红树湾畔销售百问

红树湾畔销售百问 北京金融街房地产顾问有限公司 金融街?巽寮湾红树湾畔公寓销售百问 【目录】 一、开发商及项目合作商介绍 ........................................................... 2 1.1 投资商及发展商介绍 .......................................................... 2 1.2 项目规划、建筑设计、景观设计及承建商 ..................................... 2 二、项目指标 ......................................................................... 2 三、产品介绍 ......................................................................... 3 3.1 建筑综合分析(包括设计理念、布局、立面风格、内部交通流线、楼间距) ............ 3 3.2 户型，户型特点分析。 ......................................................... 4 3.3 交楼(公共区域标准、产品装修标准、家私电器配置情况、其他设施设备、交楼 时间) ................................................................................. 5 3.4 景观园林特点分析 ............................................................. 6 3.5 社区配套介绍(车位、商业、公建、其他公共设施) ................................ 7 四、物业经营问题 ..................................................................... 7 4.1 经营模式介绍(强调模式的优势分析)............................................ 7 4.2 核心条款简介 ................................................................. 8 五、物业管理 ......................................................................... 8 5.1 物业管理公司介绍 ............................................................. 8 5.2 物业费及服务标准介绍(物业费标准、代收费标准、服务项目及标准) ................ 8 5.3:前期物业管理协议核心条款介绍 ............................................... 10 六、购房手续 ........................................................................ 10 6.1 认购手续(认购须知、认购要点、付款方式) ..................................... 10 6.2 签约手续(签约须知) ........................................................ 10 6.3 按揭及公积金贷款介绍 ........................................................ 11 6.4 其他特殊事件处理 ............................................................ 11 七、购房行政手续问答 ................................................................ 11 八、区域及项目不利因素解答 .......................................................... 