个人按揭房贷提前还款风险及其影响因素

个人按揭房贷提前还款风险及其影响因素 个人按揭房贷提前还款风险及其影响因素 与美国等西方国家相比,我国的商品 房按揭贷款市场起步较晚,但近些年来发 展迅猛,这与与政府部门的政策引导和商 业银行的贷款支持不无关系,而房地产行 业尤其是商品房的建设与销售,对国民经 济发展$~GDPtN长也起到了积极的支撑作 用.在我国的现有环境下,个人投资渠道比 较有限,居民储蓄率相对较高,人们大都预 期未来通胀,这些导致了2008年下半年至 2009年间个人住房按揭市场出现井喷的现 象,个人自住,投资,投机需求大增,推动了 房价不断攀升,仅一年半的时间普通住房 的价格上升了50%以上,豪华住宅的价格上 升了70%左右,个别地区的房价甚至翻了一 倍.但个人住房所需资金的数额大,能够, 次性全额支付的毕竟是少数,因而利用商 业银行按揭贷款也就是大多数人采用的购 房付款方式,不少商业银行也将个人住房 按揭贷款作为一项重要业务来开展. 随着个人按揭房贷市场的发展,个人按 揭贷款在商业银行全部资产中所占的比重 不断增加,在不少以零售业务为主的商业银 行,此比例已达~rj30—40%的比例,有的甚 至和对公贷款平分秋色.由于个人住房按揭 贷款属于中长期贷款,其在商业银行资产 中所占比例越高,对其资金的流动性影响 就会越大,甚至产生了银行资金来源的短 王为华北京市海淀区住建委 周银蕊中国海油石油总公司 宋常中国人民大学商学院 期性与住房按揭贷款资金需求的长期性的 矛盾.根据国际同业经验,住房贷款占全部 贷款比重达~j30%左右时,就有可能给商业 银行的资金流动性带来威胁.因此,对商业 银行来说,需高度重视并认真考虑如何解 决由此可能在全部个人的房贷中占比已达到70% 以上.所谓的个人住房按揭贷款,是指商 业银行为爪,人作为借款人因购买个人住房 向银行申请办理的以所购买房产作为抵押 而发放的贷款.其特点主要是:第一,期限 较长.中国人民银行规定个人按揭贷款的 期限最长可以为3O年,借款人在实际办理 时大多也申请l0年期以上的贷款,以减轻 月供还款压力.第二,利率优惠.按照中国 人民银行的规定,个人住房按揭贷款有的 可以享受利率优惠.目前,我国对利率的上 浮没有限制,而对于下浮有着严格的规定, 各家商业银行必须严格执行利率政策.第 三,贷款成数.贷款成数(即LITVloanto value)是指基于抵押房产价值之上的贷款 比例,而首付比例往往是指交易类房贷业 务的借款人先行支付的资金,两者同属于 一 个概念(LTV=1一首付比例),一般使用 LTV作为贷款金额对于抵押物价值的风险 度量.办理按揭贷款的商业银行,通常在每 年年初制定年度贷款时,需要根据提 前还款的影响而制定贷款的发放量,进而 制定信贷资金的需求计划.实际操作上,商 业银行需通过历史数据的测算得出提前还 款概率,然后估算每个月份的预计提前还 款量,结合需要达到的每个时期贷款的余 额目标(或发放目标),确定每个月份的贷 款计划发放量,以实现对贷款规模和业务 目标的控制. 按揭房贷的提前还款风险,是指借款 人在约定的贷款期限内,在还款方式 所约定的还款计划外,提前归还贷款本金, 造成贷款终止的可能性.对于作为贷款人 的商业银行来说,借款人提前还款所产生 的影响,主要表现有三:其一,提前还款使 得贷款期限缩短,贷款利息收益减少;其 二,提前还款会影响贷款人的现金流和原 有的资金安排,贷款人需要为提前归还的 资金寻找新的投资渠道,支付再投资成本, 在市场利率下降的情况下,贷款人的再投 资收益将会降低;其三,过早的本金偿还可 能使贷款人蒙受贷款发放费用,调查成本, 审批人力,管理费用,服务费用等诸多损 失. 