香港商场广州商场商业规划的区别[方案]

香港商场广州商场商业规划的区别[] 香港商场广州商场商业规划的区别 一、规模的区别 建筑规模 香港商场的建筑规模较大，如上文所述商场，总建筑面积一般超过100万平方尺(约10万平方米)。 广州商场建设过于保守，商场建筑规模较小，一般在3万平方米左右(约30万平方尺)，而类似中华广场、天河城广场等项目在广州属于大体量的、拥有最高知名度和权威价值的购物中心，然而这些商场的总建筑面积不过7~8万平方米(相当于80~90万平方尺) 占地/平层面积 香港地方窄小，寸金尺土，但商场的建筑并不过于吝啬土地的价值，占地面积大多在50万平方尺(约5万平方米)之上。因此香港商场平层面积较大，可创造宽阔的公共空间，营造宽敞舒适的购物环境。对于一些占地面积较小的商场，则适当建设高楼层商场，如嵩光百货，位于铜锣湾地铁站上盖，建设为13层高层商场，成为全港最大的单体建筑百货公司。 由于商场大多与住宅项目关联，商场部分的占地仅占整体项目的一小部分，因此商场平层面积较小。 二、地段位置的区别 商场的价值体现其中之一就是地段的价值。 香港商场的建设，选址非常严格，一般建设在于地铁有直接关联的地区。由于地铁是香港人最主要的交通工具，而且香港地铁建设时间较长，目前已建设五条地铁线、两条九广铁路以及一条机场快线，到达港岛、九龙和新界及深圳相当便捷，因此香港商场则依托地铁的便利性而建设。在地铁的所到之处，基本都是商业项目，如大型购物中心、商务大厦、酒店等，因此香港地铁沿线物业价值相当高。 另外，香港寸金尺土的社会，屋村建设相当密集。因此，也造就了商场与屋村的密切关系。越是屋村密集、地铁直达的地点，必定建设一个既满足社区消费，又辐射周边城区的大型购物中心，如荷里活广场、又一城广场等。 广州商场也明白“地段价值”的道理，但其建设却无法将地段价值充分体现。广州地铁正密锣紧鼓的设计和中，从1998年以来，已开通了一号线和二号线，但由于地铁并不能真正体现边界的元素，因此广州地铁沿线物业的价值提升远不如香港地铁。可以看见，广州是先建商场，后建地铁。同时广州地铁的票价在广州人生活水平当中属于中高层，普通百姓不能日日消费，因此通过地铁而提升商业物业的价值也只能期待。 而在真正的商业网地，如北京路、上下九等路段，地价相当高(约5万元/?)，一般发展商难以承受。同时路段上基本为临街商业，要开发大型购物中心比较难，即使如十甫名都，也只能先开发首层的临街商铺，而二线街铺和二、三层商场仍存在招商和销售的困难。广州大部分商场物业属于高层商住楼的底商，所处位置是一些新开发的板块，消费力和商业氛围有待提升，即使富人聚集的滨江东，那些所开发的群楼商业也只能现为临街铺旺，二、三层冷淡的景象。 三、建筑规划的区别 外部规划 香港商场基本不设置大型户外广场，不规划临街商铺，而门面设计比较窄小。商场外立面注重广告位设计和造型设计。 广州商场同样注重外立面的装饰设计，包括广告位的规模和设计(目前广州建筑物的外立面广告位收归市政管理，由市政府统一招标，业主无主权)。但基本上，除了天河城广场、中 天购物城等大型商场外，几乎所有商场都规划临街商铺。因此广州商场的共性是“首层临街铺旺，内铺和楼上商场经营冷淡”。 柱网分布 香港商场柱网分布合理，以8×10为主。 广州商场大多是群楼底商，由于忽略了柱位转换的重要性和必要性，因此商场内柱网分布比较散乱，从而令商铺规划布局和商品陈列得不到优化，只能以“珍珠铺”形式规划。 楼高 香港商场楼层净高5米或以上。整体空间感宽敞。 广州商场楼层高度一般为首层5~6米，二层以上楼层高度仅4~4.5米，有的商场甚至不足4米。这样的楼层高度限制了部分经营业态的引进，如餐饮、娱乐、休闲等。 垂直交通 香港商场垂直交通设施的设置以有效引导客流到各商业楼层，并减少经营盲点为目的，因此数量较多，而且分布距离较短。 广州商场对于垂直交通设施的设置基本包括扶手电梯和垂直电梯，分布距离较远。垂直电梯大多作为货梯使用。新一代商场在户外设置观光电梯。 商铺间隔 香港商场商铺间隔面积较大，极少出现10?或以下的“珍珠铺”，除了在铜锣湾、旺角等商业旺地的小型商场。 由于广州商场的规划不理想，发展商以出售为主，大多商场间隔成“珍珠铺”形式出售。相对而言，首层临街铺面积最大，约100?左右，内铺和楼上商铺面积约20~30?/套。 停车位规划 香港商场因应当地私家车数量庞大的原因而规划大型停车场，如又一城规划停车位850个。 广州早期商场缺乏长远规划意识，建设停车位严重不足，影响现今不少“有车族”前往消费的兴趣。商场只能求助于附近的闲置地块，但只“治标不治本”。另外大多数商场属于商住楼的配套，停车位与住房业主共用，也显出不便。 四、功能定位的区别 经营定位 香港是自由港，又是国际交易中心，因此香港商场经营定位为高档次的国际化消费中心，引入世界知名品牌进驻。同时由于屋村对商场产生巨大的关系和影响，因此香港商场是在满足社区日常生活所需，以及餐饮、娱乐、休闲等消费基础上的高档次国际化商业中心。商业辐射范围广。 广州虽然是开放沿海城市，但由于与国际仍存在较大的差距，商业发展相对滞后，吸引世界知名品牌的难度较大，外地游客(主要指国外游客)的旅游购物意欲偏低。因此广州商场的经营定位基本以社区为消费基础，经营中档次的百货零售社区型商场。除了北京路上的广百大厦、天河城广场、中华广场、荔湾广场等大型商业中心，一般商业辐射范围不超过3公里。 楼层功能定位 香港商场综合化的功能定位，每个楼层均设定义经营主体。楼层在引入相关主题的主要商户的基础上，可引入其他功能商户作搭配，以丰富当楼层经营内容，延长消费者在商场内的停留时间。 广州商场基本注重了楼层功能定位的重要性，但引入商户比较单一，缺乏休闲、餐饮的辅助，只能吸引相应的目的消费者，对于引导商场的循环消费作用不大。因此可见广州商场出现“旺丁不旺财”的境况。 五、招商经营的区别 经营理念 香港商场的经营理念是商场“丁财两旺”，通过良好的规划设计，引入各类经营类别，创造有效经营的条件，营造舒适的购物环境。着眼于商场的持续运作和收益。 广州商场的经营理念相对倾向于短期资金回笼，对于商场的持续运作、经营推广及管理、招商引资等方面相对薄弱。 租售安排 香港商场不进行零散出售，整体招商经营。投资者热衷投资商业网点的独立商场/商铺。 广州商场基于发展商的开发目标，以短期回笼资金为首要任务，因此大多规划为零散商铺形式，并辅以一定的主题概念进行销售。销售手段五花八门，如带租约发售、返租回报、包租„„但业权卖散后难以统一组织经营管理，经营难以持续。 租售成绩 香港商场的招商成绩理想，世界知名品牌、龙头商户、餐饮、娱乐、休闲等商家基本进驻每一家商场。