[大全]北京三里屯soho

[大全]北京三里屯soho 北京三里屯SOHO 一、区位及周边情况 2 n8 p0 G# W' e1 _9 {2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整 购新三里屯12万平米的集中商业;# C- E. j8 _2 J 2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京 最国际化的时尚休闲消费区; 5 q& z+ ~- R1 w! i2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰 店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式;* F0 [4 {7 f7 Z8 f8 c) x" s 然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯SOHO。 & J0 M% X' C9 G2 Y3 @/ ?5 U+ `2 _8 l2 x# ]3 `. k% |, R 二、基础数据" r4 G- ~4 Y7 r. S6 c6 H 基本经济技术指标:8 h+ D% s5 i7 D$ z4 d, `( ^! n 占地面积:5.1万平方米 1 l6 M% b# Q! h8 g建筑面积:46.6万平方米，其中地上约31.6万 平方米，地下约15万平方米; ) L2 R. U1 ]& m4 S B" \+ K容积率:6.2 , p- [" e ^0 e1 F各业态面积: ( c% r% G+ D6 }商业约12.8万平米(B1-4层，局部5层)6 X, z! K( t0 w+ H G+ B3 X 办公10.2万平米(共5栋，5-24层). }" A# `8 f5 N9 l7 Z 公寓12.0万平米(共4栋，5-28层)- A0 x4 t4 m- { 建筑高度:97米 9 p/ [. c& s: x! K建筑层数: 0 O5 {% N! f0 @8 h& r地上:地上(最高)28层;& }% t2 I, h& c1 @% m, _ 地下:4层: t$ d5 D5 t ~' F$ ` 装修:公寓及写字楼均为精装修7 h$ Y, d, |+ V 车位:地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆% D8 Q/ U! i [ n7 e9 d 1 ~$ _5 |8 @) M% J7 }: M% L 三、总体规划和设计 ; x' W4 g( H2 }2 A6 w+ Y) S1、各种功能规模:" I4 f4 G. ~" c( f: b! D 商业约12.8万平米，占37% u, E& c t) Q办公10.2万平米，占29%& M: C2 ~3 r1 L2 i# `7 D* I9 ? 公寓12.0万平米，占34%$ c. \/ [7 g/ a3 [ 2、内部交通体系: 开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合;开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。 5 F9 n: V+ @2 a# j8 [3、内部空间布局: 0 ]& u5 r& u y4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住;写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。' j. }2 T4 i% @2 r/ z2 o6 u 4、整体景观环境: 5 a/ n# A" c+ e* @% ~' k九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。* m6 c1 }8 ]% p; }& n6 ~ 五、各种物业功能定位及运作思路商业 :定位:北京高人气聚集地开发模式:统一开发，分割发售经营模式:由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决;软件在招租阶段解决，通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。业态组合:大型商场、临街商铺、地下步行街(100—600?)运作关键:前期的规划和建筑设计上保证灵活性(即铺位面积、位置等对业态的适应性强)、均好性(无商业死角)。早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性，对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商业形态。六、各业态盈利模式商业:高价值销售获利，面积100—600?不等，散售。写字楼:高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。公寓:直接销售获利。4 n0 q/ ]/ s3 V7 ^- ~" V- x 项目启示及借鉴 ) ^9 |+ D! r X2 r6 O, c, y9 x# y" V5 B: G6 j 1、对产品的准确定位与精致打造 * ~# m0 c, T6 y. p, G s1 }根据三里屯消费特色，打造零售型商业; / s. U0 E; O: V依托项目商业价值，结合目标客户(山西、内蒙等地老板、娱乐业明星、各国使馆工作人员等)打造120——300平米居住型、舒适型精装公寓及写字楼。 ' |# i. Y* O& I6 [ # i( I6 c/ }. I% m2、对客户的深入研究与准确锁定- J' @7 Y$ F* C& M: V5 P 第一类:能源型客群，占总成交的60,: ! n& ]+ @/ D: s& u; W煤矿主:他们习惯于比较外露和直接的展现 财富，主要集中在陕西、山西、内蒙古等。据此次了解销售现场有一个陕西的煤矿主签下了一笔2.5亿的，他买下的是三里屯SOHO最好的一层写字楼。( E5 R! i2 v9 c7 @ 铁矿主:他们主要集中在河北，迄今为止三里屯SOHO最大一笔交易的买主就是河北一位铁矿主，他买下了两层总共四五十个单元的商铺。+ W7 V1 A5 x- |8 K+ q 第二类客群:北京地区专业投资客群占总成交的30, 0 p4 n2 D) p: C5 h4 }( ^由近几年房地产价格增值中分得大量收益的客群，有实力，具有前瞻性。 ! F9 h+ o& }4 w+ a第三类客群:其他占总成交的10,9 v: h a) h- s0 R 例如:以周迅、陈坤、刘若英、唐国强为代表的演艺明星，他们主要购买三里屯SOHO的公寓产品。 小结: 4 Q9 u# B6 c! m# M W7 p* p% \4 g3 w! @3 q L! O 三里屯是一个以小型商业、餐饮聚集而著称的地方，每天都有许多旅游者、来访者在这里享受富有生机的城市氛围。 ( v# C: o5 G9 m( I( r5 k1 I5 F. b5 k S* R 三里屯SOHO设计的重要目标就是营造一个极具吸引力的“场所”，并使其成为已有的街区活动的有机延伸。 6 }( `* e5 S) L5 K6 e4 I; T$ F; [6 w+ O8 N$ S( O) x, @+ F% X 未来的三里屯SOHO将成为城市商业活动的“目的地”，将城市中的娱乐消费社交创意汇集到这里，形成一个拥有无限活力的场所，营造这样的“场所”将提升周围地区的商业价值，进而成就项目都市综合体价值。