.3
3000
7.51
225300
X32
1.51
30200
3.37
101000
0.28
<98000
总计
20.<92
533250
5.65
56500
26.<9
742<950
0.62
104800
1.57
30250
1
10000
0.8
8000
0.47
7050
现状:未建设 注:商业面积达533250平方米
滨河科技区
功能:公共设施 高科技企业 研发中心
多功能
交通
供电
地块
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
X7
X20
11.1<9
167850
0.5
500
4.44
66600
1.87
18700
X21
8.83
132450
X6
1<9.38
387600
X18-1<9
41.52
660300
0.23
1150
0.6
600
总计
85.36
1414800
2.6
20350
0.6
600
现状:部分企业进住
弹性发展区
功能:公共设施与高新技术企业用地
商服
多功能
交通
供电
地块
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
X2<9
8
120000
X37
8.05
120750
X45
6.04
<90600
X27
8.11
121150
X28
3.8<9
58350
0.73
7300
X35
0.5
5000
X36
1.1<9
23800
1.<96
2<9400
1.62
24300
X43
4.<97
74550
X44
1.0<9
21800
1.67
25050
600
X52
6.02
<90300
0.05
500
X53
7.<9
118500
X54
4.81
72200
X66
7.56
113550
X67
8.68
12<9700
总计
2.28
45600
7<9.28
1188400
0.5
5000
0.78
8400
现状:部分企业进住 注:商业面积达45600平米
汽车产业园
功能:汽车工业园
商服
教育
工业
交通
供电
市政
地块
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
X55
7.3
11<9500
1.21
12100
X56
7.6
113750
X57
5.82
87300
X60
8.47
111750
X61
6.87
103050
X62
5.54
70<950
X68
5.85
87600
X6<9
2.0<9
41800
5.83
87450
0.3
3000
0.0<9
<900
X70
2.6<9
40350
2.48
24800
0.2
3000
0.3
3000
X71
0.43
2580
1.18
17700
0.85
12750
奔驰
1<98.77
1586100
总计
2.0<9
41800
0.43
2580
256.77
2438250
2.78
27800
0.2<9
3<900
1.51
15100
现状:部分企业进住
注:商业面积达45600平米
其它:北部区域 功能:居住及多功能用地
居住
教育
多功能
交通
地块
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
占地面积
建筑面积
X2
2.4<9
24<9000
X4
26600
26600
23.21
152400
X8
11.64
232800
X<9
10.42
208400
0.6<9
5<900
总计
2.4<9
24<9000
26600
26600
45.27
5<93600
0.6<9
5<900
注:商业面积达24<9000平米
3、商业定位及布局的变化--------由“集中型”向“分散型”的转变
从亦庄南部新区的原控制性规划上可以看出,其原配套商业物业的规划定位是高档集中型社区商业。
在建设实施的过程中,为了满足先期建设的居住人口的需求及解决部分拆迁人口的就业问
,将原集中商业的方案进行了合理的调整,将商业配套功能分散于各居住地块内,将商业配套的定位重新定位为分散型社区商业。
4、已建成居住类物业的特点--------拆迁用户及企业配套青年公寓
现规划居住用地中,已出让并建成的住宅类物业基本上为拆迁用房及中芯国际企业的青年公寓,其居住人口的质素不高,收入属于中低收入者,消费能力有限,同时青年公寓的非家庭型居住,其滞留性消费能力不足。所以,本区域商业的体量及级别定位应偏中低档的生活型。
四、本区域商业类物业的供应与需求分析
社区商业面积的计算一般按如下几个方法:
方法一:参照西方发达国家情况,人均占有的购物商业面积约1.2平方米,
本居住区按50000人设置商业面积应为60000平米。