从现实情况来看,国内部分商业银行 仅仅在制定年度计划时考虑了提前还款风 险,而没有能够考虑根据客户分层的不同 的提前还款风险以及违约风险,因而无法 制定有区别的风险政策和不同的客户准入 政策.而在国外的一些商业银行,实际上已 经能够做到对不同客户分层的风险进行分 析,进而为制定贷款发放政策提供重要依 据.此外,在衍生产品定价中,须估计衍生 产品所依附的基础产品的现金流,而违约 风险和提前还款风险则是影响按揭贷款现 金流的重要因素,因为提前还款的金额一 般较大,其对资产价格的影响会更大.因 此,对提前还款风险影响因素的分析是按 揭资产证券化定价的一个重要内容. 伴随着商业银行按揭贷款业务的发 展,资金流动性和期限不匹配问题开始显 现,同时导致银行资本充足率的压力增加, 而从资产本身着手进行证券化的内部运作 则可解决部分压力问题,并且有利于按揭贷 款行业本身的专业化分工.住房按揭贷款因 设定了房屋抵押,有的还附加开发商或担 保公司的担保,因而贷款质量相对较好,在 抵押物足值的情况下借款人违约的意愿也 较小,比公司贷款的违约率要低.由于还款 付息较有保证且稳定,因而存在着证券化 的可能性,能够满足资本市场上对于这种 较长还款期债券的差异化的投资需求,将 这类证券化后的衍生产品在资本市场上以 证券的方式出售给投资者,可以较快地回 收资金,以解决商业银行资金流动性不足 等问题. 然而,资产证券化产品在我国则属 于新生的金融交易工具,中国建设银行在 2006年发行了一起以个人住房商业贷款为 标的物的MBS产品,国家开发银行在同 年也发行了一期以对公信贷资产为目标的 ABS产品.MBS虽具有一般固定收益类债 券的性质,但因其提前还款风险特性的存 在,导致各期现金流不稳定,从而在定价上 尚有难度.目前,抵押支持证券较为发达的 国家和地区,在MBS定价方面业已积累了 比较成熟经验,但在我国由于受诸多因素 的影响,不能简单的用”经济’的理性选 择完全解释国内借款人提前还款的行为特 征和原因.国内按揭资产证券化的进程被 由美国次贷危机引发的全球性金融危机打 断了’有人把次贷危机归结为房贷证券化产 品以及衍生产品的生产和发行,其实这种 说法是比较片面的.资产证券化原本只是 一 种,一个工具,它虽有利于行业分工 和分散风险,但不能用以完全避免或化解 风险. 次贷危机的根源是美国的房贷发放机 构因降低信贷发放而发放了大量的借 款人没有还款能力的次级贷款,同时在产 品创新方面也有过度之错,使借款人忽略了 在利率调整后迅速变大的还款压力风险. 在房地产市场价格持续下跌的情势下,房 产的账面价值自然缩水,按揭贷款便成为 负资产,因而大量的违约贷款被取消个人 赎回权,房产也无法及时进行拍卖处置,商 业银行资产价值随之大幅损失.显然,次 贷危机的根源是在贷款发放的源头上,是 美国消费者超过自身能力进行透支消费的 反应,也是对其借贷文化和诚信道德的严重 冲击.而在中国因借款人普遍有着长期量 人为出的消费倾向,加之,国内金融监管严 格,银行在金融创新方面也没有出现美国银 行那样的过度,因而能够使得我国市场保 持一定的稳定性. 国外有关提前还款的定量分析模型, 大致可分为两类:一类是根据经验法则或 者使用贷款群组数据进行分析的定量模 型,如公共证券协会模型,高盛模型等,这 类模型的特点是根据贷款池的数据,通过 对贷款进行分类进而分析提前还款;另一 类则是使用贷款层面数据建立和分析的定 量模型,如多变量逻辑模型,比例风险模型 等,这类模型的特点是使用经济计量模型 进行回归分析或生存分析,探讨单一因素对 提前还款影响的大小和方向,并对变量进 行相关性和显着性检验,它虽较为复杂但 对提前还款和违约的解释能力强,因而目 前较为流行. 