沈阳老北站渔具市场周边酒店公寓市场调查分析

沈阳老北站渔具市场周边酒店公寓市场调查 沈阳老北站渔具市场周边酒店公寓市场调查分析 决 策 参 考 一、老北站渔具市场周边两年内开发新盘对比表 (一)基础资料对比 对比项目 三博大厦 北市花园 项目地址 沈河区惠工广场 市府路224号 开发商 辽宁国巍房地产开发有限公司 辽宁李世房产开发有限公司 绿化率 无 33, 开工时间 27><0<03 2<0<021>.6 建筑形式 高层 高层 供暖形式 热网 热网 采暖费用 19.45元/? 21元/? 外立面颜色 涂料 涂料 土地年限 3<0年 5<0年 (二)周边配套对比 对比项目 三博大厦 北市花园 医院 仁济医院 沈医二院 小学 回民小学 皇寺小学 中学 47中、同达中学 市财会学校 书店 中街新华书店 翰文书店 商业 中街商圈 北市商圈 菜市场 惠工市场 十二线 超市 家乐福 每家玛 公车站 244、216、23<0 243、248、2<09等 娱乐 光陆电影院 民族电影院、辽宁大剧院 银行 工、招 中、建、工、招 政府机关 中、高法 市政府 (三)主力户型及定价策略对比 对比项目 三博大厦 北市花园 主力户型 四室二厅二卫、三室二厅一卫/ 三室二厅二卫 所占比重(,) 72 73 户数 1<08 361 起价 428<0元/? 418<0元/? 最高价 528<0元/? 472<0元/? 层差 5<0-1<0<0元 3<0元 (四)户型配比对比 A 三博大厦户型面积配比图 注:三室二厅一卫面积为175?;二室二厅一卫面积为14<0?;四室二厅 二卫面积为178、2<07?。 B、北市花园户型面积配比图 注:一室一厅一卫 面积:56.73/56.17? ;三室二厅二卫 面积: 147/147/166?;四室二厅二卫面积:171/172? 二、老北站渔具市场项目周边二手房市场租售价格举例 出售 房屋地址 房 龄 面积(?) 楼层 朝向 户型 装修 总价(万) 单价(元/?) 备注 西 塔 地 区 西塔小区 7 126 4 南北 大套 装修 41 3254 西塔小区 7 154 5 南北 大套 装修 51 3311 晖春街 8 56 4 南北 小套 装修 15 2678 延吉街 13 61 2 南北 小套 装修 18.3 3<0<0<0 北 市 地 区 北市高层 新 151 11 南北 大套 装修 58 3841 彬翠小区 6 95 5 南北 中套 装修 32.5 3421 金苑华城 67 5 东西 小套 装修 2<0 2985 哈 尔 滨 路 北 民富小区 12 58 3 东西 小套 装修 18 31<03 民富小区 1<0 74 4 南北 小套 装修 23.5 3175 每家玛附近 135 3 南北 大套 装修 29.8 22<07 永泰小区 1<0 6<0 4 东西 小套 装修 18 3<0<0<0 永泰小区 5 11<0 5 东西 大套 装修 29 2636 永泰小区 7 114 6 东西 大套 装修 31 2719 小 西 路 地 区 东寺小区 8 6<0 2 南北 小套 装修 18 3<0<0<0 同达中学 7 88 6 南北 中套 装修 2<0 2273 大剧院后 8 6<0 5 东西 小套 装修 2<0 3333 新春小区 6 64 顶 南北 小套 清水 17.5 2734 福安小区 5 98 2 南北 中套 装修 32.5 3316 通天小区 8 85 3 南北 中套 装修 25 2941 惠 工 地 区 合义小区 4 92 6 南北 中套 装修 3<0 3261 惠工小区 13 62 3 东西 小套 装修 22 3548 令闻小区 6 56 4 南北 小套 清水 14.5 2589 昆 山 路 地 区 区政府对面 16 72.5 5 东西 小套 装修 2<0 