12 上海市售后公房物业服务收费状况的调查

12 上海市售后公房物业服务收费状况的调查 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 上海市售后公房物业服务收费状况的调查 上海市物业管理行业协会 截至2007年底～上海物业总量约5.4亿平方米～其中居住类物业3.4亿平方米～已纳入物业管理的面积达97%～涵盖住宅小区8486个。目前本市物业服务从业人员20余万人～其中管理人员的比例为10.7%～各种维修、养护、秩序维护等操作员工的比例为89.3%。 上海市住宅类物业面积比例图示 单位:万平方米 28002200 直管公房系统公房 售后公房普通商品 8000 21000 占全市普通住宅41.17% 的售后公房,包括直管公房和系统公房,房屋老化、维修资金缺乏、物业收费过低、物业公司收不抵支的矛盾十分突出。而过低的物业管理收费～直接影响了管理服务人员为民服务的积极性～造成人才流失现象严重～制约了售后公房管理水平的提升。 一、现状 上海市从1994年开始实施公有住房出售政策～14年来取得了重大进展～居民购房后每月按户缴纳管理费～即一室户3元、二室户4.5元、三室户6元。自1996年起～上海市物价局、房地资源局相继颁发了《关于公有住宅售后管理服务费收取标准的通知》、《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》、《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》、《关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》等～对售后公房、商品住宅的物业管理费收取行为予以规范。其中售后公房实行政府指令价～按户分别调整为4.5元、6元、7.5元～高层住宅每户每月5,10元。另外每户每月收取保安服务费3,6元、保洁服务费3,6元。住宅小区中的非居住房屋协商定价。时隔12年～至今尚未作调 第1页，共8页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 整。 随着近年来我国CPI指数的不断增长和职工最低工资标准的逐年提升～物业企业的管理成本也出现迅速上升的趋势～售后公房物业管理更是受到严重影响。由于管理费标准与市场严重脱节～造成售后公房房屋老化～维修资金缺乏～必要的修缮无法进行～加上物业管理责任主体不明确、各方责、权、利不对等且不明确～房屋使用和管理服务中公德意识、诚信意识淡漠～严重影响了房屋使用安全和居民生活。不少物业公司已经陷入“入不敷出”～难以为继的局面～许多企业在亏损经营的情况下～纷纷退出管理～对物业管理市场的健康发展和保障业主的合法利益造成隐患。 二、困难和问题 1、企业运营成本急剧上升 ,1,物价消费指数的持续增长 从1997年至今～我国物价消费指数平均以3.5%的比例上涨～按此简单计算～至今消费指数上涨了38.5%。比如～与居民生活密切相关的水、电、煤气等公用事业收费～从1992年以来频繁调整～已形成周期性调整态势～且调整幅度较大。水费由1992年的每立方0.18元调至2006年的每立方1.03元～涨幅达到4.7倍～电费由每千瓦时0.21元调至每千瓦时0.61元～涨幅达到2.9倍～煤气费由每立方0.20元调至每立方1.05元～涨幅达到4.3倍。而目前上海售后公房物业管理费平均每平方米只有0.23元～商品房平均物业收费也只有达到0.8元。消费指数的增长加重了物业管理企业的各项管理成本～收支差距越来越小。 ,2,最低工资标准和社保缴费基数的不断调高 上海市自1993年开始实施最低工资标准～15年共调整了17次。从最初的210元调整至2007年的840元～增幅达到3倍。仅从2000年的445元调整至2008年4月1日起实施的960元～8年间也整整翻了1倍多。同时相对应的社保金缴费基数也一起提升～造成物业管理企业的劳动用工成本呈急剧上升趋势。据核算～与2003年标准相比～到2008年4月～物业管理企业年均每人增加了13586元,见2003年,2008年上海市最低工资及社保缴费增长图示,。通过对上海11个区180个售后房小区的抽样调 第2页，共8页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 研～由于今年最低工资标准从840年调高至960元～平均一个小区的年工资支出将增加43656元～相当于少收一个月的管理费。 最低工资标准(元) 2003年,2008年上海市最低工资及社保缴费增长图示最低社保金缴费基数(元)合计(元) 价格(元) 14001315 12001151 10281000 960945870 840800750 690635600 540540450 400355311 278255235200 0002、售后公房管理费入不敷出 2003年前2004年2004年7月-2005年6月2005年7月-2006年8月2006年9月-2007年8月2007年9月-2008年3月2008年4月 物业服务是一个典型的劳动密集型行业～在调查中发现～企业人力成本占到总支出的平均比例为60,～多数集中在40,到80,之间。2004年～上海市售后公房按面积分摊成本平均为0.54元/平方/月～而2008年～按照最低工资标准测算～上述180个售后房小区按面积分摊平均将达到0.92元/平方/月。管理费低～物业人员的收入、办公费用等则在提高～加上物业行风建设、实事工程、旧住房综合整治等额外项目的增多～实施《劳动合同法》对企业用工造成的冲击～物业管理企业几乎没有盈利空间～管理费“入不敷出”的矛盾十分突出。不少物业公司几年前还能靠收取停车费、出租非居住房屋等多种经营收入来弥补一定经费不足～而近年来普遍出现收不抵支～而且缺口越来越大。 