从行为表现上分析,提前还款可以分 为三种类型.首先,重新融资引起的提前还 款.它是指当市场利率下降时,如果当前市 场利率低于借款人原来的贷款合同利率, 当再融资的费用和门槛允许的情况下,借 款人就会有意愿重新融资,借新还旧,提前 归还原有的贷款,造成提前还款的发生. 从现值分析的角度来看,若市场利率下降, 则贷款人原有的剩余本金的贷款的现值 将会大于现有的贷款余额,表示借款人的 负债增加,若能以新的较低价值的贷款替 换,则会使借款人的家庭财富增加,因而 借款人会产生提前还款动机.其次,出售房 屋所引起的提前还款.它是指借款人因为 出售房屋而将尚未结清银行按揭贷款的房 鞫?与童娃:.1.董麓篱了5 ;:: 屋出售,故需提前还款.造成出售房屋的因 素较多,如家庭经济情况的变化,人口的增 减,工作的变迁等,一个特别重要的原因是 家庭或员上学所引起的,家庭在考虑家庭 成员上学时往往会搬迁到离学校较近的地 区居住.由于在国内小学以及好的学 校资源的紧张,不少地区中小学校的择校 规定学生需要居住在一定的区域内才能够 就读该校,因而从现实意义上说,有相当一 部分的房屋转手是由上学因素所引起的. 最后,非志愿性的提前还款.它是指由于贷 款违约,离婚,死亡等造成的提前还款.如 借款人违约,银行或担保机构会将其房屋 收回,经过拍卖后结清尚未缴清的贷款,借 款人离婚或死亡等原因往往会造成对家庭 财产的重新分割,导致贷款的提前清偿. 影响提前还款情形的因素很多,通常 包括利率,贷款年龄,季节因素,疲乏效 果,总体经济的影响,贷款的担保情况,地 域性差异等,可以分为贷款层面的特征因 素,借款人特征因素,宏观经济因素,人口 统计特征等.其中,利率对提前还款的影响 较大,是产生再融资现象的主要因素,其对 提前还款行为的影响主要途径有三个:其 一 ,当市场利率与原先贷款的票面利率的 利差扩大时,会使借款人产生重新融资的 动机.其二,利率路径会影响提前还款行 为.在整个贷款池的存续期间,市场上可能 会出现数次低利率的机会,而从整体来看 每次低利率的机会所造成的提前清偿的平 均程度会降低,这是因为在每次提前还款 的诱因出现后,都会出现一批提前还款的 人,最后导致抵押货款池中所剩下的是一 些再融资能力受限制的或再融资意愿不强 的人,所以贷款池的提前还款的速度会逐 渐地趋于平缓.这就是疲乏现象出现的原 因.在研究疲乏效果时,通常会使用”实际 的贷款余额”与”按照计划进行期供还款的 贷款余额”两者的比率来表示,此比率又称 为”贷款池因子”.一般而言,当池因子越 小时,即借款人在过去的贷款期间已经积 累了较多的提前还款额,因而未来再融资 的疲乏效果加大,提前还款的概率也就较 小.其三,当市场贷款利率下降时,使得借 款人购房或更换房屋的能力提高,进而影 响提前还款的行为.在我国,由于储蓄率较 高,其他投资机会较少,市场利率下降并不 必然导致大规模的提前还款;甚至会相反, 即出现了市场利率上升时,提前还款率也同 - 9i升的情况. 就贷款的成熟度(即贷款的存续时间, 常用贷款年龄度量)而言,随着贷款发放后 时间的延长,提前还款率会出现变化,因而 提前还款率与贷款的存续时1司是紧密相关 的.