河西居住区板块的住宅面积165万平米,预计50000人口,商业面积16万平米,人均商业面积:3.184平米,已大超出发达国家的面积。
现已建成人均商业面积:1.3平米,已完全满足居民的需求面积,但由于居民消费能力的不足,商业经营不理想,使得中型商业无法入住,基本上是以小型商业的业态存在。
居住区已建成入住地块
住宅
商业
性质
楼层
栋数
面积
户数
人口
X30
鹿海苑回迁房
6
21
<90000
1260
3780
0
X22
鹿海苑回迁房
6
23
82800
1104
3312
11000
X15
鹿海苑回迁房
6
36
130000
1728
5184
1200
X12
中芯青年公寓
100000
12000
10000
X16
中芯生活区
11
10
<94000
3000
15000
总计
4<96800
27276
37200
已建成人均商业面积:1.3平米
在建设中地块:
住宅
商业
性质
楼层
栋数
面积
户数
人口
X10
鹿海苑回迁房
11
16
140000
1<900
4750
5000
X14
鹿海苑回迁房
11
12
<95000
12<95
3237.5
3000
X11
中芯生活区
2000
总计
235000
7<987.5
10000
已建成人均商业面积:1.25平米 (美国人均拥有购物面积较多达2平方米左右。目前,上海的人均商业面积
已经超过2.5平方米,这已经超过香港地区,堪比东京、纽约。已有专家指出,
商业设施投资过热,最终将导致零售企业市场竞争更激烈、利润更微薄。)
方法二:按社区规划总建筑面积的3%去建设商业网点,本居住区按1861828*3%=55854平方米。
南部新区居住区板块的住宅面积165万平米,商业面积16万平米,商业面积为住宅面积的10%,同时大大超出相关指标。(南部新区住宅面积1<90万平米,商业面积80万平米,商业面积为住宅面积的42%。)
方法三:按城市规划里所说的700平方/千人,本居住区按50000人设置商业面积应为35000平米。 方法四:按建筑
配比,本居住区按50000人设置商业面积应如下:
类别
面积
商业服务
22500
社区服务
2<920
文体
2250
市政
1500
医疗
1<900
教育
16500
金融邮电
800
总计
483700
通过以上多种方法计算:本居住板块的商业需求面积应在35000-60000平米
之间。
五、居住类物业供应与需求分析
1、南部新区居住板块内现基本上拆迁房及中芯企业宿舍,现无商品房供应,所以为提高整体居住区的价值,应提高地区的居住类商品房的面积,以引入外来高品质居住人口,带动区域的价值,同时提升区域商业的消费能力。
2、南部新区的现状由于人口不足、人气不旺,所以使得人群对南部新区的认识度不足,居住类商品房的引入带来的人口数量及质素,有利用带动区域的人气及生活气氛,所以居住类物业的引入是南部新区发展的重要环节。
3、北京经济开发区已成为北京消费者心中低密度、高品质居住区,此区域对追求品质的商品房消费者有着极强的吸引力,成为消费热点地区,加之城铁的即将修建,此区域将更加热点,开发区核心居住区已基本无土地供应,南部新区现居住用地面积不大,建议根据市场需求适当增加居住用地。
六、本项目居住类物业与商业类物业配比定位
在遵循本项目控制性规划的前提下,同时在市场分析结论的指导下,将本项目居住类物业与商业类物业配比定位为以居住类物业为主,以商业及教育配套设施为附的综合类、复合型、特色差异化项目。
物业类型配比及功能分布表:
类型
功能
建筑面积(平方米)
居住类型
居住
<92000
教育类型
幼儿园
3000
商业类型
储蓄所
400
邮政所
250
超市
3000
菜市场
3750
社区服务
街道办事处
1200
社区服务中心
1500
总计
10500<9
本项目定位一:项目的差异化 带动区域商品房的发展及区域价值的提升
本项目力求在项目用地特征(分散型土地)、项目规模(10万平方米的中小型项目)、功能定位(集居住、商业、教育为一体的小型复合型功能)的条件下,将项目建设为特色、差异化的复合型项目,以带动区域商品房的发展及土地价值的提升。
所以,本项目的意义在于:
引领南部新区进入商品房开发的通道
带动亦庄南部新区的可持续发展
本项目作为开发区南部新区核心区域首个商品房开发项目,标志着南部新区的商品房开发全面起动,本项目的成功至关重要。 本项目以居住类物业为主,以配套商业教育配套为附的物业类型的配比,最大限度的保证了项目的成功。
定位二:突破空间-----实体的变化 成为区域引导性项目
本项目将突破空间与实体,将本项目控规内规划的弹性空间的部分设计为特色的、高品质居住类型商品房,同时保证控制内的刚性功能区,以保证项目运营的成功,以免建设较难经营的大体量商业,造成土地资源的浪费,本项目将成为区域引导性项目。
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