12 1 北京金融街房地产顾问有限公司 一、开发商及项目合作商介绍 1.1 投资商及发展商介绍 1.1.1投资商——金融街控股 金融街控股，国有上市公司(股票代码000402)，中国顶级的商务地产区域运营商，中国地产上市公司十强.其整体区域开发的代表作“北京金融街”已成为中国国家级金融机构密度最高的地区，入驻的金融机构多达1200余家，包括中国人民银行、中国证监会、中国银监会、中国保监会在项目规划、建筑方案设计、景观设计及承建商 “红树湾畔”项目由金融街惠州置业公司委托上海天华建筑设计有限公司设计。 “红树湾畔”项目承建商是中国建筑第四工程局有限公司，曾经承建过广州珠江新城西塔、重庆环球金融中心等。 二、项目指标 2 北京金融街房地产顾问有限公司 三、产品介绍 3.1 建筑综合分析(包括设计理念、布局、立面风格、内部交通流线、楼间距) 3.1.1 红树湾畔项目的定位是什么, 打造中区高品质的、体现生态和人文关怀的度假居住社区。 本项目区别于传统的家庭模式，针对年轻人特殊的生理、心理需求综合开发满足年轻人自尊、舒适、安全的居住实施和服务的商品形态。 人的生活社区要注重居住与环境的结合，景观环境中处处体现出我中有你、你中有我，良好的生态环境有利于人;其次，规划中为人们创造内部交往、与社会交往的空间，如:人可以在院落中休闲之后返回住处的方式，不应该是普通居住区的各户各回各门的模式，可考虑设置底层的区域大堂、连廊、架空层等空间;院落设活动场地;再次，社区商业兼顾对外经营，成为区域商业的延伸，并使人们足不出户，满足全面的生活配套要求。 3.1.2 项目的空间设计有何特色, 项目西面看海，东面为秀丽的山峦，项目整体空间设计结合周边环境，从南面6层多层体量向北面16层高层以此过渡，南面临近天后宫低矮仿古建筑群，降低建筑高度，以和天后 宫的高度相呼应，而北面以通透的16层高层为主，通过平面角度设计，从而保持了东面山体和海景的视线交流，形成与自然景观的协调对话。 3.1.3 建筑布局有何特色, 以点式、南北、东西向建筑形成的组团式布局为主。通过由西部滨海至东部山体建筑高度的逐步提升，形成背山面海、高低错落的丰富城市空间，使整个区域获得更大的滨海景观面。 3 北京金融街房地产顾问有限公司 3.1.4 红树湾畔项目的建筑立面的设计风格和材质分别是, 以明快的现代滨海建筑风格为主，通过对建筑色彩与材料的引导与天后宫等周边地块相协调。 横向舒展的大露台、通透轻盈的玻璃墙面，弧线飘逸浪漫的气质形成典型的滨海度假建筑风格。建筑主体外墙采用清新明快的浅色为主色调，采用暖灰色为辅助装饰色调，形成清新简约的整体格调。外墙装饰材料采用涂料。 3.1.5 项目周边地块的规划状况怎么样, 海景，河景，红树林，仿古建筑群(天后宫) 3.1.6 项目的人车分流体系有何特色, 项目用地南侧道路为凤嘴路，红线宽12米;项目用地东北侧根据甲方意见为公共道路，红线宽9米;两个地块之间道路为公共道路，红线宽21米。小区沿两个地块之间道路布置了车行出入口，中部布置了人行出入口，考虑到尽量少影响人行，尽量做到人车分流，在基地内尽量避免车辆的通行，特殊情况下也有道路满足其通行，以人为本，人性化设计。 3.1.7 商业街是否出售, 待定 3.1.8 项目的抗震等级是多少, 标准设防类(丙类)，7度设防。 3.1.9 基础结构是怎么样的, 桩基或复合地基基础 3.1.10 楼宇采用什么样的结构体系, 框架、剪力墙 3.1.11 墙、柱、梁、板的材料结构, 钢筋混凝土 3.2 户型，户型特点分析。 3.2.1 一期有哪几种户型，每类户型的建筑面积是多少, 根据初步测算面积，共有2种户型: 单房:约46-49平米; 一房一厅:约75-81平米 3.2.2 各类户型的套内面积是多少, 暂无数据(测绘报告未出) 4 北京金融街房地产顾问有限公司 3.2.3 各类户型阳台面积分别是多少, 暂无数据(测绘报告未出) 3.2.4 各户型的使用率分别是多少, 约76.53%~79.93%(待核准) 3.2.5 各户型的赠送面积分别是多少，赠送率如何, 暂无数据 3.3 交楼标准(公共区域标准、产品装修标准、家私电器配置情况、其他设施设备、交楼 时间) 3.3.1 小区的安防系统是怎么样的, 1)小区设置火灾自动报警系统; 2)小区设置普通对讲系统，每户均设置紧急求助按钮; 3)设有闭路监控系统; 4)设有无线巡更系统。 