2778 昆山小区 13 71 4 南北 小套 装修 17 2394 区政府北 7 124 4 东西 大套 装修 33 2661 九州大厦 6 124 3 东西 大套 装修 38 3<065 龙 江 广 场 地 区 御花园 4 59 1 东西 小套 装修 15.5 2627 地质局 17 86 2 南北 中套 清水 15 1744 公安厅宿舍 11 68 5 东西 小套 装修 21 3<088 辽河小区 11 33 3 南北 单间 装修 9.9 33<0<0 白龙江街 11 42 4 南北 小套 装修 12.8 3<048 (二)出租 名称 面积(?) 户型 价格 其他 北 市 地 区 老北站派出所 5<0 小套 6<0<0 简装 沈阳百货 8<0 中套 16<0<0 精装 沈阳百货 52 小套 6<0<0 简装 北市小区 6<0 小套 8<0<0 简装 插间 3<0<0-4<0<0 简装 北市高层 186 三室二厅二卫 4<0<0<0 简装 世纪情缘 166 三室二厅二卫 5<0<0<0 精装 南 京 街 沿 线 5<0-6<0 小套 7<0<0-8<0<0 1<0年以上房龄 铁路红楼 5<0-6<0 小套 8<0<0-1<0<0<0 精装 1<0<0以上 大套 2<0<0<0 房龄较短 插间 3<0<0-4<0<0 简装 单间 5<0<0-7<0<0 精装 方迪大厦 11<0 二室二厅 35<0<0 精装、家具 哈 尔 滨 路 北 民富小区 单间 5<0<0 简装 北京街市场 6<0 小套 75<0 简装 铁路小区 75 中套 1<0<0<0 精装 皇 姑 四 院 附 近 海通证券楼后 5<0-6<0 小套 7<0<0 简装 7<0-9<0 中套 8<0<0-1<0<0<0 简装 11<0-13<0 大套 15<0<0-18<0<0 精装 3<0-4<0 单间 5<0<0 简装 小 西 路 地 区 6<0-7<0 小套 65<0-78<0 简装 山东堡小区 65 小套 9<0<0 精装 狂日恰恰附近 9<0 中套 13<0<0 简装 3<0 单间 45<0 简装 4<0 单间 6<0<0 精装 15<0 大套 3<0<0<0 精装 龙 江 广 场 6<0-7<0 小套 55<0-8<0<0 简装 皇姑邮局 63 小套 65<0 简装 皇姑区政府 15<0 大套 15<0<0 简装 永泰小区 39 单间 15<0 简装 惠 工 广 场 格林豪森 198 四室二厅二卫 7<0<0<0 精装、家具 格林豪森 223 四室二厅二卫 8<0<0<0 精装、家具 领秀E家 126 二室二厅一卫 35<0<0 精装 惠东新苑 1<0<0 二室二厅一卫 25<0<0 精装 (三)周边二手房租客调查分析 本项目周边二手房，近二、三年内新房较少，以房龄多为6-15年、绿化少、物业不规范的老式小区为主，价位中档，普遍为简单装修。因此，在此长期租住人员以小经商业主、区域内外地从业人员为主，另少量韩籍人士及市府、北站附近新兴白领阶层构成该区域中高档房房源的消费群体。主要特征: 经商人士 商业店铺(工厂)在本项目周边区域，户口在外地或居住地离所经营场所较远的本地人。这部分人群所需房屋户型以8<0-12<0平二室二厅中套为主。 2、区域内外地从业人员 在本区域内从业，租住地离工作地点较近，选择单间或小套租住，以多人合住居多。 3、韩籍人士 在西塔朝鲜族聚居区拥有产业、或在韩资公司任中、高层以上职位的管理人员。主要选择面积在1<0<0-15<0?的精装修房源，以方迪公寓为首选。 4、新兴白领阶层 在市府、北站、黄河大街高档写字间工作的双白领阶层，对物业、交通、居住生活品质的要求较高，多需求近几年开发的物业齐备、装修标准高的中小户型。 三、老北站渔具市场项目周边商住写字楼对比 项目名称 功能定位 开发商 地理位置 物业 总户数 租价 付款方式 户型面积(?) 