惠州大亚湾：未来的深圳，深圳的未来

惠州大亚湾：未来的深圳，深圳的未来 惠州大亚湾:未来的深圳，深圳的未来 随着惠州西南大道与深圳龙岗兰竹东路之间300米连接道路的正式建设～深惠一体化程度也在实质上得到了进一步加深。而惠州大亚湾～这片紧靠深圳东部行政边界～距其城市中心仅60公里的区域～正是这种一体化的最直接受益者。 一、发展突破行政～同城效应加速大亚湾的深圳化 因借地缘优势～大亚湾的发展与深圳息息相关～而深圳的一线城市地位和高速增长趋势～以及与周边区域联系的更加紧密～保障了大亚湾发展的高度确定性。同城效应～正加速着大亚湾的深圳化进程。 ,一,深圳中心城市地位难以动摇～人口将继续高速增长 深圳可说是人类城市发展史上的奇迹～其增长的高速不断突破各个阶段最大胆规划的预测。其人口1982年和1986年预测2000年全市为80万和110万～事实上1990年已经突破了200万,在1989年该预测数据变成了300万～1996年则希望将2010年的人口控制为430万人～但实际发展仍突破规划想象～2000年～深圳全市人口已高达700万,2010年对2020年深圳人口再次希望控制为1100万～而同年深圳实际的常住人口已达1450万。随着城市规模不断扩张～深圳的城市地位和城市共有财富不断提升～加之直面香港的绝佳地缘～在珠三角区域内的竞争优势仍将难以撼动～其城市的极化效应也必然在未来较长时期内更加凸显～人口规模总量的高速增长也必将持续且不可阻挡。 ,二,深圳人口溢出已成定局～大亚湾区域适当其路 由于我国长期实行的户籍管理～面对高速增长的人口～深圳市相关公共配套在较长时期内将处于相对落后阶段～如住房紧张、环境恶化、公共资源缺乏等城市病将更为显著。同时～由于长期以来粗放型的土地利用～深圳的可供发展土地总量也不断降低～根据《深圳市土地利用总体规划(2006，2020年)》～2005年末未利用地已仅占深圳全市总面积的2.23%。这直接导致了近三年来深圳真正意义上的商品住房用地有效供应实际为零。由此可见～深圳的人口溢出已成定局。而惠州大亚湾区域～因其良好的地缘条件～又处在深圳的北部发展带上～同时临近的坪山新城是深圳的重点发展和近期重点启动建设区域～近年来已经成为深圳人口外溢的重要承接地。据相关统计～当地楼盘超过九成的购买者都是深圳客户。 ,三,大亚湾区域级差价值显著～仍为深圳置业洼地 惠州大亚湾区域紧邻深圳行政边界～级差价值异常显著。由于深圳土地供应的短缺～现市内各新项目的单价已都在2万元以上～而大亚湾的新房单价仍在5000元左右。巨大的价格差形成了深圳的置业洼地～对其客群具有极强的吸引力～显见大亚湾楼市仍有较大的上升空间。虽然区域暂时仍有一定的人气不足的情况存在～但随着大亚湾区域的进一步发展～这种现象将必然逐渐好转。如果做个类比～惠州大亚湾好比是紧邻北京边界的廊坊地区～虽然发力初始面临一定的人气问～但燕郊现在已然成为北京人生活的又一选择。随着深圳住房政策的收紧～大亚湾置业势必面临着更大的机遇。 ,四,交通利好不断～同城效应下大亚湾成为逐鹿之地 深莞惠一体化的发展战略下～深圳和惠州,主要是大亚湾区域,的交通联系是最先得到重视的。继2010年由深圳直抵大亚湾的沿海高速建成后～本文开头所提到的深圳与大亚湾的断头路也将在近期打通。同时～连接深圳中心区和深圳东部边缘的轨道交通3号线将在2011年的6月全线通车～其直达大亚湾的延长线则在2020年规划中。种种交通利好再次极大的拉近了大亚湾与深圳的距离～同城效应与价值级差使大亚湾地产升值迅速、市场极为火爆。区域新房短短几年内即从均价2000元升为5000元～同时仅2010年～大亚湾地区的新开售楼盘超过20个。巨大而火爆的市场使其也渐成地产巨头逐鹿之地～万科、碧桂园、光耀、中海、卓越、合生等大型地产商纷纷入驻。 深圳高速的发展逐渐突破行政边界～而紧靠边界又处发展带中的惠州大亚湾区域～无疑是同城效应最大的可能受益者～加速的深圳化明确的预示着区域发展美好的明天。 