3.3.2 小区有没有闭路监控系统, 有 3.3.3 各楼栋分别配多少电梯, 1#，4部电梯 5#，3部电梯 2、3、4、7#，2部电梯 6#，1部电梯 3.3.4 窗框用什么材料、什么颜色，玻璃是什么材料, 住宅窗框塑钢;白色颜色与外立面颜色协调;中空玻璃。 3.3.5 项目的给排水管用什么材料, 室内给水干、立管采用衬塑钢管，冷水表后采用PP-R管;热水干、立管采用CPVC管， 热水表后采用PP-R管;太阳能集热板与集热水箱用的管采用不锈钢管;污、废水管采用 UPV-C排水管，转换层及出户管采用铸铁管，与卧室相邻的污废水管采用螺旋消音塑料管; 雨水管采用实壁加厚型PVC-U管。 3.3.6 公寓每一户有多少有线电视孔，多少电话孔，多少网络孔, 都有基本配备，具体按精装修方案确定。 3.3.7 有无燃气管道，用什么材料, 住宅部分无燃气，部分商业有集中预留燃气管道。 5 北京金融街房地产顾问有限公司 3.3.8 公寓交楼标准是什么, 精装修。 3.3.9 阳台或露台可以安装防盗网吗, 不可以。 3.3.10台栏杆采用什么材料、颜色, 阳台栏杆为钢方通、夹胶玻璃。 3.3.11 楼梯间的照明系统如何设置, 楼梯间有设应急照明。 3.4 景观园林特点分析 3.4.1 园林规划有何特色, 景观绿化以崇尚自然、心灵回归为主题，通过竖向变化的种植绿化，弹石及沙砾的小径，低矮的草坪等等自然装饰材料，营造幽静、和谐的居住环境，并通过视觉、听觉、嗅觉、触觉和味觉的五感空间，全方位诠释滨海建筑社区的风情。 公共景观的概念分以下三个层次来设计: (1)社区外部景观绿化的借景 基地西侧有美丽的外海和内湾，经过设计改造后可以作为社区的滨河景观带，有利于提升社区的品质。 (2)社区内部绿化体系的构建 社区中周边建筑围合而成一个内部共享空间，以密植的绿化树木和硬质活动铺地为主导，与适当的空间节点结合，构建起全区有疏有放、方便通达的景观绿化体系。 (3)组团绿化布局的深入 组团绿化作为最贴近居民的绿化组成部分，在设计中，强调富裕哥哥组团绿地以不同的主题，丰富具有差异的绿地布置将带来组团的个性和居家的归属感。 整个小区的首层好像一个大花园、大游园，结合没动建筑首层的架空层，景观从外向内渗透，并在架空层里布置比较静态的活动，例如打牌、谈心、下棋、游戏的空间，相对于架空层的灰空间，室外就为人们提供了动态活动的场地，结合景观设计处理，室外既有为人们提供健身舞蹈的空间，又会为人们创造享受阳光海风的休闲空间，为儿童提供当球场，躲猫猫的场地。 3.4.2 项目景观视线设计有何特征, 本项目吸取了美国夏威夷基基海滩等世界名滩的规划布局手法。采用点板结合以及主要展开面与滨海垂直的纵列式布局，西低东高，呈阶梯状退台，以形成直达海滨的公共空间和视线走廊。 6 北京金融街房地产顾问有限公司 3.5 社区配套介绍(车位、商业、公建、其他公共设施) 3.5.1 商业设施具有哪些功能, 超市，咖啡厅，餐饮等。 3.5.2 何时开放, 开放时间根据项目入伙时间确定 3.5.3 是否对外开放, 对外开放 3.5.4 收费标准怎样, 待定 3.5.5商业街分为哪些面积段，比例分别是多少, 暂无数据 3.5.11 小区有多少个停车位, 293个停车位，地下145，地面148 3.5.12 金客会会员的权利, 会员分为两大类、三个等级。 两大类为‘普通会员’和‘业主会员’; 三个等级为‘普卡’、‘金卡’、‘白金卡’，其中‘普卡’是普通会员，‘金卡’和‘白金卡’ 为业主会员; 会员权利有: 享受金客会精选商家的优惠折扣; 巽寮湾区域内主题文化商品店或网络直营店购买特色商品5%的优惠; 金融街开发范围内的各类品牌酒店(如凤池岛、海尚湾畔、喜来登)的优惠价格; 再次购房享有1-3%的优惠折扣; 参加巽寮湾举办的旅游节庆活动等等 四、物业经营问题 4.1 经营模式介绍(强调模式的优势分析) 4.1.1公寓是否为酒店式管理, 总体上选取一期的BC栋、二期的DEF栋作为强制性酒店式经营楼栋，需在其中选择15 间精装客房作申报营业执照之用。 7 北京金融街房地产顾问有限公司 AGHJK栋作为服务式经营楼栋，另外BCDEF栋中的特大户型也将作服务式经营。 海公园共有3435套单位，其中酒店式经营房间1932套，占总套数的56%。 4.1.2 此种模式的优势是什么, B、C、D、E、F五栋的交楼标准，还将包括软性装饰，达到酒店申报的条件。具体优势有: 1、业主享有稳定的租金回报，年回报率约2%-3%，根据不同户型和景观，回报率有所差异。