主力户型 入住率(,) 入驻客户 外立面 先锋大厦 餐饮、娱乐、办公、教学、宾客 中共辽宁省委共产党杂志社 沈河区北京街19号 先锋物业 3—14层 85<0元/年/?(5楼以上) 8<0<0元/年/?(3、4楼) 半年/一年 2<0?/58?/16<0? 6<0? 8<0 农业银行/兴业银行/商贸公司 贴白砖/玻璃幕墙 许兄弟大厦 现代商务写字间 新加坡许兄弟实业(沈阳)公司 沈河区北京街21号 许兄弟物业 5层以上 9<0<0元/年/? 半年/ 一年 52?/ 3<0?/1<0<0?左右 1<0<0?左右 85 商贸/中国联通/咨询/证券/教育机构 白色贴砖 方圆大厦 高档写字楼 沈阳方圆建设有限公司 沈河区悦宾街1号 沈阳方圆大厦物业管理有限公司 48<0<0? 135<0元/年/?(7、16-18F) 145<0元/年/平(12-15F) 13<0<0元/年/?(3-5F) 一 年 9<0-71<0? 2<0<0?左右 6<0 银 行 古代钱币形状 凯莱大酒店 四星级商务办公 邮政大厦对面 凯莱物业管理公司 1642.5元/年/? 半 年 26-4<0? 4<0? 95 广告/医药/律师事物所 玻璃幕墙 项目名称 功能定位 开发商 地理位置 物业 总户数 租价 付款方式 户型面积(?) 主力户型 入住率(,) 入驻客户 外立面 格林大饭店 四星级商务办公 北 站 西 格林酒店物业管理公司 121户 1168元/年/? 一 次 性 2<0-41? 2<0? 7<0 行 业 较 多 白色 时代广场 四星级商务写字间 北 站 附 近 14<0<0-15<0<0元/年/? 一 次 性 2<0-5<0? 2<0? 5<0 金融/建材行业较多 银灰色 东方大酒店 普通办公写入间 北 站 西 东方大厦物业管理公司 1<0<0<0元/年/? 半 年 2<0? 2<0? 8<0 建材 医药/ 贴砖 新港澳国际大厦 四星级商务办公 沈阳新港澳房产开发有限公司 北 站 路 51 号 沈阳新港澳物业发展有限公司 27<0<0<0? 125<0元/年/? 半 年 53-147? 75? 8<0 日本佳友银行/家乐福/香港富丽华 贴砖 鸿阳大厦 高档写字楼 北 陵 大 街 鸿阳大厦物业公司 8<0<0元/年/? 一 年 3<0-6<0? 5<0? 7<0 广告/房地产/商贸 贴砖 四、老北站渔具市场项目周边酒店市场对比分析 高 登 大 酒 店 级别 户型 日租价(元) 折扣价(元) 月租价(元) 面积(m2) 备注 四 星 标准间 8<0<0 438(5.5折) 438 28 早餐 套间 116<0 75<0(5.5折) 6<0<0 高级套间 46<0<0 2965(5.5折) 18<0<0 凯 莱 大 酒 店 级别 户型 日租价(元) 折扣价(元) 月租价(元) 面积(m2) 备注 四星 标准间 428 无 342 28 另加5<0元含早餐 豪华标准间 488 无 39<0 28 含早餐 标准套间 14<0<0 无 112<0 不含早餐 凯莱套间 16<0<0 无 128<0 不含早餐 行政套间 18<0<0 无 144<0 不含早餐 国 源 商 务 酒 店 级别 户型 日租价(元) 折扣价(元) 月租价(元) 面积(m2) 备注 三 星 标准间 2<0<0 无 2<0<0 22 早餐 套间 4<0<0 4<0<0 4<0 龙 江 宾 馆 级别 户型 日租价(元) 折扣价(元) 月租价(元) 面积(m2) 备注 三 星 标准间 2<0<0 14<0(7折) 面谈 23 早餐 2人 套间 116<0 9折) 36<0( 4<0 军 交 大 厦 级别 户型 日租价(元) 折扣价(元) 月租价(元) 面积(m2) 备注 等 同 三 星 标准间 