96平均标准 按面积分摊96平均标准、2004年实际、2008年预测数据对比2004年实际数据2008年预测数据 元/平方米/月 1.4 1.241.21.16 1.081.041.01 10.980.950.92 0.880.870.860.80.76 0.69 0.620.60.60.590.590.550.550.54 0.480.420.40.4 0.30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.24 0.2 3、不少业主消费意识薄弱～拖欠、拒缴物业服务费比较普0静安区闸北区虹口区黄浦区宝山区普陀区卢湾区长宁区闵行区徐汇区杨浦区合计遍 第3页，共8页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 由于售后公房的收费标准长期游离于市场水平之外～低廉的收费与业主日益高涨的服务严重背离。不少业主以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费～导致管理费收缴率逐年下降。低收费标准和低收缴率也严重影响企业的生存和发展。 据了解～一般公有售后住房的管理费平均收缴率仅为80,～经租房的收缴率则更低。不少物业公司只能靠加大催讨旧欠力度才勉强维持生计。在对235个售后公房小区统计后～管理费平均收缴率为74.34,。如此低的收缴率～造成售后公房物业管理难有实质性突破。 235个抽样小区实际收缴率离散图示(%)100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0050100150200250 三、建议和想法 从上述分析可以看出～现行的售后公房物业管理服务～已经严重脱离价值规律～特别是公有住宅售后管理费收费标准与物业服务提供的服务实际相比～两者严重失调。如不引起高度重视～最终将损害广大业主的利益～影响和谐社区的建设。 1、逐步与物业管理市场接轨。售后公房的管理收费与物业市场的严重脱节～既不利于调动物业人员的工作积极性～也不利于物业管理行业的发展。建议调整售后公房收费标准、实施服务 第4页，共8页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 分等收费等举措～让售后公房管理逐步与物业市场接轨～由业主大会与从事物业服务的物业服务企业进行协商～选择双方都能接受的服务内容和服务价格～从而切实改变人们传统的住房消费观念。 2、通过退税、降低税收等财政调节手段～扶持物业管理企业。与日益增加的企业经营成本不相匹配的～除了物业服务价格长时间保持在较低的水平外～还有行业利润率较低的物业服务业却承受着高于其他行业的营业税税率。建议物业管理行业比照新办企业～减征或免征物业服务企业营业税和企业所得税,或者适当调低物业服务企业营业税税率。对售后房住宅管理继续免营业税～并对经营收入实行部分退税。对旧住房小区管理在达到一定标准后～采取营业税“先征后返”的税收优惠政策～既使管理旧住房小区的物业公司收支平衡～又能促使物业公司加大对旧住房小区管理的投入。 3、提高公有住宅售后管理服务费收取标准。建议由市物价局、房地资源局联合出台政策～对1996年颁发的《关于公有住宅售后管理服务费收取标准的通知》进行修订～根据各项成本上升的实际～相应提高公有住宅售后管理服务费的收取标准。 4、完善住房保障体系。在推进售后公房物业管理市场化进程中～不断完善家庭住房保障体系～即在有、有步骤提高收费标准～实施售后公房物业分等收费的同时～对月收入低于本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准～且符合特困条件的家庭～一是减免其部分物业收费,由政府统一购买物业服务,,二是政府有关部门出台住房补贴政策～由政府按月向特困家庭发放物业补贴,三是扩大住房公积金使用范围～特困家庭可直接用公积金缴纳物业管理费。 5、根据不同物业状况实践物业管理模式的多样化。除了推行商品化小区实施物业管理外～对公房、售后公房以及系统房小区可以实施不同形式的管理模式。可以委托政府相关部门选聘物业管理企业,也可采取业主权利赎买～由业主将部分物权管理权交给政府代其选择物业管理企业或纳入政府应急托管体系,对部分老、旧小区还可以实施业主自治管理～形成自给廉价的服务体系。 第5页，共8页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 6、规范物业管理公司的服务行为～调动物业人员为民服务的积极性、主动性～提高从业人员整体素质～促使物业公司提升管理水平～诚信服务～从而推进售后公房物业管理的市场化。 上海市11个区售后公房基本状况 建筑面积 区划 面积(万平方米) 总户数(户) 10万以上 5万以上 2-5万 2万以下 61.25 24.36 24.44 12.45 9217 静安区 125.80 10.40 56.93 48.18 10.29 24591 闸北区 虹口区 80.49 35.39 39.60 5.51 19485 黄浦区 17.72 0.00 16.33 1.39 2878 47.19 20.50 22.94 3.75 0.00 10066 宝山区 77.18 59.04 14.83 3.31 15891 普陀区 卢湾区 15.03 7.01 3.78 4.24 3066 121.61 22.33 29.26 67.23 2.79 19934 长宁区 127.19 56.58 61.48 9.13 0.00 56608 闵行区 徐汇区 107.77 24.18 43.13 40.46 0.00 16878 杨浦区 40.72 0.00 14.80 19.89 6.03 6222 