影响房价的因素

影响房价的因素 1. 经济环境因素 经济环境的变化同时会导致开发成本、供应关系和消费心理的变化，从而对房价的涨幅产生推波助澜的作用。 认为，中国房地产业和地方政府面临的风险最高。这源于房地产价格最近几年的飙升(尽管最近几个月出现一定的走软)。地方政府融资平台提供开发类项目的融资，此类项目通常为房地产和基础设施。此外，一些国有企业可能已经进入房地产业，这与它们核心的公共服务活动相去甚远。 从投资者和房地产从业者的分析来看，城市化和经济增长会支撑房价的上涨，他们热衷于房价上涨带来的投资利益;从政府层面来看，房价的继续上涨刺激房地产市场交易活跃，土地财政和房地产的GDP拉动效应，都令政府不肯打压过热的房地产市场。所以，站在决策者的立场，只要在社会承受的范围内，他们能够且愿意接受房价上涨的各种社会损益及其现实。被寄予厚望的中央经济工作会议，并没有触及全民关注的房地产泡沫问题，而是强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，给房地产热提供了持续的政策想象空间。 此外，央行“进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性”的表态说明了人民币汇率的发展趋势，预计今后 人民币升值预期良好。 人民币升值预期将可能导致热钱流入，并布局于人民币资产，其主要受益板块集中于房地产股和金融股。人民币升值对房地产将构成长期利好。由于人民币逐步升值将吸引更多的资金进入房地产市场，因此房地产市场将面临新的机遇。 2.地理因素 在大城市的房地产投资者，决定房价最关键的一个因素，就是地理位置。 区域经济学证明，由于集聚效应使得大城市具有经济规模、专业分工和信息传递的优势，大城市的企业在很多行业中具有较高的劳动生产率，劳动力工资水平较高。因为许多人更愿意居住在大中城市，所以这些地区的房价要高于其他地区。由于房地产具有位置上的不可移动性和土地的稀缺性，即使房屋的质量差不多，如果坐落在不同的地区，房价可能相差十分悬殊。接近城市中心或者工业、商业中心的房地产价格比较高。大中城市的经济发展水平较高，居民收入水平也得到了提高，对外来人口的吸引力很强，这些都会推动房地产的需求。 另外还有自然环境因素。自然环境比较好的地区，特别是风景区周围的房价比较高。空气污染、水质低劣、噪声污染、沙尘等会对房价产生负面影响。如果周边新建企业产生的污 染比较严重，自然会压低当地的房价。房地产周边的社会经济发展程度也会会显著地影响房价。例如，学校、医院、商业设施、教育和文体设施的改善会显著地提高某些地区的房价。在著名学校周围的房价比较高。新建一条地铁或者公路会明显提高沿线房地产的价格。 3.消费水平因素 在一般情况下，房价随着物价上升，名义房价只升不降。如果通货膨胀率高于房价上涨速度，那么真实房价下降。如果某个时期的通货膨胀率较高，有可能促使房价上升。但是，相反的推论却不一定成立。在通货紧缩的时候，如果资金从真实生产部门中流出并投入房地产业，那么，在局部地区的房价不仅不跌，反而可能上升。如果在一段时期内居民收入水平上升速度明显地超过了房价上升速度，那么，在随后期间内会有越来越多的居民购买住宅，房地产需求的增加势必推高房价。近年来中国职工工资水平和人均可支配收入水平迅速上升。由于中国的储蓄率多年来保持在40%以上，城乡居民在金融机构中的存款大幅度增加。房地产市场上的真实需求迅速上升，从而推动房价上扬。不过，由于各地区的工资水平不一样，上升速度相差较大。一般而言，平均工资比较高的地区的房价也比较高。例如，在2004年上海的年平均工资为30 085元，而陕西只有13 024元。上海的平均工 资比陕西高了一倍多。上海的平均房价为每平方米5 856元，陕西为1 712元。上海的房价明显高于陕西。此外，将居民分解为高、中、低收入组，如果中低收入组居民的收入增加比较快，他们人数众多，需求量大，对房价上升的推动力较强。 4.房地产项目自身的品质因素 此类因素比较微观，比如小区内外环境、容积率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等等。处在公园附近或小区内绿化水平较高的房地产项目往往价格较高，而如果存在空气污染、水污染、噪声污染、沙尘等因素，则会给房价带来负面影响。例如污染严重的工厂附近、机场附近和公路旁边的房地产项目，价格往往很难抬升。容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，容积率较低的项目人口不密集，人均占有的自然资源和配套设施等资源较多，而经济适用房等项目往往容积率较高，居住密度大，显得较为拥挤，从而影响房地产价格。