一般说来,在贷款刚发生的两三年内 提前还款的趋向较小,这是因为借款人在 申请按揭贷款时现要交一定比例(Rn2o% 或30%)的首付款,同时需缴纳中介费,担 保费,保险费,抵押登记费等一系列手续费 用,还要填写申请书,合同等表格,办理公 证,抵押登记等手续,需提供收人证明,户 籍证明,身份证,购房的手续证明等,这些 都提高了再融资的借款人的贷款门槛.因 此,在借款人刚花费了一大笔费用以及办理 繁琐的手续获得贷款后,从经济能力和内 心意愿分析,短时间内一般不愿意也无能力 再去重新融资,除非是专业的投资炒房客; 另以,人口统计方面的因素变化(如迁移, 更换工作,换屋,离婚等)使借款人也不大 可能在其刚购房后两三年内提前还款,但 此后这些因素可能会导致房屋的出售和提 前还款行为的发生,提前还款率会逐渐达 至一个高点,在经过较长时间后,贷款的剩 余本金逐渐减少,提前还款的意义已经不 大,此时的提前还款率又会逐渐下降.这种 趋势就是按揭贷款提前还款的时间特征, 即提前还款率在贷款发放后的头几年会逐 渐上升,在中间一些年份会达到高峰,在贷 款的剩余年份又逐渐下降. 贷款年龄对提前还款的影响可以由不 同年龄的贷款分组的表现看出,通常在头 两三年,新的贷款组的提前还款速度会较 低,之后的提前还款速度会逐渐加大,这是 目前较为公认的看法,但经这一段时间后 提前还款如何变化却有争议,普遍的观点 是认为随着贷款成熟度的增加,提前还款 的速度会趋于下降,主要的解释原因是疲 乏效应和再融资的门槛限制;也有观点认 为提前还款率会随着贷款年龄的增加而呈 上升趋势,其主要原因是随着贷款本金的 减少,借款人有能力将剩余贷款一次性结 清,而不是选择再融资.本文认为,这两种 情况及其影响因素在贷款年龄增大的后期 都会存在,特别是在中国这样储蓄率较高 的国家,具体的贷款的年龄特征则需作调 查分析. 房地产市场存在明显的周期性波动的 特点,因而季节因素也会影响提前还款行 为.一般说来,个人房屋的买卖在春季开始 增加,到夏末时达到高峰,而秋季和冬季 则较为冷清;而提前还款行为通常在春季 和夏季最多,在秋季后期逐渐递减,在冬季 时最少,提前还款率最高峰往往出现在秋 初之际.此外,季节因素也与借款人家庭 成员上学的季节特点有关,学校的学期开 学时间对房屋转手有较大的影响,由于夏 季往往为新一学年的开始,所以大部分的 家庭在夏季搬家的频率较高.从我国的情 760llll_ll翟爱露 况来看,国内的房地产市场还没有达到十分 成熟的程度,由于价格升值和人民币贬值 的预期以及地区结构性差异的存在,使大 量的较低风险获利的机会存在,房产交易 仍可能大起大落.因此,我国的房地产市场 没有表现出稳定的周期性波动的特征及趋 势,其交易量受政策因素等影响较大,而季 节因素的影响并不显着. 疲乏效果则是指借款人在经过最可 能,最想要的重新融资机会后,在再次遇到 重新融资的机会时,其提前还款的意愿会 降低.这样当经过数次有利的市场利率变 动后,贷款池内有能力且有兴趣重新融资的 人均巳重新融资,便退出了该资产池,而其 他借款人则是无能力或者无意愿重新融资 的人,此时的贷款池便被视为已经完全”疲 乏”,其疲乏程度会影响利率变化对提前还 款率的敏感程度. 当社会总体经济活动上升时,居民收 入水平会被带动增加,居民有较大的诱因 购房与更换房屋,房屋周转率的上升又会导 致提前还款率随之增加.但是,经济形势的 变化对提前还款行为的影响,在方向上是 不确定的,当经济景气时,可能会增强消费 者的消费能力进而更换房屋,并提高提前 清偿率;而当区域性的经济不景气时,也可 能因为人们迁出这一地区而出售房屋,因而 也可能会加速提前还款的速度.