821.96 133.99 354.33 287.62 46.02 184836 合 计 第6页，共8页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 上海市11个区售后公房2004年服务费收支情况 单位:元 物业管理费 保洁费 保安费 区划 1996年标准平均 2004年总支出 2004年按面积分摊 应收 实收 收缴率(,) 标准 收缴率, 标准 收缴率%, 静安区 0.30 48489.61 36927.06 71.57 4.69 72.15 4.55 68.17 260100.56 0.42 闸北区 0.30 92009.60 77154.24 84.29 3.47 67.95 3.34 53.49 696106.40 0.55 虹口区 0.30 170896.00 134849.00 80.58 2.97 81.08 3.66 77.19 475764.38 0.59 黄浦区 0.30 13841.00 13064.00 96.80 4.83 81.80 5.00 80.13 106080.00 0.60 宝山区 0.30 33879.00 28974.00 85.98 3.00 84.67 2.83 75.67 114877.70 0.24 普陀区 0.30 104493.00 95969.00 91.35 3.07 74.07 3.07 72.79 480858.00 0.62 卢湾区 0.30 10727.97 12912.52 88.92 3.08 83.17 4.00 79.83 129402.65 0.86 长宁区 0.30 179355.10 100545.23 80.25 4.24 72.70 4.19 73.31 672354.89 0.55 闵行区 0.30 72877.50 64276.30 85.12 3.41 74.40 3.94 58.21 754988.38 0.59 徐汇区 0.30 82670.30 63917.00 79.56 3.70 165.44 4.00 75.34 431890.26 0.40 杨浦区 0.30 55439.42 45787.10 81.73 4.35 70.47 4.38 71.47 309969.00 0.76 合 计 0.30 864678.50 674375.45 84.20 3.71 84.36 3.91 71.42 4432392.22 0.54 上海市11个区售后公房2008年服务费支出情况 单位:元 管理费用支出 保洁费用 保安费用 区划 2008年总支出 2008年按面积分摊 工资 办公 总支出 工资 办公 总支出 工资 办公 总支出 静安区 138445.49 15482.89 153004.57 20740.00 3059.09 23799.09 79227.00 4019.90 83296.90 539100.00 0.88 闸北区 371406.25 62179.18 436514.23 76335.00 8822.00 93740.17 154449.00 10917.00 165852.00 1202181.00 0.95 虹口区 237902.00 63781.38 301685.38 40170.00 3422.00 43592.00 121223.00 9263.00 130487.00 836139.00 1.04 黄浦区 61735.00 5657.00 67393.00 15300.00 1050.00 16350.00 21153.00 1184.00 22337.00 180480.00 1.01 宝山区 71353.00 3339.70 74692.70 6229.00 600.00 6829.00 30550.00 2806.07 33356.00 224928.00 0.48 普陀区 312269.00 21496.00 334765.00 44470.00 9315.00 53735.00 88204.00 4354.00 92358.00 834258.00 1.08 卢湾区 56447.76 8710.49 65158.25 14926.00 1145.00 16151.00 46638.40 1455.00 48093.40 187528.00 1.24 长宁区 272062.42 98791.31 431654.66 56373.00 12114.23 68417.23 159765.80 12018.00 172283.00 1187729.00 0.98 闵行区 277676.05 17232.97 513694.71 66935.00 30625.43 96860.43 120440.00 24053.13 144433.24 1112263.00 0.87 第7页，共8页 中国物业教育网 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 徐汇区 200606.90 27983.00 230053.26 63567.00 12313.00 77680.00 113578.00 7429.00 124157.00 748865.00 0.69 杨浦区 207041.00 14103.00 211993.00 26399.00 2560.00 29159.00 61230.40 4886.60 68817.00 473494.00 1.16 合 计 2206944.87 338756.92 2820608.76 431444.00 85025.75 526312.92 996458.60 82385.70 1085470.54 7526967.00 0.92 第8页，共8页 中国物业教育网