农地抵押贷款“破冰” 产权制约亟待机制补漏

农地抵押贷款“破冰” 产权制约亟待机制补漏 农地抵押贷款“破冰” 产权制约亟待机制补漏 农民通过将农业承包地、住房进行抵押，可以有效缓解农业资金困境，盘活“沉睡农资”，大大提高了资产利用效率。但农业获利周期长、利润低、抵御风险能力差，而且小额贷款业务笔数多、数额小，农户居住分散、情况复杂，管理起来战线长、难度大、成本高，许多商业银行都不愿涉足。 近日国务院加大金融服务农业力度，探索农地、林地、水域及农房等抵押贷款试点。这一“破冰之举”能否破解农村农业融资的制度性障碍, 农地质押贷款破冰起航 国务院办公厅近日发布的《关于金融服务“三农”发展的若干意见》要求，创新农村抵(质)押担保方式，健全农村金融体系。目前，湖北、四川、黑龙江、浙江等多个省份已开始试点农村土地承包经营权抵押贷款。 武汉市广地农业公司财务总监赵思好对于贷款难深有体会。广地公司是一家专业从事中高档蔬菜种植销售的企业，在香港、广州、澳门等地市场占据重要份额。公司2008年以土地流转形式租地19000亩，但要做蔬菜大棚，建设化厂房，资金上却捉襟见肘。当他们找到银行要求贷款，银行却说土地是集体租赁土地，没有任何手续，无法办理。 武汉农业部门首先对全市农村土地等资源类产权进行确权、登记、颁证，建立农村综合产权数据库，再从中细分出农地经营权、林地、水面滩涂、农村宅基地等贷款业务。 市场人士认为，在我国现有法律框架下，农村土地是不能直接作为贷款担保的。但当地金融机构在对《土地法》《物权法》《担保法》等法律法规进行系统研究后，决定将“土地承包权”与“土地经营权”两权分离，保留承包人“土地承包权”，仅将“土地经营权”作为抵押物。 据从事此类业务贷款的武汉市农村商业银行统计，截至2012年底，已累计发放“林权+土地经营权”贷款资金8亿元，直接惠及涉农企业、农民合作社、家庭农场、种植养殖大户80余户，间接带动上万户农户就业创业。目前，这一业务量正在高速发展，逐渐成为该行的支柱贷款业务。 产权制约亟待机制补漏 为破解农村金融难题，此次国务院办公厅发文为农民寻找资金提供了多条“门路”。意见要求，制定农村土地承包经营权抵押贷款试点管理办法，在经批准的地区开展试点。慎重稳妥地开展农民住房财产权抵押试点。健全完善林权抵押登记系统，扩大林权抵押贷款规模。推广以农业机械设备、运输工具、水域滩涂养殖权、承包土地收益权等为标的的新型抵押担保方式。 在全国各地总共流转7万亩土地种植蔬菜的星广地农业公司总经理李梅珍，近年来一直在为土地承包期而担忧。李梅珍告诉，由于大部分流转的土地都是农民1988年第二轮联产承包签订的承包，30年承包期限到现在仅剩5年，村民承包到期后政策的不确定性，给企业投入与生产带来很多风险。 长期研究“三农”问题的华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰认为，流转租期的政策风险，无疑将制约规模效益发挥;而农村土地流转租金定价机制欠缺，造成部分农民在土地流转中待价而沽，情愿撂荒期待土地租金升值，也不愿将土地抵押出去。 中南财经政法大学金融学院张东教授示，由于土地经营权价值取决于土地承包经营的时间、土地经营收益，受自然条件、生产经营项目等因素影响较大，评估机构难以对土地经营权的实际价值做出准确判断。 贺雪峰表示，按照现行法律，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿，这样将房屋拆除而以建筑材料还债，无疑大大降低了房屋的价值，使得金融机构办理此项业务的积极性大打折扣。 还需打通“肠梗阻” 农地等抵押贷款并非一帆风顺。目前土地流转配套机制不健全，土地承包经营权抵押贷款从价值评估、登记到处置变现难度都很大，“肠梗阻”制约着土地承包经营权抵押贷款的普及和推广。 张东认为，土地经营承包权等确权登记缺乏法律效力，是当前涉农金融机构不愿开办农地抵押贷款业务的主要原因。同时，相应的抵押贷款风险补偿和保障机制尚未建立，缺乏完善的评估体制、交易机构以及有关服务机构，一旦贷款人无力还贷，银行在处置抵押物时会相当棘手。业内人士表示，风险保障机制缺失，也是制约农村土地等抵押贷款无法大范围推进的重要因素。 张东建议，健全农村资源评估机制，健全基层农村资源交易机制，推广场内交易机制，建立财政保险补偿机制。同时，加强仲裁、公证、监管等配套机构建设，形成监管合力，以应对流转、抵押、再流转过程中产生的纠纷。 “土地确权任重而道远，还需谨慎、稳步推进。既要防止出现土地兼并的现象，又要防止农民利益受损。”武汉农商行董事长刘必金说，在完善土地确权的法律法规同时，农村金融机构应与政府合作，加快建设农村土地交易市场，健全保险评估体系，创新适应土地流转的信贷机制，解决农民贷款难问题。徐海波 育儿知识www.naiba114.com yuer