1<08 无 1<08 28 早餐 套间 2<0<0 2<0<0 高级套间 388 28<0 28<0 格 林 大 酒 店 级别 户型 日租价(元) 折扣价(元) 月租价(元) 面积(m2) 备注 四 星 标准间 398 无 28<0 23 早餐 套间 699 33<0 45 豪华套间 4988 16<0<0 14<0(五室一厅) 格林套间 52<0<0 26<0<0 15<0 东 阳 阁 级别 户型 日租价(元) 折扣价(元) 月租价(元) 面积(m2) 备注 三 星 标准间 23<0 无 23<0 28 早餐 豪华标准间 26<0 26<0 33 单人间 18<0 18<0 28 五、老北站渔具市场项目周边酒店租客调查分析 本项目周边，四星级酒店主要有高登大酒店、凯莱大酒店、格林大酒店;三 星酒店主要为国源商务酒店、龙江宾馆、军交大厦、东阳阁。 租客分为两类: 1、外地来沈出差、旅游人士 外地政府官员、大型(外资)外资企业高级管理人员(公务出差)多选择四星级酒店作为下榻之处。例如，大连来沈的政府官员多下榻在凯莱大酒店。选择凯莱大酒店住宿的外资企业高级管理人员或旅游观光者居多。在沈阳旅游旺季，来自韩国和日本的旅行团多下榻于此。外地一些中小型企业出差、业务人员多租住三星以下宾馆，行业复杂。 2、在沈长住人士 选择在四星级酒店长住的租客以包月的形式结算，他们多为国家大型企业、外资企业、港、澳、台(资)驻沈高级主管。其没有在沈阳买房打算，因物业等服务设施简陋而不选择租住私人府邸。如，联通公司外地高级主管长期在格林大酒店包租。三星级酒店长期租住者多为商住两用，办公、居住在同一宾馆(楼层不同)。租客群体为外地驻沈办事处负责人员。 六、沈阳小户型酒店公寓调查分析 (一)沈阳小户型酒店公寓调查对比表 项目名称 楼盘位置及周边情况 户型面积 起价层差 装修程度 S.R新 城 浑南新区 44.8m2 起价68<0<0 每3层加5<0 精装修 52.86m2 6<0.26m2 当代程式 和平区中华路1<05号 (马路湾，太原街) 38.33m2 成套出售 2<0--23万 全装修 4<0.24m2 6<0.72m2 每套差8<0<0-1<0<0<0元 腾龙国际商务公寓 和平区同泽北街25号 (太原街) 49m2 起价68<0<0 层差1<0<0 精装修 53.22m2 39.<05m2 金茂国际公寓 小东路1号(新玛特对面) 4<0m2 均价不高于75<0<0元 精装修 5<0m2 6<0m2 盛世华城 铁西区南六中路19号 (铁百附近) 32.28m2 成套出售 11.7-12.4万 清水房 非常迷你家 沈河区大南街3<06号 2<0m2 未定 全装修 3<0m2 4<0m2 金园大厦 金厦广场附近 49m2 起价45<0<0 全装修 天龙家园 新玛特附近 58.15m2 372<0-4<0<0<0 清水房 胜利公寓 沈河区大南街176号 (27中学附近 ) 65.34m2 起价365<0 层差8<0、1<0<0 清水房 艾特国际花园 和平区三好街9<0号 43.93m2 起价48<0<0 层差3<0 清水房 51-55m2 (二)沈阳小户型分类分析 1、商务酒店型: 像S.R新城，腾龙国际商务公寓，金茂国际公寓。这类楼盘均把目标放在外地商人或周围商圈中的商人。因为这类楼盘均为精装修，并且提供酒店式物业管理服务。即提着行李即可入住，对于正好处在发展阶段的沈阳，这种房型正好迎合了这种需求。这种楼盘大都建在经济繁荣区，象浑南新区，太原街商圈。为外地商人或各大公司驻沈代表提供了一个温馨的家，并且他们也有这个能力来负担起昂贵的房租或房款。自己不用时可以出租投资。所以这类户型面积不大，户型设计方面则是纯酒店式:没有独立的厨房，只有简单的炊具，没有真正意义上的客厅，饭厅和客厅已经混为一谈，休息才是最重要的。