(例如:一套零居室购房总价800,000元，年回报为16000-24000元，月回报1333-2000元) 2、专业酒店管理公司进行经营管理，项目的升值空间越来越大。 3、业主有租金回报的同时，享有一个月的免费入住，投资和度假兼顾。 4.1.3 请执行委托楼栋是否有布草间, 初步定为三层拿一间房作为布草间，具体房间安排请见确定后的文件。 4.2 核心条款简介 待定 五、物业管理 5.1 物业管理公司介绍 物业顾问公司是世邦魏理仕，总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，为全球最大的商业房地产服务公司(按2008年的营业额计算) 。连续三年跻身美国“商业周刊50强”的商业地产服务公司，并连续两年被«财富»杂志评为发展最快的百强企业之一。 5.2 物业费及服务标准介绍(物业费标准、代收费标准、服务项目及标准) 5.2.1 物业管理提供哪些服务(常规性、特约性),是否参与酒店经营管理, 常规物业管理服务: 公共区域日常清洁、秩序维护管理、车辆疏导管理、小区公共设施设备运行、公共区域设备设施维修维护、公共园林绿化管理等服务项目。 特约物业管理服务: 特约上门维修服务、特约家居服务、一般临时代办事项服务、通过专业机构实现的紧急 救助服务等服务项目。 酒店经营管理加盟: 方案待定 5.2.2 物业管理费多少,入伙费由哪些费用组成, 红树湾畔项目物业管理费预计建筑面积人民币3.5元/月/平方米。(待核准) 8 北京金融街房地产顾问有限公司 入伙费根据惠东县房管局的规定执行。(物业管理费、有线电视费、电信网络费、预交水电费) 5.2.3 小区有哪些安防措施, 红树湾畔项目采取人防和技防措施，人防采取24小时执勤巡逻方式，小区内设有固定岗 和流动岗。技术防范通过视频摄像机进行定点监控，红外入侵防范系统和可视对讲门禁系统等安防措施实施布防，达到安全防范作用。 5.2.4 小区的水源取自哪里，水费是多少,若遇停水，如何处理, 小区的供水系统来自巽寮地区的自来水公司，两路环线供给小区，水费根据惠东县物价局规定的收费标准执行，自来水公司因各类故障造成停水，将联系自来水公司提供应急水车临时供水。 5.2.5 小区的污水及雨水如何排放, 小区采取雨污分流的方式，污水汇集到污水处理站进行污水处理达到标准后排放到市政管线，雨水汇集后直接排放市政管线。 5.2.6 小区如何供电，电费是多少,若遇停电，如何处理, 小区采取两路供电，电费执行南方电网公司收费标准，按电表抄见电量和供电线损、变损费用分摊为准。如果与外网停电，小区自备电源保障应急回路的正常供电(例如电梯、消防通道等正常供电)。 5.2.7 小区是否实行封闭式管理，如何封闭, 小区实施封闭管理，采取软封闭的措施和技术防范的措施进行小区封闭管理。 5.2.8 小区的垃圾如何处理, 采取集中收集统一管理，由市政巽寮管理委员会清运。 5.2.9 小区保安是否24小时巡逻, 小区内采取24小时保安定岗巡逻。 5.2.10 外来车辆如何管理, 小区内的车辆采取一车一卡，车卡相符的控制方式，外来车辆发放临时卡的方式控制管理。 5.2.11 房屋结构是否可以改动，装修是否要交押金, 房屋结构不得擅自改动。如果需要精装，需提交具有资质的设计和装修单位提供的设计施工方案，按装修管理规定办理装修审核手续，按规定缴纳装修押金，装修押金根据惠东县房管局和物价局的文件规定执行，经验收合格后，在规定期限内无息退还。 5.2.12 业主装修由哪些部门收取哪些费用, 如业主需要进行装修，要按规定缴纳装修保证金(押金)、装修建筑垃圾清运费、与装修相关的有偿服务配合费用等。 9 北京金融街房地产顾问有限公司 5.3:前期物业管理协议核心条款介绍 待定 六、购房手续 6.1 认购手续(认购须知、认购要点、付款方式) 6.1.1 认购时除了房款外还需要交纳什么费用, 除缴纳定金之外，不需要缴纳其他费用 6.1.2 签订认购书后是否可以更名,若更名是否收费,收多少, 不可以更名。 6.1.3 签订认购书后可否增减客户名, 签正式合同时可增或减一个名字，累计认购人数不得超过2人。 6.1.4 签订认购书后多久内付首期(或一次性付清全款), 签订认购书后7天内支付首期 6.1.5 金融街?巽寮湾的付款方式有几种, 两种，一次性付款和按揭付款，不接受分期付款。 6.1.6 定金和房款是否接受外币,如何计算汇率, 定金及房款暂时不能接收外币 6.1.7 现场是否配备POS机,手续费怎样算, 配备，手续费由开发商支付。 