二、基础决定未来～资源优势确立大亚湾的高平台 惠州大亚湾～除了拥有地缘及随之而来的同城化优势外～还有众多的绝佳资源～这些资源将形成一种合力～使其有可能以其高的建设从深圳的背景和腹地～发展成为深圳名副其实的未来新城。 ,一,产业实力雄厚～核电影响微乎其微 惠州大亚湾隶属1993年成立的国家级大亚湾经济技术开发区～依托地缘优势和国家一类对外开放口岸惠州港～区域聚集了众多产业项目。不仅吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等 20多个国家和地区的客商前来投资,其中世界500强企业12家,～同时其中不乏中海壳牌南海石化、比亚迪LED、欧德油储等大型项目～加之上下游产业链的完善～区域整体可谓实力雄厚。世界级的石化中心正在大亚湾崛起。 提到大亚湾～核电成为第一形象～这确实给区域带来了一定的知名度～但也形成了人们对惠州大亚湾城市认识的误区。其实大亚湾核电站地处深圳南澳区域～与惠州大亚湾区域山海相隔～最近距离也在10公里以上～影响几近于无。隔在核电站与惠州大亚湾之间的排牙山高707米～惠州大亚湾更处在核电很难影响到的阴影区。同时～大亚湾核电站20公里范围内没有产生,级以上的地震能动层～地壳安全稳定～发生强地震的概率非常低。可见～惠州大亚湾的城市发展几乎可以对核电影响完全不予考虑。 ,二,“三旧”用地潜力巨大～住建局模式协调有力 大亚湾区域目前的开发重点在“三旧”,旧城镇、旧村庄、旧厂房,的改造～改造项目规划地块共52个～规划改造面积282.32公顷。区域内“三旧”地块与国内其他区域有显著差别～不仅处于生机勃勃的新兴区域～发展潜力巨大～而且地块内部地多房少～没有过多负担。此外～市政也可以与用地开发协同进行～发展商在这里将得以按照自身的地块开发计划～最优化的实现相应的市政配套。 同时～大亚湾经济技术开发区实行的是住建局模式～项目管理上具有很强的协调能力和执行力。其住建局负责整个区域的住房和规划建设～下辖住房与房地产、城市规划、规划用地、规划建审、市政规 划、城市建设、建设工程管理等多个科室～以及区城市规划设计研究院、局城市勘测队、建设工程质量监督站、建设工程安全监督站、造价站、散装办等多个直属单位～覆盖了项目开发运作的方方面面。这是大亚湾城市和项目发展高效、成功的最大保障。2010年南边灶村整体搬迁短期内迅速完成～就是其执行力和协调能力的最好体现。 ,三,环境优势明显～滨海生态景观资源丰富 惠州大亚湾整体上属于珠江三角洲地区为数不多的沿海区域绿地带～其拥有的黄金海岸线达52公里～海水清澈～沙滩绵延曲折～沙质柔软细腻～滨海生态景观资源丰富。近海拥有近百个千姿百态的岛屿～呈弯月状分布～被誉为“海上小桂林”～在此基础上形成的渔家风情游是广东生态游七条热线之一。除了黄金海岸线资源～红树林公园和面积达10平方公里的大亚湾森林公园的设立～也将使区域景观环境的提升达到新的高度。自然资源带来的环境优势～无疑为大亚湾城市的高标准建设提供了更加强劲的推力和更有说服力的背书。 三、总结 惠州大亚湾坐拥众多优势资源～依托深圳高速发展的高度确定性～区域的快速发展箭在弦上。同城效应下～她必将突破行政限制～成为未来的深圳飞地～更将借助本地优越的基础条件～以及高水准、高效率的城市建设～在一定程度上真正承载深圳的未来。 附加: 1. 惠州大亚湾区域概况介绍,区位、发展历史和现状等, 2. 深莞惠一体化相关战略计划及政策介绍 3. 深圳人口发展及相关规划 4. 惠州大亚湾地区相关发展规划,如人口、土地、交通、产业、 环境、城市配套等, 5. 深圳近年来土地市场和房地产市场发展,土地供给位置、规 模、用途、发展趋势以及住宅供给、消化、均价等, 6. 惠州大亚湾区域近年来土地市场和房地产市场发展,土地供 给位置、规模、用途、拿地开发商、发展趋势以及住宅供给、 消化、均价、与惠阳等惠州其他地区的比较等, 7. 惠州大亚湾拟发展之“三旧”地块资料 8. 惠州大亚湾住建局职能介绍,相对于“三旧”改造项目开发 流程, 9. 相关旧改项目成功案例简介,如南边灶村整体搬迁迅速实现,