而且商家想得也很也十分周到，象S.R新城。每户都有独立的供热系统，在不使用的时候，可以关掉，是外地商务人士居住投资的优良选择。商务酒店式属于单身公寓式。因为他们的重点在与精装修和酒店式服务。这也是今后房地产业发展的一个趋势。 2、商住投资型: 这类楼盘:有当代程式，金园大厦，艾特国际花园。这第二类与第一类相比，同样具有优良的地段优势，但是不同的是:商住投资型并没有过高的期望外地商人来购房，而是把希望放在那些具有投资远见的投资者身上。在风险极大的股票 市场渐渐不再成为许多市民的投资首选后，出租房子这一投资渠道开始日渐走红。因为可以用银行贷款来进行投资，而且地段这么好的楼盘来出租，用月租来交付月供，是绰绰有余的。所以这也是这类房子热销的主要原因。像艾特国际花园，在其他房型还没有怎么销售时，这种小户型的6#楼已经销售一空。 3、百姓自住型:这类楼盘有盛世华城，天龙家园，胜利公寓。他们并没有把这种户型作为楼盘的主打户型，而是在众多户型中留出很小的一部分，纯粹是为了满足不同的市场需求。如在盛世华城，一位业主在购买了一套面积为1<0<0平左右的房子后，又在旁边购买了一套面积为3<0平的房子，是自己为父母预留出的小房间。在沈阳的许多楼盘都有这样的做法。 4、老楼翻新型: 这是近两年沈阳房地产业的一个另类。代表作品为非常公寓和非常迷你家。把一些现成的老楼或者盖了以后没有用过的旧楼翻新，重新装修，重新包装外立面，重新设计户型，把布局改得精巧袖珍，这样就可以身价倍增，不失为一种新颖的开发策略。 (三)沈阳小户型优劣势分析 以上分析了小户型的类型及各自特点。总体上来说，小户型具有一些总体的优点和缺点。其可取之处:首先当然是价格因素，由于小户型的面积超级小，所以即使是精装修，即使单价很贵，整体的价格也不会很夸张，应该是目标人群所能接受的价格。特别对于单身年轻人或者年轻夫妇来说，有一个属于自己的空间是很必要的，太大面积的房子对于两个人来说是不容易负担的起的，而且租房子 也很不经济划算，所以，一套首付只有总房款的3<0%，月供比月租要便宜的小户型房子无疑是他们的首选。还有对于一些在学校附近的楼盘，在现在沈阳教育的大环境下(电脑派位)，也可能是一些望子成龙的父母的选择。其次，小户型也是一种很好的投资工具，在城市的繁华地区购买的房子是不愁租不出去的，而且，一般租金会高于月供，甚至高出一倍也是有可能的，很利于长线投资。 但是，也有不同说法，小户型仅仅是一种过渡房型，它本身存在的许多缺点会使它渐渐消失。小户型的缺点存在于:首先，由于小户型很小，所以它的功能分区不是很完备。就3<0-4<0平举例来说，户型一般不会做出独立的厨房来，而是简单得在门口附近有一个小餐区，这样可能会带来很多不便之处。还有就是休息区和工作区分工不明显，夫妻两个人会觉得有一些拥挤。这是户型上的问题，还有就是小户型的规划设计问题，现在市场上有不少的小户型都是由存量房改建而来的，利用现成地块中的边角料设计而成，因此朝向，通道都存在不少问题，而结果就是，一般楼盘都会将较差的留给小户型，因为这样，损失会小一些。还有一个投资上的问题，如果房子没有租出去，这样一来，不仅收不到租金自己还要负担月租，得不偿失。另一种情况就是如果在这一段地区有许多这样的投资者，那么就会出现供大于求的现象，然后就会造成投资回报率下降和投资收回期的延长。小户型楼房还存在绿化率低，楼内电梯拥挤，通道狭窄，居住人群复杂，物业管理困难及安全和社会问题。 现在沈阳的小户型还存在一个目标人群不明确的问题，许多楼盘把客户范围的战线拉的很长，目标不明确，往往影响到结果。在这一点上，北京楼盘就做的很好，值得学习借鉴。 (四)北京购买小户型的项目意向需求市场调查与分析 由新浪房产特别推出的小户型专题，受到广大喜爱小户型网友的关注。此次公布在线调查结果并进行数据分析，希望这些分析数据可以给购买小户型的网友一些帮助。 