6.1.8 首期可否刷卡, 可以。手续费由开发商承担。 6.1.9 若客户选择转帐，发展商提供的账户有哪些, 银行的账户待定，目前正在办理按揭合作协议阶段，具体账号会在预售证上公布。 6.2 签约手续(签约须知) 6.2.1 签约时都需要交纳什么费用, 签约时需交纳合同约定的房款，以及专项维修资金，合同备案登记费，预抵押登记费，合同备案预告登记费，预抵押预告登记费，见证费等。 10 北京金融街房地产顾问有限公司 6.2.2 签订合同时是否必须本人签署,可否别人代替,若可以需要准备哪些资料，如何办理相关手续, 是。如需别人代替签署，需到公证处办理签约授权委托公证，需准备资料:委托人，受托人的身份证原件及复印件，认购书，定金收据以及公证处要求的其他合理文件等。委托人及受托人到中国境内(港澳台除外)合法的公证处办理。 6.2.3 合同是否可以联名，最多几个, 可以，最多2个。(若为多人联名则增加公司办理产权及按揭放款难度，建议此处最多2人联名。) 6.3 按揭及公积金贷款介绍 6.3.1 目前按揭银行有几家，分别是什么, 目前，金融街?巽寮湾合作的按揭银行有招商银行新洲支行、中国农业银行惠东分行、惠东工商银行、光大银行深圳八卦岭支行等。 6.3.2 可否申请公积金贷款, 本项目不可以申请公积金贷款。 6.4 其他特殊事件处理 6.4.1 房产证办理时间多久, 房产证由开发商免费替业主进行办理，客户按要求提供齐资料，办理时间为自房产交付之日起720天内办理完成。 6.4.2 红树湾畔项目何时、何地可以拿到《商品房》及《按揭合同》, 买方在交齐房款以及卖方要求的有关合同备案的税费及相关资料前提下，卖方在买卖双方签署商品房买卖合同后一个月内进行合同备案，在主管合同备案的政府部门正常受理合同备案业务情况下(受理时间约30天)，业主本人持身份证原件及房款收据到巽寮湾销售中心领取合同原件。 按揭客户在所有按揭资料提交齐全并符合银行要求的前提下，银行发放客户借贷的房款后约10个工作日，客户即可到银行领取按揭借款合同。 七、购房行政手续问答 巽寮镇暂无购房入户政策。 11 北京金融街房地产顾问有限公司 八、区域及项目不利因素解答 1、你们项目离大亚湾核电站那么近，会不会有影响的呢, 首先，我们金融街?巽寮湾离大亚湾核电站还有很长一段距离，从大亚湾核电站开车到我们项目需要40分钟车程。其次，金融街?巽寮湾区域内盛行的主要风向是东南风及西南风，不会将大亚湾核电站排放出来的废气吹至本项目，因此，大亚湾核电站对本项目基本没有任何影响。 2、你们项目很远，不在考虑范围。 金融街?巽寮湾除现有的深汕高速、沿海高速、广惠高速，将以深圳为主的珠三角各大城市与金融街?巽寮湾紧密联系起来外，随着政府投资建设的范和港跨海大桥及厦深高铁的建成，将实现珠三角1小时度假生活圈。此外，武广高铁的开通，亦将实现4小时南中国度假圈。从香港直达金融街?巽寮湾的海上航线正在申请中，我们将在项目南区建立580个泊位的游艇码头，还有保税仓以及国家标准建设二类口岸，届时从香港到金融街?巽寮湾仅需45分钟的航程。 3、 你们项目靠近海边会不会有台风，到时候很危险, 我们项目有着“天然避风港”的美称，巽寮海湾，海湾大、水位深、海底大部分平坦开阔，由于湾内无大河流汇入，因此风浪极小，每到台风季节，十级风力从内弯出口处进入内湾后减弱成2-4级风力，所以我们项目带给您的是365天无忧的度假生活享受。 4、你们项目冬天会不会很冻，没有海南那么暖和, 我们项目属于亚热带海洋性季风气候，年平均气温为22.4?，非常宜居。而在广东沿海城市实际可分为三个季节:春季、夏季、秋季。夏季较长，要说冬天是不长的，而且楼盘位于海边，气温更比大陆上的暖和;再说还有大部分人喜欢冬泳，可见这里的气温不会太冷。 5、 你们这有教育配套吗 在我们的建筑规划中，了学校的配备，随着人们对该项目度假生活的认可和热捧，社 区将不断的发展，后期教育配套陆续会起来。目前，项目区域内就拥有巽寮中心学校，离我们不过5分钟路程，交通是十分便利的。 6、范和港大桥通车后，是否会收费，收费标准多少, 先生/女士，您提的这个问题非常好，范和港大桥是惠州市政府投资5.5亿建设的，属于交通基础设施，通车后是否会收费以及收费标准怎样，惠州市政府暂时也没有明确的方案，先生您到时候可以留意一下相关的新闻报道，我这边有消息也第一时间告知您。个人觉得，开着自己心爱的车，横跨大海的感觉是非常棒的，所以收取一定的费用也是物超所值的。 12