商品房预售

null商品房预售 商品房预售 nullnullnull一、商品房预售的概念和特征一、商品房预售的概念和特征 商品房预售——是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款，并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖形式。法律依据法律依据《城市商品房预售管理办法》已于2001年8月15日第一次修订，已于2004年7月13日第二次修订，自2004.7.20发布施行。 《城市房地产管理法》 《城市房地产转让管理规定》商品房预售的特征：商品房预售的特征：1、商品房预售的标的物是期房。null2、商品房预售具有较强的国家干预性。 《城市房地产管理法》第六十八条　违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。商品房预售的特征：商品房预售的特征：3、商品房预售的预购人要承担一定的风险。 nullnullnull人民银行建议取消房屋预售人民银行建议取消房屋预售制度 在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行2006年3月15日表示，将考虑取消房屋预售制度。     由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”建设部明确：近期不会取消商品房预售制度 建设部明确：近期不会取消商品房预售制度 针对社会上关于是否取消商品房预售制度的议论，建设部新闻发言人２４日明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。     这位新闻发言人说，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。null4、商品房预售经过登记具有对抗第三人的效力。 《城市房地产管理法》第四十五条第二款　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件《城市房地产管理法》规定的预售条件 第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件： 　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 　　（二）持有建设工程规划许可证；nullnullnull （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 　 （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。nullnull 上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。大部分省、市和地区把原建设部《城市商品房预售管理办法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的”投资进度预售条件提高到：规定多层住宅要造到结构封顶；高层、小高层要造到主体建筑三分之二才能预售。 null 武汉市商品房预售许可申办须知 (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (三)按提供的预售商品房，施工形象进度达到低层(含四层)主体结构封顶、多层(含六跃七层)主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一。主体结构中地下室每层按二层计算。“五证”“五证” 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 三、商品房预售的程序三、商品房预售的程序 1、售前宣传 2、签订商品房预售合同。（格式合同，建设部提供） 3、预售合同登记备案。 4、交付建成商品房并移转产权。 售前宣传售前宣传null 案例：李先生正在找房，看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风”，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署了该楼盘的《商品房买卖合同》。几个月过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时，却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同，所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”，就更谈不上南北通风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感觉，立即要求与发展商解除合同。 null 案例：有一家房地产开发公司丙，在广告宣传中言明自己开发的某小区“拥有３万平方米的中心花园，整体绿化率高达６０％，使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。并且，开发公司还表示“保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款１０％赔偿”。孙先生在居住的观念中很有绿地情结，看到丙开发公司的广告宣传后，认为该小区的绿化完全符合他的要求，所以和丙公司签订了商品房买卖合同。当他准备办理入住时发现，小区绿化率根本达不到６０％，于是和丙公司协商。在认为丙公司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提起了诉讼请求。 null 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 null商品房预售合同商品房预售合同 商品房预售合同，又称期房买卖合同，是指房地产开发商与预购方签订的，就预购方交付定金或预购款，开发商在未来的一定期日交付现房的交易行为达成的。 商品房预售合同的性质： 商品房预售合同的性质： （1）商品房预售合同符合买卖合同性质 （2）商品房预售合同是非即时交付合同 商品房预售合同的主要条款商品房预售合同的主要条款1、主体 2、标的物 3、价款 4、履约方式 5、违约责任 四、预售商品房的转让四、预售商品房的转让《关于做好稳定住房价格工作的意见 》国家七部门（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会） （2005年4月30日） null 第7条规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。” 严禁转让“期房” 、2年内卖房征营业税严禁转让“期房” 、2年内卖房征营业税 三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管     要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年null（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。 预售商品房再转让的限制条件 预售商品房再转让的限制条件 （1）商品房预售合同必须合法有效 （2）预售合同没有禁止转让的约定 （3）预售人已经办理备案登记手续 （4）转让是否应当经预售人同意的问题 ，具体情况具体对待五、商品房预售纠纷五、商品房预售纠纷 （一）房屋面积缩水 （一）房屋面积缩水 案例1：2003年12月，金先生与北京华隆昌签订了商品房预售认购合同，合同约定金先生购买华隆昌开发的位于北京市房山区良乡镇辰光嘉园住房一套，建筑面积231.06平方米，单价每平方米5800元，总价款1340148元。交付房屋期限为2005年12月30日。合同签订后，金先生按约定付清了房款，但华隆昌却未按约定日期交付房屋。金先生了解到，自己购买的住房是因面积减少35.64平方米而无法交付的。null 为此，金先生将华隆昌告上法庭，要求华隆昌交付房屋并支付经济损失赔偿金和违约金。经北京市天地鸿图测绘所测量，金先生购买的房屋实际建筑面积为195.42平方米，比约定面积缩小了35.64平方米，缩水面积达15%。 null 法院认为，金先生与华隆昌之间签订的商品房预售合同，是有效合同。华隆昌至今未履行合同约定的交付义务，且应交付的房屋实测面积比约定面积缩小了35.64平方米。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，华隆昌应返还金先生面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，双倍返还金先生面积误差比超过3%部分的房价款。据此，法院终审判决华隆昌向金先生交付住房，并返还金先生房价款37万余元，支付违约金4.8万余元。 （二）纠缠不清的“订金”与“定金”（二）纠缠不清的“订金”与“定金” 案例1：房开公司在取得预售许可证前，不能收取任何形式的订金、诚意金，搞内部认购，然而，某房开公司以“公司员工放号认购”为由，未取得预售许可证就向外收取订金，房开公司负责人称，公司是为员工福利内部放号，不排除员工将放号卡转给其他人，但购房者来交订金都属于“自愿”。null 商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。按照《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。null 案例2：贵阳市某住宅项目已经取得了预售许可证，收取了订金，购房者提出异议要求退还订金，却遭拒绝。一位大学老师到公司财务交纳1万元订金后，又被要求交纳入户防盗门的钱，这笔额外费用致使该老师要求退订金，遭到拒绝。可就在主管部门处理纠纷期间，房开公司又将该套房售给他人，同时，保证可退押金的承诺一直没有兑现。订金与定金订金与定金 订金可视为一种预付款，一般要退还，除非签定的合同另有规定，开发商收取订金的，签约后订金应即时返还或抵充房价。消费者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议的约定处理。 定金是一种合同的保证金，如果是给付方违约，将不能收回定金，如果是接受定金方违约，则接受方应双倍返还定金。null 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”（三）等待“房产证”望穿秋水（三）等待“房产证”望穿秋水 案例:殷女士2001年12月与房开商签定了《商品房买卖合同》，2003年元月房开商向殷女士交付房屋时，殷女士向房开商付清了全部购房款。依据《合同》第15条规定，房开商应向殷女士提供办理房屋产权手续的应有文件，但殷女士在入住两年多后，一直没有取得《商品房屋登记注册证》。于是殷女士将房开商告上了法庭。null 按照《商品房买卖合同司法解释》第十八、十九条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 （四）卷款逃匿 （四）卷款逃匿 案例：2002年2月，任女士与慧新房地产公司签订房屋预售合同，并付清全部房款11.6万元。两天后当她去看新房时，发现门锁已被换掉。她马上找慧新公司，可该公司已人去楼空，之后几经周折，才知道自己花了11.6万元买的新房，其实已经名花有主。无独有偶，田先生也通过慧新公司买了一套总价12.5万元的商品房，准备作婚房，先期预付9万元，结果再次看房时门锁也被人更换，去找慧新公司，其工作人员也都“人间蒸发”。null