调查方式:新浪网在线调查 调查人数:1<0167人 调查时间:2<0<03年5月1<0日—6月13日 1、绝大多数人愿意购买;小户型;商品房 调查显示，85.<07%的调查者愿意购买;小户型;商品房，不愿意的为14.93%。 2、单身和夫妻是小户型的主要购买人群 购买小户型的家庭结构主要以单身和夫妻为主，被调查人员中有76.78%的人属于单身或者夫妻，这部分人正成为小户型的主要购买人群。 3、小户型的最佳地点应该选在二环至四环之间 被调查者中有71.6%的人认为“小户型”项目应该建设在北京的二环至四环之间，只有3.62%的被调查者认为小户型应该建在五环以外 4、商务中心区边缘、轻轨沿线、地铁沿线仍是小户型的集中区域 认为“小户型”项目应该建设在商务中心区边缘的被调查者有34.75%，认为“小户型”项目应该建设在轻轨沿线的被调查者有24.24%，认为“小户型”项目应该建设在地铁沿线的被调查者有39.<0<0%。 5、大多数准备购买小户型的被调查者喜欢小高层和高层在选择购买“小户型”的结构时，有23.15%的被调查者钟爱板楼，有32.39%的被调查者钟爱小高层，有14.14%的被调查者钟爱高层，认为“无所谓”的被调查者有3<0.31%。 6、地价位将是小户型今后发展的趋势有35.3<0%的被调查者认为“小户型”项目的销售价格在3<0<0<0元以下，有48.<05%的被调查者认为“小户型”项目的销售价格在3<0<0<0-5<0<0<0 元，有13.8<0%的被调查者认为“小户型”项目的销售价格在5<0<0<0-7<0<0<0 元。 7、小户型的最爱是两居 在此次调查中有31.72%的被调查者选择一居室小户型，有49.72%的被调查者选择二居室小户型，有18.56%的被调查者选择三居室小户型。 8、只要是小户型就喜欢 调查显示:选择面积在3<0平方米以下的被调查者占4.17%，选择面积在3<0-4<0平方米被调查者占 1<0.63%，选择面积在4<0-5<0平方米的被调查者占12.87%，选择面积在5<0-6<0平方米的被调查者占14.33%，选择面积在6<0-7<0平方米的被调查者占13.13%，选择面积在7<0-8<0平方米的被调查者占14.65%，选择面积在8<0-9<0平方米的被调查者占9.9<0%，选择面积在9<0 -1<0<0平方米的被调查者占1<0.19%，选择面积在1<0<0平方米以上的被调查者占1<0.13%。 9、银行贷款依然是购买小户型的主要付款方式 计划购买小户型的被调查者中有16.56%选择了一次性付款的付款方式，有83.44%选择了银行贷款的付款方式。 1<0、2-6万元的首付款是购买小户型的人首选 购买“小户型”时，有17.28%的被调查者选择首付2万元以下为最佳购买方式，有49.49%的被调查者选择首付2-6万元为最佳购买方式，有2<0.8<0%的被调查者选择首付6-12万元为最佳购买方式。 11、低月供吸引买房人 被调查者中选择月供(每月偿还的银行贷款的数额)在6<0<0元以下的占9.92%，选择月供在6<0<0-8<0<0元的占17.17%，选择月供在8<0<0-1<0<0<0元的占21.87%，选择月供在1<0<0<0-12<0<0 15<0<0元的占13.64%，选择月供在15<0<0元的占15.31%，选择月供在12<0<0- 元以上的占22.<08%。 12、小户型买来自己用 有85.62%的被调查者购买“小户型”为了自己使用，有13.89%的被调查者为了投资而购买“小户型” 以上是我部门于2<0<03年12月4日接到工作通知单后，对目标项目附近的竞品及可能的目标消费者做出的简单调查，由于我部门一直关注房地产动态，对作为商业地产投资热点---小户型积累一些看法，希望能为决策者提供有利的帮助。 PAGE PAGE 2