物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等因素我们不再一一列举。笔者发现，在我国，发源自南方地区的房地产开发商在绿化、物业管理、户型设计等方面做得更加细致，而北方地区的房地产开发商相对粗放;以上市龙头房地产公司为代表的一流房地产开发商在项目品质、物业管理和沟通协调方面相对更加完 善，而中小房地产开发商在这些方面则相对较弱，甚至有时做一锤子买卖，专门成立项目公司，建完一个房地产项目就销声匿迹，然后换一个牌子再做下一个项目。因此，消费者或投资者在考察项目品质时，开发商本身的因素也必须有所考虑。 5.政策因素 主要包括财政政策、货币政策、税收政策和产业政策。财政政策和货币政策实际上与宏观经济关系密切。在经济过热的时候往往采取紧缩的政策，而在经济下滑的时候，往往采用宽松的政策。近年来，我们已经对此有了深刻的体会——2007年的通货膨胀促使政府收紧银根、控制流动性，而2008年的全球金融危机和出口困难则催生了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这些政策对房地产市场产生的影响也可谓有目共睹。 当国家采取紧缩的货币政策，基准利率上升，从消费者的角度看，会增加购房者的贷款成本，从而抑制房地产市场的消费需求，促使房价增速放缓甚至降价;从开发商的成本角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨;从投资者的角度看，利率上升意味着未来的收益折现到当前的价值下降，从而促使房价下降。综合起来看，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度 大得多，所以紧缩的货币政策一般来说会导致房价下降。而在宽松的货币政策下，贷款利率降低，购买住宅用于消费或投资的成本也就相应降低，人们对房地产的需求得到释放，推动房价回暖、上涨。历史也证明，宽松的货币政策往往在实际上给房地产业以支持，在心理上释放积极的信号，从而促进房价的上升，而一旦在经济过热时踩下刹车，转向紧缩的政策，房价上涨会很快减速甚至掉头向下。 同理，如果政府实行积极的财政政策，在基础建设和公共设施建设等方面加大投入，就势必推高对建筑业的需求，促进房地产价格的上涨。例如我国为克服经济危机带来的困难，于2008年推出了十项扩大内需的，预计在2010年底前投资4万亿来促进经济增长。其中，第一项措施就是加快建设性安居工程。据统计，4万亿中有32,投资于房地产及其相关行业，对2009年的房地产复苏起到了至关重要的作用。未来，随着我国从经济体制向市场经济体制转变，经济政策的作用还会越来越明显。 税收政策实际上是财政政策的一部分，必须分不同环节上的征税来考虑其影响，一般可以分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节。如果增加房地产开发环节的课税水平，会增加房地产开发建设成本，而开发商很容易将这部分成本转嫁给购房者，从而推动房地产价格上升;相反，开发环节的课税下降，虽然有可能给房地产价格 下降创造空间，但如果开发商在博弈中的侃价能力比购房者超出太多，则很可能这部分利益仍然被开发商保留，而不会促使房价下降。如果增加房地产交易环节的税收，理论上，增加买方的税收(如契税税率)会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降，而增加卖方的税收(如土地增值税)会使房地产价格上升。但是在实际操作中，交易环节的税收部分都是由买方承担，所以增加任何交易环节的税收都会导致需求下降，从而推动房地产价格下降。如果政府开始增收或者随后提高保有环节的税收，如固定资产税、物业税、城镇土地使用税、房产税或城市房地产税，无论叫什么名目，都会在实际上减少持有房地产的收益，因而会降低购买需求，导致房地产价格低落，而且显著降低住宅空置率，导致推向市场的房源更多，进一步抑制房价;相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。 最后，政策因素中不可忽视的是土地、城市规划等政策。如果政府强化对土地资源的管理和保护，坚守甚至提高“红线”，从而减少建筑用地的供给，则必然形成“土地以稀为贵”的局面，提高土地批租价格。而我们已经分析国，土地价格是房价中的重要组成部分，可能占到40,,50,的比重，相应地必然导致房价高涨。另外，有关规划部门对于房屋建筑的限制性规定也会明显地对不同类型住房的价格带来不同的影响。