由于各个 地区房地产市场的发展程度和各地区居民 的贫富程度不同,提前还款率会表现出地 区的差异性.通常,房地产价格上升较快, 收入较高地区的居民,其提前还款的速度 也会较快.作为为宏观经济变量的失业率 上升时,在借款人缺乏还款来源的情况下, 违约率会明显升高,因而预期失业率对抵 押贷款的违约风险有正向影响;与之对应, 失业率越高时,借款人会因为还款来源有 限而减少提前还款,因而失业率对于提前 还款风险有负向影响.当离婚率上升时,借 款人家庭会因为家庭经济状况的不稳定无 法定期还款,因而预期离婚率对抵押贷款 的违约风险有正向影响;同理,离婚率上升 时,借款人会因为经济来源减少而降低提 前还款的动机,因而预计离婚率对抵押贷 款的提前还款风险有负向影响.从贷款层 面分析,对于单个借款人来说,国内银行的 贷款是不会贷给失业人群的,而商业银行 又难以了解到借款人在贷款后的失业或离 婚状况,但其影响是存在的.通常,失业率 及离婚率对抵押贷款的提前还款风险有负 向影响,对于抵押贷款的违约风险有正向 影响.对于来源于担保公司的贷款,担保公 司往往会收取一笔较高的担保费,这笔费 用往往是由借款人负担并需要逐步摊销. 因此,如果因为借新还旧而重新融资,则需 负担新产生的一笔担保费用,由此可见这类 贷款提前还款的可能性较小. 除前已述及的影响因素外,提前还款 还与借款人同贷款银行的联系程度有关, 通常以借款人同时使用的银行产品的数量 (如拥有的银行卡数等)作为解释变量,但 从贷款层面分析,此项数据无法获取,不便 于测量.当借款人与银行联系紧密时,借款 人可能会使用银行的多项产品或服务(如 同时在银行开办多个账户,购买理财产品, 转账,办理公司业务等),这种较为密切的 联系使借款人(客户)不会轻易将贷款结 清;当借款人有多笔贷款时,如有多余的资 金准备进行提前还款,也会优先考虑归还 与自己联系不紧密的银行贷款(特别是当该 银行还款不方便,服务差,或借款人较少使 用该银行产品时).在考虑进行转按揭再融 资时,借款人会考虑将不熟悉银行的贷款 转到自己相对熟悉的银行,因为在自己相对 熟悉的银行,借款人往往会得到更多的诸 如贷款利率优惠调整,增值服务,客户优惠 活动等方面的信息和服务. 鉴于此,为了降低借款人(客户)提前 还款的风险,商业银行可以采取或进一步 完善一些措施.例如,商业银行在金融产品 设计时,需考虑不同类型产品,不同客户群 的提前还款特征,考虑提前还款可能及其 对业务计划的影响,尽可能使客户提前还 款的行为延迟发生甚或不发生,从而使银 行获得更多的利息收益.因此,在大多数的 银行贷款产品的设计中都会附加(或暗含) 提前还款限制性条款,如规定在贷款发放 客户一定时期后才允许其提前还款,规定 提前还款的金额,限制提前还款的次数等. 又如,对住房按揭贷款采用浮动利率,利率 按期自动调整,这在一定程度上可以减少 商业银行的市场利率风险和提前还款的风 险.再如,对提前还款加以经济因素之外的 约束,如规定提前还款需要提前预约(如 须提前一个月以上),若转按揭则需要借款 人结清原有的贷款,重新办理抵押登记,公 证,提供证明材料,保险等多种手续,多数 情况下需要借款人本人去银行办理.因此, 尽管市场利率可能是有利的,但时间及人 力成本的消耗也可能影响借款人提前还款 的动机与意愿.当然,商业银行可以通过综 合考虑和分析上述多种因素,确定影响按 揭房贷提前还款可能的,合理的解释变量, 选择并改进或建立符合我国实际情况的提 前还款定量分析模型,从而为按揭资产证 券化定价模型及其应用和降低提前还款风 险提供有力支持.圃 编辑:康原